Sentencia Civil Nº 371/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 793/2014 de 23 de Septiembre de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Octava

C/ Ferraz, 41 , Planta 1 - 28008

Tfno.: 914933929

37007740

N.I.G.:28.106.00.2-2014/0004404

Recurso de Apelación 793/2014

O. Judicial Origen:Juzgado Mixto nº 01 de Parla

Autos de Juicio Verbal 592/2014

APELANTE: D.ª María Rosario

PROCURADOR: D. JOSÉ MIGUEL MARTÍNEZ-FRESNEDA GAMBRA

APELADA: D.ª Eulalia

PROCURADOR: D. JUAN JOSÉ CEBRIÁN BADENES

SENTENCIA Nº 371/2015

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. JUAN JOSÉ GARCÍA PÉREZ

D.ª LUISA MARÍA HERNÁN PÉREZ MERINO

D. FRANCISCO JAVIER PEÑAS GIL

En Madrid, a veintitrés de septiembre de dos mil quince. Los Ilmos. Srs. Magistrados expresados al margen, han visto en grado de apelación los autos de procedimiento de juicio verbal número 592/2014, procedentes del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Parla, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelada, D.ª Eulalia , representada por el Procurador D. Juan José Cebrián Badenes; y, de otra, como demandada-apelada, la mercantil D.ª María Rosario , representada por el Procurador D. José Miguel Martínez-Fresneda Gambra.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JUAN JOSÉ GARCÍA PÉREZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Parla, en fecha trece de octubre de dos mil catorce, se dictó Sentencia número 144/2014 cuyo fallo es del tenor literal siguiente :

'Se estima parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. JUAN JOSÉ CEBRIÁN BADENES, en nombre y representación de Dña. Eulalia , frente a Dña. María Rosario ; declaro haber lugar parcialmente a la misma y, en su virtud, condeno a la demandada a abonar a la actora la cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS CUARENTA EUROS CON NOVENTA CÉNTIMOS (7.540'90 euros), más intereses legales desde la interposición de la demanda.

Todos ello, sin expresa imposición de costas'.

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública quedó en turno de deliberación votación y fallo, lo que se ha cumplido el veinte de mayo de dos mil quince.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales,salvo el plazo para dictar la presente por acumulación de asuntos.

Fundamentos

PRIMERO.-La representación procesal de Dª Eulalia interpuso demanda de juicio verbal frente a Dª María Rosario en reclamación de rentas vencidas y adeudadas por importe de 8030 , derivadas del contrato de arrendamiento suscrito entre ambas el 25-2- 2011, y resuelto 4-10-2013.

La sentencia estima parcialmente la demanda en los términos ya referidos, y frente a ella se alza la representación procesal de la demandada interesando se revoque, se dicte sentencia por la que:

a.- se aprecie la excepción de falta de Litis consorcio necesario.

b.- subsidiariamente se aprecie la nulidad de actuaciones al no respectarse el plazo del art 420.2 de la LEC .

c.-subsidiariamente a lo anterior se aplique la compensacion de creditos. Aplicación del art 36.4 de la LAU . Devolución de la fianza.

SEGUNDO.-La parte apelada interesó la desestimación del recurso y confirmación de la sentencia.

TERCERO.-Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada que se dan por reproducidos.

CUARTO.-A.-Hechos probados.

En fecha 25 de febrero de 2011 se suscribió contrato de arrendamiento por Dª Eulalia , por el que arrendaba a don Abel y a Dª María Rosario la vivienda sita en el nº NUM000 , piso NUM001 de la CALLE000 de la localidad de Parla por una renta de 715 E mensuales por un tiempo de un año, prorrogable por cinco años, salvo que el arrendatario manifestara su voluntad de no hacerlo con 30 días de antelación a la fecha de finalización de la primera anualidad o de cualquiera de sus prorrogas.

Se pactó una fianza de 1430 .

D. Abel abandonó la vivienda el 4-10-2013 (doc. 4 demanda burofax). Permaneció en aquella solamente la demandada, entregando las llaves de la misma el 30-4-2014, adeudando al arrendador las rentas de octubre de 2013 a abril 2014, cuya cuantía asciende a 5110 . Siete mensualidades. (715 /m).

En la cláusula undécima del contrato relativa al desistimiento anticipado se establece, en caso de desistimiento unilateral sin cumplir el plazo pactado, la obligación del arrendatario de indemnizar al arrendador con una mensualidad máxima tasada de cuatro mensualidades de la renta que viniere pagando.

B.-Inexistencia de desperfectos en el piso.No se acredita que al momento de la entrega de las llaves que el piso tuviera desperfectos causados por el arrendatario.

QUINTO.-Inexistencia de litis consorcio pasivo necesario.

La STS Tribunal Supremo Sala 1ª, S 26-11-2008, nº 1125/2008, rec. 2417/2003 respecto de esta cuestión refiere:

'La Ley de Arrendamientos Urbanos EDL 1994/18384 no prohíbe la solidaridad arrendaticia, por más que esté contemplando en términos generales situaciones de arrendador y arrendatario únicos, y ello permite transformar una relación singular en plural, como tiene reconocido la doctrina de esta Sala, sin que conlleve el que a este último supuesto hayan de aplicarse las mismas reglas, especialmente cuando la situación de solidaridad se ha pactado haciendo uso de la libertad de contratación que consagra elCódigo Civil EDL 1889/1 en los artículos 1254y1255. Este vínculo no se presume, como dice elartículo 1137 del Código CivilEDL 1889/1, lo cual tampoco impide que pueda ser aplicable la solidaridad tácita, cuando entre los obligados se da una comunidad jurídica de objetivos manifestándose una interna conexión entre todos ellos a partir de las pruebas que en autos se practiquen o de la interpretación que los Tribunales puedan hacer de un determinado contrato, de tal forma que en lo sustancial, es decir, en lo que aquí se cuestiona, la jurisprudencia es pacífica al interpretar elartículo 114.5 de la LAU de 1964EDL 1964/1962, en función de que pueda darse o no esta situación que se crea a partir de la aceptación por ambas partes de la solidaridad en las obligaciones, sin presumirla en ningún caso, por lo que, en principio, establecida la relación arrendaticia con una pluralidad de arrendatarios, la separación de alguno o algunos de ellos continuando los demás en la ocupación del local implica un cambio o modificación subjetiva en la persona del arrendatario, determinante de la resolución del contrato de arrendamiento por la causa quinta delartículo 114 LAUED EL 1994/18384 (SSTS)'.

Examinado el contrato (doc. 3, folio 28 y ss.) se observa que está firmado, como arrendatarios, por la apelante D ª María Rosario y D. Abel . Ambos constituyeron una comunidad jurídica de derechos y obligaciones, dándose comunidad jurídica de objetivos manifestándose una interna conexión, por lo que estamos en presencia de una solidaridad tácita.

En virtud de lo expuesto se rechaza la excepción de litis consorcio pasivo necesario.

SEXTO.-La nulidad de actuaciones al amparo del art 227.1 LEC , por no respetar el Juzgado el plazo de diez días 440.1 de la LEC entre la citación a los profesionales y la celebración del juicio.

La cedula de citación para juicio la recibió la demandada el 10/7/2014 (folio 68-69).

El 9 de septiembre (folio 69) aquella presenta escrito solicitando la suspensión de la vista por haber solicitado justicia gratuita. Ha trascurrido el plazo de tres días del art 33.2. de la LEC para solicitar nombramiento de abogado y procurador.

La suspensión fue denegada (folio 70, diligencia de ordenación de 16-9-2014). La vista se celebró el 7-10-2014, en donde alegó la compensación,que se rechazó en sede del art 438 de la LEC por no haberlo notificado con una antelación de cinco días al actor antes de la vista.,y en base al pacto de la clausual sexta del contrato,que establec:'Las mencionadas fianzas en metáalico y garantía adicional se liquidarán a la finalización por cualquier causa del contrato de arrendamiento, por lo que no eximen al arrendatario del cumplimiento a los obligaciones arrendaticias (especialmente la de pagar la renta y las demás cantidades cuyo pago haya asumido o le correspondan)en plazo, modo y lugar pactado, y no tienen eficacia alguna para eludir los efectos de incumplimiento o previstos en elartículo 27 de la mencionada Ley(ni tampoco para enervar desahucio se fundamente en el incumplimiento o las la obligación)'

La demanda el 10/7/2014 conocía el señalamiento de la vista,por lo que el plazo de diez días del art .440.1 de la LEC se ha respetado.

Aunque no se hubiera respetdo el plazo de diez días entre la citación a los profesionales y la celeración de la vista oral,¿que indefensión material se ha causado a la demandada?.En el recurso no se denuncia ninguna. La mera infracción de un plazo,por sí sola no produce indefensión.

SÉPTIMO.-La compensación.

La sentencia deniega la compensación de 1430 (dos mensualidades) en concepto de fianza y garantía adicional por:

a.- Por no notificar la compensación al actor cinco días antes de la vista. Art 438 LEC : 'Cuando en los juicios verbales el demandado oponga un crédito compensable, deberá notificárselo al actor al menos cinco días antes de la vista.'

b.- Por no estar prevista dicha finalidad en la Ley, y por aplicación de la cláusula sexta del contrato que dispone:'Las mencionadas fianzas en metáalico y garantía adicional se liquidarán a la finalización por cualquier causa del contrato de arrendamiento, por lo que no eximen al arrendatario del cumplimiento a los obligaciones arrendaticias (especialmente la de pagar la renta y las demás cantidades cuyo pago haya asumido o le correspondan)en plazo, modo y lugar pactado, y no tienen eficacia alguna para eludir los efectos de incumplimiento o previstos en elartículo 27 de la mencionada Ley(ni tampoco para enervar desahucio se fundamente en el incumplimiento o las la obligación)'

La actora en su demanda, en el hecho quinto alega:

'Que en fecha 30-04-2014 la demandada devolvió las llaves a mi representada, procediendo al desalojo de la vivienda, en cuyo momento devolvió las llaves a mi representada, procediendo al desalojo de la vivienda, en cuyo momento adeudaba las rentas correspondientes a los meses comprendidos entre octubre de 2013 y abril de 2014, cuya cuantía asciende a cinco mil ciento diez euros (5110 ).

Mi representada aceptó la finalización de la relación arrendaticia, pero se reservó el derecho a reclamar las rentas vencidas.'

Habiéndose resuelto el 30-4-2014, sin liquidar estima la demandada que procede compensar esas cantidades con las rentas adeudadas.

Por tal concepto se solicita 2920 . (735 /m).

La renta vigente al tiempo del desistimiento era de 730 /m.

Por su parte, el artículo 9 de Ley de Arrendamientos Urbanos en su redacción anterior a la establecida por ley 4/2013,vigente a la firma del contrato,establecía que la duración será la libremente pactada por las partes, y si fuera inferior a cinco años, el plazo se prorrogará salvo que el arrendatario manifieste con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato, su voluntad de no renovarlo.

Si el arrendatario decide desistir del contrato antes de la conclusión del plazo contractualmente estipulado, debe indemnizar al arrendador por el incumplimiento contractual que ello implica, ya que tal desistimiento supone un incumplimiento de su compromiso contractualmente contraído.

El incumplimiento contractual que implica la resolución unilateral del contrato faculta al arrendador, con arreglo al artículo 27.1 de Ley de Arrendamientos Urbanos y 1124 del Código civil , a instar la resolución o el cumplimiento del contrato, en ambos casos con indemnización de perjuicios.

El contrato litigioso se firmó el 25 de febrero de 2011, fecha en la cual el art 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos tenía la siguientes redacción: 'En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización'.

El art 1.6 de Ley 4/2013 dio nueva redacción al citado art 11: 'El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.'

Bajo la vigencia de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos EDL 1994/18384, antes de la citada modificación, y en defecto de pacto válido, de conformidad con lo previsto en el artículo 4 , para el caso de desistimiento unilateral del arrendatario, es posible distinguir dos situaciones en función de la duración pactada del contrato:

1.- duración pactada superior a cinco años: regulado en el artículo 11, que permite al arrendatario desistir del contrato, sin indemnización alguna para el arrendador, siempre que el contrato hubiere durado al menos cinco años, y el arrendatario dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses; aunque admite que las partes puedan pactar el contrato una indemnización para el arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año del contrato que reste de cumplir, dando lugar a la parte proporcional de la indemnización los períodos de tiempo inferiores al año .

2.- duración pactada de hasta cinco años: no regulado expresamente en la Ley 29/1994 EDL 1994/18384 , pero que es posible integrar, de acuerdo con las normas generales de los artículos 3 y 4 del Código Civil EDL 1889/1 , mediante el antecedente histórico del artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 EDL 1964/1962, y la aplicación, en contrario, del artículo 11 de la Ley 29/1994 EDL 1994/18384 , en el sentido de que la resolución unilateral por el arrendatario le obliga a indemnizar al arrendador; aunque tampoco se excluye la posibilidad de pacto en contrario, o el pacto de una cláusula penal en la que se prevean las consecuencias del desistimiento ( Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2009 EDJ 2009/299934).

Por lo tanto, la regla general en los contratos de duración pactada de hasta cinco años es que el arrendatario deba indemnizar al arrendador en los supuestos de desistimiento unilateral.

Aunque la indemnización correspondiente, cuando procede, puede ser susceptible de moderación, de acuerdo con lo previsto en la norma general sobre responsabilidad contractual del artículo 1103 del Código Civil EDL 1889/1, pudiendo fijarse la indemnización desde un máximo equivalente a las rentas que correspondan al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir, cuando el desistimiento es caprichoso; hasta un mínimo que sea suficiente para cubrir los daños soportados por el arrendador, cuando el desistimiento puede obedecer a una justa causa.

La moderación, según lo expuesto, ha venido siendo admitida por la doctrina en determinados supuestos, y en concreto para el supuesto de que el local sea arrendado a un tercero con la finalidad de evitar un enriquecimiento injusto del arrendador, supuesto al cual es posible añadir el de la mera posibilidad de arrendamiento a un tercero, aunque no se haya materializado, por la sola voluntad de la arrendadora en mantener la vigencia de un contrato de arrendamiento, con la consiguiente obligación del arrendatario de seguir pagando la renta por un local que se encuentra cerrado y desocupado.

Así lo ha entendido la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004 EDJ 2004/40359; que, independientemente de la actitud adoptada por la arrendadora, fija la indemnización a su favor en función del plazo de tiempo necesario para obtener una nueva ocupación del local.

En el contrato litigioso, en su cláusula undécima, para el desistimiento anticipado se pactó que 'El desistimiento unilateral y anticipado, por parte del arrendatario, del contrato de arrendamiento sin cumplir el plazo de duración establecido, dará lugar a la obligación del arrendatario, del abono de una indemnización máxima tasada de cuatro mensualidades de la renta que viniera pagando en el momento del desistimiento.'

La transcrita es una clausula penal que establece un máximo de hasta cuatro mensualidades de indemnización.

Se trata de una cláusula admisible y lícita conforme al art. 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 1255 del Código Civil .

El Juzgado ha moderado la cláusula penal(regla de tres) y ha concedido la cantidad de 2430,90 por desistimiento anticipado en vez de la cantidad total de 2920 E. reclamados por tal concepto.

OCTAVO.-FINALIDAD DE LA FIANZA.

Según se recoge en la sentencia de la A.P. de Madrid de fecha 28 de abril de 2010 : La fianza, contemplada en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 (EDL 1994/18384) EDL 1994/18384, responde de los posibles daños y perjuicios derivados del incumplimiento de los pactos acordados y el arrendatario arriesga su fianza por los desperfectos que se hubieran producido. La fianza, como apunta la STS de 22 de diciembre de 2003 , no es más que una garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario semejante a la prenda irregular, que responde de la obligación principal de devolver la cosa incólume por el arrendatario, correlativa con el derecho del arrendador de exigir que lo sea en buen estado. El artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (EDL 1994/18384) EDL 1994/18384 establece la obligación de reintegro de la fianza a la extinción del arriendo, y el objeto de tal restitución es, según el citado precepto el 'saldo de la fianza en metálico' que corresponda, regulación de este reintegro en la nueva ley que ha llevado a la más autorizada doctrina a estimar que el legislador -superando en este punto el problema planteado con la regulación de la fianza en la legislación precedente y que había llevado a un amplio sector doctrinal y judicial a estimar que el arrendador no podía unilateralmente aplicarla al pago de lo que estimara le debía el arrendatario al finalizar el arriendo- teniendo en cuenta que la fianza se establece en garantía del arrendador, con la redacción del citado párrafo 4 del artículo 36 reconoce a éste el derecho de aplicarla unilateralmente tanto al pago de rentas o cantidades adeudadas como a la reparación de los daños causados por el arrendatario, pues el artículo 1561 del Código Civil obliga al arrendatario a 'devolver la finca, al concluir el arriendo como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable'.

La restitución viene regulada en el artículo 36.4 LAU (EDL 1994/18384) EDL 1994/18384, configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza ) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('...al final del arriendo.') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU (EDL 1994/18384) EDL 1994/18384 establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

Por ello, una vez extinguido el contrato, no constando referencia alguna a la existencia de desperfectos en la vivienda arrendada o cantidades adeudadas por indemnización debida por el arrendatario a la que haya que aplicar la fianza, transcurrido el plazo previsto en el mencionado artículo 36.4 con la obligación del arrendador de restitución de la fianza, para evitar que la parte demandada tenga que acudir a un nuevo procedimiento para solicitar la devolución de la fianza, y porque en la llamada compensación judicial no se exigen los requisitos de exigibilidad y liquidez de las deudas compensable lo mismo que en la compensación legal del artículo 1196 del Código Civil EDL 1889/1 ( Sentencia del Tribunal Supremo de 2 febrero 1989 ), por lo que, aun no siendo propiamente exigible por el deudor arrendatario la devolución de la fianza mientras no se ponga al corriente en el pago de las rentas, debe declararse el efecto así pretendido, que no es otro que la estimación parcial del crédito en la medida en que concurre con la fianza arrendaticia, tal y como mantienen las sentencias de esta Sección de 17 marzo 1998 y 30 de marzo de 2001 , y de la Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2ª, de 31 de diciembre de 1998 y de 25 de mayo de 2009 de su Sección 3 ª EDJ 2009/113145.

Expuesto lo anterior, dada la falta de constancia de desperfectos en la vivienda arrendada, la fianza prestada por la parte arrendataria de 1430 E se debe de deducir de la cantidad concedida por la sentencia apelada, es decir de los 7540,90 ,condenado a la parte demandada al pago de seis mil ciento diez euros con noventa céntimos.

NOVENO.-Lo expuesto compra la estimación parcial del recurso, lo que determina la no condena en costas en esta instancia. ( Art 394 y 398 LEC ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando parcilamnete el recurso de apelación al que el presente rollo se contrae revocamos la sentencia nº 144/2014 dictada por el Juzgado de Primera instancia nº uno de Parla en el juicio verbal 592/2014 en el único y exclusivo sentido de fijar la condena en seis mil ciento diez euros con noventa céntimos. (6.110,90 €0) .

El resto del fallo apelado queda subsistente e inalterable en todo lo no modificado por el presente, sin que proceda condena en costas en esta instancia.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 208.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , póngase en conocimiento de las partes que contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 del texto legal antes citado , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a