Sentencia Civil Nº 372/2016, Audiencia Provincial de Ourense, Sección 1, Rec 101/2016 de 31 de Octubre de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

OURENSE

SENTENCIA: 00372/2016

APELACIÓN CIVIL

La Audiencia Provincial de Ourense, constituida por las Señoras, doña Ángela Domínguez Viguera Fernández, presidenta, doña Josefa Otero Seivane y doña Mª José González Movilla Magistradas, ha pronunciado, en nombre de S.M. El Rey, la siguiente

S E N T E N C I A NÚM. 372

En la ciudad de Ourense a treinta y uno de octubre de dos mil dieciséis.

VISTOS, en grado de apelación, por esta Audiencia Provincial, actuando como Tribunal Civil, en autos de Juicio Verbal de Desahucio procedentes del Juzgado de Primera Instancia Número 3 de Ourense, seguidos con el n.º 766/15, Rollo de Apelación núm. 101/16, entre partes, como apelante D. Bartolomé , representado por el Procurador D. Andrés Tabarés Pére-Piñeiro, bajo la dirección del Letrado D. José Manuel Orbán Moreno y, como apelados, D.ª Valle y ADA SC, representadas por la procuradora D.ª Paula Cadaveira González, bajo la dirección de la Letrada D.ª Fátima María Salgado Carbajales y como demandada rebelde D.ª Africa .

Es ponente la Ilma. Sra. D.ª Mª José González Movilla.

Antecedentes

Primero.-Por el Juzgado de Primera Instancia Número 3 de Ourense, se dictó sentencia en los referidos autos, en fecha 14 de diciembre de 2015 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:'FALLO:Que se declara enervada de la acción por la parte demandada, y en su consecuencia se desestima la acción de desahucio interpuesta por el procurador Sr. Tabarés Pérez- Piñeiro actuando en nombre y representación de la parte demandante arrendador, suspendiendo el lanzamiento ya señalado, y todo ello, sin expresa imposición de las costas del procedimiento a ninguna de las partes intervinientes '.

Segundo.-Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso por la representación de D. Bartolomé recurso de apelación en ambos efectos, y seguido por sus trámites legales, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial.

Tercero.-En la tramitación de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-La representación de D. Bartolomé presentó demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta contra la entidad ADA Sociedad Civil y contra sus integrantes D.ª Valle y D.ª Africa , en relación al local de negocio destinado a café-bar, situado en Lugar Ponte dos Frades 1, bajo, Cambeo, Coles, Ourense, alegando que la demandada adeuda parte de las rentas correspondientes a los meses de agosto y septiembre, la renta del mes de octubre de 2015, las tasas de basuras de 2014 y 2015, y diversas facturas de suministro de agua, por un importe total de 1.321,24 euros, en el momento de presentación de la demanda. Por ello solicita que se declare haber lugar al desahucio, que se resuelva el contrato de arrendamiento y que se condene a la demandada al pago de la cantidad indicada, el interés legal devengado desde la fecha de interposición de la demanda y las rentas que se devengaren hasta la entrega de la efectiva posesión del local, que tampoco resultasen atendidas. La parte demandada se opuso a la demanda reconociendo adeudar las mensualidades indicadas en la misma manifestando que tenía autorización del propietario para el retraso en el pago y que había ingresado en la cuenta del mismo las sumas en cuyo impago se basaba la demanda.

En la sentencia dictada en primera instancia se declaró enervada la acción, desestimándose así la acción de desahucio, suspendiéndose el lanzamiento ya señalado y sin hacer expreso pronunciamiento en costas. Frente a dicha resolución se interpone por el demandante el presente recurso de apelación entendiendo que no cabe declarar enervada la acción pues con anterioridad a la demanda la demandada ya hizo uso en una ocasión de ese derecho y que, en todo caso, ha sido requerida de pago con un mes de antelación a la presentación de la demanda lo que también le impide utilizar esa facultad conforme al artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , solicitando por ello que se dé lugar al desahucio y se declare resuelto el contrato, impugnando en todo caso el pronuncimiento en virtud del que no se imponen las costas a la demandada pues aun declarándose enervada la acción, el artículo 22.5 de la LEC obliga a imponerlas a la parte demandada. La apelada se opuso al recurso solicitando la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.-El artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que 'los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el Secretario Judicial si, requerido aquél previamente a la celebración de la vista en los términos previstos en el artículo 440.3 de esta Ley , paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda, y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación'.

A la vista de lo dispuesto en tal precepto y en relación con los artículo 439.3 y 440.3 de la Ley Procesal puede afirmarse que la enervación de la acción de desahucio es una facultad conferida al demandado mediante la cual, si el mismo satisface las cantidades que adeuda al arrendador en la forma, en la cuantía y bajo las condiciones legalmente previstas, y previa la aceptación por este de la enervación, puede provocar por una única vez la finalización anticipada del juicio de desahucio mediante una resolución judicial que dejará imprejuzgada aquella acción y, por tanto, ni resolverá el contrato de arrendamiento, ni alterará la situación arrendaticia objeto del conflicto, que se mantendrá incólume. No puede, sin embargo, equipararse al allanamiento ni a una satisfacción extraprocesal o carencia sobrevenida de objeto, sino que se trata de una forma de terminación, normalmente anticipada, del proceso que tiene contornos propios y surge como una figura autónoma con su peculiar regulación jurídica. Debe señalarse además que la válida enervación del desahucio presupone la necesidad de que el arrendatario demandado haga frente a 'las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio'.

TERCERO.-En este caso mantiene el apelante que la enervación no es posible al haber hecho uso de la misma la arrendataria en una ocasión con anterioridad y al haber sido requerida de pago de las sumas que por renta y tasa de basuras del año 2014 adeudaba con un mes de antelación a la presentación de la demanda. El primer motivo no puede prosperar pues la figura de la enervación se refiere a la acción de desahucio ya planteada y mediante la misma se pone fin a un procedimiento de desahucio iniciado por el pago efectuado por el demandado. Se trata de un remedio de carácter procesal que no es equiparable a una solución extrajudicial de un conflicto derivado de la existencia de una deuda por parte del arrendatario, mediante el que como ocurrió en este caso el arrendador aceptó el pago tardío de las rentas que se adeudaban, firmando un documento privado de fecha 18 de abril de 2014 obrante en autos, cuando aún no se había iniciado ningún procedimiento de desahucio contra la demandada. Si no se había formulado acción de desahucio, la misma no podía ser enervada y, por tanto, ese acuerdo extrajudicial no es válido para entender que ya se produjo una enervación anterior que imposibilite la que aquí se trata de hacer valer. No ocurre lo mismo con la siguiente causa que impide la enervación que es la existencia de una reclamación fehaciente efectuada con un mes de antelación a la presentación de la demanda. Sobre los requisitos del requerimiento a efectos de impedir la enervación de la acción de desahucio la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de junio de 2014 realiza el siguiente pronunciamiento: 'Se fija como doctrina jurisprudencial la siguiente: el requerimiento de pago que se hace al amparo del artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no exige que se comunique al arrendatario que el contrato va a ser resuelto y que no procederá la enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo'.

Por su parte, la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de septiembre de 2015 , indica: 'Esta Sala ya se ha pronunciado sobre la cuestión jurídica que plantean los presentes recursos, atinente a la interpretación del artículo 22.4 de la LEC y de los requisitos del requerimiento de pago contemplado en el mismo al objeto de impedir la enervación de la acción en el procedimiento de desahucio.

En su sentencia de 28 de mayo de 2014 , desestimatoria de un recurso extraordinario por infracción procesal y de un recurso de casación por interés casacional, en su modalidad también de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, declaró, acerca del requerimiento del artículo 22.4 de la LEC , lo siguiente:

1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.

3. Ha de referirse a las rentas impagadas.

4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.

5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario:

1. Que el contrato va a ser resuelto.

2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago'.

La misma doctrina se mantiene en la sentencia del TS de 13 de octubre de 2015 , y aplicándola al presente caso resulta que el actor remitió a la demandada un burofax en fecha 20 de marzo de 2014 reclamando tasa de basuras del Ayuntamiento de Coles, por importe de 150 euros, cuyo pago le corresponde conforme al contrato suscrito; y cuyo impago ha de considerarse causa de resolución según ha declarado la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 30 de diciembre de 2015 que equipara el importe de la tasa de recogida de basuras a las cantidades asimiladas a la renta en los términos del artículo 114.1.º de la LAU de 1964 , aplicándole la doctrina jurisprudencial contenida en la sentencia del Pleno de 12 de enero de 2007 que consideraba causa de resolución el impago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y la doctrina declarada en las sentencias de 15 de junio de 2009 y 11 de julio de 2011 que también consideraba causas de resolución el impago de aquel impuesto y de la repercusión por el coste de los servicios y suministros. Con posterioridad a ello el día 18 de abril del mismo año se obtuvo un acuerdo entre las partes permitiéndose a la arrendataria abonar las sumas que adeudaban por rentas vencidas, procediendo al ingreso en la cuenta del actor el día 20 de abril de lo debido excepto la citada tasa de basuras; de nuevo el día 14 de noviembre de 2014 se remitió otro burofax a la demandada requiriéndola de pago de la misma cantidad además de las rentas correspondientes a los meses de octubre y noviembre.

Finalmente no habiéndose abonado esta cantidad se reclama en este procedimiento junto con las rentas de los meses de agosto y septiembre de 2015 así como varias facturas de suministro de agua. Pues bien la parte demandada no ha negado la recepción de los referidos burofax y el requerimiento correctamente dirigido por medio fehaciente debe entenderse eficaz al fin de impedir la enervación de la acción, eficacia por otro lado que no fue discutida en la instancia por la parte demandada a la que le fue comunicada la imposibilidad de enervar la acción según manifestaba el actor en la demanda, en el momento de su emplazamiento y que se limitó a oponerse a la acción alegando la existencia de un acuerdo verbal con el arrendador por el que se le permitía la demora en el abono de las rentas y demás cantidades debidas. Por todo ello, no siendo posible la enervación de la acción y hallándose la demandada incursa en la causa de resolución del contrato de arrendamiento prevista en el artículo 27 2.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos , procede revocando la resolución apelada dar lugar al desahucio interesado condenando a la demandada al pago de la suma adeudada.

CUARTO.- En virtud de lo establecido en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , es preceptiva la imposición de las costas de la instancia a la demandada, no haciéndose expreso pronunciamiento en relación a las ocasionadas en la apelación conforme al artículo 398 de la Ley Procesal .

Por lo expuesto la Sección Primera de la Audiencia Provincial pronuncia el siguiente

Fallo

Se estima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Bartolomé contra la sentencia, de fecha 14 de diciembre de 2015, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número 3 de Ourense en Juicio Verbal de Desahucio n.º 766/15 , Rollo de Apelación núm. 101/16, que, se revoca y, en su lugar, declaramos haber lugar al desahucio y a la resolución del contrato de arrendamiento de local de negocio que une a las partes, condenando a la demandada al pago de la suma adeudada más las cantidades devengadas con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega efectiva de la posesión del inmueble, que no hubieran resultado abonadas, imponiéndole las costas causadas en la instancia y no haciéndose expreso pronunciamiento en relación a las ocasionadas en el presente recurso.

Contra la presente resolución podrán las partes legitimadas optar, en su caso, por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal y casación por interés casacional, dentro de los veinte días siguientes al de su notificación ante esta Audiencia Provincial.

Así por esta nuestra sentencia, de la que en unión a los autos originales se remitirá certificación al Juzgado de procedencia para su ejecución y demás efectos, juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.