Sentencia Civil Nº 373/2004, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 7, Rec 424/2003 de 09 de Septiembre de 2004

Encabezamiento

SENTENCIA NUMERO 373 / 04

Iltmos. Sres.:

Presidente: D. José Manuel Valero Diez.

Magistrado: Dña. Gracia Serrano Ruiz de Alarcón

Magistrado: Dª Nuria Navarro García.

En la Ciudad de Elche, a nueve de Septiembre de dos mil cuatro.

La Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número Cinco de Torrevieja (Alicante), de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandante, Dª Rita , habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sr Pérez Rayón y dirigida por el Letrado Sra Costa Medrano, y como apelada D Federico y Dª Flora , representada por el Procurador Sra Tormo Moratalla, con la dirección del Letrado Sr Talens Quesada.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia número Cinco de Torrevieja en los referidos autos, tramitados con el número 6/03 se dictó Sentencia con fecha 4 de Diciembre de 2003, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando parcialmente la demanda presentada por Rita, contra Federico Y Flora, condeno a los demandados a que abonen a la actora la cantidad de 5.260 euros. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad".

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la referida parte apelante en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, previo emplazamiento de las partes , donde quedó formado el Rollo número 424/03, tramitándose el recurso en forma legal y, conferidos los traslados oportunos en la instancia, por la parte apelante se solicitó la revocación de la Sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 6 de Septiembre de 2004.

TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo ponente la Iltma Sra Dª Gracia Serrano Ruiz de Alarcón.

Fundamentos

PRIMERO.- Se ejercita en el presente rollo recurso de apelación por la parte actora contra la sentencia de instancia que admitió parcialmente su demanda, al conceder a su favor la suma de 5.260 euros, en concepto de daños y perjuicios por el desistimiento unilateral de los arrendatarios demandados, compensando los dos meses entregados en su día en concepto de fianza, en vez de los 14.640.96 euros que reclamaba en concepto de cláusula penal pactada por las partes en el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de Marzo de 2002, y que a su decir , no ha sido correctamente interpretada por la Juzgadora de instancia. A dicho recurso se opone la parte demandada.

SEGUNDO.- En el marco de los diferentes motivos de oposición , y, por razones de sistematicidad, procede analizar en el presente consideraciones afectas aquel enunciado como vulneración de principios incardinados en los artículos 406 y 218 de la LEC .

En primer término la recurrente alega infracción del artículo 406 de la LEC , ya que según aduce, la parte demandada debió formular reconvención en reclamación de los 2.104 euros entregados en concepto de fianza, si es que pretendía su resarcimiento, y no hacerlo, como lo ha hecho, a través de petición subsidiaria por vía de compensación, que no cabe, o bien ejercitando un acción independiente de reclamación de cantidad. El fenecimiento de este motivo se impone por varias razones. En primer lugar , esta alegación es de todo punto extemporánea, pues debió ser alegada en la instancia y en segundo lugar porque con independencia de que la fianza sea o no compensable desde el punto de vista jurídico,- tema a tratar cuando nos adentremos en el fondo del asunto-, lo cierto es que la forma empleada por los demandados tiene encaje legal en el artículo 408 de la L.E.C. -tratamiento procesal de la alegación de compensación. ", si el demandado alegare la existencia de crédito compensable, dicha alegación podrá ser controvertida por el actor en la forma prevenida para la contestación a la reconvención", y en este caso, frente a la petición de la parte demandada , si bien es cierto que el Juzgado debió dar traslado de la misma a la demandante, como si de una propia reconvención se tratase, sin embargo no cabe olvidar que la actora ni impugnó la providencia de fecha 3 de Abril de 2003, en la que se convocaba a las partes a la Audiencia previa, y ni tan siquiera en la propia Audiencia manifestó nada al respecto , tan sólo se limita a impugnar el documento núm. 3, de los aportados junto al escrito de contestación, y por ello no cabe hablar de indefensión en el sentido alegado por la recurrente.

Tampoco pude prosperar la infracción denunciada del artículo 218 de la LEC, en cuanto a la exhaustividad y motivación de las Sentencias.

Pues bien, a este respecto reseñar que, en su caso , más allá de la mayor o menor extensión en la motivación desarrollada por la Juzgadora a quo, en el marco de la argumentación otorgada, al margen, en algún supuesto, de la posibilidad de verificación de precisiones en el marco de alguna de las argumentaciones otorgadas, no aparece vulnerado el principio de justicia rogada, ni el principio de congruencia y motivación, sin que, en su caso , la subjetiva consideración de parte sobre la interpretación del clausulado del contrato, en contradicción con la tesis sostenida por la Juzgadora a quo, pueda, sin más, determinar la existencia de ausencia de motivación en la Resolución de instancia

TERCERO.- En cuanto al fondo del asunto , la Sentencia de instancia recurrida entendió, en definitiva, que el desistimiento de la arrendataria del local de negocio - uso distinto al de vivienda-, no le liberaba de la obligación de satisfacer las rentas correspondientes al plazo que según el contrato restare por cumplir, condenado a su pago, tras deducir de las siete mensualidades debidas, dos por la fianza entregada.

Se alza contra este particular la actora recurrente, reproduciendo en definitiva sus alegaciones en la instancia , por entender que los términos de la cláusula litigiosa son de una claridad evidente que no deja lugar a dudas de cual fue realmente la intención de las partes al pactarla, y por ello la cantidad a indemnizar ha de ser la de 14.640.96 euros, equivalente a un año de renta.

CUARTO.- Nos encontramos en presencia de un supuesto de desistimiento unilateral del contrato, y por ello ha de analizarse si éste tiene virtualidad para producir la extinción del contrato de arrendamiento concertado con un plazo de duración determinado. El contrato de arrendamiento celebrado entre las partes litigantes, es de uso distinto del de vivienda, y en este sentido el régimen aplicable, según el art. 4 de la Ley 29/1.994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, son los Títulos I , IV y V de esta Ley, (apartado 1 ), y sin perjuicio de lo dispuesto en este apartado, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente Ley y supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. Al contrato de arrendamiento suscrito entre las partes litigantes no le es de aplicación lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, pues el mismo está comprendido en Capítulo II, del Titulo II , de dicha ley , que no es de aplicación al arrendamiento de uso distinto de vivienda, salvó las remisiones específicas a los artículos de dicho título que se hacen en los artículos 30, 31 y 35, comprendidos en el Título III, y asimismo en el citado contrato de arrendamiento no se pactó expresamente por voluntad de las partes contratantes la aplicación del art. 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aunque sí se contempló expresamente en sus cláusulas,- segunda - el supuesto de desistimiento unilateral del contrato a partir del primer año de vigencia.. , de ahí que ante estas circunstancias sea de aplicación lo dispuesto en el Código Civil en cuyo art. 1.568 se establece "... o alguno de los contratantes falta al cumplimiento de lo estipulado se observara respectivamente (...) y en los artículos 1.101 y 1.124. Por tanto , vemos como en la nueva LAU, nada se dice de la extinción unilateral del contrato por parte del arrendatario en contratos de cinco o de menos de cinco años de duración.

Los Tribunales han entendido la ineficacia del desistimiento unilateral para producir la finalización o extinción del arrendamiento. Así la Sentencia de la audiencia Provincial de Granada, sección Tercera de 11 de Octubre de 1997 señala que, el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse respecto de otra u otras a dar alguna cosa o a prestar algún servicio- artículo 1.254 - y se perfecciona por el mero consentimiento, obligando desde entonces a todas las consecuencias pactadas y a las que, según su naturaleza, sean conformes con la buena fé, al uso y a la Ley- artículo 1.258- teniendo también como dice el artículo 1.091, sus obligaciones fuerza de ley entre las partes contratantes.

En el contrato litigioso no se precisó ni tácita ni expresamente la posibilidad de finalización del mismo por la mera voluntad de una de las partes , durante la vigencia del plazo convenido de un año; únicamente a partir de esta primera anualidad como hemos visto, y en consecuencia, la arrendataria no podía terminar unilateralmente el contrato con antelación sin el consentimiento de la parte arrendadora, y por ello, le corresponde a esta parte la indemnización de daños y perjuicios que reclama aplicando las normas generales del Código Civil, al no existir en la vigente LAU un artículo equivalente al artículo 56 de la LAU de 1964 en el que se imponía al arrendatario que unilateralmente desistía del contrato el deber de abonar al arrendador la renta correspondiente al periodo que quedare por cumplir del mismo.

Debemos a continuación pasar a considerar cuando recuperó la posesión de la cosa la parte arrendadora , y ello con la finalidad de precisar cual es el parámetro o criterio acorde para determinar la indemnización prevista en el artículo 1556 del CC, cuya integración con el artículo 1.103 del citado Texto Legal evidencia la necesidad de moderación. Ha quedado acreditado que a primeros del mes de Septiembre la actora tuvo en su poder las llaves, lo que supone la recuperación de la posesión de la cosa en esa fecha y la aceptación por su parte de la Resolución del contrato por desistimiento unilateral, ya que aceptó las llaves que le permitían el acceso al local. En consecuencia con lo expuesto, el precio del desistimiento unilateral de la arrendataria debe quedar cifrado en las rentas impagadas vigente el contrato, Agosto- y las dejadas de abonar, tras dicho desistimiento, hasta el mes de Febrero inclusive, en el sentido declarado en la Sentencia de instancia , con cuya interpretación de la cláusula se muestra conforme la Sala, por ajustada a derecho y a la normativa sobre interpretación de los contratos contenida en nuestro Código Civil- artículos 1281 a 1289 -

Ahora bien, pasemos al tema de la fianza , que según la parte apelante no es susceptible de compensación. Es evidente que todo crédito tiene como garantía el patrimonio entero del deudor, tanto presente como futuro, artículo 1911 del Código Civil, es la denominada responsabilidad patrimonial universal, pero puede ocurrir perfectamente que el deudor perjudique esa garantía, como señala la doctrina, por negligencia, dejando perder Derechos que le pertenezca; por fraude , haciendo desaparecer maliciosamente sus bienes; por realizar enajenaciones fraudulentas; y por contraer nuevas deudas, en los dos primeros supuestos el acreedor tiene la posibilidad de ejercer las acciones subrogatoria y la revocatoria o pauliana, respectivamente, pero en los dos últimos, no se contempla ningún medio eficaz, de ahí que en el supuesto del contrato de arrendamiento se establezca la fianza, como medio, en cierta medida , de paliar esos perjuicios, artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .

En cuanto a la naturaleza de la fianza, ha de recordarse que estamos ante una prenda irregular, se trata de una garantía real respecto de una obligación principal, de ahí su carácter accesorio. Se produce un desplazamiento patrimonial de la cosa dada en prenda que pasa al acreedor , al tratarse de dinero, el acreedor no viene obligado, cuando conste acreditado el cumplimiento de la obligación principal, a devolver las mismas monedas , sino una cantidad igual a la recibida.

Su finalidad es evidente, responder tanto del cuidado y conservación del inmueble, como del pago del precio, como señala la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 26 de diciembre de 2001 :

"Entre las muchas funciones de garantía atribuidas a la prestación de la fianza por la parte arrendataria conforme exige el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se encuentran las de responder de la obligación de pago de la renta y de cualquier otra cantidad cuyo pago corresponda al arrendatario (artículos 1555.1 del Código Civil, 17 y 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos) , y de indemnizar, en su caso , al arrendador por los daños y menoscabos producidos en la finca arrendada tanto intencionadamente o mediante la ejecución de obras inconsentidas que hagan necesaria la reposición de la finca al estado anterior, bien el mismo arrendatario o personas por las que deba responder (artículos 1563 y 1564 del Código Civil y 27.2 .d de la Ley de Arrendamientos Urbanos ), como por un uso inadecuado o indiligente de la finca (artículos 1555.2 del Código Civil ), e incluso por no haber actuado con la diligencia debida ante la aparición de hechos o daños que exigían una reparación urgente o una comunicación inmediata al arrendador (artículos 1558 y 1559 del Código Civil y 21.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ), quedando excluidos de dicha cobertura, por no responder de ellos el arrendatario, los daños inmanentes al uso o desgaste ordinario de la finca conforme al destino convenido , y aquellos otros producidos por causa inevitable o no imputable al arrendatario (artículos 1561 y 1563 del Código Civil ".

De todo ello se deduce que no se trata de que los demandados ostenten en base a la misma un crédito compensable, sino que se pretende, tan sólo, hacer cumplir a la fianza el fin para el cual fue constituida , es decir, de garantía.

En el presente supuesto expresamente se pactó -cláusula cuarta - que la actora devolvería los dos meses de renta entregados en concepto de fianza- anticipo-, reza la citada estipulación, a la finalización del presente contrato , descontando los posibles pagos que pudieran quedar pendientes de los gastos de luz, agua... que sean a cargo de los arrendatarios, es evidente que dichas circunstancias no se han cumplido y por tanto no se puede ni abonar a los demandados ni compensarse con las rentas debidas, porque a priori, como ya se ha señalado ha tenido lugar la resolución unilateral por los demandados, y expresamente se establece una indemnización a favor de la arrendadora, que ha sido objeto de moderación y cuando se concreten ambas cuestiones es cuando surgirá la obligación por parte de la actora de devolver el importe de la fianza, hasta tanto falta uno de los requisitos del artículo 1.196 del Código Civil , es decir, que sea exigible, en consecuencia la compensación judicial pretendida en este caso no sería en principio admisible. Sin embargo, por razones de economía procesal y no habiéndose realizado alegación alguna por la actora en el momento procesal oportuno, como se decía al principio de esta Resolución, se ha de dar por válida la compensación operada por la Juez " a quo", y en consecuencia procede la confirmación de la Sentencia de instancia y la desestimación del presente recurso de apelación.

QUINTO.- Ante la desestimación del presente recurso de apelación procede imponer las costas de esta alzada a la parte apelante, conforme a lo dispuesto en el artículo 398 de la LEC

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VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

FALLAMOS: Que con DESESTIMACIÓN del recurso de apelación deducido por la representación procesal de la parte demandante, contra la Sentencia dictada por el juzgado de 1º Instancia núm Cinco de Torrevieja (Alicante), de fecha 4 de Diciembre de 2003, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la expresada Resolución, con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y , en su momento , devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente Resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Contra la presente resolución, cabe , en su caso, recurso en los supuestos y términos previstos en los Capítulos IV y V del Título IV del Libro II y Disposición Final 16ª de la L.E.C. 1/2000 .

Así , por esta nuestra Sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por la Iltma Sra. ponente , estando la Sala reunida en audiencia Pública, doy fé.