Sentencia Civil Nº 373/2004, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2, Rec 361/2004 de 02 de Septiembre de 2004

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

BURGOS

SENTENCIA: 00373/2004

La Sección Segunda de la Ilma. Audiencia Provincial de Burgos, compuesta por los Ilmos. Sres.

Magistrados, don Agustín Picón Palacio, Presidente; doña Arabela García Espina y don Ramón Ibáñez de Aldecoa Lorente; administrando, en nombre de S.M. el Rey, la Justicia que emana del

Pueblo Español, ha dictado la siguiente,

SENTENCIA NÚM. 373 .

En la ciudad de Burgos, a dos de septiembre de dos mil cuatro.

Visto por esta Sección de la Ilma. Audiencia Provincial de Burgos, el recurso obrante en los presentes autos, que llevan el núm. 361/2004 de los de este Tribunal, y que se corresponden con el proceso seguido, con el núm. 607/2003, en el Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Burgos; y en cuya segunda instancia han intervenido como partes: de una y en concepto de apelante, DON Jose Ramón , mayor de edad, casado, con domicilio en Solares, Medio Cudeyo, defendido por el Letrado don Fernando Merodio Rodríguez y representado por la Procuradora de los Tribunales doña Elena Cobo de Guzmán Pisón; y de otra, y en concepto de apelada, la compañía mercantil "CASYBUR, S.L." , con domicilio social en Villacienzo, defendida por el Abogado don Tomás Ibáñez García y representada por la Procuradora doña Inmaculada Pérez Rey; sobre reclamación de cantidad ; siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado don Agustín Picón Palacio, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

Primero.- Por el Juzgado de Primera Instancia se dictó sentencia definitiva, en cuya parte dispositiva se lee: "FALLO.-Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda; en ejercicio de acción personal, sobre derecho de crédito, en reclamación de cantidad, derivada de responsabilidad contractual, por incumplimiento; formulada por la Procuradora de los Tribunales, Sra. Doña Elena Cobo de Guzmán Pisón; en nombre y representación del Sr. Don Jose Ramón ; contra la demandada, entidad mercantil "Casybur, S. L." en la persona de su legal representación, el Sr. Don Tomás Ibáñez García, representado en autos por la Procuradora de los Tribunales, Sra. Doña Inmaculada Pérez Rey..-y en consecuencia, debo absolver y absuelvo de la demanda, al haberse resuelto el contrato de opción de compraventa de fecha 11-3-97 suscrito entre las partes por incumplimiento del actor a instancia de la demandada, y de todas las demás pretensiones deducidas en la misma, a la parte demandada por falta de acción..-Haciendo a la parte actora expresa imposición de costas procesales causadas a la demandada en esta instancia..-y poniendo certificación de la presente en los autos inclúyase en el libro de sentencias..- Contra esta resolución cabe recurso de apelación que se interpondrá por escrito ante este Juzgado en término de CINCO DÍAS para que conozca la Iltma. Audiencia Provincial de Burgos..-Así por esta mi Sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.".

Segundo.- Notificada que fue la anterior resolución a los interesados, por la parte demandante se preparó e interpuso contra la misma recurso de apelación, el cual fue admitido a trámite en ambos efectos, por lo que, tras dar oportunidad de ser impugnado, se remitieron los autos originales a este Tribunal.

Tercero.- En esta instancia, se han observado, substancialmente, todos los requisitos procesales.

Fundamentos

I.- Se aceptan, sustancialmente y en cuanto no se opongan a los que a continuación se expresan, los de la sentencia dictada en la primera instancia, los cuales se dan aquí por reproducidos para evitar repeticiones innecesarias.

II.- Tal y como se infiere de las pruebas practicadas en este proceso, y en particular de la lectura del documento acompañado como el número uno de los que se acompañan con el escrito de demanda, las partes hoy litigantes pactaron un contrato de opción de compra, en virtud del cual, y a cambio de una cantidad de dinero, que de seguirse la opción se aplicaría al pago de parte del precio pactado, el hoy demandante adquiría la facultad de poder comprar un determinado bien inmueble, que era la parcela núm. 1 de la urbanización "El Mirador", sita en Sena, en Limpias, Cantabria, propiedad de la hoy demandada, por precio de once millones y medio de pesetas, y ello dentro del plazo de los veinte días siguientes a la celebración del contrato, cuyo plazo fue ampliado posteriormente en otros treinta días. En dicho contrato, se pactó que, en el caso de que el hoy apelante no ejercitara su derecho de adquisición de la parcela dentro del plazo pactado, la cantidad que se entregaba quedaría a favor de Casybur, S.L., como indemnización por los daños y perjuicios causados. Es precisamente la cantidad de dos millones de pesetas entonces entregados la que hoy se pide sea devuelta, al alegar el demandante la resolución del contrato por el incumplimiento de la demandada de entregar el bien objeto del contrato y la imposibilidad material de llevar a cabo la entrega en las condiciones pactadas por causas que entiende le son imputables a la apelada.

El pacto alcanzado por las partes se regula, con carácter general dentro del derecho común, en el artículo 14 del Decreto de 14 de febrero de 1947, por el que se aprueba el Reglamento para la Ejecución de la Ley Hipotecaria, y ha sido definido por la doctrina como el derecho en virtud del cual el optante tiene sobre la cosa la facultad de adquirirla, exigiendo su transmisión al actual propietario. En este sentido, es patente que quien tiene la posibilidad de ejercitar el derecho es el optante, es decir, aquella persona en cuyo favor se constituye el derecho, sin que pueda exigirse, en línea de principio, ninguna actuación a quien es propietario del bien, quien queda a merced de que quien puede hacerlo, pida la transmisión del bien, el cual, ha de hacerlo dentro del plazo en su caso convenido, pues, en otro caso, y merced a la aplicación de la regla general de la regulación de las obligaciones en el tiempo del Código Civil, se perdería la posibilidad de actuar ese derecho, como, por otra parte, se convino por las partes en el contrato por ellas suscrito.

Desde esta perspectiva de quién tiene la iniciativa en el cumplimiento de lo pactado, no puede compartirse la tesis de la parte actora de que la demandada no cumplió con su obligación, pues la propietaria instó el cumplimiento de lo pactado y compareció en la notaría para otorgar al escritura de venta, sin que la misma se llegase a llevar a cabo el dos de mayo de mil novecientos noventa y siete, y como resulta de la documentación aportada con los números 3 y 4 de la parte demandada, sin que el hecho de negarse a otorgar la venta a un tercero, como era la compañía mercantil en cuyo nombre deseaba actuar el actor, le sea reprochable, ya que el pacto era vender el bien don Jose Ramón y a nadie más, por lo que no se trataba de una obligación que le fuese exigible; los contratos se rigen por el principio de la relatividad, y de la no exigibilidad por terceros, como se sigue del artículo 1.257 del Código Civil, y ello conlleva que no le sea exigible a un contratante pactar con un tercero cuando ello no ha sido previamente admitido por el mismo.

III.- De cuanto se deja dicho se sigue que, en puridad, no ha habido incumplimiento por la parte demandada en cuanto la misma estuvo dispuesta a entregar la propiedad del bien objeto de la opción pactada y que fue, en realidad, don Jose Ramón quien no llegó a culminar la acción, al no acceder a otorgar la escritura a que había accedido "Casybur, S.L.", pues no dio repuesta a la serie de diligencias notariales que se leen en el documento de fecha dos de mayo de mil novecientos noventa y siete por el Notario de Laredo. Cuestión distinta es, y ello ha sido objeto de debate en el proceso, si ese no otorgarse la escritura estaba justificado por el dato de que, como se afirma en la demanda, no se pudiese transmitir la propiedad de la parcela negociada.

De la lectura del escrito de demanda, y más concretamente de su hecho tercero, se sigue que tres son las razones por las que el actor entiende que no era posible a la demandada entregar el bien pactado. Por un lado, porque la superficie de la parcela objeto del negocio era de seiscientos metros cuadrados y sólo se podían entregar quinientos setenta, con lo que no se cumplía el mínimo de extensión que establecía al plan parcial a que se hallaba sometida. Por otro lado, que el número de parcelas de la urbanización había pasado de sesenta y seis a sesenta y cinco. Y, finalmente, que la descripción de la finca no se correspondía con la realidad.

La primera de las objeciones se refleja en el documento acompañado como el núm. 7 de los de la parte demandada, donde la diferencia de extensión se explica por la actuación administrativa de ampliación del viario noroeste y, en su caso, la dotación del aparcamiento anejo a la vía pública, indicando expresamente el ayuntamiento de Limpias que "esta circunstancia no modifica la capacidad de edificar en dicha parcela tal y como se señala en el texto del anexo al Plan Parcial que se adjunta" . Texto administrativo que sirve, sin duda alguna, para rechazar por sí mismo que la deducción impidiese la edificación que se pretendía con la extensión inicial alegada, que era cierta, pero de la que debía descontarse lo necesario para las actuaciones urbanísticas correspondientes.

La segunda de las objeciones, la referida a la variación del número de parcelas, no se ha acreditado que sea cierta, pues no se ha justificado que se pasase de las sesenta y seis parcelas iniciales a las sesenta y cinco alegadas y, en todo caso, no se ha llegado a acreditar el perjuicio que podría acarrear al demandante, el cual no llega a concretar el daño que se le pudiese originar con dicha alteración, por lo que la razón aducida carece de todo sentido.

La última de las alegaciones se refería a la imposibilidad de establecer la descripción de la parcela objeto del pacto con la realidad física del terreno. Este extremo consta en el informe pericial aportado a los autos, donde se hace referencia igualmente a que es habitual que la delimitación de los polígonos del suelo urbanizable varíe al materializarse la urbanización, sin que tales hechos supongan pérdida para la parcela de extensión, ni de condiciones urbanísticas y coincidiendo sustancialmente el proyecto de urbanización con el plano del contrato convenido por las partes, existiendo señales o indicios que permiten deslindar la parcela. De estos datos no puede sino seguirse que la queja de la parte demandante carecía de razón bastante para ser apreciada como suficiente para oponerse al otorgamiento de la escritura, pues las alteraciones de la parcela no suponían perjuicio real alguno, al no suponer merma de su extensión, ni de sus condiciones urbanísticas y existir datos que permiten su delimitación sobre el terreno. Por otra parte, la finca se halla inscrita en el registro de la propiedad y no consta que se pactase como motivo o razón la previa delimitación física de la finca en el contrato inicialmente suscrito para que se pudiese efectuar la compra, sin que se haya acreditado ni justificado que se haya planteado conflicto alguno con los propietarios de las fincas contiguas acerca de la delimitación de las fincas y sin que la petición de deslinde se hiciese sino después de comunicar la demandada a la actora la extinción de su derecho, y, en todo caso, cuando había transcurrido con creces el plazo que el hoy apelante tenía para poder ejercitar su derecho de opción. Razones todas que justifican la no estimación de la causa o razón de pedir de la actora, como acertadamente se recoge en la sentencia de instancia que debe, por ello, ser ratificada, con la correlativa desestimación del recurso de apelación interpuesto.

IV.- De acuerdo con el criterio que se establece en los artículos 394 y 398.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, procede imponer las costas de esta segunda instancia a la parte apelante, al haber sido totalmente desestimadas sus pretensiones impugnatorias, sin que se aprecie que concurra ninguna circunstancia que, en esta materia, aconseje adoptar otra resolución.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación,

Fallo

Que, desestimando como desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales doña Elena Cono de Guzmán Pisón, en la representación que tiene acreditada en autos, contra la sentencia dictada, el día veintidós de abril de dos mil cuatro, por el Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Burgos en esta causa, debemos confirmar y confirmamos dicha sentencia y condenar y condenamos a dicho recurrente a estar y pasar por estas declaración y condena, a cumplirlas y a pagar las costas procesales de esta segunda instancia.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior resolución fue leída y publicada, el día de su fecha, por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, don Agustín Picón Palacio, estando constituido el Tribunal en audiencia pública. Doy fe.

NOTA.- Véase el Libro Registro de Resoluciones en el folio 123.

NOTA.- Queda unido testimonio de la sentencia en el rollo de apelación. Doy fe.

PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.