Sentencia Civil Nº 373/2011, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 4, Rec 475/2011 de 14 de Julio de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

MURCIA

SENTENCIA: 00373/2011

Sección Cuarta

Rollo de Sala 475/2011

ILMOS. SRES.

D. CARLOS MORE NO MILLÁN

PRESIDENTE

D. JUAN MARTÍNEZ PÉREZ

D. FRANCISCO JOSÉ CARRILLO VINADER

MAGISTRADOS

En la ciudad de Murcia, a catorce de julio del año dos mil once.

Habiendo visto en grado de apelación la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial los autos de Juicio Ordinario número 434/09 que en primera instancia se han seguido ante el Juzgado Civil número Uno de Cieza entre las partes, como actor y ahora apelante D. Casimiro , representado sucesivamente por los Procuradores Srs. Valor Aznar (ante el Juzgado) y López Cambronero (ante la Audiencia) y defendido por el Letrado Sr. Puigcerver Martínez, y como demandada y ahora apelada la mercantil Friothor Industrial, S. L., representada en el Juzgado por el Procurador Sr. Montiel Molina y defendida por el Letrado Sr. Morte Molina. Siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado don FRANCISCO JOSÉ CARRILLO VINADER que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de instancia citado con fecha 17 de septiembre de 2010 dictó en los autos principales de los que dimana el presente rollo la sentencia cuya parte dispositiva dice así: "FALLO: Desestimo la demanda presentada por el Procurador de los Tribunales Juan Víctor Valor Aznar, en nombre y representación de Casimiro contra Friothor Industrial, S. L. Condeno a la parte demandada al abono de las costas procesales".

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia, en tiempo y forma, preparó e interpuso recurso de apelación D. Casimiro , solicitando su revocación total y, subsidiariamente, parcial.

Después se dio traslado a la otra parte, quien presentó escrito oponiéndose al mismo, pidiendo la confirmación de la sentencia.

Por el Juzgado se elevaron las actuaciones a esta Ilma. Audiencia Provincial, turnándose a la Sección Cuarta donde se registraron con el número 475/11 de Rollo. Tras personarse únicamente el apelante, por providencia del día 29 de junio de 2011 se señaló el de hoy para la votación y fallo de la causa, que ha sido sometida a deliberación de la Sala.

TERCERO.- En la sustanciación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- D. Casimiro plantea demanda solicitando la condena de la entidad demandada (la mercantil Friothor Industrial, S. L.) en 7.152 €, porque habiendo sido arrendataria de una nave industrial, según contrato celebrado por cinco años, a los cuatro meses la arrendataria dio por finalizado unilateralmente el contrato cuando no tenía reconocida tal facultad, habiendo dejado de pagar en agosto de 2006. Se le reclama el importe de las mensualidades hasta que el propietario ha logrado arrendar de nuevo la nave.

Contesta la demandada reconociendo que sólo ha abonado dos mensualidades, pero que entregó las llaves del local en septiembre de 2006, por lo que no adeuda nada, ya que se deben aplicar a los dos últimos meses el importe de la fianza. Sostiene que no existe en el LAU norma alguna para el desistimiento unilateral del arrendatario en caso de inmuebles destinados a uso distinto del de vivienda, por lo que no tiene obligación el arrendatario de abonar las rentas, y sólo cabría indemnización de daños y perjuicios, que en este caso ni se han pedido ni probado. Por todo ello interesa la desestimación de la demanda.

Tras la celebración del juicio se dicta sentencia por la que se desestima la demanda, con costas al actor, dado que no se ha ejercitado la acción correcta, pues debió plantearse la de indemnización de daños y perjuicios y no la de reclamación de rentas, sin que haya probado el actor dichos daños.

Contra todos esos pronunciamientos plantea recurso de apelación el actor inicial que denuncia que la arrendataria ha incumplido el contrato celebrado, por el que se obligaba a mantenerlo cinco años, pagando las rentas, sin que el arrendatario tuviese reconocida la facultad de desistimiento unilateral, por lo que carece de efectos la comunicación que le remitió en tal sentido, habiendo él reclamado daños y perjuicios y concretado los mismos en la cantidad dejada de cobrar hasta que volvió a arrendar la nave. Invoca también el principio iura novit curia, por todo lo cual pide que se revoque la sentencia y se dicte otra estimando su demanda. Subsidiariamente solicita que se deje sin efecto la condena en costas.

Del recurso se dio traslado a la parte contraria, que se opuso al mismo, defendiendo los argumentos de la sentencia de la primera instancia y poniendo de relieve la falta de actuaciones por parte de la arrendadora tras recibir las llaves de la nave, por todo lo cual interesa su confirmación.

SEGUNDO.- Los contratos de arrendamiento de inmuebles para un uso distinto al de vivienda, regulados por la ley 29/1994, de 24 noviembre de Arrendamientos Urbanos, se rigen, como establece su art. 4 , apartados 1 y 3, de forma imperativa por "lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la misma" y ,en lo restante, "por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil".

Por lo tanto, para determinar si el arrendatario en este tipo de contratos puede o no desistir unilateralmente del arrendamiento debe examinarse dicha legislación, descartándose radicalmente la aplicabilidad al caso comentado del art. 11 LAU, que está en el Título II y sólo es aplicable a determinados casos de arrendamientos de viviendas.

Ahora bien, ello no significa que no exista una normativa propia para regular el caso. Es cierto que no se ha pactado dicha situación en el contrato celebrado entre las partes, pero sí son de aplicación las normas generales de las obligaciones y contratos. En concreto el art. 1256 CC , conforme al cual "la validez y el cumplimento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes". Este precepto determina que la subsistencia y la ejecución de los derechos y las obligaciones nacidas de un contrato no pueden nunca quedar al arbitrio de una de las partes contratantes. Por tanto, no puede el arrendatario de un local de negocios dejar sin efecto, por su unilateral declaración de voluntad, el arrendamiento, de tal modo que el desistimiento unilateral carece de la eficacia necesaria para extinguir o resolver esa relación jurídica, que continuará subsistente respecto del mismo.

El desistimiento unilateral por el arrendatario no está permitido y supone un incumplimiento de las obligaciones asumidas por el mismo, como son la de pago de la renta y el uso de la cosa como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado (art. 1555 CC ).

Ante dicho incumplimiento es el arrendador el que puede, tal y como le autoriza el art. 1124 CC , escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, con indemnización de daños y abono de intereses en ambos casos. También puede pedir la resolución, aún después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

En el caso examinado, el arrendador ha reiterado su opción por el cumplimiento del contrato (documentos 13, 14 y 15 de la demanda), pues en los burofax y demanda de monitorio lo que reclama es el cumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario de pagar las rentas no abonadas. No se están pidiendo propiamente daños y perjuicios, sino el cumplimiento del contrato.

Es cierto que, en la demanda del juicio ordinario se hace mención a que se ha alquilado posteriormente el inmueble a un tercero, lo que evidencia que, finalmente, el arrendador ha optado por la resolución del contrato ante el incumplimiento reiterado del arrendatario, pero lo que se está reclamando no son daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual, al menos los referidos en los arts. 1101 y 1124 CC , sino el pago de las rentas a las que el contrato obligaba, lo que no exige una prueba diferente de la existencia del contrato.

Incluso si se entendiera que el impago de tales rentas se deben reclamar como perjuicios, en la demandada (penúltimo párrafo del Hecho Tercero) se hace referencia a su derecho a la indemnización de daños y perjuicios y se menciona el art. 1101 CC , con lo que no resulta justificada la desestimación de la demanda por el ejercicio de una acción equivocada. Tampoco puede aceptarse que no se hayan probado dichos perjuicios, pues, conforme establece el art. 1106 CC , entre ellos se comprenden "las ganancias que haya dejado de obtener el acreedor", y claramente tiene tal consideración las rentas no satisfechas.

No existe en nuestro ordenamiento jurídico un sistema de acciones nominal. Las pretensiones de las partes se han de basar en unos hechos (que deben probarse) y precisar qué se pide, y la demanda cumple sobradamente con tales exigencias, pues se invoca la existencia de un contrato de arrendamiento de un inmueble para un uso distinto al de vivienda y el incumplimiento del arrendatario, pidiendo la condena del demandado al pago de las rentas no satisfechas que se habían pactado en el contrato. El principio iura novit curia (recogido en el art. 218.1 LEC ) obliga al Tribunal a resolver "conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes".

TERCERO.- Consecuencia de todo lo anterior es que deba estimarse el recurso y con ello la demanda planteada, condenando al demandado al pago de las cantidades que se reclaman (7.152 €), e intereses legales desde la fecha de la demanda de juicio monitorio (9-3-2007) para las cantidades allí reclamadas (3.300 €) y desde la fecha de la demanda de este juicio ordinario (3-12- 2009) para el resto de las cantidades, conforme a los artículos 1108 y 1100 CC. También procede hacer expresa imposición de las costas de la primera instancia a la demandada (art. 394 LEC ).

En cuanto a las de esta apelación, al estimarse el recurso no procede su imposición (art. 398.2 LEC ).

VISTOS los artículos citados y los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por D. Casimiro , ante esta Audiencia representado por la Procuradora Sra. López Cambronero, contra la sentencia dictada en el juicio ordinario seguido con el número 434/09 ante el Juzgado de Primera Instancia número Uno de Cieza, y desestimando la oposición al recurso sostenida por el Procurador Sr. Montiel Molina, en nombre y representación de la mercantil Friothor Industrial, S. L., debemos REVOCAR Y REVOCAMOS dicha sentencia, y en su lugar, con estimación de la demanda inicial, condenar a la demandada, la mercantil Friothor Industrial, S. L., a indemnizar al actor, D. Casimiro , en la cantidad de siete mil ciento cincuenta y dos (7.152) euros, pago de intereses legales de 3.300 € desde el 9 de marzo de 2007 y del resto de la cantidad desde el 3 de diciembre de 2009, y al pago de las costas de la primera instancia, sin hacer expresa imposición de las causadas en esta alzada.

Notifíquese la sentencia y llévese certificación de la misma al rollo de esta Sala y a los autos del Juzgado, al que se devolverán para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, contra la que no cabe recurso, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.