Sentencia CIVIL Nº 373/2016, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 4, Rec 608/2015 de 09 de Noviembre de 2016

Encabezamiento

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SECCIÓN CUARTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL

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Las Palmas de Gran Canaria

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Rollo: Recurso de apelación

Nº Rollo: 0000608/2015

NIG: 3501642120150000797

Resolución:Sentencia 000373/2016

Proc. origen: Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) Nº proc. origen: 0000043/2015-00

Juzgado de Primera Instancia Nº 4 de Las Palmas de Gran Canaria

Intervención: Interviniente: Abogado: Procurador:

Apelado Comunidad De Bienes DIRECCION000 Maria Esther Del Rosario Rosario Maria De Las Mercedes Ramirez Jimenez

Apelante Calixto Alberto Alejandro Garcia Rodriguez

SENTENCIA

SALA

Iltmos. /as Sres. /as

Presidente

D. JUAN JOSÉ COBO PLANA (Ponente)

Magistrados

Dª. ELENA CORRAL LOSADA

D. JESÚS ÁNGEL SUÁREZ RAMOS

En Las Palmas de Gran Canaria, a 9 de noviembre de 2016.

VISTAS por la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo nº 608/2015 en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de fecha 30 de junio de 2015 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Las Palmas de Gran Canaria en los autos de Juicio Verbal de Desahucio y Reclamación de Rentas nº 43/2015 seguidos a instancia de COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000 , representado/a en esta segunda instancia por el/la Procurador/a D./Dña. Mercedes Ramírez Jiménez y asistido/a por el Letrado/a D./Dña. María Esther del Rosario Rosario, actuando como parte apelada, contra DON Calixto , representado/a en esta segunda instancia por el/la Procurador/a D./Dña. Alberto García Rodríguez y asistido/a por el Letrado/a D./Dña. Nereo Martín Fuentes, actuando como parte apelante, siendo ponente el Sr. Magistrado D. JUAN JOSÉ COBO PLANA, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Las Palmas de Gran Canaria se dictó sentencia en los referidos autos cuya parte dispositiva literalmente establece:

Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Doña Mercedes Ramírez Jiménez en nombre y representación de Comunidad de bienes DIRECCION000 contra Don Calixto y desestimando la reconvención formulada por el Procurador Sr. Don Alberto García Rodríguez en nombre y representación de Don Calixto contra Comunidad de bienes DIRECCION000 debo condenar a Don Calixto a abonar a ésta la suma de 13.158,67 euros, intereses a que se refiere el fundamento de derecho tercero de esta resolución y costas procesales.

SEGUNDO.- La referida sentencia se recurrió en apelación por la representación procesal de DON Calixto .

La representación procesal de COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000 formuló escrito de oposición al mismo.

Tras ello, se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación.

No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, sin necesidad de celebración de vista se señaló para deliberación, votación y fallo que tuvo lugar el día 25 de octubre de 2016.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Antecedentes.

1.1. Por la parte actora se ejercitó una acción de reclamación de cantidad por importe total de 13.158,67 euros en concepto de rentas vencidas y no pagadas desde Septiembre del 2014 a Abril del 2015, a razón de 1600 euros mensuales más IGIC y descontando el 21% de retención, 240 euros por cuotas de gastos comunes, 305,35 por IBI del 2011, 806,13 euros por IBI del 2012, 806,13 euros por IBI del 2013, 806,13 euros por IBI del 2014 y no siendo posible la compensación de la fianza, entregándose el local en perfectas condiciones de uso y con instalación eléctrica y no siendo procedente compensación alguna por las obras ejecutadas por el demandado al haber sido mejoras con incremento de la potencia instalada.

1.2. Por el demandado se alega que no procede reclamar las rentas de Marzo y Abril del 2015 pues las llaves se pusieron a disposición de la demandante a finales de Febrero del 2015 y oponiendo la compensación de la suma de 11.877,96 euros por pago del proyecto de instalación eléctrica y P.C.I. ante la ausencia de instalación eléctrica, no siendo apto el local para el fin entregado. En el acto de la vista además alegó que debía compensarse el importe de la fianza de 3000 euros.

1.3. La sentencia de instancia estima íntegramente la demanda y desestima la reconvención.

1.4. El demandado-reconviniente interpone recurso de apelación.

SEGUNDO.- Sobre los motivos del recurso, la Sala se ve en la necesidad de recordar, una vez más, que la valoración de la prueba es facultad de los tribunales sustraída a los litigantes, que sí pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza, conforme a los principios dispositivos y de rogación, pero en modo alguno tratar de imponerla a los Juzgados.

El Juez que recibe la prueba puede valorarla de forma libre, que no arbitraria, transfiriendo la apelación al Tribunal 'ad quem' el conocimiento pleno o 'plena cognitio' de la cuestión.

Por lo tanto, fuera de la reformatio in peius y los motivos concretos de impugnación, no hay limitación alguna al conocimiento de la Sala de apelación sobre las cuestiones fácticas o jurídicas que se susciten a través del recurso.

Pero esa naturaleza ordinaria no es incompatible con afirmar que para destruir una conclusión presuntiva del Juzgador 'a quo', debe demostrarse que ha seguido, al establecer dicho nexo o relación, un camino erróneo, no razonable, contrario a las reglas de la sana lógica y buen criterio; constituyendo la determinación de dicho nexo lógico y directo un juicio de valor que está reservado a los Tribunales y que se ha de respetar en tanto no se acredite que es irrazonable.

La valoración de conjunto e imparcial del tribunal de la primera instancia difícilmente será sustituida por la parcial e interesada de parte que, además, tome como referente solo determinados elementos de prueba con exclusión de otros relevantes, cuando la primera aparezca como una valoración suficientemente razonada, completa, congruente y consistente.

Sentado lo anterior, ha de indicarse que la revisión en la alzada del material probatorio obrante en autos, permite alcanzar una conclusión en todo coincidente con la plasmada en la sentencia de instancia.

TERCERO.- Sobre la puesta a disposición del inmueble arrendado y procedencia o no de las rentas correspondientes a Marzo y Abril de 2015.

3.1. Dice la sentencia de instancia que en el caso de autos, si bien consta que en Diciembre del 2014 el demandado comunicó a la demandante su intención de rescindir el contrato el 28 de Febrero del 2015 (documento 6 de la demanda reconvencional) no consta, sin embargo, la entrega de las llaves o su puesta a disposición mediante consignación notarial o judicial ( Arts. 1176 y siguientes del Código Civil ) sino hasta el 8 de Abril y siendo por tanto reclamables las rentas devengadas hasta dicha fecha, en que tiene lugar la entrega de la posesión de la finca.

3.2. La parte apelante sostiene que DON Calixto 'requirió al demandante-arrendador de la entrega del local para el día 28 de Febrero de 2015 por la vía utilizada por las partes desde el inicio del contrato (vía email, documentos números 1 al 7 del escrito de oposición), no compareciendo el arrendador el citado día 28 de Febrero a la cita indicada por el arrendatario para la entrega del local y de las llaves, estando a disposición desde ese día las llaves a favor del arrendador y que fueron entregadas en la vista del día 8 de Abril ante la reiterada negativa de recogida de las mismas por el arrendador, de manera que por tanto las mensualidades de los meses de Marzo y de Abril no han de ser computadas a efectos de deuda por este motivo.'

3.3. Las alegaciones del apelante no pueden ser atendidas, y ello por lo siguiente:

En primer lugar porque, si se examinan los correos electrónicos aportados con la contestación-reconvención como documentos números 1 al 7 se comprueba que el último de dichos correos es de fecha 15 de diciembre de 2014, esto es, más de dos meses antes de la supuesta cita el 28 de febrero de 2015 para entregar las llaves.

En segundo lugar, en ningún correo consta que ambas partes acordaran la reunión del día 28 de febrero para entrega de las llaves a la que se refiere el apelante. Al respecto solo se acompaña el correo de 2 de diciembre de 2014 anunciando esa fecha para el abandono del local.

En tercer lugar, de ser cierta la referida reunión y que la parte arrendadora no asistió a la misma para recoger las llaves, el arrendatario, máxime en este caso en que resulta que DON Calixto es letrado, debió de haber acudido al Juzgado (ya existía el procedimiento de Juicio Verbal de Desahucio y Reclamación de Rentas nº 43/2015 y se le había notificado la demanda) y consignar la entrega de las llaves.

CUARTO.- Compensación de la suma de 11.877,96 euros por el valor de las obras llevadas a cabo por el arrendatario.

4.1. La Juzgadora desestima dicha pretensión del demandado-reconviniente al entender que 'la referida compensación no puede prosperar toda vez que, según su criterio, estamos ante unas obras -las ejecutadas por el demandado - que constituyen una mejora y que incluye tomas de teléfono o plafones y aumento de la potencia eléctrica instalada de 13890 watios a 22100 watios (página 13 del proyecto aportado por el demandado) señalando el perito Sr. Jose Miguel que la potencia instalada era suficiente para destinar el local a un despacho de abogados y reconociendo el demandado que transformó una sala diáfana en tres despachos con sus correspondientes paredes y enchufes, no acreditando además en forma alguna el pago de la suma que se quiere compensar mediante factura -que no presupuesto- o testifical de la empresa constructora y habiendo indicado el testigo perito Sr. Jose Miguel que las obras ejecutadas por el demandado precisaban licencia de obras menor y proyecto para el cambio de la instalación eléctrica original'.

Entiende igualmente la juez a quo que 'resulta una incoherencia contraria a la doctrina de los actos propios que se pretenda la compensación por el demandado y sin embargo se haya llevado del inmueble los enchufes o cuadros de palancas y siendo de aplicación lo previsto en la cláusula octava del contrato en virtud de la que las obras de mejora quedarían en beneficio del local y sin derecho a indemnización salvo que la arrendadora prefiriera exigir la devolución del local a su primitivo estado lo que se efectuaría por cuenta de la arrendataria, pactando que sería de cuenta del inquilino los gastos de contratación de la luz.'

La decisión de la juez a quo debe ser confirmada en esta segunda instancia.

En la estipulación primera del contrato de arrendamiento objeto de la litis el arrendatario reconoce que la situación, superficie, distribución, características y condiciones del local son perfectamente conocidas por él, y declara recibirlas en perfectas condiciones para el uso al que va a ser destinado. Y en la estipulación segunda se dice que el local arrendado será destinado por el arrendatario como despacho de abogados.

Ello quiere decir que el local, tal y como lo recibió DON Calixto , estaba perfectamente habilitado y acondicionado para el destino de despacho de abogados, que era la finalidad que iba a darle el arrendatario.

Si una vez recibido el local en esas condiciones el arrendatario decidió hacer obras, las mismas en ningún caso pueden ser consideradas 'obras necesarias', sino, por el contrario, 'obras de mejora o adaptación'.

Lo anterior nos lleva a aplicar el art. 487 del Código civil (al que se remite su art. 1573, conforme a la aplicación supletoria recogida en el artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 ), el cual sienta expresamente el principio de no indemnizabilidad a favor del usufructuario (arrendatario en nuestro caso) como consecuencia de las mejoras realizadas, cuando utiliza la expresión 'pero no tendrá por ello derecho a indemnización', sin perjuicio de que pueda retirarlas 'si fuere posible hacerlo sin detrimento de los bienes'.

En la legislación especial de arrendamientos urbanos, el principio inspirador es el de que las obras de mejora queden a beneficio de la finca salvo estipulación contraria - art. 112.4ª LAU 1964 y art. 23.2ª LAU 1994 .

En este sentido la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de febrero de 2012 , atendiendo a la naturaleza de las obras, sostiene que el arrendador está obligado a pagar las obras de 'conservación' del inmueble, arts. 21 y 30 LAU , no las obras de 'adaptación' del mismo.

Dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de febrero de 2012 (Pte: Juan Antonio Xiol Rios) lo siguiente:

'TERCERO.- Arrendamientos Urbanos: obras de adaptación y conservación.

A) El artículo 107 LAU 1964 dispone: «Las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido serán de cargo del arrendador». Lo que supone que será el arrendador quien deberá hacer frente a la realización de aquellas obras que resulten necesarias para la conservación del local de negocio. Este es el criterio expuesto en las sentencias citadas por el recurrente en sustento de su recurso de casación.

B) La Audiencia Provincial niega que las obras que se deben realizar en el local arrendado, en virtud de la reciente normativa administrativa aplicable a las residencias geriátricas en la localidad donde está situado el local, sean obras necesarias para la conservación del local de negocio, sino que se trata de meras obras de adaptación. De este modo, tras la valoración de la prueba practicada, y constatada la naturaleza de las obras a realizar, concluye que la parte arrendadora no estaba obligada a hacer frente al coste de las mismas. Además, valora la sentencia recurrida, que en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, la parte arrendataria se obligaba, precisamente, a realizar, a su costa todas las obras necesarias para adaptar el local comercial a la actividad de centro geriátrico que pretendía desarrollar la actora en el local objeto del contrato.'

QUINTO.- Compensación por el importe de la fianza prestada al suscribir el contrato de arrendamiento.

La Sentencia de esa sección cuarta de la Audiencia Provincial de Las Palmas (Pte: D. Jesús Suárez Ramos) de 3 de octubre de 2014 dice lo siguiente:

'TERCERO. Compensación de la fianza.

La fianza arrendaticia tiene un carácter imperativo, también en los contratos de locales, según lo previsto en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (redacción vigente a la fecha de celebración del contrato):

Artículo 4. Régimen aplicable. 1. Los arrendamientos regulados en la presente ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.

Artículo 36 [en el Título IV]. Fianza. 1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico [...]

La compensación judicial 'la ordena el órgano jurisdiccional en sentencia y como resultado de un proceso; . figura jurídica admitida por la generalidad de la doctrina científica y para la que no son de exigencia todos los requisitos que la normativa del Código Civil fija para que proceda la compensación legal, entre ellas que las dos deudas compensables sean líquidas y exigibles en el momento de plantearse el litigio, ya que este extremo puede referirse, en la concreción del montante de la deuda compensable, a la decisión judicial...». Resulta así que la compensación judicial únicamente podrá tener lugar en aquellos supuestos - distintos del presente- en que la sentencia fije concretamente las cantidades de las que las partes son recíprocamente acreedoras y deudoras', Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo del 22 de Junio del 2009, Recurso: 536/2004 (citando anteriores).

Y 'exige como presupuesto la instancia judicial, esto es, promover un juicio donde se solicite la declaración de extinción de una deuda por compensación, aunque no concurra alguno de los requisitos legales para la misma, o bien la formulación por el demandado de reconvención al contestar la demanda en juicio promovido por el acreedor .', Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo del 6 de Noviembre del 2008, Recurso: 340/2003 .'

Aplicando la doctrina expuesta al caso enjuiciado debe confirmarse la sentencia de instancia que desestima la pretensión de que se proceda a la compensación de la fianza puesto que la misma no se reclamó, como era preceptivo, en la reconvención formulada. Pero es que, como con total acierto expone la juez a quo, tampoco procedería la referida compensación a la vista de los daños causados al local y atendidas las fotografías adjuntadas que reflejan que se han arrancado de la pared el telefonillo así como los enchufes, interruptores de la luz, cuadro de palancas y cuadro secundario y desmontándose placas del falso techo (ver fotos en los folios 198 a 210), tasando la demandante su reparación en la suma de 3.256,79 euros mediante pericial no desvirtuada de contrario mediante pericial contradictoria y ratificada por el perito en el acto de la vista, por lo que mal cabe compensar la fianza entregada por importe de tres mil euros (3.000 euros).

Por cuanto antecede, procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia de instancia, con expresa imposición de costas a la parte apelante, tal como prescribe el art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al no apreciarse en el caso serias dudas de hecho o de derecho.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

Que se debe desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Calixto contra la sentencia de fecha 30 de junio de 2015 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Las Palmas de Gran Canaria en los autos de Juicio Verbal de Desahucio y Reclamación de Rentas nº 43/2015 , confirmando dicha resolución, con expresa imposición de costas al apelante.

Contra esta sentencia podrán las partes legitimadas interponer recurso extraordinario por infracción procesal, en los casos del artículo 469 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; o el recurso de casación, en los del artículo 477. El recurso se interpondrá ante este Tribunal en el plazo de 20 días desde el siguiente a su notificación, y será resuelto por la Sala Civil del Tribunal Supremo, conforme a la Disposición Final decimosexta.

Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán al Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse recibo.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: Leída y publicada fue la anterior sentencia en el día de su fecha. Certifico.