Sentencia CIVIL Nº 373/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 48/2017 de 23 de Mayo de 2018

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 48/2017 -3
Materia: Juicio ordinario arrendamiento de bienes inmuebles
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 08 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 508/2014
Parte recurrente/Solicitante: Víctor , Erica , Evangelina , Jose Augusto
Procurador/a: Ricard Simo Pascual, Angel Joaniquet Tamburini, Angel Joaniquet Tamburini, Angel
Joaniquet Tamburini
Abogado/a: José María Fernández Hernández
Parte recurrida: Inés , IGNORADOS HEREDEROS DE Mariola Y Modesta , Patricia
Procurador/a: Ivo Ranera Cahis
Abogado/a: JOSE GALINDO GARCIA
Órgano de origen: Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Barcelona
Procedimiento de origen: Procedimiento Ordinario 508/2014
Parte recurrente : Jose Augusto
Procuradora: Ricard Simó Pascual
Abogado: Juan Francisco Foret Auvigne
Parte recurrente : Víctor , Evangelina y Erica
Procuradora: Angel Joaniquet Ibarz
Abogado: Jose Maria Fernández Hernández
Parte recurrida: Patricia
Procurador: Ivo Ranera Cahis
Abogado: José Galindo García
SENTENCIA Nº 373/2018

Magistrados:
Joan Cremades Morant
Isabel Carriedo Mompin
Mª del Ángels Gomis Masque
Fernando Utrillas Carbonell
Mª Pilar Ledesma Ibáñez
Lluís Ollé Coll
Lugar : Barcelona
Fecha : 23 de mayo de 2018

Antecedentes

PRIMERO . El día 18 de enero de 2017 se han recibido los autos del Procedimiento Ordinario 508/2014 remitidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Barcelona con el objeto de resolver los recursos de apelación interpuestos por la defensa de Jose Augusto y por la defensa de Víctor , Evangelina y Erica contra la Sentencia dictada el día 7 de julio de 2016 .



SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia dictada el día 7 de julio de 2016 por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Barcelona es el siguiente: 'Que estimando en parte la demanda interpuesta por DOÑA Patricia contra DON Jose Augusto , DOÑA Erica , DOÑA Evangelina y DON Víctor , condeno a los demandados, de forma conjunta y solidaria, a pagar a la actora la cantidad de VEINTIUN MIL CIENTO SETENTA Y TRES EUROS CON ONCE CENTIMOS (21.173,11€), con más el interés legal del dinero incrementado en dos puntos desde la fecha de esta resolución hasta la del pago.'

TERCERO. El día 5 de septiembre de 2016, la representación procesal de Víctor , Evangelina y Erica interpuso recurso de apelación contra la citada sentencia solicitando su revocación y el dictado de una sentencia por la que se desestimen íntegramente las pretensiones de la demandante.



CUARTO. El día 7 de septiembre de 2016, la representación procesal de Jose Augusto interpuso recurso de apelación contra la citada sentencia solicitando su revocación y el dictado de una sentencia por la que se desestime íntegramente la demanda; el día 23 de septiembre de 2016 la representación procesal de Jose Augusto presentó escrito adhiriéndose al recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Víctor , Evangelina y Erica .



QUINTO. Los recursos de apelación presentados fueron admitidos a trámite y la representación procesal de Patricia presentó escrito de oposición solicitando su desestimación.



SEXTO. El día 18 de abril de 2018 se llevó a cabo la deliberación, votación y fallo del presente recurso

SEXTO. Se ha designado ponente al Magistrado Lluís Ollé Coll.

Fundamentos

PRIMERO. Planteamiento del recurso. La parte demandante, Patricia , interpuso una demanda de procedimiento ordinario frente a Jose Augusto , Víctor , Evangelina y Erica solicitando la condena de los mismos a pagar la cantidad de 28.868,85 € en concepto de coste soportado por la misma como arrendataria del local comercial sito en la calle Tamarit 165 bajos 1ª de Barcelona como consecuencia de la ejecución de la sentencia dictada en el procedimiento ordinario promovido por la comunidad de propietarios frente a los propietarios del citado local, que tenía por objeto consentir el derribo del aplacado cerámico de la fachada, la eliminación del escaparate con marquesina que se hallaba fuera de la línea vertical de la fachada ocupando espacio público, la eliminación de los rótulos identificativos existentes fuera del hueco arquitectónico de la fachada en la parte correspondiente al local comercial y la eliminación del tejadillo añadido a la fachada en la parte correspondiente al local comercial, argumentando que los demandados se limitaron a allanarse a la demanda ignorando los derechos de la arrendataria, que ésta ni fue oída ni fue demandada en aquél procedimiento, y que el importe reclamado obedece al coste de reconstrucción del escaparate y de todos aquellos otros elementos accesorios e íntimamente conectados con los derribados (reconstrucción de escaparate, coste de notario, lona de letrero provisional, cerramientos persianas, luces entrada, intereses crédito, cierre de negocio y pérdida de escaparate).

La defensa de Víctor , Evangelina y Erica se opuso a la pretensión ejercitada de contrario solicitando su entera desestimación, todo ello argumentando que la Sra. Patricia recibió en traspaso de su padre el citado local y se subrogó en el citado contrato, si bien se llevó a cabo un nuevo contrato debido a la antigüedad del primero, de modo que la misma conocía que su padre había llevado a cabo las obras del escaparate que son objeto de controversia y que las misma fueron autorizadas por la comunidad de propietarios; no obstante, que el padre de la arrendataria se excedió en la construcción de las obras al ocupar el vial público y que por ese motivo en el contrato de arrendamiento suscrito con la Sra. Patricia se la autorizó para que modificara el escaparate y lo hiciera legal, y por ese motivo se solicitó una fianza adicional de 3 millones de pesetas, aunque la arrendataria posteriormente renunció a realizar esa modificación, devolviéndose por ello la fianza; con relación al procedimiento entablado por la comunidad, la propiedad sostiene que no se allanó a la demanda y que se alegó la falta de litisconsorcio pasivo necesario de la Sra. Patricia , de modo que sí se intentó que formara parte del procedimiento, si bien la excepción no fue admitida; que la Comunidad de Propietarios no perseguía ningún lucro con dicha acción, sino que lo que pretendía era acogerse a una subvención, extremo que la propia Sra. Patricia conocía como propietaria de dos viviendas de las que forma parte la comunidad de propietarios; que lo que realmente ocurrió es que la comunidad adoptó la decisión de rehabilitar la fachada con el voto favorable de la Sra. Patricia y para ello era necesario la obtención de la correspondiente licencia previo derribo de los elementos ilegales instalados en el local arrendados y, al no llevarse a cabo los mismos, la comunidad se vio impedida de rehabilitar la fachada, debiendo por ello acudir a la vía judicial; que por todo ello la arrendadora no tiene que pechar con unos gastos ocasionados por la arrendataria por la realización de unas obras que se llevaron a cabo en su único beneficio y que tenía que haber llevado a cabo con anterioridad a su derribo, máxime cuando se incluyen gastos que no proceden como el coste del notario, los intereses del crédito y el lucro cesante no acreditado.

La defensa de Jose Augusto se opuso a la pretensión ejercitada de contrario solicitando su entera desestimación, todo ello argumentando que la arrendataria Sra. Patricia acordó en el contrato de arrendamiento la autorización para poder sustituir la decoración, marquesina y pavimentos de la tienda, y que las obras realizadas por su padre debieron llevarse a cabo con sujeción a lo establecido en las Ordenanzas municipales, a pesar de lo cual no se aporta la correspondiente licencia municipal que acredite que así fuera; que el día 26 de marzo de 2007 la comunidad de propietarios acordó rehabilitar la fachada de la finca y solicitar al Ayuntamiento de Barcelona la correspondiente subvención, y que en la junta de 22 de enero de 2009 se volvió a mencionar que los locales de los bajos debían adaptarse a las exigencias legales para obtener la licencia de renovación de fachada, y que la Sra. Patricia , como propietaria de dos viviendas de la comunidad formaba parte de la misma; que la propiedad se allanó a la demanda presentada por la comunidad de propietarios pero planteó la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario con el fin de que se llamara a la Sra. Patricia ; que no existe precepto legal que imponga al arrendador la obligación de abonar unas obras que ha ejecutado la arrendataria; que la arrendataria tenía la obligación legal de soportar las obras realizadas por la comunidad y, si algún perjuicio se le ha causado, podrá dirigir su acción contra la comunidad de propietarios; que con relación al importe reclamado, las facturas nº NUM000 a NUM001 son de un mismo proveedor y no consta que se hayan satisfecho, que las tres primeras son del mes de diciembre de 2011 y las dos últimas de los meses de junio y julio de 2012, que la factura nº NUM002 incluye toldos cuando los mismos no existían, que tampoco pueden reclamarse los gastos de Notario - facturas NUM003 - o los gastos de fotocopias - factura NUM004 -, que tampoco consta que se pagaran los candados facturados en el documento nº NUM005 , que la factura nº NUM006 hace referencia a un plafón de luz de bajo consumo cuando ya debía haber luz en el local, que el documento nº NUM007 es una lista de vencimientos de un préstamo cuyos pagos no han finalizado y que no se acredita la estimación de pérdidas reclamadas por el cierre obligado del local; finalmente, sostiene que no existe entre los demandados una responsabilidad solidaria sino mancomunada, de modo que cada uno de ellos debe responder en función de su cuota de propiedad y, el Sr. Jose Augusto , debe responder de un 8% del importe reclamado.

La sentencia dictada en primera instancia estima parcialmente la demanda y, con base en lo dispuesto en el artículo 107 de la LAU de 1964 , sostiene que incumbe al arrendador llevar a cabo las reparaciones necesarias a fin de conservar el local de negocio arrendado en el estado de servir para el uso convenido, que en este caso no se trata de obras ejecutadas por iniciativa y voluntad de la arrendataria sino como consecuencia de los acuerdos adoptados por la junta de propietarios y de la resolución judicial dictada posteriormente, que la arrendataria alquiló el local en el estado en que se hallaba y que, visto que con las fotografías obrantes en el acta notarial presentada se acredita que el estado en quedó el local tras la demolición no podía servir al uso convenido y que la reconstrucción de los elementos afectados tenía carácter urgente, resulta procedente la condena de los arrendadores a pagar con carácter solidario el importe de las obras realizadas por la arrendataria; no obstante, del total reclamado por la arrendataria (21.173,11 €) descuenta la partida reclamada en concepto de toldos (2.371,80 € - factura nº NUM002 ), la partida reclamada en concepto de lona letrero provisional (148 € - factura nº NUM004 ), la partida reclamada en concepto de candados (factura nº NUM005 ), la partida reclamada en concepto de intereses del préstamo (documento nº NUM007 ) y la partida reclamada en concepto de lucro cesante por falta de acreditación, fijando la condena en 7.695,74 €.

La defensa de Víctor , Evangelina y Erica recurre en apelación solicitando la revocación de la sentencia argumentando, sucintamente, que la misma valora erróneamente la cuestión relativa a la legalidad de las obras ejecutadas por el anterior arrendatario y a la existencia de una subrogación en el contrato por parte de la Sra. Patricia que habría de asumir la ilegalidad cometida por aquél, pues ello desvirtuaría la conclusión de que corresponde al arrendador la realización de las obras necesarias a fin de conservar el contrato, dado que no existiría acción alguna contra el arrendador que entregó el local en condiciones normales de uso en 1972 cuando es el arrendatario el que realizó las obras ilegales; en concreto, sostiene que el documento nº 1 de la contestación a la demanda consiste en un traspaso entre el anterior arrendatario (padre de la Sra.

Patricia ) y la nueva arrendataria, de modo que el contrato firmando en el año 1994 se realiza en el ámbito de un traspaso y subrogación a favor de la Sra. Patricia y, en cumplimiento de lo dispuesto en los artículos 29 y 32 de la LAU de 1969 y 8.1 y 32 de la LAU de 1994 , debe entenderse que la Sra. Patricia se subrogó en la posición de su padre y que es responsable de las obras ilegales que éste hizo; así, sostiene que la autorización que se concedió a la Sra. Patricia para que modificare la marquesina con sujeción a la legalidad vigente no ratificaba las obras existentes en la realidad y que el problema nace con la renuncia de la arrendataria a realizar dichas obras, de modo que la propiedad no ha incumplido el deber de conservar la cosa, pues ha sido la arrendataria la que ha realizado unas obras ilegales, posteriormente ha renunciado a legalizarlas y finalmente con su resistencia se ha obligado a su derribo forzoso, de modo que los gastos deben ser asumidos por ella; que lo que no puede pretender la parte actora es que las consecuencias de unas obras realizadas por su grupo familiar y su actitud pasiva respecto a la posibilidad de legalizarlas signifiquen una obligación de pago para la propiedad, pues ello constituye un abuso de derecho prohibido por el artículo 7 del CC y que no existe una extensión de la responsabilidad al propietario de los actos realizados por el inquilino.

La defensa de Jose Augusto , que se adhiere al recurso de apelación presentado por Víctor , Evangelina y Erica , recurre en apelación solicitando la revocación íntegra de la sentencia argumentando, sucintamente, que la parte actora carece de acción y derecho para reclamar porque a tenor de lo dispuesto en la cláusula 15ª y 22ª del contrato de arrendamiento y visto el contenido del artículo 26 de la LAU de 1994 , la arrendataria no solo debió soportar la realización de las obras de adecuación a la normativa urbanística llevadas a cabo por el anterior arrendatario, sino que además las mismas debían ser a su costas, por ser ésta la que realizó las mismas; con carácter subsidiario, combate la condena al pago de las luces por importe de 370 € argumentando que no consta que las luces preexistentes no pudieran ser aprovechadas tras la demolición, que tampoco procede la cantidad reclamada en concepto de acta notarial porque se trata de un gasto asumido voluntariamente por la actora para defender sus intereses, y que tampoco debería accederse al pago de los conceptos contenidos en las facturas nº NUM002 y NUM001 por ser de fecha muy posterior y tratarse de conceptos accesorios de embellecimiento del local, de modo que del total reclamado (21.173,11 €) debería descontarse un total de 10.013,76 €.

La defensa de Patricia se opone a los recursos de apelación planteados de contrario argumentando, sucintamente, que el contrato suscrito por la parte actora con los arrendadores se realiza en virtud de carta de renuncia del anterior arrendatario, pero dejando libertad a las partes para su negociación, de modo que no se cumple con lo dispuesto en los artículos 32 , 39 y 42 de la LAU vigente en el momento de la firma; que en el propio contrato se detalla la existencia de la marquesina, que fue construida en 1972 por el anterior arrendatario con autorización de la propiedad y de la comunidad de propietarios, ajustándose a las normas existentes en dicho momento, y nada se dice en el contrato sobre las obligaciones y relaciones del arrendatario anterior; que en este caso no se reclama el coste de una obra realizada por la arrendataria en su propio interés, sino que reclama la reconstrucción de un escaparate derribado en ejecución de una sentencia que únicamente obligaba a los arrendadores, que ha tenido que ser reconstruido para poder mantener en uso el local para el objeto que le fue arrendado; con relación a la pluspetición alegada de contrario, sostiene que la parte recurrente introduce hechos nuevos no alegados en su oposición a la demanda ignorando el hecho de que el testigo explicó que las causas que motivaron el tiempo transcurrido entre las facturas de inicio de las obras y su terminación fueron las obras realizadas por la comunidad en la fachada.

Fijada así la controversia, conviene precisar cuál es el alcance de la función revisora que puede llevarse a cabo en segunda instancia, debiendo para ello recordar que el Tribunal Supremo señala en su Sentencia del día 10 de mayo de 2018 que 'El recurso de casación y el extraordinario por infracción procesal son recursos extraordinarios, que deben necesariamente fundarse en motivos taxativamente previstos en la Ley, que son los que delimitan a priori los límites del ámbito de conocimiento del tribunal encargado de resolverlos.

No ocurre lo mismo en el recurso de apelación que, sin perjuicio de lo previsto en el art. 465.5 LEC , se permite una revisión de la totalidad de las cuestiones que constituían el objeto litigioso resuelto en primera instancia. Es cierto que dentro de este conocimiento propio de un tribunal de instancia, la Audiencia queda constreñida únicamente por la regla prevista en el art. 465.5 LEC , según la cual «el auto o sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteadas en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el art. 461». Pero esto no significa que los motivos que se formulan en el recurso de apelación cumplan la misma función que en el recurso de casación y en el extraordinario por infracción procesal.

El art. 465.5 LEC ha de entenderse como que el tribunal de apelación debe resolver sólo las cuestiones controvertidas en el recurso de apelación y, en su caso, en el de impugnación del recurso, en cuanto que las partes pueden haberse conformado con algunos de los pronunciamientos de la sentencia de primera instancia y haber ceñido la controversia en apelación a unas determinadas cuestiones.

Como dijimos en la sentencia 714/2016, de 29 de noviembre, la Audiencia Provincial tiene plenas facultades para revisar la valoración fáctica y jurídica realizada por el tribunal de primera instancia, puesto que ese es precisamente el objeto del recurso de apelación, como establece expresa y terminantemente el art.

456.1 LEC («nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo»).

2.- Lo anterior no significa que el recurso de apelación deba articularse en motivos cuyo análisis y resolución haya de realizarse de forma independiente unos de otros, de tal forma que lo alegado en uno no pueda ser tenido en cuenta en otros. El recurso de apelación debe analizarse en su conjunto, sin perjuicio de que puedan distinguirse distintas razones que fundamentan el recurso y que se analicen sistemáticamente unas detrás de otras.'

SEGUNDO. La subrogación de la arrendataria en el contrato de arrendamiento suscrito por su padre: la ilegalidad de las obras realizadas. Los recursos de apelación interpuestos por la defensa de los codemandados van a ser objeto de análisis y valoración conjunta, dado que en ambos casos se cuestiona la decisión tomada en primera instancia de condenar a los arrendadores a pagar, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 107 de la LAU de 1964 , el coste de las obras de reconstrucción del local llevadas a cabo por la arrendataria Patricia tras la realización de las obras de demolición ejecutadas como consecuencia del fallo de la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 30 de Barcelona en los autos del Procedimiento Ordinario nº 1687/2009, que fueron seguidos por la comunidad de propietarios de del edificio sito en la CALLE000 nº NUM008 de Barcelona frente a los propietarios del local, con el objeto de que el local pudiera seguir sirviendo al uso convenido.

La primera cuestión que se plantea por los demandados gira en torno a la subrogación, por parte de la arrendataria Sra. Patricia , en el contrato de arrendamiento de local suscrito por su padre Antonio que, según se desprende del documento nº 3 de la demanda, ya se había subrogado en el contrato de arrendamiento celebrado por su madre Emma .

Para ello conviene recordar que el artículo 29 de la LAU de 1964 , vigente en el momento en que se suscribe el contrato de arrendamiento de local entre la Sra. Patricia y Cosme - día 15 de marzo de 1994 - establece que 'El traspaso de locales de negocio consistirá, a efectos de esta Ley, en la cesión mediante precio de tales locales, sin existencias, hecha por el arrendatario a un tercero, el cual quedará subrogado en los derechos y obligaciones nacidos del contrato de arrendamiento.' El traspaso del local de negocio o la cesión del local mediante precio, que según la parte recurrente se llevó a cabo el día 11 de enero de 1994 (documento nº 1 de la contestación a la demanda - folio 267) supone la desaparición del anterior arrendatario y la transmisión íntegra de todos los derechos y obligaciones que el mismo ostentaba frente al arrendador en favor del nuevo arrendatario, que queda subrogado en la misma posición jurídica que aquél.

En este caso, el documento de renuncia que el día 11 de enero de 1994 emite el anterior arrendatario Sr.

Antonio en favor de su hija Sra. Patricia , no puede considerarse un traspaso del local de negocio ni puede configurarse como una subrogación de la arrendataria en la posición jurídica que éste ocupaba, pues el mismo no solo no reúne los requisitos legalmente previstos en el artículo 32 de la LAU 1964 (entre ellos la fijación de un precio cierto por el traspaso o el otorgamiento de escritura pública), sino que además de su contenido se colige que el arrendatario se limita a hacer renuncia a favor de su hija de todos sus derechos sobre el local comercial y a donarle todos los elementos del negocio en él existentes, pero reservando las nuevas condiciones del arriendo a lo que las partes pudiera pactar; y es precisamente esa reserva y esa posterior negociación la que se materializa el día 15 de marzo de 1994 con la suscripción de un nuevo contrato alquiler entre la Sra. Patricia y el Sr. Cosme , sin que nada se recoja en el mismo sobre los derechos y obligaciones del anterior arrendatario (tales como la fianza) y en el que se señala expresamente en su condición 28ª que el contrato empezará a regir el día 1 de julio de 1994 siempre que, con carácter previo, la arrendataria haya satisfecho la cantidad que, en concepto de fianza, se ha fijado en el pacto 18º.

No puede por ello acogerse en esta instancia el argumento vertido por los recurrentes según el cual la Sra. Patricia se subrogó en la posición jurídica que ocupaba su padre y asumió con ello la responsabilidad de las obras ilegales realizadas por éste en el local, pues la relación contractual que la misma inició el día 15 de marzo de 1994 en su condición de arrendataria (con inicio de vigencia el día 1 de julio de 1994) es jurídicamente distinta a la que mantenía su padre anteriormente, y prueba de ello es que en el nuevo contrato se hacen constar nuevas condiciones, entre ellas, la entrega de una fianza adicional por importe de 3.000.000 de pesetas.

Así, para el análisis y determinación de las obligaciones que fueron asumidas por cada una de las partes, debe partirse del estado en el que se encontraba el local en el momento de dicha suscripción, sin que pueda tomarse en consideración el estado que el mismo tenía cuando el Sr. Antonio se subrogó en las posición jurídica de su madre, ni pueda atribuirse a la Sra. Patricia las consecuencias de la ejecución de las obras realizadas por su padre con autorización de la Comunidad de Propietarios y de la parte arrendadora.

Tampoco puede acogerse la interpretación que los recurrentes pretenden dar al contenido de la cláusula 25 del contrato suscrito - ni al pacto adicional de fianza vinculado a éste - pues en ella no se impone a la arrendataria la obligación de llevar a cabo las obras de reforma o restauración de la fechada para adecuarlas a la legalidad vigente, sino que se limita a 'autorizar' a la arrendataria para que, en el momento en que lo estime conveniente, pueda sustituir la decoración, la marquesina y el pavimento de la tienda, así como cerrar la comunicación que existe entre el local arrendado y la vivienda señalada como principal primera.

De este modo, no pudiendo atribuir a la demandante la pretendida responsabilidad por la inadecuación urbanística de unas obras que no llevó a cabo, pues no solo no se subrogó en la posición jurídica del anterior arrendatario, sino que no asumió obligación alguna de deshacer las mismas para adecuarlas a la legalidad vigente, máxime cuando el contrato se celebra en el año 1994 y hasta el año 2007 la comunidad no decide llevar a cabo las obras de rehabilitación de la fachada y balcones y no advierte la necesidad de llevar a cabo las obras de adecuación en los locales, y no resultando relevante para la resolución del asunto la cuestión relativa a la obligación que la demandante tenía de soportar las obras de adecuación de la fachada a la normativa urbanística acordada por la Comunidad de Propietarios, pues lo que ahora se analiza no es el coste de tales obras ni las consecuencias derivadas de su negativa (cuestión ya fue analizada en fase de ejecución de sentencia), sino las consecuencias que se producen tras dicha actuación, es por lo que, no habiendo realizado la demandante ninguna obra en el local y respondiendo las mismas a la situación en la que el mismo le fue entregado, debe confirmarse el pronunciamiento contenido en la sentencia dictada en primera instancia y mantener la obligación del arrendador de llevar a cabo las reparaciones necesarias a fin de conservar el local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido ( artículo 107 de la LAU de 1964 ).

Y en este caso no resulta controvertido que el estado en que quedó el local tras la ejecución de las obras ordenadas por el Juzgado de Primera Instancia nº 30 de Barcelona - por aplicación de lo dispuesto en sentencia firma de fecha 3 de noviembre de 2010 (documento nº 4-6 de la demanda - folios 44 a 66) - dejaron el mismo en situación no apta para servir al uso convenido, de modo que la parte arrendadora, en cumplimiento de las obligaciones contractualmente pactadas y legalmente impuestas, debió llevar a cabo las obras necesarias para la conservación del uso convenido.

No constando que la propiedad llevara a cabo las mismas y vista la necesidad de su ejecución para que la arrendataria pudiera continuar explotando el negocio comercial, es por lo que, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 110 del TRLAU 1964 , debe confirmarse la condena, pues el arrendatario está facultado para realizar las reparaciones urgentes encaminadas a evitar un daño inminente o incomodidad grave (entendiendo por tales las obras urgentes y necesarias para conservar el local en el uso pactado) y en tal caso debe el arrendador abonar su importe de una sola vez al inquilino o arrendatario que lo hubiese satisfecho.

Por último y con relación al invocado abuso de derecho de la arrendataria por pretender que las consecuencias de unas obras realizadas por su grupo familiar y por su actitud pasiva respecto a la posibilidad de legalizarlas signifiquen una obligación de pago para la propiedad, debe señalarse que, si bien el artículo 7 del CC prohíbe el abuso de derecho o el ejercicio antisocial del mismo, dicha cuestión, planteada por primera en vez en esta instancia, tampoco puede prosperar, pues no resultando exigible la realización de las obras por parte de la arrendataria (en los términos expuestos en esta resolución) y no habiéndose advertido la necesidad de su realización hasta el año 2007, no puede considerarse que su ejercicio resulte antisocial o abusivo, pues lo que ahora se pretende es obtener el reintegro del importe abonado por la arrendataria para asumir la realización de unas obras de rehabilitación que, por disposición legal, le incumbían al arrendador.



TERCERO. La pluspetición. La defensa de Jose Augusto también combate el pronunciamiento relativo al importe objeto de condena al sostener que no resulta procedente la condena al pago de las luces por importe de 370 € porque no consta que las luces preexistentes no pudieran ser aprovechadas tras la demolición, que tampoco procede la cantidad reclamada en concepto de acta notarial porque se trata de un gasto asumido voluntariamente por la actora para defender sus intereses y que tampoco debe accederse al pago de los conceptos contenidos en las facturas nº NUM002 y NUM001 por ser de fecha muy posterior y tratarse de conceptos accesorios de embellecimiento del local.

La parte demandante, que no recurre la sentencia dictada en primera instancia, pero que sí sostiene que la misma yerra al sumar los conceptos indemnizables, se opone a la estimación del recurso interpuesto advirtiendo que la parte recurrente introduce hechos nuevos no alegados en su escrito de contestación a la demanda y que ignora el hecho de que el testigo ya explicó que el motivo del lapso temporal existente entre las facturas de inicio de las obras y las de su terminación es la realización, por parte de la comunidad de propietarios, de las obras de reforma de la fachada.

En primer lugar conviene señalar que, contrariamente a lo sostenido por la parte recurrida, la defensa de Jose Augusto sí discutió en primera instancia la procedencia de los importes reclamados por la parte actora (consideración octava del escrito de contestación) y, en concreto, cuestionó la procedencia de la reclamación del plafón de luz (página 11 de la contestación a la demanda - referida al documento nº 9-9 de la demanda), la procedencia de la reclamación del coste del acta notarial (página 11 de la contestación a la demanda - referida al documento nº 9-6 de la demanda) y la procedencia de las facturas aportadas como documentos nº 9-1 a 9-5, no solo por el lapso temporal existente entre ellas, sino también por no constar haber sido satisfechas.

Por ese motivo y recordando además que a la parte actora incumbe la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda, hecho que en este caso no se ciñe solo al derecho al reembolso de la cantidad reclamada, sino también a la acreditación de que los gastos reclamados guardan relación directa con la pretensión ejercitada, esto es, con la realización de las obras necesarias para conservar el local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido, es por lo que nada obsta a que en esta instancia se analice, en la misma línea expuesta en la sentencia de primera instancia, si los trabajos y materiales contenidos en las facturas NUM002 y NUM001 son accesorios o de embellecimiento o si encajan en el concepto de obras necesaria para la conservación del local.

La factura nº NUM009 (documento nº 9-4 de la demanda - folio 138), emitida por la empresa Lopis SCP con 6 meses de diferencia respecto a las anteriores facturas porque durante dicho intervalo de tiempo se realizaron las obras de rehabilitación de la fachada (así lo sostuvo el testigo y trabajador de la empresa Lopis SCP), así como la factura nº NUM010 (documento nº 9-5 - folio 139), emitida por la misma empresa Lopis SCP con 7 meses de diferencia y por los mismos motivos, contienen, al margen del suministro y colocación de tres toldos (que ya fueron descartados en primera instancia), el suministro y colocación de cristales lacobel negro que recubren la columna de entrada, los rótulos en vidrio laminado en impresión digital con luces de pantalla fluorescente con tubo para marcos en negro y 6 hojas de vitrina con casaca y doble u de vidrio laminado transparente y cierres. Los materiales descritos y su instalación, referidos todos ellos a elementos propios de publicidad exterior y de instalación de elementos aparadores, guardan una relación directa con las obras de rehabilitación que resultaban necesarias para reponer toda la zona delantera del local comercial destinado al comercio que se vio afectada por el derribo, pues tal como puede observarse en las fotografías que obran en el acta de presencia levantada por el Notario en diciembre de 2011, la ejecución de los trabajos de demolición afectó no solo a la retirada de los carteles luminosos que ya había en el local, sino también a los escaparates laterales que invadían la vía pública. Por ese motivo y no disponiendo de prueba en contrario, debe confirmarse el pronunciamiento de primera instancia e incluir en el total reclamado los conceptos facturados en junio y julio de 2012, con la salvedad ya apuntada de los toldos.

En cambio, no puede admitirse la reclamación del coste de dos plafones de bajo consumo (documento nº 9-9 de la demanda - folio 143), pues tratándose de elementos de iluminación ordinaria que pueden ser instalados en cualquier parte del local y cuya reposición resulta inherente al propio desgaste generado por su uso, debió la parte actora acreditar no solo que los mismos se instalaron en la zona afectada por el derrumbe y como consecuencia del mismo, sino que el resto de elementos de dicha instalación que aparecen en las fotos reseñadas (focos y fluorescentes instalados en el interior de los escaparates) quedaron inutilizados o inservibles como consecuencia de dicha intervención.

Finalmente, no puede admitirse tampoco la reclamación de los honorarios de notario (documento nº 9-6 - folio 140), pues los gastos en que incurre la demandante para preparar y acreditar su defensa, haciendo acopio de material probatorio para la interposición de la correspondiente reclamación, no guardan relación directa con el concepto previsto en el artículo 107 y 110 del TRLAU 1964 , esto es, con la realización de obras urgentes y necesarias para la conservación del local en el uso pactado, todo ello sin perjuicio de que los mismos puedan incluirse en el concepto de costas.

En consecuencia, debe descontarse del total reclamado la cantidad de 370 € facturado en concepto de plafones de bajo consumo y la cantidad de 225,09 € facturado en concepto de honorarios de Notario, de modo que los codemandados deben abonar a la parte actora la cantidad total de 20.578,02 € (21.173,11 € - 370 € - 225,09 €).



CUARTO. Costas . El artículo 398 de la LEC establece que cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el artículo 394.

En este caso, habiéndose desestimado todos los motivos de apelación planteados por la defensa de Víctor , Evangelina y Erica , debe imponerse a los mismos el pago de las costas del recurso planteado.

Por su parte, el mismo artículo 398 de la LEC establece que en caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

En este caso, habiéndose estimado parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la defensa de la Jose Augusto , no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

A la vista de lo anteriormente expuesto,

Fallo

DESESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por la defensa y representación procesal de Víctor , Evangelina y Erica contra la Sentencia dictada el día 7 de julio de 2016 por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Barcelona en el procedimiento de Procedimiento Ordinario 508/2014, condenando a la parte apelante al pago de las costas procesales del recurso con pérdida del depósito constituido para recurrir.

ESTIMAR PARCIALMENTE el recurso de apelación interpuesto por la defensa y representación procesal de Jose Augusto y REVOCAR PARCIALMENTE la Sentencia dictada el día 7 de julio de 2016 por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Barcelona en el procedimiento de Procedimiento Ordinario 508/2014, descontando del importe de la condena (21.173,11 €) las cantidades de 370 € y 225,09 € y condenando por ello a los demandados Jose Augusto , Víctor , Evangelina y Erica a pagar a Patricia la cantidad de VEINTE MIL QUINIENTOS SETENTA Y OCHO EUROS Y DOS CÉNTIMOS DE EUROS (20.578,02 €), todo ello sin hacer expresa imposición de las costas de dicho recurso y con devolución del depósito constituido para recurrir.

Modo de impugnación: recurso de CASACIÓN en los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL ( regla 1.3 de la DF 16ª LEC ) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC ) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTE días, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :