Sentencia CIVIL Nº 373/2020, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 676/2019 de 09 de Septiembre de 2020

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCIÓN UNDÉCIMA
VALENCIA
NIG: 46250-42-1-2019-0015072
Procedimiento: RECURSO DE APELACION (LECN) [RPL] Nº 676/2019- S -
Dimana del Juicio Verbal (desahucio por falta de pago) [JVD] Nº 457/2019
Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE VALENCIA
Apelante: HEREDITAS VALENTIA, S.L.
Procurador.-Dña. MARIA ANGELES RODILLA SALA.
Apelado: MANUPAL VALENCIA PROMOCIONES S.L.
Procurador.- Dña. GEMMA GARCIA MIQUEL.
SENTENCIA Nº 373/2020
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Iltmos/as. Sres/as.:
Presidente
D JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO
Magistrados/as
D ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA
D MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA
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En VALENCIA, a nueve de septiembre de dos mil veinte
Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. ALEJANDRO
GIMENEZ MURRIA, los autos de Juicio Verbal (desahucio por falta de pago) [JVD] - 457/2019, promovidos por
HEREDITAS VALENTIA, S.L. contra MANUPAL VALENCIA PROMOCIONES S.L. sobre 'resolución de contrato
de arrendamiento por falta de pago', pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto
por HEREDITAS VALENTIA, S.L., representado por el Procurador Dña. MARIA ANGELES RODILLA SALA y
asistido del Letrado D JOSE PASCUAL FERNANDEZ GIMENO contra MANUPAL VALENCIA PROMOCIONES S.L.,
representado por el Procurador Dña. GEMMA GARCIA MIQUEL y asistido del Letrado D. ALVARO ANTONIO
REMON PEÑALVER.

Antecedentes

PRIMERO.- El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE VALENCIA, en fecha 4.6.2019 en el Juicio Verbal (desahucio por falta de pago) [JVD] - 000457/2019 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: 'FALLO: DESESTIMANDO la demanda interpuesta por la representación procesal de HEREDITAS VALENTIA, S.L. DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a MANUPAL VALENCIA PROMOCIONES SL. de las pretensiones formuladas en la demanda sin imposición de costas.'

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de HEREDITAS VALENTIA, S.L., y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de MANUPAL VALENCIA PROMOCIONES S.L..

Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, se tramitó la alzada y se señaló para el acto de la vista el día 1 de julio de 2020.

Con posterioridad se indicó a las partes que podrían expresa y conjuntamente renunciar a la celebración de dicho acto por precaución sanitaria,por lo que quedarían los autos pendientes para dicha fecha para la deliberación. votación y fallo del recurso, siempre y cuando las partes presentaran escritos sobre la valoración de la prueba en esta alzada, con cinco días de antelación al señalamiento y se señaló para el día 8 de julio de 2020.

Evacuaron las partes el traslado conferido renunciando a la celebración de la vista y presentaron sendos escritos valorando la prueba practicada en esta segunda instancia y quienes solicitaron se dictara Sentencia conforme la pretensión de sus respectivos patrocinados.



TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales, excepto el plazo para dictar sentencia.

Fundamentos

No se comparten los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida, y.


PRIMERO. - Resumen de antecedentes y planteamiento del recurso de apelación.

1º) Este procedimiento se inició por la demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago de las rentas del local sito en la Plaza San Lorenzo nº 2 bajo local I de Valencia, que arrendó al demandado, que no ha atendido el pago de ninguna mensualidad desde el mes de febrero de 2017 incluido, es decir 23 meses a razón de 4.080 € y 3 meses a razón de 4.840 € lo que supone en total 108.360 €.

2º) La demandada la contestó oponiéndose porque la demandante ha ocultado que previamente se ha instado un procedimiento de retracto contra la demandante en el que ha recaído sentencia desestimando la demanda, pero que está pendiente de apelación de modo qué si fuera estimado, la compraventa que opera como título legitimador de la demanda de desahucio sería declarada invalida. En segundo lugar, también ha ocultado que Manupal ha estado meses tratando de consignar la cantidad debida y si no ha abonado las cantidades ha sido debido a que pretendía el cobro de cantidades que contrariaban al contrato y la Ley General Tributaria. Una vez conocidos los datos necesarios procedió a su abono mediante una transferencia de 204.199'62 € (rentas no sólo de MANUPAL sino también las debidas por otras dos arrendatarias), aclarando que el importe abonado es inferior en aproximadamente 40.000 € al reclamado por la actora; por último invoca enervación de la acción.

3º) Se dictó sentencia desestimando la demanda al concluir en el fundamento derecho segundo '...Se considera aplicable al presente caso la doctrina jurisprudencial expuesta que lleva a apreciar que en el presente caso se esta ante una cuestión compleja que impide entrar en el fondo del asunto. En el momento en que se interpuso la demanda, estaba en tramite un procedimiento de retracto en el que la demandada ejercita ese derecho y si bien la sentencia no es firme, pone de relieve que la cuestion controvertida entre las partes excedía de la mera falta de pago como fundamento del desahucio que se pretende. Se discute la titularidad arrendaticia, por lo que deberá ser el correspondiente proceso declarativo el que lo determine con carácter previo. En el presente caso además de reclamar las rentas se pretende el desalojo del inmueble existiendo en tramite un procedimiento de retracto en el que se cuestiona la propia legitimidad del arrendador. Todo ello lleva a la desestimación de la demanda...'.

4º) Ante esta resolución la parte demandante interpuso recurso de apelación alegando, en síntesis: Manupal interpuso recurso de apelación contra dicha sentencia sin que a fecha de hoy haya recaído sentencia en 2ª instancia. En consecuencia, a fecha de hoy y desde la adquisición de la propiedad el 19 de enero de 2017, Hereditas Valentia S.L. es propietaria y tiene legitimación para el ejercicio de todos los derechos dominicales, incluidos el desahucio por falta de pago e instar la recuperación de la posesión. Otra interpretación no es admisible pues, de lo contrario, bastaría con demandar de retracto a un propietario arrendador para que quedaran suspendidos sus derechos dominicales. Esto no puede ser fundamento para determinar la cuestión compleja. En el juicio de retracto no se discute la titularidad arrendaticia, se discute la titularidad dominical.

Titularidad que, hasta que no haya una sentencia firme estimatoria del retracto, pertenece a Hereditas Valentia S.L.. El objeto del juicio de retracto es subrogar al retrayente en lugar del retraído, o, como dice el Juez de Primera Instancia, en su auto de 21 de mayo de 2019 'resolver si el arrendatario ostentaba derecho a ejercitar el retracto al tiempo de la venta del inmueble'. La compatibilidad entre ambos juicios (verbal de desahucio y ordinario de retracto) fue el argumento que utilizó precisamente el mismo Juez autor de la sentencia ahora recurrida para desestimar la cuestión de prejudicialidad civil que se planteó por Manupal en la oposición a la demanda. En efecto, el auto del Juzgado al que nos dirigimos-Instancia 1 de Valencia-, dictado en este procedimiento, de fecha 21 de mayo de 2019, no se discute la existencia del derecho arrendaticio de Manupal ni tampoco se discute la titularidad dominical de Hereditas Valentia S.L. por eso el Juez desestimó la cuestión prejudicial mediante auto firme y consentido por Manupal. En conclusión: 1. El juicio de retracto y el juicio de desahucio son compatibles. 2. El retraído en juicio de retracto (Hereditas) es propietario hasta que una sentencia firme declare que el retrayente ha ejercitado el retracto en tiempo y forma. 3. Aunque se resuelva el derecho arrendaticio por falta de pago el retrayente podrá acceder a la propiedad si se estima la demanda de retracto. 4. Para resolver sobre el derecho a poseer no es necesario resolver sobre el derecho de propiedad.

5. No hay discusión ni sobre la titularidad arrendaticia ni sobre la titularidad dominical. Está ejercitada una acción de retracto por el arrendatario moroso que ha perdido en 1ª instancia. 6. La consignación del precio del retracto es un requisito procesal para la estimación de la demanda de retracto, pero no equivale, ni se puede interpretar como pago o consignación judicial de las rentas debidas La presente acción de desahucio por falta de pago se ejercita porque, en el momento de presentación de la demanda, la demandada llevaba 26 meses sin pagar la renta. Y ello pese a haber sido requerida reiteradamente de forma fehaciente, como consta en autos.

En conclusión, el planteamiento al Juez que conoce del desahucio por falta de pago de las rentas durante 26 meses, que el demandado interpuso una acción de retracto y la perdió, y calificar esta circunstancia de fraude procesal 'en grado de tentativa', es sencillamente de mala fe procesal que refleja la conducta maliciosa del arrendatario que ha puesto todos los obstáculos al arrendador para el cobro de la renta hasta que, al final, tras verse demandado, ha tenido que pagar lo que se le pidió reiteradamente por medio fehaciente con más de un mes antes de la interposición de la demanda. Nunca ha tenido una voluntad inequívoca de pago de la renta, ni voluntad sincera ni de buena fe, sino que lo que ha pretendido es agobiar financieramente a Hereditas, mediante el impago de las rentas y tener que soportar ésta todo el coste de la financiación y gastos de la adquisición del inmueble, para conseguir que accediera a la venta del mismo. Circunstancia, esta última, que ha sido el único propósito real que ha comunicado la arrendataria cuando se les ha reclamado el pago de la renta de forma reiterada.



SEGUNDO. - Sobre la cuestión compleja La desestimación de la demanda partió de que el Juez 'a quo' apreció la inadecuación del procedimiento al existir una cuestión compleja que excede de los límites del juicio verbal desahucio por falta de pago de las rentas, al haberse planteado, por la demandada, demanda ejercitando el derecho de retracto del arrendatario frente a la compraventa.

Se atiende como antecedentes a que: 1- La demandante había adquirido el inmueble el 19 de enero de 2017, (folios 23 y ss).

2- El 16 de febrero de ese mismo año por la demandada se interpuso demanda de retracto, la que fue desestimada en el Juzgado de Primera Instancia número 7 y posteriormente también en el recurso de apelación interpuesto contra ella por Sentencia 14 octubre 2019 de la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia (aportada en esta segunda instancia).

Como ya a dicho esta Sección, en la Sentencia nº 190/2020 de 11 de mayo, la demandante ejercitó la acción de desahucio por falta de pago de la renta, lo que nos lleva a atender al carácter sumario y de conocimiento limitado con el que se configura en el artículo 444.1 de la LEC el juicio verbal de desahucio, por falta de pago de la renta, '... sólo permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias previas para la procedencia de la enervación, lo que excluye de dicho procedimiento las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad o a la eficacia del título y en general, las cuestiones complejas derivadas del contenido del contrato, considerando que existe cuestión compleja, que debe ser dilucidada en el procedimiento declarativo ordinario, cuando se presenta prueba mediante la que, al menos indiciariamente, se ponga de manifiesto que están en discusión, con entidad jurídica suficiente, aspectos que deriven del contenido o de la propia naturaleza del contrato o estén íntimamente relacionadas con el vínculo arrendaticio afectando directamente a los derechos y obligaciones que deriven del mismo.. ' (Sentencia número 647/2019 de la Sección 13 de la A.P. de Madrid), en la misma idea la Sentencia de la Sección 12ª de la misma Audiencia Provincial de Madrid de fecha 15 de marzo de 2.018, '... para que exista complejidad tal que aborte el juicio de desahucio es preciso, ante todo, que la complejidad sea objetiva, en cuanto nacida del mismo título que invoque la demandante, y, además, que tal complejidad determine, o bien que no pueda calificarse de arrendamiento la relación jurídica existente entre las partes, o bien que, estando anudadas a la relación arrendaticia contraprestaciones que excedan de las que ordinariamente se incluyen en ese tipo de contratos, lo conviertan en un arrendamiento complejo. El primer aspecto es el que, propiamente, situaría la cuestión en el ámbito de la inadecuación de procedimiento, en cuanto, según el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , el desahucio sólo es apto para recuperar la posesión de la finca 'dada en arrendamiento'. El segundo, atañería a la clásica doctrina de la complejidad, para cuya aplicación se ha requerido que afecte a la relación jurídica deducida en juicio. En todo caso, la complejidad no se mide por la extensión de las alegaciones de las partes, sino que ha de atender al objeto procesal, pues la complejidad se ha de referir a la propia pretensión que se ejercita...'.

La aplicación de la anterior doctrina nos lleva a discrepar de la conclusión defendida por el Juez 'a quo', por cuanto la interposición de la demanda de retracto no crea una cuestión compleja, es decir, no crea incertidumbre sobre el vínculo arrendaticio entre arrendador y el arrendatario, ni mucho menos afecta a la obligación que tiene el arrendatario al pago de las rentas mientras no se declare la resolución de la venta ( artículo 1506 del CC). Pues aunque el demandante ejercitase la acción de retracto no se olvidan los límites establecidos en el artículo 25 de la LAU, entre los que destaca la posibilidad de renuncia. Entiende la Sala que aceptar que la interposición de demanda de retracto convierte la relación arrendaticia contractualmente acreditada, en una cuestión debatida que excede del límite del juicio verbal, y por tanto, veda al arrendador, ante el impago del arrendatario, de plantear en el juicio verbal desahucio la resolución contractual y la reclamación de las rentas debidas, implica por un lado considerar ajustada a derecho la acción del arrendatario que deja de abonar las rentas, lo cual es contrario a la obligación principal del arrendatario mientras subsista el contrato de arrendamiento, ( artículo 1555 del CC), y por otro, desconocer que el retracto en sí mismo no afecta de manera automática a la relación arrendaticia, sino únicamente a la trasmisión del derecho de propiedad, ( artículo 1506 del CC), siendo necesario que con posterioridad se determinen los efectos sobre el arrendamiento, téngase en cuenta además que en este caso la pretensión de la arrendataria fue desestimada en las dos instancia donde fue planteada.



TERCERO. - Sobre el impago de las rentas y la enervación.

Entrando a examinar el fondo de la cuestión debatida se tiene en cuenta que en la demanda se reclamaron las rentas desde febrero 2017 hasta enero de 2019 habiéndose requerido al arrendatario por burofax de 5 de febrero el pago de 121.000 €, El importe de la renta mensual se ha acreditado con el contrato de arrendamiento.

Frente a esta pretensión el demandado opuso que intentó consignar las rentas; sin embargo, la Sala con la propia documentación aportada por esa parte, no comparte esta conclusión pues el ofrecimiento del pago de las rentas se realizó de manera condicionada a que la demandante garantizarse su devolución ante una sentencia estimatoria, es decir estamos ante un ofrecimiento de pago que desde el momento que está condicionado no cumple los requisitos del artículo 1176 del CC; tampoco se cumplió con esta obligación de pago con la consignación efectuada en el Juzgado de Primera Instancia, tramitador del procedimiento de retracto pues aquellas cantidades no tenían como finalidad el pago de la renta, como se indicó en el burofax de 1 de febrero de 2019, en contestación al remitido por la actora (documento 7 de la contestación). La realidad constatada documentalmente es la de que la demandada ha sido renuente al pago de la renta mensual al actor obligándole a interponer esta demanda. Pues aunque el demandado, opuso que no estaba de acuerdo en la cuantía de la renta que le reclama el actor; sin embargo, la Sala consta que con fecha de 5 de febrero de 2019 se remitió burofax indicando a la demandada la concreta cantidad adeudada que en ese mes era de 121.000 €, (folio 233), a partir de este momento se remiten sendos emails entre la arrendadora y la arrendataria discutiendo tanto sobre la reducción por la obra realizada como sobre el certificado del Agencia Tributaria para la exención de la retención en los arrendamientos (folios 245 y ss), en la que la demandante le remite no solo los cálculos sino las facturas resultantes, teniendo constancia la demandada antes de la interposición de la demanda de la cuantía debida. Por todo lo anterior, no cabe asumir como defiende el apelado que la imposibilidad de pago sea debida a causa imputables al arrendador ( articulo 22.4 de la LEC). A lo que se añade que, presentada la demanda el 28 de marzo de 2019, se adeudaban 23 meses con un total de 108.360 €, se debe esperar hasta el 1 de abril de 2019, para que la suma de 65.520 € cantidad de las rentas adeudadas desde febrero de 2017 hasta marzo 2019 según el cálculo efectuado por la demandada, calculando la renta en 3.000 € descontando 2.000 € por obras (documento 15 de la contestación), posteriormente efectuó transferencia de 4.841 el 3 de abril (documento 16 de la contestación) y el 30 de abril de 2019, 42.840 € (documento 17 de la contestación), con lo que estaba al corriente de pago en el mes de abril 2019, según la contestación.

El análisis de la eficacia enervatoria del pago atiende a que '... no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago..', ( sentencia del Tribunal Supremo de 26 de marzo de 2009), y por ello se mantiene que en el mes de abril/mayo estaba al corriente del pago de las rentas, conforme el artículo 22.4 de la LEC. Pues aunque se le requirió de pago con anterioridad a la interposición de la demanda, por burofax el 5 de febrero de 2019, requerimiento que no fue atendido por el demandado, ello no impide declarar la enervación de la acción, pue la cuantía de ese requerimiento 121.000 € fue superior a la reclamada en la demanda y por tanto solo ha sido al momento de interponerla cuando se ha concretado el importe debido, habiéndose abonado la cantidades de rentas debidas por el deudor ( artículo 440.3 de la LEC). Teniendo además en cuenta, que el demandante, en su escrito de 2 de julio de 2020, de valoración probatoria reconoció el pago de las rentas debidas por consignación el 5 de mayo.

En consecuencia, procede declarar enervada la acción de desahucio ejercitada.



CUARTO. - Costas de primera instancia.

Habiéndose estimado la demanda debe imponerse a la parte demandada el pago de las costas devengadas en primera instancia, artículo 394 de la LEC.



QUINTO . - Costas de segunda instancia.

Habiéndose estimado el recurso de apelación no ha lugar hacer declaración sobre el pago de las costas devengadas en esta segunda instancia, artículo 398 de la LEC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

PRIMERO. - Estimar el recurso de apelación interpuesto por Hereditas Valentia S.L. contra la Sentencia número 155/2019 de 4 de junio, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Valencia, en el juicio verbal tramitado con el número 457/2019.



SEGUNDO. - Revocar la resolución recurrida acordando en su lugar: 1º) Estimar la demanda interpuesta por Hereditas Valentia S.L contra Manupal Valencia Promociones S.L.

2º) Declarar enervada la acción de desahucio sobre el local sito en Valencia Plaza de San Lorenzo nº 2 bajo, local 1.

3º) Imponer a la demandada el pago de las costas devengadas en primera instancia.



TERCERO. - No hacer declaración sobre el pago de las costas devengadas en esta segunda instancia.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Respecto al depósito constituido por el recurrente, de conformidad con la L.O. 1/09 de 3 de Noviembre en su Disposición Adicional Decimoquinta, ordinal 8º, devuélvase al recurrente la totalidad del depósito.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por interés casacional siempre que concurran las causas y se cumplimenten las exigencias del art. 477 de la L.E.C., y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, y a tenor de lo establecido en la Ley 37/11 de 10 de Octubre, de Medidas de Agilización Procesal, dichos recursos, habrán de interponerse en un solo escrito ante esta Sala en el plazo de los 20 días contados desde el siguiente a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir establecido en la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, con las formalidades previstas en aquélla.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.