Sentencia Civil Nº 374/2014, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 325/2013 de 23 de Septiembre de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 325/2013-P

Procedencia: juicio verbal nº 366/2012 del Juzgado Primera Instancia 2 Sabadell (ant.CI-3)

S E N T E N C I A Nº 374/2014

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a veintitres de septiembre de dos mil catorce

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de juicio verbal nº 366/2012, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 2 Sabadell (ant.CI-3), a instancia de JAV MURI S.L. , contra Dª. Araceli , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 5 de octubre de 2012.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

Que debo DESESTIMAR y DESESTIMOen su integridad la demanda interpuesta por la Procuradora Dª Laura González Gabriel, en nombre y representación de JAV MURI S.L contra Dª Araceli , absolviendo a esta última de todos los pronunciamientos deducidos en su contra.

No procede hacer imposición de costas a las partes.

Notifíquese esta resolución a las partes.

Esta resolución no es firme, y contra la misma cabe interponer recurso de apelación en el plazo de 20 días a contar desde la notificación.

Así por esta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo Dª Susana Pazos Méndez, Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Sabadell y su partido judicial.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 16 de septiembre de 2014.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. MIREIA RÍOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO.- La demandante JAV MURI S.L. presenta demanda de juicio verbal de desahucio por expiración del término contractual contra DOÑA Araceli , a fin de que se declare la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 8 de febrero de 1999, sobre la vivienda sita en CARRETERA000 , número NUM000 , primero, de SABADELL.

Expone que, en fecha 6 de mayo de 1971, se firmó un contrato de arrendamiento entre DON Dionisio y DON Herminio , esposo de la demandada, por importe de 108 euros anuales (18.000 pesetas cada año) y por tiempo indefinido; que en fecha 5 de febrero de 1999, DOÑA Milagrosa , hija y heredera de DON Dionisio y DOÑA Araceli , como arrendataria subrogada, acordaron poner fin al referido contrato de 6 de mayo de 1971, pero condicionando dicha resolución al hecho de que la demandante JAV MURI S.L. comprara la finca; si la actora no adquiría la propiedad del inmueble, el documento quedaba sin efecto y seguía vigente el contrato de arrendamiento de 6 de mayo de 1971; el día 9 de abril de 1999, se suscribió el contrato de compraventa; el día 8 de febrero de 1999, se celebró un nuevo contrato de arrendamiento entre la demandante JAV MURI S.L. y la demandada DOÑA Araceli , por importe de 32 euros mensuales (5.260 pesetas mensuales) y por plazo indefinido, a contar a partir de la fecha de su celebración, conforme a la Ley 19/94 de noviembre de Arrendamientos Urbanos.

Concluye diciendo que en virtud de la condición anexa tercera del contrato, la ley aplicable es la LAU de 1994, y ésta en previsión de que no cabe una separación permanente entre propiedad y posesión, no contempla la duración indeterminada en los contratos regulados a su amparo, y por tanto, los reconduce a los términos resultantes del artículo 9 de la LAU ; en consecuencia, habiendo superado el plazo de duración máxima establecido en los artículos 9 y 10 de la LAU , el contrato se ha ido renovando mensualmente, al haber sido pactado expresamente un alquiler mensual, por ministerio de la tácita reconducción; como la actora requirió a la arrendataria mediante burofax de 24 de noviembre de 2011, el contrato de arrendamiento ha quedado extinguido en fecha 31 de enero de 2012.

DOÑA Araceli opone la excepción de inadecuación del procedimiento porque ha habido una sucesión en el contrato de arrendamiento, excepción que es desestimada por la juzgadora de primera instancia en el acto de la vista.

En cuanto al fondo de la cuestión debatida, la parte demandada manifiesta que se pactó un nuevo contrato, pero respetando, en todo caso, las condiciones del contrato de 1971.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda deducida por JAV MURI S.L. contra Araceli , sin hacer expresa imposición de las costas del procedimiento, al constatar la existencia de resoluciones contradictorias en esta materia, por lo que concurre la exención de imposición de costas del apartado segundo del artículo 394.1 de la L.E.C , respecto a la existencia de serias dudas de derecho.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de la mercantil JAV MURI S.L. interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis, que si la demandada quería un nueva prórroga forzosa, ésta debía haberse pactado expresamente por ambas partes de forma clara en el contrato; que en el acto de la vista, no se propuso la existencia de una novación modificativa del primer contrato arrendaticio, lo que sí hace la sentencia apelada y que la novación nunca se presume, y que en todo caso, la novación contractual sólo puede ser calificada como de extintiva; que se ha superado el plazo de duración máxima establecido en los artículos 9 y 10 de la LAU , por lo que el contrato se ha ido renovando mensualmente, por tácita reconducción al haber sido pactado expresamente un alquiler mensual, y que como la actora requirió a la arrendataria mediante burofax de 24 de noviembre de 2011, el contrato de arrendamiento ha quedado extinguido en fecha 31 de enero de 2012.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se revoque la dictada en primera instancia quedando, en consecuencia, estimada la demanda en su integridad.

La parte demandada impugna, asimismo, la sentencia de primera instancia en cuanto al pronunciamiento relativo a la no imposición de costas de la primera instancia, y solicita se estime la impugnación y se revoque la resolución recurrida en el único sentido de condenar en costas de la primera instancia a la parte actora.

SEGUNDO.- La jurisprudencia del Tribunal Supremo, concretamente las sentencias de fechas 22 de junio de 1993 , 29 de marzo de 1993 y 22 de octubre de 1990 , declaran que para que opere la sustitución de una obligación por otra ésta ha de producirse de forma clara e inequívoca, no presumiéndose en ningún caso la novación.

La parte recurrente mantiene que, en el acto de la vista, no se propuso la existencia de una novación modificativa del primer contrato arrendaticio, lo que sí hace la sentencia apelada y que la novación nunca se presume, que es preciso para que exista, o bien que se declare expresamente o que resulte con toda claridad y evidencia en los términos del acto que se considera novatorio, lo que tampoco se cumple, y que en todo caso, la novación contractual sólo puede ser calificada como de extintiva, pues la demandada pacta, expresa y libremente con la anterior titular, la extinción del contrato de arrendamiento de 1971 y condiciona la efectividad de esa extinción a que se formalice la escritura de compraventa del piso entre la anterior titular y la actora, como así sucedió, y que en la Notaría, la demandada renunció al derecho de retracto y a cualquier derecho que pudiera ostentar sobre el mismo.

La sentencia de primera instancia realiza una interpretación de los contratos de arrendamiento sin infringir el artículo 218 de la LEC , por cuanto en la misma se respetan los hechos y la causa de pedir (resolución contractual), pues se pidió la resolución del contrato de arrendamiento de 5 de febrero de 1999, por el transcurso del plazo contractual pactado, y eso ha sido lo resuelto.

Como indica la sentencia del Tribunal Supremo, de 13 de diciembre de 2012 , no se introdujeron hechos nuevos sino que la invocación de los preceptos atinentes a la novación, podían introducirse en aras al principio 'iura novit curia'.

Sentado lo anterior, la cuestión que se plantea es si, como señala la sentencia apelada, por el contrato celebrado en 1999 se ha producido una novación modificativa, o la extinción del contrato de 1971 y la conclusión de uno nuevo, sujeto a la LAU de 1994.

Si la calificación jurídica de la novación producida es la de simplemente modificativa, el régimen aplicable al contrato de 1999 será el del contrato de 1971, y atendida la fecha de suscripción del primer contrato de arrendamiento, el régimen legal, ha de ser el previsto en la LAU de 1964 con la aplicación, en beneficio del arrendatario, de la prórroga forzosa contenida en dicha legislación, lo que comporta que no proceda la resolución por expiración de plazo interesada por la parte ahora recurrente.

Por el contrario, si se trata de un contrato nuevo, estará sujeto a la LAU de 1994.

Pues bien, siguiendo la doctrina sentada por el Tribunal Supremo, en su sentencia de fecha 11 de julio de 2011, recurso 584/2008 , consideramos procede confirmar la sentencia de primera instancia, por cuanto, de la interpretación y valoración de ambos contratos de arrendamiento, celebrados en 1971 y en el año 1999, se desprende que este último no es sino una novación modificativa en cuanto a la persona del arrendador y a la actualización de la renta, por lo que al tener el contrato un plazo específico pactado, indefinido, no resulta de aplicación la resolución del contrato pretendida por la parte actora, por denegación de la prórroga anual tras el plazo de cinco años y posterior tácita reconducción, sino que se halla regulado por el régimen legal de prórroga forzosa prevista en la LAU de 1964.

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia.

TERCERO.- La sentencia de primera instancia considera que existe sobre esta materia, jurisprudencia contradictoria, por lo que no hace expresa imposición de las costas de la primera instancia, no obstante desestimar la demanda.

En efecto, en este caso, consideramos justificado hacer uso de la excepción prevista en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por considerar que el caso es jurídicamente dudoso teniendo en cuenta la existencia de jurisprudencia contradictoria recaída en casos similares, por lo que procede desestimar la impugnación de sentencia que efectúa la parte demandada.

CUARTO.- Las costas del recurso de apelación vienen impuestas a la parte apelante, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C .

Se imponen a la parte impugnante las costas derivadas de su impugnación de sentencia, por aplicación de la misma norma legal.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la mercantil JAV MURI S.L. y desestimando la impugnación de sentencia formulada por la representación procesal de DOÑA Araceli , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de SABADELL, en los autos de Juicio Verbal de Desahucio por expiración del plazo número 366/2012, de fecha 5 de octubre de 2012, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOSíntegramente dicha sentencia.

Imponemos a la parte apelante las costas de su recurso de apelación y a la parte impugnante las costas derivadas de su impugnación de sentencia.

Se declara la pérdida del depósito constituido por la recurrente, al que se dará el destino legal procedente de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Esta resolución es susceptible de recurso de extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.