Sentencia Civil Nº 376/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 903/2008 de 17 de Julio de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 25

MADRID

SENTENCIA: 00376/2009

Fecha: 17 de Julio de 2009

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 903/2008

Ponente: ILMO. SR. D. FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ

Apelante y demandante: RAÍZ DE SIETE S.L.

PROCURADORA: Dª. MARÍA TERESA RODRÍGUEZ PECHÍN

Apelada y demandada: Dª. Clemencia

PROCURADORA: Dª. MARÍA DOLORES ORTEGA AGUDELO

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 717/2006

Procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 59 DE MADRID

Ilmos. Sres. Magistrados:

D FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ

D. JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ

D. CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO

En MADRID, a diecisiete de julio de dos mil nueve.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 25ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 717/2006, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 59 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 903/2008, en los que aparece como parte apelante: RAÍZ DE SIETE S.L., representada por la Procuradora Dª. MARÍA TERESA RODRÍGUEZ PECHÍN, y como apelada: Dª. Clemencia , representada por la Procuradora Dª. MARÍA DOLORES ORTEGA AGUDELO, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Que los autos originales núm. 717/2006, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Núm. 59 de los de Madrid, fueron remitidos a esta Sección Vigesimoquinta de la Audiencia Provincial de Madrid, de conformidad con lo dispuesto en las Normas de Reparto aprobadas por la Sala de Gobierno del Excmo. Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

SEGUNDO.- Que por la Ilma. Sra. Dª. Begoña Álvarez García, Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 59 de Madrid, se dictó sentencia con fecha 30 de Julio de 2007 , cuya PARTE DISPOSITIVA dice así: FALLO.- "Desestimo la demanda formulada por la procuradora de los Tribunales Dª. Mª Teresa Rodríguez Pechín en nombre y representación de Raíz Siete S.L., contra Dª. Clemencia , con imposición de las costas a la actora."

TERCERO.- Que contra dicha Sentencia se preparó e interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de la parte demandante, la Procuradora Sra. Dª. María Teresa Rodríguez Pechín, dándole traslado del mismo a la parte demandada, quien presentó en tiempo y forma escrito de oposición al recurso entablado; remitiéndose los autos a esta Sección Vigesimoquinta, se señaló para deliberación, votación y fallo del presente recurso el día 15 de Julio del año en curso.

CUARTO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de la sentencia de 30 de julio de 2007 del Juzgado de 1ª Instancia nº 59 de Madrid , recaída en el procedimiento ordinario nº 717/2006.

PRIMERO.- La desestimación de la demanda se debió a que la juez "a quo" consideró que en un contrato de arrendamiento con opción de compra no cabía ejercitar "la actio quanti minoris". El objeto del contrato de arrendamiento con opción de compra de carácter gratuito, según la manifestación II, folio 26 de autos, de 20 de noviembre de 2005, es la finca urbana, que constituye el piso NUM000 de la C/ DIRECCION000 nº NUM001 de Madrid, cuya planta, de unos 288 m2, consta de vestíbulo, diez habitaciones, cuarto de baño, wáter, ropero de aseo con servicios higiénicos, cocina e instalación de calefacción individual. El precio de la opción de compra se fijó en 927.000 ?. La parte actora y apelante: RAÍZ DE SIETE, S.L., sostiene en su recurso que se trata de un contrato de arrendamiento con opción de compra onerosa, a cuyo fin se adelantó la cantidad del 10% del precio estimado de compraventa, es decir, 103.000 ?, de 1.030.000 ?, con independencia de la renta anual pactada de 21.852,85 ?, pagadera el 20 de noviembre de cada año. Equiparando el régimen jurídico del saneamiento de la compraventa con el aplicable al arrendamiento con opción de compra.

SEGUNDO.- Los motivos del recurso son falta de congruencia y de exhaustividad en la sentencia recurrida, por no tratar con la debida intensidad la problemática planteada, citando la STS de15 de julio de 2005 . Acreditación de vicios ocultos y solicitud de una reducción sobre el precio final de compraventa de 206.000 ?, según se explica en la apelación.

La parte apelada se opuso a los motivos del recurso porque los presuntos vicios ocultos están en trance de reparación al haberse aprobado el presupuesto para la completa reparación del edificio de la C/ DIRECCION000 nº NUM001 , según consta en sendas Actas de la Comunidad de Propietarios de 15 y 23 de octubre de 2007. Siendo significativo a juicio de la Sala que la propietaria del piso litigioso, junto con la contestación de la demanda, formalizara reconvención, instando la resolución contractual por incumplimiento de la arrendataria y desahucio por falta de pago, pretensión que resultó inadmitida mediante el Auto de 31 de octubre de 2006, incorporado a los folios 175 a 178 de autos, al incumplir los requisitos del artículo 406 de la LEC. No obstante al folio 169 de autos se adjunta carta resolutoria de 28 de julio de 2006, enviada por burofax a la actora, a quien le fue entregada el 5 de septiembre de 2006, según consta al folio 166 de autos.

TERCERO.- Acerca de la naturaleza jurídica del contrato de opción de compra, declara la sentencia del Tribunal Supremo de 31 de julio de 1996 que según la doctrina jurisprudencial (sentencias de 21 de julio EDJ1993/7466 y 18 de octubre de 1993 EDJ1993/9187, citadas en la sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares, sec. 3ª, de 28-6-2006, nº 310/2006, rec. 335/2006 ), que el contrato de opción de compra, desde el punto de vista de las obligaciones que nacen del mismo (salvo el supuesto de que se haya estipulado el pago, por el optante, de una prima por la concesión de la opción) es un negocio unilateral, por cuanto sólo crea obligaciones para el optatario o concedente de la opción, el cual queda obligado a no disponer del bien ofrecido y a mantener la oferta. La llamada opción de compra constituye un negocio jurídico atípico o innominado que no aparece expresamente regulado en el Código Civil, aunque venga reconocido a los efectos regístrales en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario , debiendo considerarse admitido con base en el artículo 1255 del Código Civil y en la doctrina legal que ha perfilado su concepto y caracteres.

En este sentido, se ha definido como un precontrato, en principio unilateral, en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte el optante.

Así pues, constituyen sus elementos principales, como también se infiere del citado artículo 14 del Reglamento Hipotecario ; la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente y por su sola voluntad la realización de la compraventa, la determinación del objeto contractual de manera que la compraventa futura queda plenamente configurada, y en particular el precio estipulado para la adquisición; y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción. Por el contrario, la prima, que pudiera estipularse como pago a cargo del optante por la concesión, es un elemento accesorio del negocio.

Siguiendo la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de abril de 2000 , los requisitos necesarios para la opción de compra, son no sólo el objeto de la opción y el precio sino también el plazo (Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de febrero de 1997 y 13 de noviembre de 1992 ), en este caso fijado en cuatro años, según la estipulación novena del contrato de 20 de noviembre de 2005, requisito este último también exigido por el artículo 14 del Reglamento Hipotecario para que sea inscribible el contrato de opción de compra. Pero, además, es característica propia de la opción de compra que el concedente o promitente se obligue a no vender a nadie la cosa prometida durante el plazo estipulado (Sentencia del Tribunal Supremo 14 de febrero de 1997, con cita de la Sentencia del Tribunal Supremo 14 de mayo de 1991 ), pues a lo que se compromete aquél es a vender una cosa determinada al optante al recibir la declaración de voluntad de éste, de suerte que el concedente se obliga a tener la cosa disponible durante el plazo estipulado por si el optante ejerciera el derecho dentro del mismo (Sentencia del Tribunal Supremo 29 de septiembre de 1993 ).

En el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada y depende del optante únicamente que se perfeccione o no (Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de abril de 1979 EDJ1979/673, 4 de abril de 1987 EDJ1987/2704, 24 de octubre de 1990, 13 de noviembre de 1992 EDJ1992/11188 y 16 de octubre de 1997 EDJ1997/7495 ). Por ello, una característica esencial de la opción de compra es que no necesita ninguna actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el concedente, lo que la diferencia del "pactum de contrahendo" (Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de abril de 2000 EDJ2000/5724 ).

El ejercicio válido del derecho de opción exige que el optante, mediante una declaración de voluntad de carácter recepticio, manifieste su decisión de celebrar el contrato principal, notificando su voluntad positiva en tal sentido al concedente dentro del plazo pactado para hacer valer la opción, para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción y se perfeccione el contrato de compraventa ( Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 1991 EDJ1991/12230 , 29 de marzo de 1993 y 31 de julio de 1996 EDJ1996/6491 ).

También ha destacado la jurisprudencia que la naturaleza unilateral de la opción de compra resulta de que sólo el concedente queda obligado a mantener su oferta y a no disponer de la cosa que va a ser objeto de compraventa, bien para sí o para un tercero, durante un período de tiempo, mientras que al optante corresponde el derecho de aceptarla o dejarla caducar con plena libertad de decisión en el mismo plazo (Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de octubre de 1993 y 31 de julio de 1996 ). Por otro lado, como dice la Sentencia del Alto Tribunal de 22 de junio de 2001 EDJ2001/13855 , nada obsta a que la prima de la opción pueda operar como parte del precio de la compraventa una vez perfeccionada ésta por la consumación de la opción mediante el ejercicio del derecho por el optante en tiempo y forma, ni tampoco a que el optante tenga o reciba la posesión inmediata de la cosa con anterioridad al ejercicio de la opción. No obstante, cuando se pacta una prima por la reserva de esta facultad que se concede al optante, de manera que, celebrado el contrato principal puede imputarse al precio de la compraventa, y caducado el derecho de opción sin perfeccionarse la venta en el plazo previsto se pierde por el optante teniendo el concedente derecho a su percepción, el contrato de opción adquiere la consideración de oneroso y bilateral.

CUARTO.- Las Sentencias del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección 1ª) de 8 de julio de 1994 ( RJ 1994, 6300) y núm. 211/2006 de 24 febrero, RJ 20061563 exponen que el vicio en que pretende sustentarse la reclamación de la demandante para merecer la consideración de oculto, se requiere que el mismo no haya podido ser objeto de percepción por el comprador (Sentencias de 31 de enero de 1970 [ RJ 1970, 370] , 14 de marzo de 1971 y 29 de junio de 1988 ). Y, en este caso no concurre la condición de compradora en la sociedad demandante. Circunstancia también predicable de la disposición contenida en el artículo 1484 del Código Civil relativa al saneamiento por vicios ocultos, la cual requeriría que los vicios no pudieran ser fácilmente apreciados por el comprador en razón a sus particulares conocimientos o singular notoriedad y anteriores relaciones mantenidas por los contratantes (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 1976 ).

En el supuesto hoy enjuiciado se centra la presente cuestión litigiosa en determinar el alcance del saneamiento de la finca urbana objeto del contrato. Y mientras no se consolide la propiedad en la sociedad demandante mediante el ejercicio completo del derecho de opción de compra, como simple inquilina carece de legitimación alguna para el ejercicio de la "actio quanti minoris". La cual se integra dentro del régimen jurídico de los derechos de la parte compradora, según reiterada jurisprudencia mayoritaria, o si se prefiere de las obligaciones reparadoras de la vendedora: La compradora no sólo tiene las acciones protectoras de los vicios ocultos sino también las que nacen del incumplimiento o defectuoso cumplimiento del contrato (sentencia del Tribunal Supremo de 3 de abril de 2002 y las que cita). Pero ello exige que nos encontremos con una compraventa perfeccionada, primer requisito que no reúne el presente caso. Tampoco estamos ante una prestación de objeto distinto, sino ante simples vicios de la cosa que son reparables, toda vez que la doctrina jurisprudencial ha entendido que se está en presencia de entrega de cosa diversa o "aliud pro alio" cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, al ser aquél impropio para el fin a que se destina, lo que permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1.124 y 1.101 del Código civil (sentencias del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 1972, 25 de abril de 1973, 21 de abril de 1976, 20 de diciembre de 1977 y 23 de marzo de 1982 , entre otras), pues, como puntualiza la sentencia de 20 de febrero de 1984 , la ineptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado significa incumplimiento del contrato y no vicio redhibitorio.

Aquí nos hallamos ante defectos de considerable entidad pero susceptibles de reparación y no ante la entrega de cosa distinta (aliud pro alio), conforme a lo declarado por la doctrina jurisprudencial al distinguir los supuestos de incumplimiento por prestación diversa o impropia para el fin a que se le destina, de los vicios, radicando el incumplimiento pleno cuando se da inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, que posibilita la sanción de los artículos 1.124 y 1.101 del Código civil , mientras que los demás desperfectos encajan en la calificación de los artículos 1.484 y siguientes del Código civil . Además, la cosa se ha entregado en el estado pactado y asumido por la arrendataria y optante a la compra con carácter gratuito, según consta en la manifestación II (folio 155 de autos) al perfeccionar el referido contrato mixto, debiendo distinguirse el supuesto anticipo del precio de la fianza del contrato de arrendamiento, según su cláusula o estipulación sexta (folio 158 de autos), requisitos imprescindibles y cumplidos en este caso, sea cual sea la consecuencia física del defecto posteriormente constatado técnicamente, por lo que no existe entrega de cosa distinta, según la sentencia núm. 711/2005 de 10 noviembre de la Sección 14ª de esta Audiencia JUR 20061181 . Requisitos reiterados por el Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección 1ª), en su sentencia núm. 202/2007 de 22 febrero (RJ 20071477 ), que cita con carácter general, la STS de 26 de diciembre de 2002( RJ 2003, 1275 ) , acerca de la aplicación del artículo 1483 CC las siguientes condiciones: A) que se venda una finca gravada con alguna carga o servidumbre no aparente, B) que no se concrete la misma en la escritura de transmisión, y C) que deba presumirse que de haberla conocido el comprador no la habría comprado.

Mención aparte merece la circunstancia de que a pesar de conocer la sociedad arrendataria y optante de compra, por estar especializada en la materia inmobiliaria el estado de la construcción, pudiéndose detectar en el edificio centenario por sus zonas húmedas, indicios de las patologías constructivas, objeto del litigio por un experto según el testimonio del perito Sr. García de Vinuesa, porque uno de los socios de la empresa apelante es Arquitecto, y además es quien, según declaración del conserje del edifico en el juicio ordinario, realizó numerosas visitas al piso antes de formalizarse el contrato, por lo cual era posible que tuviera la oportunidad de apreciar someramente la afectación de la estructura, antes de haber valorado el bien inmueble por un precio de opción de compra, que ya ha sido objeto de reducción probablemente por el estado constructivo del piso litigioso y ha asumido los defectos comprobados, al perseverar en su intención de adquirir la planta NUM000 de la C/ DIRECCION000 nº NUM001 de Madrid, e incluso los pendientes de constatación, puestos de manifiesto en el informe preliminar de la inspección técnica y en los sucesivos dictámenes periciales, ponderados en su conjunto, estando presupuestadas las obras de rehabilitación en 78.000 ?. Lo cual se deduce de las pruebas practicadas a instancia de ambas partes litigantes, porque, entre otras circunstancias, se rebajó el precio de la opción de compra de 1.200.000 ?, a la cifra de 927.000 ?, según se ha reconocido en las declaraciones de ambas partes en el acto del juicio ordinario, quedando reflejada esta circunstancia al folio 347 de autos. Por todas las razones expuestas, la STS, Civil sección 1ª del 15 de Julio del 2005 (ROJ: STS 4859/2005 ), Recurso: 504/1999, que se cita en el recurso de apelación no sirve a la tesis de la parte apelante, porque entendemos que en este caso no se llegó a ejercitar la opción de compra, y en su consecuencia, la sentencia recurrida debe ser confirmada por razones de fondo, sin perjuicio de las cuestiones de congruencia y de exhaustividad, que examinaremos en el siguiente fundamento jurídico, no planteándose a la Sala en la resolución del presente recurso serias dudas de hecho o de derecho, porque no existe doctrina jurisprudencial contradictoria, al no haberse ejercitado plenamente el derecho de opción por la actora, teniendo en cuenta las circunstancias atinentes al caso enjuiciado.

QUINTO.- Por todo lo expuesto, concluímos que el recurso de apelación no puede prosperar, teniendo en cuenta que no se ha acreditado que en la sentencia recurrida se haya infringido algún precepto del ordenamiento jurídico positivo, al haberse aducido falta de exhaustividad y de congruencia de la sentencia recurrida. Lo cual carece de consistencia probatoria porque según la Sentencia Tribunal Supremo núm. 1259/2007 (Sala de lo Civil, Sección 1), de 30 noviembre Recurso de Casación núm. 4502/2000. RJ 20078125: La congruencia, desde luego, forma parte de la tutela judicial efectiva a que se refiere el artículo 24 de la Constitución (RCL 19782836 ) (SSTC 54/1985, de 18 de abril [RTC 198554]; 242/1988, de 19 de diciembre [RTC 1988242 ]; etc.) y consiste en la adecuación entre los pronunciamientos judiciales y lo que se pidió al juez, incluida la razón de ser de la petición, pero no implica lo que la jurisprudencia constitucional ha denominado "un paralelismo servil del razonamiento que sirve de fundamento a la sentencia con las alegaciones o argumentaciones de las partes", sino que exige que el Juez decida todas las cuestiones controvertidas, explícita o implícitamente, siempre que en ambos casos la respuesta judicial sea nítida y categórica (SSTC 67/1993, de 1 de marzo [RTC 199367]; 136/1998, de 29 de junio [RTC 1998136]; 171/2003, de 27 de mayo; SSTS 6 y 23 de octubre de 1986, 24 de junio de 1989 , etc. y entre las más recientes las de 16 de mayo [RJ 20072095], 14 de junio [RJ 20074521] y 24 de julio de 2007 [RJ 20074707], entre otras muchas).

Como se decía en la STS de 14 de junio de 2007 (RJ 20073521 ), la exhaustividad, aspecto positivo de la incongruencia omisiva o ex silencio, que es la que aquí se reclama, no hace necesaria una contestación judicial explícita y pormenorizada a todas y cada una de las alegaciones que la parte adujo como fundamento de su pretensión. Y en consecuencia procede la desestimación del recurso, pues el derecho a la tutela judicial efectiva se satisface cuando se resuelven genéricamente las pretensiones de las partes, aunque no haya pronunciamiento concreto sobre las alegaciones expuestas (Sentencias de 19 de febrero [RJ 19981166], 12 de mayo [RJ 19983571] y 28 de noviembre de 1998 [RJ 19989698], 4 de marzo de 2000 [RJ 20001502 ] y la más reciente de 26 de julio de 2006 [RJ 20066059]). Por otra parte, recuerda la Sentencia de esta Sala de 2 de junio de 2004 (RJ 20043559 ), entre otras muchas, que; "la incongruencia no significa conformidad rígida y literal con los pedimentos de las partes (sentencias del Tribunal Constitucional 120/1984 [RTC 1984120] y 142/1987 [RTC 1987142 ])..., ya que sólo la omisión o falta de respuesta, y no la respuesta genérica o global o la cuestión planteada, entraña vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva (sentencia del Tribunal Constitucional 88/1992 [RTC 199288 ])", citadas en la STS núm. 1034/2007 (Sala de lo Civil, Sección 1), de 27 septiembre Recurso de Casación núm. 4624/2000. RJ 20076269 . Por lo que atañe a la aplicación de los artículos 209.3 (contenido de los fundamentos de derecho) y 218.2 (motivación de las sentencias), hemos de recordar que si bien es verdad que la motivación se incardina dentro del derecho a la tutela judicial sin indefensión, lo que exige que la sentencia contenga los razonamiento fácticos y jurídicos precisos en torno a la apreciación y valoración de las pruebas y la aplicación del derecho a fin de dar la respuesta judicial demandada sobre todas las cuestiones debatidas, no lo es menos que este requisito esencial de la sentencia no está reñido con la parquedad ni exige una pormenorizada respuesta a todas las alegaciones de las partes o una critica individualizada de cada medio de prueba -Sentencia del Tribunal Constitucional 184/98, de 28 de septiembre (RTC 1998184), 165/99 , de 27 de septiembre (RTC 1999165), 187/2000, de 10 de julio (RTC 2000187) de 214/2000, de 18 de septiembre (RTC 2000214), entre otras, y del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 1992 (RJ 199210503), 1 de junio de 1995 (RJ 19954587), 13 de febrero de 1997, 27 de marzo de 1999, 28 de diciembre de 2001 y 5 de marzo (RJ 20024149) y 2 de julio de 2002 (RJ 20025899), y 30 de junio de 2003 (RJ 20035751) entre otras muchas-. Aquí la Juez "a quo" ha resuelto todas las cuestiones planteadas con exhaustividad, y además con acierto, sin incurrir en falta de congruencia, siendo suficiente la motivación de la resolución apelada.

SEXTO.- Los precedentes razonamientos determinan la desestimación del presente recurso de apelación y la confirmación de la sentencia de instancia, con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada, de acuerdo con lo prevenido en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por el Procuradora Dª. Teresa Rodríguez Pechín, en nombre y representación de RAÍZ DE SIETE, S.L., contra la sentencia de 30 de julio de 2007 del Juzgado de 1ª Instancia nº 59 de Madrid , recaída en el procedimiento ordinario nº 717/2006, de que deriva el presente rollo y, en consecuencia, se confirma la expresada resolución judicial, y se imponen a la parte apelante las costas de esta alzada.

Notifíquese la presente resolución a las partes interesadas, haciéndoles saber que la misma puede ser susceptible de recurso de casación o de recurso extraordinario por infracción procesal, debiendo preparar cualquiera de ellos mediante escrito en el plazo de cinco días siguientes a la notificación ante esta Sala que la dicta.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.