Sentencia CIVIL Nº 376/2020, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 267/2020 de 02 de Octubre de 2020

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigesimoquinta
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 8 - 28035
Tfno.: 914933866
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2019/0038073
Recurso de Apelación 267/2020
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 05 de Madrid
Autos de Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 311/2019
APELANTE - DEMANDADA- IMPUGNADA: LOREY S.L.
PROCURADOR D.MANUEL MARIA GARCIA ORTIZ DE URBINA
APELADAS - DEMANDANTES - IMPUGNANTES DE LA SENTENCIA: Dña. Delia y Dña. Aurelia
PROCURADORA Dña. MARIA CONCEPCION LOPEZ GARCIA
SENTENCIA Nº 376/2020
TRIBUNAL QUE LO DICTA:
ILMO. SR. PRESIDENTE:
D. FRANCISCO MOYA HURTADO
ILMOS SRES. MAGISTRADOS:
D. ANGEL LUIS SOBRINO BLANCO
D. CARLOS LÓPEZ-MUÑIZ CRIADO
En Madrid, a dos de octubre de dos mil veinte.
La Sección Vigesimoquinta de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al
margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Juicio verbal (Desahucio
falta pago - 250.1.1) 311/2019 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 05 de Madrid a instancia de
LOREY S.L., apelante - demandada - impugnada, representada por el Procurador D. MANUEL MARIA GARCIA
ORTIZ DE URBINA contra Dña. Delia y Dña. Aurelia , apeladas - demandantes impugnantes de la sentencia,
representadas por la procuradora Dña. MARIA CONCEPCION LOPEZ GARCIA ; todo ello en virtud del recurso
de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 18/09/2019.

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada
en cuanto se relacionan con la misma.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. CARLOS LÓPEZ-MUÑIZ CRIADO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia de dictó en fecha dieciocho de Septiembre de dos mil diecinueve Sentencia cuya PARTE DISPOSITIVA es del tenor literal siguiente: ' Que, ESTIMANDO PARCIALMENTE la DEMANDA formulada por DOÑA Aurelia Y DOÑA Delia representadas por la Procuradora de los Tribunales doña Concepción López García y asistidas del Letrado doña María Isabel Hidalgo de Morillo, contra LORREY S.L., representada por el Procurador don Manuel García Ortiz de Urbina y asistida del Letrado don José Javier Vasallo Rapela, debo DECLARAR Y DECLARO extinguido el contrato de subarriendo que vinculaba a ambas partes litigantes, de fecha 01-02-1998, referido al local puerta calle, (zapatería), sito en la casa nº 15 de la calle Arenal, esquina calle Bordadores de Madrid, por expiración del término pactado, acordando el DESAHUCIO de la parte demandada, quien deberá dejar libre y expedito el citado inmueble, vacío de enseres y objetos personales que no guarden relación con el título, dentro del plazo legal, bajo apercibimiento de lanzamiento y de tener por abandonados los mencionados efectos para el caso de no verificarlo en el plazo concedido, CONDENANDO, a su vez, a la parte demandada al pago de las rentas que se devengaren hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca y todo ello sin hacer imposición de costas a ninguna de las partes . '

SEGUNDO.- Quien ha sido identificado como apelante interpuso, en tiempo y forma legal, recurso de apelación para ante esta Audiencia Provincial contra la anterior resolución; dado traslado a la parte contraria, se formuló oposición al recurso dentro del término legal conferido al efecto.



TERCERO.- Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial para la resolución del recurso de apelación interpuesto, correspondió su conocimiento por turno de reparto a esta Sección, formándose el correspondiente Rollo de Sala, y, personadas las partes ante este Tribunal, se acordó señalar para la deliberación, votación y fallo del citado recurso, el día 30 de septiembre de 2020.

Fundamentos

PRIMERO.- La Sentencia de primera instancia hace una relación de todo el proceso negocial desde el primer contrato celebrado el día 6 de agosto de 1993 por plazo de 19 años, reflejando que el 1 de febrero de 1998 suscriben nuevo contrato de arrendamiento sobre el mismo local con plazo de vigencia el día 31 de enero de 2003, expresamente convenido. Declara probado que posteriormente se firmaron sucesivos anexos acordando ampliar el plazo de vigencia del arriendo, siendo el último el de 1 de febrero de 2014, donde se acordó la prórroga hasta el día 31 de enero de 2019. Interpretando las cláusulas del contrato, considera la Sra. Magistrada de primera instancia que la voluntad de las partes está claramente expresada en someter la duración del contrato al tiempo pactado, concluyendo que no puede aceptarse la interpretación dada por la demandada, que afirma la duración indefinida del arriendo, voluntad que no aprecia en la redacción de la cláusula. Por ello, y partiendo del transcurso de más de 20 años desde la firma del contrato de 1998, estima la pretensión de la parte actora respecto a declarar extinguido el contrato, tanto por haberse cumplido el plazo convenido como aplicando la Doctrina Jurisprudencial del Tribunal Supremo, que reproduce, fijada en la Sentencia de 12 de marzo de 2015 respecto a la extinción de los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, pero con posterioridad al 9 de mayo de 1985. Por el contrario, desestima la pretensión actora de condena al importe resultante de aplicar la cláusula penal contenida en el contrato porque la demandada continuó abonando la renta después de cumplido el día fijado para la extinción del contrato. La Sentencia contiene un párrafo suelto donde se dice ' procede condenar a la parte demandada al pago de 337,98 euros de principal, suma que habrá de ser incrementada con las cantidades que se devengaren hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca.', condena que no aparece reflejada en la parte dispositiva.

Recurre LOREY SL reiterando su pretensión absolutoria. Alega error en la valoración de la prueba e insiste en que de las sucesivas prórrogas se infiere que el contrato nunca terminará. Considera que existe incongruencia omisiva por no haberse tenido en cuenta todos los motivos alegados en la contestación a la demanda y la prueba practicada, así como incoherente por haber incluido un último párrafo donde se fundamenta una condena que luego no se muestra en el fallo, llevándole a considerar nula la Sentencia por quebrantamiento de normas esenciales del proceso. Aduce vulneración de la doctrina de los actos propios respecto a ese párrafo.

Considera que se ha infringido lo dispuesto en los artículos 1255, 1.256 y 1.581 CC.

Dña. Delia y Dña. Aurelia impugnan la Sentencia en lo relativo a la desestimación de la pretensión de condena al importe resultante de aplicar la cláusula penal, consistente en el pago del duplo de la renta devengada hasta ese momento, pues se acordó para el caso de dilatar la devolución del local, no para resarcir por el impago de rentas.



SEGUNDO.- Recurso de LOREY SL Con relación a los motivos de apelación alegados por esta apelante, compartimos y hacemos nuestra la valoración de la prueba, argumentos y pronunciamientos de la Sentencia apelada.

1.- Como puede apreciarse en el resumen de la fundamentación jurídica de la Sentencia apelada, se ofrece en ésta una valoración completa de la prueba practicada así como las razones conducentes a los pronunciamientos de la parte dispositiva, sin que para el cumplimiento de los requisitos exigidos por el artículo 218 LEC el Juez esté obligado a explicar la trascendencia e intrascendencia de cada alegación realizada en el proceso ni de todas y cada una de las pruebas practicadas, sino únicamente aquello que resulta relevante para explicar el sentido del Fallo.

2.- Abundando en los razonamientos dados en la Resolución recurrida, y profundizando en la intención de las partes atendiendo a los actos coetáneos y posteriores, como manda el artículo 1.282 CC, resulta evidente que los contratantes en ningún momento concibieron la idea de vincularse por un plazo eterno, lo cual, por otro lado, es contrario a la naturaleza del contrato de arrendamiento, que de conformidad con el artículo 1.543 CC ha de ajustarse a un plazo determinado, hasta el punto que si no se hubiera fijado ningún plazo ha de entenderse por un año ( art. 1.581 CC). Pero, además, es evidente que si los contratantes han estado modificando de manera periódica el plazo de terminación del contrato desde el año 1998 hasta 2014, no es porque las arrendadoras desearan obligarse a continuar prorrogándolo en el futuro mientras lo deseara la arrendataria, sino precisamente hasta el día final de la prórroga convenida o el que derivara de un nuevo acuerdo entre ambas partes antes de finalizar la vigente en cada momento. Entender otra cosa es una visión totalmente parcial e interesada en nada resultante de los términos pactados en los sucesivos documentos contractuales.

3.- Nula relevancia tiene en la solución del caso los argumentos empleados por la parte recurrente en su intento de anular la Sentencia. La frase que en el resumen de sus pretensiones hemos resaltado en letra cursiva es un error evidente y manifiesto, una frase suelta sin relación alguna con el caso, que por eso no trasciende a la parte dispositiva y pudo ser corregida en cualquier momento.



TERCERO. - Impugnación de la Sentencia promovida por Dña. Delia y Dña. Aurelia .

Según se aprecia dando lectura a los documentos aportados con la demanda como 3 a 7, en la estipulación séptima del contrato fechado en 1998 se pacta una cláusula penal diciendo: ' Por el tiempo de retraso que se produzca en la entrega del local, la subarrentaria habrá de indemnizar a las subarrendadoras en una cantidad equivalente al duplo de la renta que en ese momento se devengue, y en función de la duración de tal retaso, y como cláusula de penalización libremente aceptada por las partes.'. Esta cláusula fue expresamente mantenida como vigente en las sucesivas prórrogas, incluida la última de 1 de febrero de 2014, que tras ampliar el plazo de vigencia hasta el 3 de enero de 2019 y convenir no aplicar la actualización de la renta en el año 2014, expresamente acuerdan: ' Permanece vigente en todo lo demás los anteriores contratos de subarriendo'.

Como tal cláusula penal expresamente dispuesta, se trata de sancionar el retraso en la devolución del local arrendado después de extinguirse el contrato. Haciendo una interpretación restrictiva de la cláusula, su función no es resarcir el perjuicio por impago de la renta, sino garantizar el cumplimiento de la obligación citada mediante un recargo económico. La finalidad es clara, los términos no permiten dudar de ella ni de la voluntad con la que fue redactada por los contratantes, cumpliendo, por tanto, las exigencias descritas por la Jurisprudencia del Tribunal Supremo desarrollada desde su Sentencia de 26 de noviembre de 1926 en su exégesis de la norma contenida en el artículo 1.454 CC.

En consecuencia, no podemos compartir el pronunciamiento de la Sentencia de primer grado sobre este extremo, procediendo estimar la demanda. A esos efectos, se pide por la parte actora la condena de la demandada al pago del duplo de la renta desde el día 8 de febrero de 2019 hasta la entrega de la posesión del local, y así ha de acordarse corrigiéndose en este punto la Sentencia de primer grado.

Para la liquidación del importe que resulte una vez se haga entrega del local, deberán descontarse las cantidades que haya abonado la subarrendataria desde la fecha de extinción del contrato el día 31 de enero de 2019.



CUARTO.- Al no haberse impugnado por la parte actora el pronunciamiento sobre costas de la primera instancia, no procede hacer ninguna consideración en esta alzada, donde nos limitaremos a decidir sobre las devengadas en apelación; y así, de conformidad con lo dispuesto en el 398 LEC, se imponen a la demandada las costas generadas en esta alzada por su recurso, sin hacer pronunciamiento en cuanto a las devengadas por la actora por la impugnación de la sentencia.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M.

el Rey.

Fallo

Que desestimando el recurso interpuesto por el Procurador D. MANUEL MARIA GARCIA ORTIZ DE URBINA, en nombre y representación de LOREY SL, y estimando el promovido por medio de impugnación de la sentencia por la Procuradora Dña. MARIA CONCEPCION LOPEZ GARCIA, en nombre y representación de Dña. Delia y Dña. Aurelia , ambos contra la sentencia dictada por el Juzgado de primera instancia nº 5 de Madrid, 1. REVOCAMOS el pronunciamiento absolutorio sobre la pretensión de condena al pago de la cláusula penal contenida en el contrato.

2. ESTIMAMOS la pretensión deducida en la demanda con relación a la cláusula penal contenida en el contrato.

3. CONDENAMOS a LOREY SL a pagar a Dña. Delia y Dña. Aurelia , el duplo de la renta vigente en el momento de finalizar el contrato, cantidad que se computará desde el día 31 de enero de 2019 hasta aquel en que se haga entrega efectiva de la posesión del local a las subarrendadoras, tomándose en consideración para el cálculo que proceda hacer en ese momento las cantidades que desde la extinción del contrato haya satisfecho LOREY SL en concepto de renta.

4. CONFIRMAMOS el resto de los pronunciamientos de la Sentencia apelada.

5. Se imponen a LOREY SL las costas causadas por su recurso, sin hacer imposición de las generadas por la impugnación de la Sentencia promovida por Dña. Delia y Dña. Aurelia .

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en BANCO DE SANTANDER, con el número de cuenta 3390-0000-00-0267-20, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.