Sentencia Civil Nº 377/2008, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 3, Rec 322/2008 de 21 de Noviembre de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

BURGOS

SENTENCIA: 00377/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

BURGOS

Sección 003

Domicilio: SAN JUAN 2

Telf.: 947259950

Fax: 947259952

Modelo: SENTENCIA

N.I.G.: 09059 38 1 2008 0000690

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000322 /2008

Juzgado procedencia: JDO.1A.INST. E INSTRUCCION N.2 de ARANDA DE DUERO

Procedimiento de origen: DESAHUCIO 0000156 /2008

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Burgos, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados, D. JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA, Presidente, D. JUAN SANCHO FRAILE y D. ILDEFONSO BARCALA FERNÁNDEZ DE PALENCIA, ha

dictado la siguiente.

S E N T E N C I A Nº 377.

En Burgos, a veintiuno de noviembre de dos mil ocho.

VISTOS, por esta Sección de la Audiencia Provincial de Burgos el Rollo de Sala núm. 322 de 2.008, dimanante del juicio verbal número 156/08, del Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Aranda de Duero (Burgos), sobre desahucio de local de negocio y reclamación de rentas, en recurso de apelación interpuesto contra sentencia de fecha 9 de junio de 2.008, en el que han sido partes, en esta segunda instancia, como demandante-apelante, la mercantil "ITECOR, S.L.", representada por el Procurador D. Fernando Santamaría Alcalde y defendida por el Letrado D. Francisco Javier Esgueva Díez; y, como demandado- apelado, D. Luis Alberto , representado por la Procuradora Dª María Teresa Palacios Sáez y defendido por el Letrado D. Rafael Alonso Vázquez. Siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. ILDEFONSO BARCALA FERNÁNDEZ DE PALENCIA, que expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

1.- Los de la resolución recurrida, que contiene el siguiente FALLO: "Que, estimando íntegramente la demanda presentada por el Procurador de los Tribunales Don Marcos María Arnáiz de Ugarte en nombre y representación de Itecor, S.L. como parte demandante; contra Don Luis Alberto , como parte demandada, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento formalizado entre los litigantes sobre el local situado en la Calle Sol de las Moreras, nº 12, de la localidad de Aranda de Duero, acordando el desahucio de la parte demandada, quien deberá dejar libre y expedito el citado inmueble, bajo apercibimiento de lanzamiento para el caso de no verificarlo; y condenando igualmente a la parte demandada al pago de 11.198,51 euros de principal, cantidad que devengará el interés legal del dinero a contar de la fecha de presentación de la demanda y el interés legal del dinero incrementado en dos puntos desde la fecha de la sentencia hasta su total cumplimiento; todo ello sin expresa imposición de las costas procesales a ninguna de las partes".

2.- Notificada la anterior resolución a las partes, por la representación de la entidad demandante se presentó escrito preparando recurso de apelación, que posteriormente formalizó dentro del término que le fue concedido al efecto. Dado traslado a la parte contraria, para que en el término de diez días presentase escrito de oposición al recurso o de impugnación de la resolución, lo verificó en tiempo y forma, oponiéndose al recurso mediante escrito que consta en las actuaciones; acordándose por el Juzgado, la remisión de los autos a la Audiencia Provincial de Burgos, habiendo correspondido en el reparto general de asuntos, a esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial.

3.- Recibidos los autos y formado el correspondiente Rollo de Sala, se turnó de ponencia, señalándose para votación y fallo el día 20 de noviembre pasado, en que tuvo lugar.

4.- En la tramitación del presente recurso se han observado las formalidades legales.

Fundamentos

Primero. Frente a la sentencia de instancia que resuelve un contrato de arrendamiento de local de negocio, en ejercicio de la acción de desahucio, por falta de pago de las rentas, y la acción acumulada de reclamación de estas, condenando a la parte demandada al desalojo y al pago de parte de la cantidad reclamada en la demanda, sin hacer imposición de costas, recurre la parte actora para que su demanda, también la de reclamación de cantidad, se estime íntegramente, y se impongan las costas a la demandada.

Segundo. Son dos los motivos por los que la sentencia apelada no condena al pago de la totalidad de las rentas reclamadas en la demanda, que son los que dan lugar a cada uno de los dos motivos en los que la parte apelante funda su recurso. Ambos motivos deben ser estimados.

El primero hace referencia a la petición de condena que se hace en el suplico de la demanda del pago de las rentas que se devenguen desde la fecha de la interposición de la demanda hasta el lanzamiento o entrega de la posesión de la finca, y que la sentencia entiende que debe ser solo hasta la fecha de la sentencia pues las cantidades posteriores solo se deben como indemnización de daños y perjuicio y no como renta. Frente a esta opinión debe prevalecer la que entiende que es posible pedir la condena al pago de las rentas hasta el momento del lanzamiento o abandono del local. En este sentido se pronuncia la AP ZARAGOZA, Sección 5.ª de fecha 5-7-2006 (referencia: SP/SENT/96395) para la que conforme al artículo 1561 CC , una de las obligaciones del arrendatario es devolver la finca al término del arriendo, y la jurisprudencia ha entendido en resoluciones reiteradas que, tras la resolución del contrato, el arrendatario debe pagar las rentas que venzan hasta que cumpla aquella obligación, bien a modo de efecto residual del contrato de arrendamiento, bien en concepto de indemnización de daños y perjuicios. Y la SAP Madrid, Sección 13.ª de fecha 21-5-2007 (referencia: SP/SENT/127891) según la cual la renta pagadera por meses adelantados -estipulación cuarta del contrato- constituye una prestación periódica que retribuye el disfrute temporal de la vivienda arrendada que ha de satisfacerse mientras que no se abandone y se ponga a la libre disposición del arrendador, por lo que, habiéndose solicitado, como aquí ocurre, el artículo precitado autoriza a extender la condena de pago hasta que la sentencia que resuelve el contrato de arrendamiento sea definitivamente ejecutada con la devolución de la finca al propietario una vez resuelto el contrato de arrendamiento.

Tercero. El segundo motivo hace relación a las condiciones y requisitos para la actualización de la renta. En la demanda se pedía la condena al pago de las rentas dejadas de pagar desde el 1 de julio de 2005 hasta la fecha del lanzamiento, a razón de 320,49 € la renta del primer año, y con la subida del IPC las rentas de los años siguientes. Sin embargo la sentencia solo condena al pago de las rentas a razón de 320,49 € porque considera que se debían haber cumplido los trámites que para la actualización de la renta prevé el artículo 18 de la LAU , y entre ellos el del requerimiento al inquilino acompañando certificación de la subida del Instituto Nacional de Estadística. En el contrato celebrado el 1 de junio de 1997 se preveía una cláusula segunda según la cual la renta será revisada anualmente para adaptarla a las oscilaciones que en más o en menos experimente el coste de la vida según los índices de precios al consumo que se publiquen oficialmente por el Instituto Nacional de Estadística.

A nuestro entender la actualización de la renta debe operar automáticamente cuando así se pacta en el contrato. Si existe en el contrato una cláusula en la que se pacta la subida de la renta con arreglo al IPC el arrendatario ya sabe que es su obligación pagar la renta actualizada y por lo tanto no hace falta que el arrendador ejercite ninguna pretensión dirigida a la actualización, ni que por lo tanto le notifique al arrendado el importe del incremento sin perjuicio de que ello será normalmente así cuando le pase el recibo de la mensualidad correspondiente. Lo que hace el artículo 18 , y solo para los arrendamientos de vivienda, es permitir la actualización de la renta conforme a la variación del IPC para el caso de que nada se haya pactado en el contrato; es decir, el artículo 18 opera a falta de pacto expreso sobre actualización de las rentas. Entenderlo de otra manera significaría negar en los casos de arrendamientos para uso distinto de vivienda, como es de autos, cualquier posibilidad de actualización, aunque se hubiera pactado en el contrato, pues no se contiene en este tipo de contratos disposición parecida a la del artículo 18 . Por lo tanto el artículo 18 opera en los arrendamientos de vivienda a falta de pacto expreso; y en los arrendamientos para uso distinto de vivienda solo se permite la actualización si hay pacto, con la necesaria consecuencia de que si hay pacto de actualización habrá que estar al contenido del mismo.

Cuarto. La estimación de la demanda y del recurso conlleva la imposición a la parte demandada de las costas de primera instancia sin hacer imposición de las causadas en esta alzada conforme a los artículos 394.1 y 398.2 LEC .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador don José Enrique Arnáiz de Ugarte contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número dos de Aranda de Duero en los autos de juicio verbal de desahucio 156/2008 se revoca en el sentido de condenar al parte demandada al pago de la cantidad de 10.225,52 € en concepto de rentas vencidas y debidas hasta la fecha de la demanda, más los intereses legales desde la interpelación judicial, que se verán incrementados en dos puntos desde la fecha de la sentencia hasta su completo pago. Asimismo se condena a la pare demandada a abonar a la actora las rentas que se devenguen desde la fecha de la interposición de la demanda hasta la de lanzamiento o entrega de la posesión de la finca a razón de 339,38 € la mensualidad de renta. En todo lo demás se confirma la sentencia, con imposición a la parte demandada de las costas de primera instancia y sin hacer imposición de las costas causadas en esta alzada.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo de Sala, notificándose en legal forma a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.