Sentencia Civil Nº 377/2014, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 4, Rec 460/2014 de 27 de Noviembre de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

A CORUÑA

SENTENCIA: 00377/2014

CORUÑA Nº 1

ROLLO 460/14

S E N T E N C I A

Nº 377/14

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION CUARTA

ILTMOS. SRES. MAGISTRADOS:

JOSÉ LUIS SEOANE SPIEGELBERG

CARLOS FUENTES CANDELAS

ANTONIO MIGUEL FERNANDEZ MONTELLS Y FERNANDEZ

En A Coruña, a veintisiete de noviembre de dos mil catorce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 004, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000753 /2013, procedentes del XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 1 de A CORUÑA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000460 /2014, en los que aparece como parte demandante-apelante, RIVEIRO Y RIVEIRO ASOCIADOS S.L., representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. XULIO XABIER LÓPEZ VALCÁRCEL, asistido por el Letrado D. XOAN ANTON PEREZ LEMA LOPEZ, y como parte recurrida DAORJE MEDIAMBIENTE S.A.U., representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. BEATRIZ DORREGO ALONSO, asistido por el Letrado D. SHARON IZAGUIRRE GOMEZ, sobre ACCION DECLARATIVA DE DOMINIO.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan y dan por reproducidos los antecedentes de hecho contenidos en la resolución apelada, dictada por EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE A CORUÑA de fecha 2-7-14 . Su parte dispositiva literalmente dice: 'Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la entidad TIVEIRO& RIVEIRO ASOCIADOS S.L., representada por el Procurador DON XULIO LOPEZ VALCARCEL, contra las entidades DAORJE MEDIOAMBIENTE S.A.U. Y DAORJE S.L.U., representados por la procuradora DOÑA BEATRIZ DORREGO ALONSO, debo declarar y declaro la libre absolución de las demandadas de todos los pedimentos efectuados por la parte actora en su demanda. correspondiendo a esta última el abono de las costas causadas.'

SEGUNDO.-Contra la referida resolución por demandante se interpuso recurso de apelación para ante la Audiencia Provincial que les fue admitido, elevándose los autos a este Tribunal, pasando los autos a ponencia para resolución.

TERCERO.-Ha sido Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. CARLOS FUENTES CANDELAS.

Fundamentos

PRIMERO.- La sociedad demandante interpone recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia desestimatoria de su demanda declarativa de copropiedad respecto de la finca descrita en el hecho 1º de la demanda, 'Camposa Gaioso' (parcela catastral NUM000 del polígono NUM001 de Cerceda) y de rectificación registral.

Se trata de la pretensión de titularidad de las cuotas en copropiedad indivisa sobre dicha finca, en un porcentaje que sumarían alrededor de un 1% del total, y que habrían pertenecido, por herencia y con base en la partición de 31/7/2000, a Doña Herminia , Doña Inés y Doña Inocencia , residentes en Montevideo, correspondiendo el grueso del condominio restante a la demandada Daorje Medioambiente SAU.

SEGUNDO.- La sentencia apelada, en síntesis, se basó en la presunción del artículo 38 de la Ley Hipotecaria a favor de la demandada Daorje Medioambiente como titular inscrita en el Registro de la Propiedad, además estarlo en el Catastro, y haber tomado posesión de la finca, no instándose la nulidad o cancelación de la inscripción contradictoria ni de la partición hereditaria y compraventa de 31/7/2000. El título de la parte actora sería posterior y basado en dicha partición, cuya validez acepta, por lo que resultaría erróneo o contradictorio negar la misma representación de Doña Herminia , Doña Inés y Doña Inocencia en la compraventa del mismo día 31/7/2000. No podría aceptarse la representación en un caso y no en el otro. No se trataría de doble venta sino de venta de cosa ajena. Y no se habría acreditado que las demandadas actuaran de mala fe, al contrario que la parte actora, quien no tendría buena fe, pues su compra posterior se hizo por su administrador, antiguo empleado con su padre de la sociedad demandada, conociendo las circunstancias y habiendo intentado la suspensión de la actividad.

Por otro lado, la sentencia desestimó la demanda respecto de la codemandada Daorje SLU por falta de legitimación pasiva de ésta al no ser titular de la finca y no instarse la nulidad de ningún documento conferido por ella.

TERCERO.- En el recurso de apelación de la parte demandante se sostiene que la partición es válida por haber sido subsanada por las mencionadas herederas, no presentes, su falta de representación, pero que no habría habido tal subsanación respecto de la compraventa de 31/7/2000 a la que no habrían dado su consentimiento ( art. 1261 Código Civil ) y la supuesta representante carecería de poder para ello. No sería doble venta del artículo 1473 Código Civil , por falta de consentimiento de las coherederas de Montevideo, la inscripción registral vía artículo 205 LH no perjudicaría los derechos de terceros los dos primeros años, y faltaría en la actora la buena fe al conocer la carencia de efecto respecto de los derechos de aquéllas al no haberwse preocupado de obtener su consentimiento válido. Por ello tampoco se invocó por la parte demandada la prescripción adquisitiva decenal y acudió a la inmatriculación vía 205 LH. Registralmente, no se trataría de la presunción del artículo 34 LH sino la iuris tantum del artículo 38 destruible mediante prueba en contrario, y la demanda judicial se presentó antes de pasar los dos años de la inscripción registral del artículo 205 no afectando los derechos de la parte actora.

Se impugna la sentencia también en cuanto a la absolución de Daorje SLU con base en motivos que no se habrían alegado, y la sentencia infringiría los principios de congruencia y de justicia rogada, causando indefensión a la parte demandante.

Por parte de las demandadas-apeladas se alegó en contra del recurso de apelación y en apoyo de la sentencia.

CUARTO.- Diversas son las cuestiones jurídicas en relación a las fácticas que se plantean en el presente caso. Por lo que se refiere a la representación o apoderamiento debemos hacer las siguientes consideraciones:

1- Es indiscutible que los contratos obligan a los contratantes y están para ser respetados, al ser fuente de obligaciones con fuerza de ley entre ellos, existiendo desde que uno consiente en obligarse con otro respecto de un objeto y causa, cualquiera que sea su forma (en el presente caso documental), quedando constreñidos a su cumplimiento bajo responsabilidad ( arts. 1089 , 1091 , 1101 , 1124 , 1254 y siguientes y 1911 del Código Civil , y demás específicos sobre el contrato de compraventa). Por esto mismo es principio básico en la materia que los contratos solo producen efecto entre las partes y sus herederos y no respecto de terceros que no consintieron o no se obligaron (art. 1257).

2- Cualquier persona con capacidad de obrar puede en uso de su libertad contratar personalmente o a través de representante o mandatario con poder o facultades bastantes al efecto ( arts. 1259 y 1709 ss. Código Civil ).

El apoderamiento puede ser expreso, ya en forma escrita en documento público o privado, ya verbal, o tácito derivado de hechos o actos concluyentes en tal sentido (art. 1710). No viene pues sujeto a forma ad solemnitatem y, como decimos, incluso puede nacer de una declaración de voluntad tácita, sin que a ello se oponga la exigencia formal del artículo 1280-5º ( STS de 6/3/1978 , 5/2/1992 , 25/2/1994 ). Si bien para la realización de actos de riguroso dominio debe existir mandato expreso (art. 1713, STS de 1/2/1956 , 31/3/2001 ), entendido como equivalente a mandato especial ( STS de 20/11/1989 , 16/5/2008 ), por contraposición al mandato concebido en términos generales que, de acuerdo con el propio artículo 1713, sólo otorga al mandatario facultades para administrar. De manera que, como razona la STS de 7 de abril de 1998 (sobre venta de participaciones indivisas): 'La realidad de la expedición de poder expreso y decidido de vender es elemental para otorgar contratos de venta de inmuebles, tanto en forma verbal, como escrita', añadiendo que 'una cosa es la representación de otro para negociar y distinta para enajenar sus bienes a tercero', pues el 'hecho de darse un simple encargo para llevar a cabo actividades precontractuales, proyectadas a una venta futura, no autoriza (...) a elevarlo por sí y porque se acomoda a sus intereses, a apoderamiento otorgado para realizar actos dominicales dispositivos'...

3- La carga de la prueba del hecho del apoderamiento corresponde a quien afirma su existencia y eficacia respecto del contrato o relación obligacional de que se trate ( STS de 15/7/1991 , 3/6/1993 , 30/3/1995 , 8/3/1996 , 7/4/1998 ). Esto es, como en el caso de la STS de 22 de mayo de 1998 o el nuestro, demostrar que la persona que intervino como intermediario había actuado con poder suficiente de los propietarios para enajenar y perfeccionar la venta.

4- La falta de apoderamiento puede ser suplida o subsanada por la ratificación expresa o tácita posterior por parte del dueño del negocio, aceptando de esta manera lo realizado por quien actuó en su nombre y en atención al aprovechamiento efectivo de las actividades llevadas a cabo por éste (arts. 1259, 1311 y 1727, STS de 5/4/1959 , 27/1/1958 , 10/10/1963 , 14/6/1979 , 10/5/1984 , 5/11/1993 , 2/10/1995 , 7/4 y 22/5/1998 , entre otras). Lo mismo cuando se trata de actos de riguroso dominio, pues como señala la STS de 16 de mayo de 2008 : 'Los recurrentes denuncian también en este motivo la infracción del Art. 1259 CC , que sanciona con la ineficacia aquellos contratos otorgados a nombre de otro sin tener la debida autorización, pero olvidan que el segundo párrafo de esta disposición que se dice infringida, permite la ratificación posterior por parte del dueño del negocio y como recordaron en su día las antiguas sentencias de 13 de junio y 7 julio de 1944 , si bien el párrafo segundo del Art. 1713 CC al hablar de mandato expreso se refiere más bien a mandato especial, '[...]no excluye la posibilidad de que, aun dentro de la esfera de los actos de riguroso dominio, pueda ser suplida por la ratificación la falta de apoderamiento previo''...

5- El silencio en principio no puede tomarse como consentimiento o ratificación, pues como señala la STS de 29 de febrero de 2000 , citada en este punto por la de 7 de abril de 2004 , 'el silencio puede equivaler el asentimiento cuando quien calla viniera obligado a manifestar su voluntad contraria según las exigencias de la buena fe entre las partes o los usos generales del tráfico ( sentencias de 24 de noviembre de 1943 , 24 de enero de 1957 , 14 de junio de 1963 y 2 de febrero de 1990 , entre otras)'. Y así ha podido entenderse que concurría la ratificación tácita en la modalidad de encontrarse presentes en el acto las titulares dominicales y no mostrar oposición ( STS de 29/3/1995 , 12/4/1996 ), pero no cuando no lo estaban o no acudieron a la reunión ( STS de 7/4/1998 sobre contrato traslativo de la propiedad en cuanto a la participación indivisa en litigio), o cuando, por ejemplo, requeridos para la ratificación omiten toda contestación, por lo que su silencio ha de interpretarse, habida cuenta del tiempo transcurrido, como una negativa expresa a la ratificación ( STS de 7/4/2004 sobre préstamo hipotecario en relación a copropietaria).

6- De faltar la ratificación, dice la citada STS de 7 de abril de 2004 : 'La utilización por el párrafo segundo del art. 1259 del Código Civil del término 'nulo' para calificar al contrato celebrado a nombre de otro por quien no tiene su autorización o representación legal, ha dado lugar a controversia en la doctrina sobre el significado de ese término y la clase de ineficacia a la que se refiere; la sentencia de esta Sala de 7 de julio de 1944 se inclinó por la tesis del negocio incompleto, imperfecto o en vía de formación, al decir: 'si bien el apartado segundo del art. 1259 del Código Civil dice que 'el contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su autorización o representación legal será nulo', y esta nulidad puede, en principio, ser equiparada más que a la anulabilidad del art. 1300, a la inexistencia -en cuanto al faltar el consentimiento de una de las partes no puede haber contrato, según el art. 1261- es muy de tener en cuenta que ese mismo art. 1259 y el 1727, en su apartado 2º, admite que tales contratos pueden ser ratificados por las personas a cuyo nombre se otorgaron y esta posibilidad de ratificación imprime un carácter especial al negocio, haciendo de él, no un acto propiamente inexistente, sino un negocio jurídico en estado de suspensión, subordinado a una conditio iuris de tal modo que, en definitiva, si la ratificación se da, se considera al negocio como válido y eficaz desde el principio a favor y en contra del representado, y por el contrario, si la ratificación no se produce, será el negocio nulo e ineficaz para aquél'. Más recientes sentencias de esta Sala se inclinan por estimar que el término 'nulo' del párrafo segundo del art. 1259 hace relación a la 'anulabilidad' de los contratos. Así la sentencia de 12 de junio de 1997 dice que 'este término de nulidad, empleado legalmente, hay que entenderlo como de anulabilidad, puesto que dicho precepto 'a posteriori' admite su convalidación, si ese deletéreo apoderamiento , es ratificado posteriormente por la persona 'in nominatiun' representada'; y la sentencia de 10 de junio de 2002 afirma que 'la sanción del art. 1259 del Código Civil supone, sin mas, que ese contrato en la hipótesis -no acreditada como se ha expuesto por la Sala 'a quo'- celebrado a nombre de otro sin su autorización o representación , ni es inexistente, ni es radicalmente nulo, ya que la posibilidad de su eficacia 'ex post' merced a la ratificación , es una consecuencia propia de la anulabilidad, pues, jamás la nulidad radical puede sanarse, 'nunquam potest tractu o ex post convalescere''.

7- Finalmente, conviene añadir que la jurisprudencia ha admitido la doctrina de mantener también el contrato a quien lo realizó de buena fe con un representante aparente ( STS de 24/11/1989 , 27/9/1995 , 16/2/1996 , 31/5/1998 , 18/3/1999 , 14/4/2008 , 27/11/2012 , 20/11/2013 , 7/10/2014 ). No es lo mismo que el apoderamiento tácito, pues en éste existe voluntad del dominus de conferir su representación, por lo que la misma es real, mientras que, en la representación aparente, se producen efectos representativos sobre la esfera del principal, por exigencias del principio de la buena fe y protección de los terceros, aun cuando no exista voluntad del dominus de obligarse.

En este sentido, dice la STS de 20 de noviembre de 2013, siguiendo en este punto la 707/2012 , de 27 de noviembre -aunque referida al mandato-, que 'el apoderamiento tácito, deducido de hechos concluyentes, 'esto es, [de] actitudes o comportamientos que, interpretados en un contexto relacional determinado, revelan inequívocamente la voluntad de dar vida a un contrato de mandato [...] el mandato aparente ocurre cuando el mandante aparente, con su comportamiento, genera en el tercero con quien se relaciona la convicción de la existencia del mandato, corroborado por la actitud del mandatario que actúa frente al tercero bajo esta apariencia de representación. En el primer caso existe un verdadero mandato, en el segundo, aunque no existe, la apariencia generada frente al tercero de buena fe provoca que no pueda verse perjudicado por la ausencia de poder de representación''.

Pero, como advierte la propia jurisprudencia, cual la STS de 7 de octubre de 2014 : 'Para su apreciación, se exige que el tercero de buena fe haya fundado su creencia de buena fe no en meros indicios sino en la consistencia de una situación objetiva, de tal significación o fuerza reveladora que el haberla tomado como expresión de la realidad no puede imputársele como negligencia descalificadora. En este sentido, en la sentencia 266/2008, de 14 de abril , nos referíamos a que la confianza del tercero en la existencia del poder fuera razonable y no debida a su negligencia'.

Se ha aplicado respecto de actuaciones de cargos o empleados de cierta relevancia de empresas o sociedades. Así, por ejemplo: la STS de 27 de noviembre de 2012 , sobre operaciones en productos derivados estructurados complejos de alto riesgo entre entidades; la de 20 de noviembre de 2013, caso entre una sociedad inmobiliaria y una Caja de Ahorros que actuó a través de miembros de uno de los departamentos con legitimación para llevar a cabo tratos preliminares mantenidos durante meses que fueron superados, poniéndose verbalmente de acuerdo en atribuirse recíprocamente la facultad de reclamar la puesta en vigor de un contrato de compraventa sobre un local de negocio construido por la primera; o la sentencia de 7 de octubre de 2014 , de vinculación entre dos grandes sociedades (Clesa y Cacaolat), y la condición de presidente del consejo de administración de una de ellas del interviniente, propiciando la apariencia de apoderamiento.

QUINTO.- Respecto del debate sobre la doble venta o la venta de cosa ajena, la preferencia y efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad de la finca, requisitos, así como las presunciones registrales en relación a la inmatriculación vía artículo 205 de la Ley Hipotecaria , se hace necesario considerar la siguiente normativa y jurisprudencia:

1- A diferencia de la doble venta ( art. 1473 Código Civil ), la venta de cosa ajena no está expresamente regulada en el Código Civil.

El Tribunal Supremo entendió durante mucho tiempo que era nula de pleno derecho por falta de objeto (nadie puede dar lo que no tiene), y por ello y la aplicación del artículo 33 de la Ley Hipotecaria incluso consideró que al tercero tampoco podía otorgársele la protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria , pese a haber adquirido de quien el Registro de la Propiedad decía que era el propietario.

Pero posteriormente ha reiterado su validez dado que el contrato de compraventa, por su eficacia meramente obligatoria, ya que es sólo fuente de obligaciones ( artículos 1445 , 1450 y 1461 del Código Civil ) y no transfiere la propiedad, por no producir el traspaso del dominio por el solo acuerdo y necesitar del modo para esa mutación jurídica real ( artículos 609 y 1095 del Código Civil ), puede tener válidamente por objeto una cosa ajena, pues no hay en nuestro Código Civil ningún precepto que sancione su nulidad ( STS de 11/5/2004 ), y ya el Derecho Romano del Digesto o el español medieval de Las Partidas admitían también su validez, lo que precisamente por ello no excluye la posibilidad de una anulación por vicios en el consentimiento (arts. 1265 y 1300) ( STS de 11/10/2006 ).

Existen otras sentencias en sentido distinto, como la de 23/6/2009 o la serie de 7 , 23 y 26/3/2012 , pero en relación a la problemática de la venta de bienes, propiedad de comunidad hereditaria, por uno solo de los herederos, sin consentimiento de los demás.

2- La STS de 20 de marzo de 2007 razona sobre dos conceptos jurídicos que pueden venir interrelacionados. La venta de cosa ajena y la doctrina del tercero hipotecario protegido por el artículo 34 LH :

Sobre el primero destaca que: 'el caso de una persona, en general, que vende cosa que antes ha transmitido a otro es venta de cosa ajena que la jurisprudencia y la doctrina han aceptado su validez, en el sentido de que el vendedor puede adquirirla posteriormente y dejar como definitiva la transmisión, o puede darse la obligación de saneamiento por evicción, o puede dar lugar a la adquisición a non domino por el juego de los artículos mencionados: lo cual lo han reiterado, entre otras, las sentencias de 14 de abril de 2000 , 7 de febrero de 2001 , 8 de marzo de 2001 , 10 de junio de 2003 '. La STS Pleno de 7 de septiembre de 2007 lo reitera.

Y sigue la STS de 20/3/2007 : 'Lo que no tiene sentido es la afirmación que hacen las sentencias de instancia de que en tal caso la compraventa es nula o inexistente por falta de objeto. El objeto del contrato de compraventa es la cosa y el precio (rectius, las obligaciones recíprocas de entregar la cosa y el precio) que no comprende el que la cosa sea ajena; ésta, pues, es válida y puede llegar a ser eficaz, tal como se ha dicho y esta doctrina es la proclamada claramente por la sentencia del pleno de esta Sala, de 5 de marzo de 2007 , seguida como no podía ser menos, por la de 16 del mismo mes y año'.

A continuación la sentencia entra sobre la adquisición a non domino del segundo comprador que inscribe el inmueble reuniendo requisitos exigidos al efecto por el artículo 34 LH .

En el mismo sentido, la STS de 5 de mayo de 2008 : La venta de cosa ajena es válida y en ningún caso se puede tildar de inexistente por falta de objeto, pues éste existe, aunque distinto es la falta de poder de disposición (cuestión no atinente al derecho de propiedad en este caso, sino al sujeto disponente) sobre el objeto, que da lugar a la ineficacia y puede dar lugar a la adquisición (entre otros medios, como la usucapión) a non domino en virtud del artículo 464 del Código Civil en los bienes muebles y el artículo 34 de la Ley Hipotecaria en los inmuebles.

Pero, como advertía ya la STS de 6 de diciembre de 1962 , 'ello originará acciones en el comprador contra la vendedora, pero que no afectan al verdadero titular del dominio ajeno al contrato' ( STS de 6/12/1962 ). Y añadimos ahora con la citada de 5 de mayo de 2008: 'Precisando más, la venta de cosa ajena será ineficaz frente al verdadero propietario que podrá ejercitar acción reclamando la declaración de su ineficacia o acción declarativa de dominio o reivindicatoria sobre el objeto de aquélla. Pero entre las partes, vendedora y compradora, será eficaz'. Lo reiteran las STS de 20/7/2010 y 13/5/2013 (ésta última en un caso de doble venta).

De manera que, aparte de la claudicación de un contrato de esta clase por vicios de la voluntad, también el comprador puede reaccionar contra el vendedor por el incumplimiento. Debe indicarse, sin embargo, que la venta de cosas ajenas plantea frente a las dueñas verdaderas una cuestión que 'no es de validez del contrato posterior, sino de oponibilidad de su eficacia transmisiva, unido al modo. Lo que significa que reconocer aquella, sin necesidad de ningún negocio accesorio de convalidación, no implica que la segunda compradora, esto es, la demandada, sea, pese a haber recibido instrumentalmente la posesión mediante la escritura ( artículo 1.462 del Código Civil ), la dueña por virtud de una adquisición a non domino, ni, correlativamente, que las primeras compradoras, esto es, las demandantes, propietarias ya al perfeccionarse el segundo contrato, hayan dejado de serlo porque un tercero, que no les representa, hubiera vendido lo que era de ellas (nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse haberet: Digesto 50.17.54)' ( STS de 11/10/2006 ).

Y precisamente porque las demandantes eran las verdaderas dueñas, la sentencia citada de 11/10/2006 mantuvo también el pronunciamiento de cancelación de los asientos registrales que publicaban ese derecho a favor de la compradora demandada, pues la protección de la Ley Hipotecaria por su condición de titular inscrita ante la falta de inscripción de un título incompatible con el suyo ( sentencias de 5/12/2002 y 24/6/2006 ), así como lo dispuesto en su artículo 32, en orden a que los títulos de dominio sobre bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad no perjudican a tercero, no otorgan amparo a quien compró sin buena fe.

No es extraño entonces que la STS de 13 noviembre 2009 hubiese aceptado como correcta la sentencia de la Audiencia Provincial que, además de la declaración validez y eficacia de la primera compraventa en documento privado, confirmó la nulidad de la segunda en escritura pública con cancelación inscripción registral, si bien que circunscribiendo esta nulidad no al título sino al modo o entrega de la cosa.

3- Por otro lado, la jurisprudencia ha terminado por aplicar el artículo 1473 del Código Civil no solo a la doble venta sino también a la venta de cosa ajena en tanto que figuras complementarias y no excluyentes ( STS Pleno de 7/9/2007 , 27/6/2012 ).

Con base en dicho precepto, si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble; mientras que, si fuese inmueble, pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro; y cuando no haya inscripción a quien de buena fe sea primero en la posesión y, en su defecto, presente un título más antiguo.

Sobre esta cuestión el Pleno, en la sentencia citada de 2007, recordó los dos grandes períodos en la jurisprudencia en relación con la apreciación de supuestos de doble venta o de venta de cosa ajena: hasta los años noventa, consideró que el artículo 1473 resultaba aplicable tanto a los supuestos de doble venta estricta, cuanto a los de venta de cosa ajena, por lo que no se exigía una cierta coetaneidad cronológica entre ambas ventas para su aplicación ( SSTS de 6/12/1962 , 13/4/1988 , 23/1/1989 , 24/1/1990 y 10/4/1991 ); a partir de los años noventa, comienzan a excluirse del ámbito de aplicación del artículo 1473 aquellas ventas múltiples que originasen supuestos de venta de cosa ajena, exigiéndose en consecuencia una cierta proximidad cronológica entre ambas ventas para la aplicación de dicha norma ( STS de 8/3/1993 , 25/3/1994 , 6/5/2004 , 24/6/2004 y 30/12/2005 ).

La sentencia del Pleno de 7/9/2007 unificó la doctrina sobre la materia, abandonando la última postura, al considerar que el artículo 1473 del Código Civil no exige necesariamente el requisito de «una cierta coetaneidad cronológica» entre dos o más ventas en conflicto, incluyendo así en su ámbito de aplicación a las ventas múltiples que a su vez originen una venta de cosa ajena, como consecuencia de la consumación de la primera de las ventas. Esto es, se afirma que la doble venta y la venta de cosa ajena son figuras complementarias y no excluyentes que entran bajo el ámbito de aplicación del artículo 1473 del Código Civil .

4- Pero la preferencia de la inscripción registral otorgada por el artículo 1473 del Código Civil al titular inscrito presupone siempre su buena fe en la adquisición y en el momento de la inscripción ( STS de 27/6/2012 ). Se deduce de los principios generales del derecho, la relación de esta norma con el artículo 34 LH , y una constante jurisprudencia desde antiguo ( STS de 13/5/1908 , 29/11/1928 , 31/10/1929 , 30/6/1986 , 29/71991 , 24/11/1995 , 1/6 y 24/7/2000 , 11/6/2004 , 13/11/2009 , 11/2/2011 , 27/6/2012 ). 'Y añade la de 22 de diciembre de 2000 que el concepto de buena fe en materia de propiedad y derechos reales consiste, en su aspecto positivo, en la creencia por parte de quien pretende ampararse en la protección registral, de que la persona de quien adquirió la finca de que se trate era dueño de ella y podía transmitirle su dominio y, en su sentido negativo, en la ignorancia y desconocimiento de inexactitudes o de vicios invalidatarios que puedan afectar a la titularidad del enajenante, por lo que carecen de tal cualidad quienes tienen noticia perfecta de la situación extratabular o de las posibles causas capaces de enervar el título de su transferente (por todas, sentencia de 19 de julio de 1989 )' ( STS de 13/11/2009 ).

Pero, como advierte la STS de 27 de junio de 2012 , no resulta necesario un conocimiento acabado y preciso de la transmisión anterior sino que basta un estado de duda sobre ello que el propio interesado no intenta resolver con el fin de aprovecharse de tal preferencia, no bastando ni siquiera el error cuando este ha de considerarse como inexcusable, ya que no cabe premiar un comportamiento de grave negligencia. Y en el mismo sentido la STS de 7 de diciembre de 2004 , aunque en relación a la buena fe del artículo 34 LH , concluyendo tras el análisis de la cuestión que 'no se actúa de buena fe cuando se desconoce lo que con la exigible diligencia normal o adecuada al caso se debería haber conocido'.

5- Llegados a este punto debemos también considerar lo dispuesto en el artículo 207 LH , en orden a la carencia de efectos respecto de tercero, durante dos años, de las inscripciones de inmatriculación practicadas vía artículo 205.

Parece por ello dudoso jurídicamente que en tales circunstancias se pueda tener en cuenta esa primera inscripción registral a los fines de la prevalencia prevista en el artículo 1473 del Código Civil a favor del comprador inmatriculante. La STS de 6 de diciembre de 1962 le negó valor de propietario inscrito, razonando que si las fincas no estaban inscritas en el Registro y fue el propio recurrente quien logró su inmatriculación por un medio que conforme a lo dispuesto en el artículo 207 LH no surte efectos registrales hasta transcurridos dos años desde la inmatriculación, y fue impugnada antes de pasado dicho plazo, ni tiene el carácter de tercero hipotecario, ni el de propietario inscrito, por todo lo cual debe resolverse la cuestión a favor de los poseedores de buena fe de los bienes y con título dominical más antiguo.

6- Finalmente decir, por un lado en relación al artículo 34 LH , que éste ampara al tercero subadquirente, precisamente porque salva el defecto de titularidad o de poder de disposición del transmitente que, no obstante, aparece en el Registro de la Propiedad como propietario con facultades para transmitir la finca. Se trata de un tercero de buena fe que confía en lo que proclama el Registro al adquirir, a título oneroso y no gratuitamente, de quien figura en el mismo como titular con poder disposición, y a su vez inscribe el derecho así adquirido. STS Pleno de 5/3/2007 y 21/6/2011 , entre otras. Así pues, no es una protección para el inmatriculante de la finca o primer titular registral ni para los que carezcan de buena fe (o en general no reúnan los requisitos apuntados).

Por otro lado, en cuanto al artículo 38 LH , se trata de una presunción de exactitud registral, salvo prueba en contra, de que el derecho inscrito existe en la extensión publicada, pertenece al titular registral, y éste lo posee y tiene legitimación para ejercitar los derechos y acciones resultantes. Consiste pues en una presunción de exactitud y al mismo tiempo de legitimación favorable al titular registral (eficacia defensiva de la inscripción); y como apuntamos es una presunción iuris tantum, en el sentido de que tal protección del Registro cede ante la prueba en contrario ( STS de 16/7/2001 , 9/6/2011 , entre otras).

SEXTO.- Estamos de acuerdo, en general y matizaciones al margen, con la parte apelante en cuanto a la falta de representación y demás relacionado a que se refieren las consideraciones jurídicas expuestas. La valoración y conclusión del Tribunal difiere de la de la sentenciada en primera instancia.

En el presente litigio, el título del Sr. Juan es el contrato de compraventa de 15/5/2013 respecto de las cuotas proindivisas a que se refiere la demanda, las cuales después aportó a la sociedad demandante mediante escritura de 12/6/2013, mientras que Daorje Medioambiente SAU compró por contrato de 31/7/2000 a los sucesores, lo que según su tesis incluiría también las respectivas partes indivisas que se les habían adjudicado en la partición hereditaria del mismo día a Doña Herminia , Doña Inés y Doña Inocencia , y, tras una operación de retroventa y recompra con la codemandada Daorje SLU (escrituras de 5 y 14/7/2011, respectivamente), además de las actas notariales de notoriedad complementaria al título de adquisición de 4/6 y 6/7/2012, logró inscribir la finca a su nombre en el Registro de la Propiedad (la inscripción 1ª de inmatriculación vía art. 205 LH , es la compra con pacto de retro, y la 2ª la retroventa, ambas de 18/2/2013).

La tesis de la parte actora es que la actuación de Doña Paloma en el contrato de compraventa de 31/7/2000, al igual que en la partición, manifestando hacerlo en su propio nombre y derecho, y en representación de sus hermanas Doña Inocencia , Doña Herminia y Doña Inés , aquélla lo habría hecho sin poder de éstas quienes tampoco habrían subsanado posteriormente tal defecto más que respecto a la partición (por Inocencia sus hijos- herederos), no la compraventa, por lo que nunca habrían enajenado a Daorje Medioambiente sus respectivas cuotas indivisas sino al Sr. Juan mediante el mencionado contrato de compraventa de 15/5/2013. Y las demandadas tampoco habrían actuado de buena fe, pues conocerían por los propios documentos de 31/7/2000 la falta del poder representativo en cuestión y que su título carecería de efecto respecto de los derechos de las herederas de Montevideo, y habrían efectuado una operativa abusiva y artificiosa para inmatricular la finca en el Registro.

Está claro que las coherederas Doña Herminia , Doña Inés y Doña Inocencia , no intervinieron presencialmente para nada en el contrato de compraventa del año 2000, por lo que la compradora Danigal SL (Daorje Medioambiente) conocía perfectamente este hecho, al igual que residían en Montevideo y que Doña Paloma no acreditó poder ninguno de éstas, sino que por el contrario consta tanto en el documento particional como en el de compraventa de la misma fecha 31/7/2000 que Doña Paloma , además de en su propio nombre, lo hacía 'en representación de doña Inocencia , doña Herminia y doña Inés (...), residentes en Montevideo, cuya representación acreditará en su momento'. A lo largo de todos estos años tampoco se ha acreditado el supuesto poder, ni existe prueba alguna al respecto en el presente proceso. Ni comunicaciones, cobro de su parte del precio ni hechos concluyentes que pudiesen demostrar un apoderamiento tácito. Ni la ratificación de la compraventa en lo tocante a los derechos de ellas. Y tampoco se dan las circunstancias o requisitos expuestos en otro lugar más arriba para aplicar la doctrina de la representación aparente, por el mero hecho de ser Doña Paloma hermana y residir aquéllas en América. Tampoco se ha demostrado que las copropietarias (tras la muerte de Doña Inocencia , sus herederos) hubiesen sido puestas en situación de tenerse que pronunciar y que su silencio debiera tener necesariamente significado ratificador de la venta de sus derechos del año 2000. Al contrario: cuando lo hicieron fue al otorgar el contrato de compraventa intervenido por fedatario de 15/5/2013 del cual resulta claramente que únicamente ratificaron la partición hereditaria, pero no la compraventa del año 2000 sino que vendieron sus derechos sobre la finca de litis Don. Juan .

Posibilidades en la vida puede haber muchas, pero a lo que hay que estar en nuestro proceso es a los hechos y pruebas o su carencia para extraer las conclusiones procedentes en Derecho. Y es que un apoderamiento para una partición hereditaria no significa forzosamente que se haya conferido ni extenderlo para la venta de los derechos que se hubieran adjudicado a los herederos o sucesores, en nuestro caso en copropiedad pro indivisa sobre la finca litigiosa. Lo mismo que sucede con la ratificación. Pues caben diversas combinaciones posibles y soluciones: puede haber o no haber apoderamiento o ratificación y darse ésta o aquél tanto respecto de ambos negocios jurídicos como solo de uno de ellos y no del otro. Ya vimos más arriba, por ejemplo, el caso de la STS de 7 de abril de 1998 concluyendo que la representación de otra persona para negociar o llevar a cabo actividades precontractuales, proyectadas a una venta futura, es distinta que para enajenar sus bienes a tercero u otorgar contratos de venta de participaciones indivisas de inmuebles, actos dominicales dispositivos.

Añadir los negocios jurídicos escriturados de venta y retroventa a los pocos días realizados entre las demandadas, pertenecientes al mismo grupo, junto con acta complementaria, que no prejuzga el resultado de nuestro proceso, para lograr por el cauce del artículo 205 LH la inmatriculación de la finca en el Registro de la Propiedad en febrero de 2013, habiéndose interpuesto la demanda que nos ocupa a los pocos meses, y por tanto mucho antes de expirar los dos años del artículo 207 LH para que pueda producir la inscripción efectos frente a terceros.

A la vista de lo expuesto y del conocimiento que tenía la parte demandada, al menos de una probable ausencia de poder, es por lo que no puede ser considerada de buena fe en el aspecto y a los efectos contractual e inmobiliario o registral a que nos referimos en otro fundamento de esta sentencia. Ciertamente que la parte demandante tampoco actuó de buena fe desde la perspectiva de haber comprado los limitados derechos (en cuotas porcentuales y económicamente hablando) de las coherederas de Montevideo, lógicamente después de conocer el contenido de la partición y el contrato de compraventa del año 2000, desplazándose incluso hasta allí, todo ello probablemente como represalia por haber dejado de pertenecer o trabajar unos años antes el Sr. Juan y su padre en la sociedad demandada, haber perdido el juicio posesorio (proceso 517/2001 del Juzgado de Primera Instancia n1 de A Coruña ), o por rivalidad empresarial u otra finalidad interesada. Pero esto podrá valorarse en su caso a otros efectos o en otros escenarios, pero entendemos que no es obstáculo para privar de los legítimos derechos de copropiedad de litis que corresponden a la parte actora como verdadera dueña de los mismos, por lo que no se altera la conclusión alcanzada en la presente sentencia.

Por consiguiente, deben reconocerse judicialmente a la parte demandante los derechos reclamados en su demanda respecto de la demandada Daorje Medioambiente SAU.

SÉPTIMO.- Debemos confirmar la sentencia apelada en lo referente a la desestimación de la demanda respecto de la codemandada Daorje SL, por las razones apuntadas en dicha sentencia, pues no puede tacharse de incongruente el pronunciamiento de la sentencia desestimatorio de las pretensiones formuladas contra la mencionada codemandada cuando ésta no reconoció la propiedad reclamada por la actora ni se conformó con ninguna de sus pretensiones o peticiones sino que se opuso a todas al solicitar la íntegra desestimación de la demanda, y la sentencia se sitúa entre tales parámetros. No altera esta conclusión, ni hay alteración sustancial de los del conflicto ni vulneración de las garantías o principios alegados en el recurso, el que no se hubiera alegado expresamente (nominativamente) por la parte demandada la falta de legitimación, pues era algo consustancial a su postura y se trata de una cuestión de fondo a resolver necesariamente por el tribunal en la sentencia, de manera que ésta no puede dar aquí la razón a la demandante cuando no la tiene jurídicamente por no afectarle directamente ni tener que soportar legítimamente la codemandada absuelta las pretensiones de la demanda.

OCTAVO.- La estimación parcial del recurso de apelación conlleva no hacer mención especial de las costas de la alzada ( art. 398 LEC ) y la devolución del depósito constituido para recurrir ( D.A. 15ª LOPJ ). En cuanto a las costas de la primera instancia, procede imponer a la demandada Daorje Medioambiente SAU las derivadas de su condena y a la parte actora las correspondientes a la absolución de la codemandada Daorje SL ( art. 394 LEC ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. El Rey y por la autoridad concedida por el Pueblo Español,

Fallo

Que, con estimación parcial del recurso de apelación, revocamos parcialmente la sentencia apelada en el sentido de que, confirmándose la desestimación de la demanda respecto de la demandada DAORJE SL, con imposición a la actora de las costas de primera instancia derivadas de ello, la revocamos en cuanto a la demandada DAORJE MEDIOAMBIENTE SAU en el sentido de estimar respecto de ésta la demanda, declarándose: 1- que DAORJE MEDIOAMBIENTE SAU no es la única propietaria de la finca del Hecho 1º de la demanda; 2- que la demandada DAORJE MEDIOAMBIENTE SAU y la actora RIVEIRO Y RIVEIRO ASOSCIADOS SL son copropietarias de la dicha finca en los porcentajes señalados en el Hecho 3º de la demanda; 3- que procede rectificar la inscripción registral contradictoria; y 4- se condena a DAORJE MEDIOAMBIENTE SAU a consentir dichas declaraciones, y al pago de las costas de primera instancia derivadas de la estimación de la demanda frente a ella. No se hace mención especial de las costas de la segunda instancia y devuélvase el depósito para recurrir.

Esta sentencia no es firme y contra la misma solo cabe recurso de casación por interés casacional, y en su caso extraordinario por infracción procesal, para ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, a interponer ante esta Sección 4ª mediante escrito de abogado y procurador en el plazo de 20 días, con los demás requisitos de admisibilidad previstos en la Ley y su jurisprudencia.

Así, por esta nuestra sentencia de apelación, de la que se llevará al Rollo un testimonio uniéndose el original al Libro de sentencias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos, en el lugar y fecha arriba indicados.

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fue la anterior resolución por los Iltmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo Secretario doy fe.