Sentencia Civil Nº 38/2013, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 5, Rec 531/2012 de 25 de Enero de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

CARTAGENA

SENTENCIA: 00038/2013

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MURCIA

SECCION QUINTA (CARTAGENA)

ROLLO DE APELACION Nº 531/2012

JUICIO VERBAL Nº 181/2012

JUZGADO DE 1ª. INSTANCIA Nº TRES DE CARTAGENA

SENTENCIA NUM. 38

Iltmos. Sres.

D. José Manuel Nicolás Manzanares

Presidente

D. Miguel Ángel Larrosa Amante

D. Fernando J. Fernández Espinar López

Magistrados

En la ciudad de Cartagena, a veinticinco de Enero de dos mil trece.

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Murcia, con sede en Cartagena, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Verbal número 181/2012 -Rollo 531/2012-, que en primera instancia se han seguido en el Juzgado de Primera Instancia Número Tres de Cartagena, entre las partes: como actora Doña Joaquina , representada por la Procuradora Doña María Dolores Pereira García y dirigida por el Letrado Don Antonio Oporto Gómez; y como demandada la mercantil ZARDOYA OTIS, S.A., representada por el Procurador Don Alejandro Lozano Conesa y dirigida por el Letrado Don Nicolás Fernández-Rico y Fernández. En esta alzada actúa como apelante la demandada y como apelada la demandante. Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Don José Manuel Nicolás Manzanares, que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia Número Tres de Cartagena en los referidos autos, tramitados con el número 181/2012, se dictó sentencia con fecha 11 de junio de 2012 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: '1.- Estimar parcialmente la demanda formulada por el/la Procurador/a Sr/a. Doña Mª Dolores Pereira García, en nombre y representación de Doña Joaquina , contra Zardoya Otis, S.A. se declara resuelto el contrato de arrendamiento por impago de las rentas suscrito el 1 de enero de 2005 sobre el local nº 2 sito la Urbanización La Gola, de La Manga del Mar Menor, condenando al demandado dejar libre la fianza bajo apercibimiento de lanzamiento,

2.- Se condena a la demandada al pago de 4.706,65 euros, más intereses legales desde la fecha de la demanda.

3.- Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

4.- En ejecución de sentencia se tendrá en cuenta que la parte demandada ha procedido a la entrega de las llaves a la propiedad y desalojo voluntario de la finca arrendada el 24 de mayo de 2012'.

SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia, en tiempo y forma, se interpuso, para ante esta Audiencia Provincial, Sección Quinta, RECURSO DE APELACION por la parte demandada, exponiendo por escrito y dentro del plazo que al efecto le fue conferido, la argumentación que le sirve de sustento. Del escrito de interposición del recurso de apelación se dio traslado a la parte demandante, emplazándola por diez días para que presentaran escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que les resultara desfavorable, dentro de cuyo término presentó escrito de oposición al recurso, solicitando la confirmación de la sentencia dictada en primera instancia, con expresa condena en costas a la contraparte. Seguidamente, previo emplazamiento de las partes por término de treinta días, fueron remitidos los autos a este Tribunal, donde se formó el correspondiente rollo de apelación, con el número 531/2012, que ha quedado para sentencia sin celebración de vista, tras señalarse para el día 15 de enero de 2013 su votación y fallo.

TERCERO.-En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Ejercitada en la demanda rectora de las actuaciones por la parte actora la acción de resolución del contrato de arrendamiento referente a un local sito en la Urbanización La Gola de La Manga del Mar Menor-Cartagena, que vincula a las partes, fundando su pretensión en el impago de las rentas correspondientes desde el mes de noviembre de 2011 y las cuotas de la comunidad de los años 2011 y 2012 y acumulada y simultáneamente la acción de reclamación de las cantidades adeudadas, la sentencia de instancia, considerando que la demandada ha de pagar hasta el día 24 de mayo de 2012, fecha en la que se hizo entrega de las llaves del local a la arrendataria, estima en parte la demanda, declarando resuelto el contrato y estimando que la demandada ha de pagar las rentas de los meses de noviembre y diciembre de 2011 y de enero a abril de 2012, así como las cuotas de la comunidad de 2011 y la parte proporcional de 2012 (hasta mayo), descontando de ellas las abonadas por la demandada con posterioridad a la demanda. Frente a esta resolución interpone recurso de apelación la mercantil ZARDOYA OTIS, S.A., alegando, en síntesis, que, previendo la estipulación segunda del contrato que 'Para el caso de que el arrendador deseara resolver el presente contrato, deberá notificarlo de forma fehaciente al arrendador, con una antelación mínima de seis meses', el arrendamiento quedó resuelto con fecha de efectos de 31 de marzo de 2012, según notificación practicada al efecto; que si no se entregaron las llaves del local antes de aquella fecha fue por la negativa de la actora a recibirlas; que las cuotas de la comunidad están pagadas, adeudando únicamente la parte proporcional del año 2012, hasta marzo de este año; que no debe intereses algunos por las cuotas de la comunidad que no debe; y que a las cantidades debidas se ha de compensar la fianza existente.

SEGUNDO.-Pues bien, por lo que se refiere a esa comunicación fehaciente, en efecto, como viene a apuntarse en el recurso, la ahora apelante, en fecha 13 de septiembre de 2011, envió un 'burofax' a la arrendadora comunicándole que, conforme a lo pactado en el contrato, el día 31 de marzo de 2012 dejarían la oficina a su disposición; cuya comunicación fue dirigida al domicilio que de la arrendadora figura en el contrato; y, comoquiera que en el 'aviso de servicio' se hiciera constar que 'no fue entregado, dejado aviso', el empleado de la mercantil que estaba al frente de la oficina, Don Porfirio , el día 29 de septiembre de 2011 envió un correo electrónico al esposo de la demandada por el que, conforme a la conversación telefónica que habían mantenido la semana anterior, por aquel resultado de la comunicación por 'burofax', le adjuntada el documento que contenía éste (v. documentos aportados con el escrito de oposición sucinta de la ahora apelante y testimonio del Sr. Porfirio ); y, finalmente, el 21 de noviembre de 2011, el esposo de la arrendadora recogió personalmente el 'burofax', tal y como indica el Sr. Porfirio e incluso reconoce la Sra. Joaquina en la prueba de interrogatorio y es admitido en su demanda. Por consiguiente, se ha de concluir que tal comunicación, de inequívoco sentido, ha de surtir los efectos resolutorios del contrato a fecha 31 de marzo de 2012.

TERCERO.-Sentado lo anterior, nos encontramos con que la sentencia apelada no trata la analizada cuestión; y cabe deducir que no lo hace al considerar que ' ha quedado acreditado, pues así lo han reconocido ambas partes, que la demandada ha permanecido ocupando el inmueble arrendado hasta el 24 de mayo de 2012, fecha en la que comparecieron ambas partes en el local para proceder al reconocimiento del estado y condiciones del mismo, así como a la toma de fotografías y entrega de las llaves del mismo, por lo que, la parte arrendataria estará obligada al abono de las cantidades devengadas hasta la fecha en que se produce la resolución del contrato de arrendamiento, mediante la devolución de la posesión a la parte arrendadora'. Argumento éste que no cabe compartir, pues se aparta de la verdadera postura de la parte demandada y del resultado de las pruebas.

Es cierto que la terminación del arriendo para que resulte efectiva debe ir acompañada de la devolución de la finca al arrendador (cfr. arts. 1561 del Código Civil y 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ), devolución de la posesión que no opera por el mero desalojo, desocupación o abandono, sino mediante un acto de traditio en cualquiera de las formas admitidas en derecho, normalmente la devolución de las llaves. Ahora bien, en este caso nos encontramos con que la arrendadora había desalojado o abandonado el local litigioso antes incluso del 31 de marzo de 2012, pues, aunque la actora trae a juicio al testigo Don Luis Pablo para sostener que incluso un mes antes del juicio (celebrado en junio) la empresa arrendadora todavía permanecía en el local, basándose el testigo en que la puerta estaba abierta y una furgoneta aparcada frente a la misma, sin embargo el mismo testigo dice que no sabe lo que podían estar haciendo allí y que la oficina no estaba abierta al público; lo que, por otro lado, ha de ponerse en relación con aquel 'burofax' y con que en Diciembre de 2011 la demandada ya había arrendado otro local en el que instalar la misma oficina, siéndole entregadas las llaves para proceder a su instalación ese mismo mes y comenzando a pagar la renta de este nuevo arriendo en enero de 2012 (v. testimonio de Don Amador ). Ningún interés podía tener la ahora apelante en permanecer en el local y en retener las llaves más allá del 31 de marzo, en el analizado 'burofax' también rogaba a la arrendadora que le indicase a quién debía entregar las susodichas llaves y, siendo claro que tal entrega no podía efectuarse en el domicilio de la arrendadora designado en el contrato y que, por tanto, la devolución de la posesión precisaba, en aras a la buena fe que ha de informar el ejercicio de los derechos y la práctica en las relaciones contractuales conforme a lo dispuesto en los artículos 7 y 1258 y concordantes del Código Civilart .7 EDL 1889/1 art.1258 EDL 1889/1 , de una mínima colaboración o facilitación por parte de la arrendadora, ésta no se ha producido, ya que nunca hizo la indicación que se le rogaba y el 9 de febrero de 2012 presentó la demanda rectora de las actuaciones. Repárese, además, en que, pendiente de que la actora otorgara el correspondiente poder a la Procuradora que la representa, la demanda no fue admitida hasta el 5 de marzo de 2012 y en que, emplazada la demandada mediante exhorto el 26 de marzo de 2012, el día 10 del siguiente mes de abril la misma presenta escrito de oposición sucinta en el que, ante la resistencia de la actora a recibirlas, ofrece las llaves, solicitando del Juzgado su emplazamiento para la entrega en sede judicial.

En definitiva, la demora en la recuperación de la posesión del local arrendado no es imputable a la arrendataria, debiendo tenerse por resuelto el contrato a fecha 31 de marzo de 2012, con lo cual aquélla sólo ha de pagar las rentas hasta este mes, descontando, pues, la renta del mes de abril y de los 24 días de mayo de 2012 de la sentencia apelada (total 1.726,25 euros).

CUARTO.-En cuanto a las cuotas de comunidad, la sentencia apelada se limita a decir que ' Por tal concepto la demandada adeuda la cantidad de 1.625,52 euros, por la cuota de la comunidad de propietarios de 2011 que asciende a 1.147,43 euros y parte proporcional de 2012 (hasta mayo), que asciende a 478,09 euros'. No dice cómo llega a esta conclusión y, siendo patente que, por lo expuesto, esa parte proporcional ha de ser hasta marzo, que asciende a 286,74 euros, de la prueba practicada se deduce que la demandada, como sostiene, sí ha pagado las cuotas de comunidad de propietario de 2011.

Sobre este particular lo primero que se ha de indicar que, en contra de lo que se sostiene en el escrito de oposición al recurso, todos los documentos aportados por la demandada en el acto de la vista del juicio fueron correctamente admitidos por la Juzgadora de instancia y que, por tanto, pueden ser valorados en esta sentencia. Sostenido la apelada que esos documentos debieron ser aportados con el ya referido escrito de oposición, se ha de indicar que la Ley 37/2011, de 10 octubre, de medidas de agilización procesal, extendió el trámite del juicio monitorio, con especialidades, a los juicios de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, creando así un nuevo juicio de desahucio, con naturaleza jurídica singular y que participa, con particularidades propias, tanto del juicio verbal como del juicio monitorio genérico. En este sentido, el artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en su redacción dada por aquella Ley, prevé que en esos casos el Secretario judicial, tras la admisión y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, entre otras cosas, comparezca ante el Tribunal y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación; oposición sucinta, pues, al igual que la del monitorio, que, no excluyendo su motivación, deja la oposición plena o principal para el acto de la vista del juicio verbal; no tratándose de una contestación con sus efectos preclusivos, por lo que ni siquiera se exige al oponente la presentación de los documentos que funden su oposición sucinta en ese momento inicial, pudiendo, conforme a la regla general, hacerlo en el acto de la vista ( art. 264 de la misma Ley Procesal ), sino impedimento a que, como prevé el mismo precepto, el Secretario judicial dicte decreto dando por terminado el juicio de desahucio y dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución.

Pues bien, es la propia demandante la que admite en la prueba de interrogatorio que las cuotas de comunidad de los años 2007, 2008 y 2009 estaban pagadas, reconociendo el correspondiente recibo, que lleva fecha de 4 de noviembre de 2009; y, partiendo de ese dato, resulta que en la cuenta corriente de la que es titular la Sra. Joaquina , cuyo número coincide con la señalada en la demanda como aquélla en la que debían abonarse las rentas, se hicieron tres transferencias por ZARDOYA OTIS, S.A., por importe cada una de 2.140,47 euros, en fechas 2 de febrero, 2 de junio y 5 de junio de 2011, coincidiendo aquella cantidad con la que resulta de sumar el mes de renta más la que anualmente se pagaba por gastos de comunidad, tal y como se desprende de los extractos y certificado de la entidad bancaria, Banco de Santander, aportados en la vista del juicio. Tal hecho no encuentra más explicación que la ofrecida por la demandada, como es que en esos meses de febrero y junio fueron pagados los gastos de comunidad de los años 2010 y 2011 y que los otros 1.147,43 euros del mes de junio fue un pego, relacionado con el mismo concepto, hecho por error.

Por consiguiente, enlazando con el fundamento anterior, el principal objeto de condena, fijado en la resolución apelada en la cantidad de 4.706,65 euros, resultado de descontar a la cantidad que entiende debida por la demandada de 8.233,27 euros, las depositadas por la demandada y entregadas a la demandante, ha de reducirse a la de 2.789,40 euros; siendo obvio que las cantidades, en cuanto debidas, también devengan los intereses legales, tal y como establece la resolución apelada.

QUINTO.-Finalmente, tampoco puede prosperar la pretensión que se hace en el recurso, también articulada en la primera instancia, de que se compense la cantidad reclamada con los 1.803,04 euros de la fianza. Al respecto bastaría con remitirnos a lo razonado por la sentencia apelada. Destacar que se pretende una compensación en un momento en el que la parte arrendadora no había comprobado fehacientemente el estado de la cosa y verificado de tal modo si la devolución era ajustada a lo pactado o a la ley; en un momento, en definitiva, como viene a señalar dicha resolución, en el que no es líquido el crédito que se intenta compensar, por desconocerse aún la liquidación pendiente.

SEXTO.-Habida cuenta la estimación en parte del recurso de apelación, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procede hacer expresa imposición de las costas procesales de esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

En nombre de S.M. el Rey

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Don Alejandro Lozano Conesa, en nombre y representación de la mercantil ZARDOYA OTIS, S.A., contra la sentencia de fecha 11 de junio de 2012, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número Tres de Cartagena en los autos de Juicio Verbal número 181 de 2012, debemos REVOCAR Y REVOCAMOSen parte dicha resolución, únicamente en el sentido de fijar el principal objeto de condena en la cantidad de 2.789,40 euros, CONFIRMANDOlos demás pronunciamientos de la sentencia apelada que no se opongan al presente; y ello sin hacer expresa imposición de las costas procesales de esta alzada.

Notifíquese esta sentencia conforme a lo establecido en el art. 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , haciéndose saber que contra la misma no cabe recurso alguno, salvo que la parte entienda y justifique que tiene interés casacional, en cuyo caso podrá interponer el de casación correspondiente y también el extraordinario por infracción procesal, siempre que se haga en el mismo escrito de interposición del recurso de casación y no por separado; de cuyos recursos, llegado el caso, conocerá la Sala Primera del Tribunal Supremo y deberán interponerse ante esta Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Murcia dentro de los veinte días a contar desde su notificación y previa constitución de un depósito de 50 euros, mediante su consignación en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones abierta a nombre de este Tribunal en la entidad BANESTO nº 3196/0000/06/531/12; y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.