Sentencia CIVIL Nº 38/2017, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 6, Rec 451/2016 de 01 de Marzo de 2017

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6 (DESPL)

A CORUÑA

SENTENCIA: 00038/2017

AUDIENCIA PROVINCIAL DE A CORUÑA

SECCIÓN SEXTA

SANTIAGO DE COMPOSTELA

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 451/2016

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. ANGEL PANTIN REIGADA -PRESIDENTE-

D. JOSÉ GÓMEZ REY

D. JORGE CID CARBALLO

SENTENCIA

NÚM. 38/17

En SANTIAGO DE COMPOSTELA, a uno de marzo de dos mil diecisiete.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los Autos de JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 162/2016, procedentes del XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 2 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 451/2016, en los que aparece como parte apelante,MERCARTABRIA SLU, representada por el Procurador de los tribunales, Sr. JUAN JOSE BELMONTE POSE, asistida por el Abogado D. JUAN ANTONIO ASTRAY SUAREZ, y como parte apelada,INVERSIONES NUGON SL, representada por la Procuradora de los tribunales, Sra. RAQUEL CEINOS REAL, asistida por la Abogada Dª MARIA LUISA PASIN MATO; siendo el Magistrado Ponente el Ilmo.D. ANGEL PANTIN REIGADA, quien expresa el parecer de la Sala en los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho y Fallo.

Antecedentes

PRIMERO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 2 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, por el mismo se dictó sentencia con fecha 30/9/16 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente:

'ESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda presentada por INVERSIONES NUGÓN S.L. contra MERCARTABRIA S.L.U. y, en consecuencia, declaro haber lugar al desahucio por expiración del plazo legal del arrendamiento con efectos desde el día 1 de enero de 2015, del local de negocio sito en el bajo lateral derecho del edificio nº 10 de la Calle Fray Rosendo Salvado de Santiago de Compostela.'

Asimismo con fecha 28/10/16 se dictó Auto aclaratorio de la anterior, cuya parte dispositiva dice:

'ACUERDO QUE PROCEDE COMPLETAR LA SENTENCIA Nº 116/16 DE FECHA DE 30 DE SEPTIEMBRE DE 2016 DICTADA EN LOS PRESENTES AUTOS en el fallo de la misma en el que debe añadirse, a continuación del primer párrafo, &'Todo ello con imposición de costas a la parte demandada.&ª'

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por MERCARTABRIA SLU se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, y señalándose para la deliberación, votación y fallo, el pasado día veintidós de febrero de dos mil diecisiete, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan sustancialmente los de la sentencia apelada

PRIMERO- La demanda planteaba una acumulación de la acción de desahucio por expiración del plazo legal y, subsidiariamente, contractual; y de la acción de reclamación de indemnización de daños y perjuicios por el importe que correspondería a las mensualidades de renta que transcurrieran desde la fecha de extinción del contrato hasta el lanzamiento.

Por decreto de 4/4/16 (folio 59) se requirió a la parte actora para que subsanase determinados particulares (cuantía de la demanda, tasa, copias), lo que fue respondido (escrito al folio 63) y dio lugar a que se dictara decreto de admisión a trámite de la demanda, frente al cual se formuló por la parte demandada recurso de reposición (folio 80) en el que pedía que se dictase nueva resolución que decretase la inadmisión de la demanda por indebida acumulación de acciones o por ser el procedimiento adecuado el juicio ordinario, con base en que la reclamación de daños y perjuicios posteriores a la supuesta extinción del contrato debería tramitarse como juicio ordinario. Se admitió a trámite dicho recurso y se dio plazo para impugnarlo (folio 85), exponiendo la parte actora que el trámite para ambas demandadas acumuladas debería ser el juicio verbal.

Por decreto de 30/5/16 (folio 105) se acordó la estimación del recurso, la reposición -es decir, anulación- del decreto de admisión de la demanda y dar cuenta al Tribunal para que decidiera sobre la admisión de la demanda. Por auto de 20/6/16 (folio 200) se acordó apreciar la excepción de indebida acumulación de acciones, al deber tramitarse la acción indemnizatoria por el cauce del juicio ordinario dada su cuantía, y se ordenó que el procedimiento prosiguiera únicamente respecto de la acción de desahucio por el cauce del juicio verbal.

La parte demandada y apelante, tras suscitarlo en la instancia recurriendo el referido auto, plantea en segunda instancia la inadecuación del procedimiento, partiendo de la base jurídica expuesta, propugnando que dado que la parte actora, tras haber denunciado la parte demandada la infracción procesal cometida, no subsanó el defecto desistiendo de la acción que determinaba la improcedencia de seguir el procedimiento del juicio verbal, el Juzgado no podía suplir su inactividad, en virtud del principio dispositivo, y el proceso debería sobreseerse.

La argumentación se quiere fundar en hechos procesales inexistentes pues no es cierto, como se pretende, que tras la interposición del recurso de reposición se hubiera concedido un plazo a la parte para que subsanase los defectos denunciados, pues, como se dijo, tal requerimiento fue previo al recurso y por otras causas, y tras el recurso no existió tal requerimiento de subsanación. No pues hay atisbo de inactividad de la parte actora en la determinación de qué acción debería subsistir que merezca la sanción procesal del archivo.

Lo único que, en rigor, podría ser discutible es si tras la apreciación de la indebida acumulación de acciones por no ser aplicable el art. 437.4.3ª LEC . tendría derecho la parte actora a decidir si pretendía proseguir con la indemnizatoria, por el trámite del juicio ordinario, o la de desahucio, por el cauce del juicio verbal, pero tal disyuntiva resulta absurda cuando nítidamente, como estima el auto judicial, la extinción del contrato es prejudicial al derecho a la indemnización por la ocupación del inmueble tras tal extinción, habiendo mostrado su conformidad con ello la parte actora, que no recurrió la decisión judicial.

El motivo, en definitiva, carece de lógica y sólo pretende dilatar la decisión sobre la cuestión litigiosa.

SEGUNDO- Las mismas consideraciones merece el segundo argumento relativo a la existencia de cuestión compleja que no pueda abordarse en el juicio de desahucio.

El objeto de este proceso, por definición, implica la valoración de si es cierta la tesis de la parte actora sobre la extinción del plazo legal o contractual que rige el contrato, lo que implica la posibilidad de alegación y prueba, y la necesidad de comprobación judicial, de los factores fácticos y jurídicos relevantes a tal fin.

Se aduce que la tesis de la parte actora implica la nulidad del sometimiento del contrato inicial, o sus modificaciones posteriores, al régimen de prórroga forzosa y que ello excedería del ámbito del juicio de desahucio. El argumento es insostenible, pues la sentencia se limita, correctamente, a determinar cuál es el régimen aplicable, en cuanto a su duración, al contrato y a sus modificaciones, habiéndose decidido ya expresamente en la vista que ninguna parte propugnaba y que no era objeto del debate la validez o nulidad de las cláusulas contractuales.

TERCERO- A- Se postula la inaplicabilidad al caso litigioso (contrato de arrendamiento de local de negocio celebrado el 24/5/85, tras la entrada en vigor pues del Decreto-Ley 2/1985 de 30 de abril que suprimió la prórroga forzosa obligatoria para el arrendador establecida en el art. 57 de la LAU de 1964 , y en el que las partes expresamente se sometían a tal prórroga forzosa) del régimen temporal para la extinción del contrato de arrendamiento de locales con uso distinto a vivienda establecido en la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 1994 .

El primer argumento expuesto, que acude al hecho objetivo de la fecha del alquiler, quiere ignorar la doctrina jurisprudencial que la sentencia apelada pormenorizadamente recoge ( STS 9/9/2009 , 17/11/11 , 12/3/15 y 8/6/15 ), fijada expresamente como tal, y que ha establecido que <>. Sin perjuicio de que la tesis del recurso no sea irrazonable, y de hecho dio lugar a voto particular en tal sentido en la STS 12/3/15 que fija tal doctrina, al criterio expresado, que parte de una interpretación sistemática de la norma, ha de estarse.

B- Se aduce también que existen pactos posteriores a la entrada en vigor de la LAU en los que se ratifica el sometimiento al régimen de prórroga forzosa.

Consta que en virtud de convenio de 30/6/97 (folio 104) las partes contractuales acordaron, en síntesis, autorizar a la parte arrendataria a la realización de obras y 'en atención a la autorización anterior y a las obras que se van a realizar' las partes pactaban que la renta fuera de 200.000 ptas. (1.202,02 euros) a partir de la siguiente mensualidad, que sería actualizable anualmente conforme a las variaciones del IPC., expresándose que 'la autorización vertida en el presente contrato, así como la renta pactada, no implican novación del contrato suscrito en su día, permaneciendo válidas todas las estipulaciones que no contradigan o se opongan a las presentes, y en especial siguen siendo válidas las estipulaciones números 17 y 18 del contrato de fecha 24 de mayo de 1985', siendo la estipulación 18ª la que establecía la sujeción a la prórroga forzosa del art. 57 LAU 1964 .

No puede secundarse tampoco esta pretensión de mantener indefinidamente la situación de prórroga forzosa con fundamento en esta novación contractual de 1.997, pues el contenido de dicho pacto tenía un objeto determinado (modificación de la renta en virtud del pacto de autorización de obras) y no afectaba a la duración del contrato, que seguía regida, como expresamente se señalaba, por lo pactado por las partes, y lo pactado por las partes determina, como se acaba que expresar, que el contrato esté sometido en cuanto a su duración a la referida Disposición Transitoria Tercera LAU 1994 y, por tanto, a su extinción forzosa transcurridos los plazos que en la misma se establecen, ya sean -en el caso- el de veinte años que resulta de su apartado B.4.1ª como la sentencia establece aceptando la tesis principal de la parte actora o el de cinco años adicionales que derivaría del apartado C.7 que la parte apelante subsidiariamente propugna.

CUARTO- A- Respecto de esta tesis subsidiaria, que determinaría la desestimación de la demanda al no haber transcurrido el plazo quinquenal derivado de tal normativa al interponerse la demanda, ha de partirse de que el caso presenta perfiles propios derivados del hecho de que desde el contrato inicial -y como contrapartida de la prórroga forzosa pactada- se hubiera previsto la actualización de la renta, que se producía cada dos años en el contrato de 1.985 y que sería anual tras la novación de 1.997.

El apartado C.7 de la Transitoria Tercera prevé un incremento de cinco años del plazo de duración del contrato para los supuestos en que el arrendatario revise la renta de acuerdo con lo dispuesto en las reglas 1.ª, 5.ª y 6.ª del apartado anterior (actualización de la renta a partir de la entrada en vigor de la LAU de 1994, en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, a instancia del arrendador, previo requerimiento fehaciente al arrendatario), y ello 'en la primera renta que corresponda pagar, a partir del requerimiento de revisión efectuado por el arrendador o a iniciativa propia', estableciendo que ello sería también de aplicación 'en el supuesto en que la renta que se estuviera pagando en el momento de entrada en vigor de la ley fuera mayor que la resultante de la actualización prevista en el apartado 7'.

En el caso, se postula expresamente en el recurso que las rentas fueron actualizándose desde la celebración del contrato en ejercicio de la estipulación de revisión bianual conforme al IPC que se establecía, sin que se instara por parte del arrendador la actualización gradual o progresiva prevista en las Disposiciones Transitorias de la LAU.

El planteamiento de la parte arrendataria cuenta con lógica interna, postulando que si la propia mecánica contractual pactada por las partes determinaba que desde la celebración del contrato las rentas fueran actualizándose con arreglo al IPC., se produciría el mismo supuesto de hecho que prevé el apartado C.7 de la Transitoria Tercera, que tal y como ha sido interpretados por la jurisprudencia que la resolución apelada invoca -que es la que esta Sección mantiene, como hemos establecido en la sentencia de 3/6/16 que se cita- exige que se produzca una actualización inmediata y total de la renta por parte del arrendatario, de modo que el arrendador pase a percibir la renta actualizada resultante de la aplicación a la renta inicial del IPC correspondiente a todo el tiempo transcurrido desde la celebración del contrato sin aguardar el transcurso del periodo de actualización gradual legalmente establecido en beneficio del arrendatario, durante el cual se irían percibiendo sucesivos porcentajes crecientes de la renta actualizada.

B- Frente a tal argumentación cabría oponer un argumento literalista, considerando que estamos ante una excepción del plazo general extintivo de veinte años que la norma ciñe a una situación fáctica concreta, la actualización legal derivada de la normativa transitoria, de modo que no cabría extenderla a otra que se pretende análoga o semejante, como sería la actualización procedente de la cláusula contractual.

No resulta satisfactorio en principio tal argumento negatorio pues ha de primar una interpretación sistemática, la misma que superando la literalidad de la Disposición Transitoria Tercera ha permitido incluir en su ámbito contratos de fecha posterior a la que en ella se prevé, de forma que si la aplicación de la mecánica actualizadora contractualmente pactada determina esta misma satisfacción de los intereses del arrendador en los términos en que son legalmente definidos, no debería existir obstáculo a la extensión a este supuesto de la previsión legal examinada.

En apoyo de este entendimiento debe citarse el último párrafo del apartado C.7 de la Transitoria Tercera que, como se ha expresado, señala que 'en el supuesto en que la renta que se estuviera pagando en el momento de entrada en vigor de la ley fuera mayor que la resultante de la actualización prevista en el apartado 7'. Es decir que se permite el plazo adicional de cinco años cuando materialmente el arrendador perciba, antes de las actualizaciones, una renta que ya alcanza el nivel que el legislador establece como de justa protección de su interés, de modo que si, análogamente y aunque sea a través de la posterior actualización, se alcanza tal nivel en virtud de la aplicación de mecanismos actualizadores de base contractual y no legal, habrá de admitirse la extensión del plazo en tal caso.

C- Sin embargo, para producirse esta asimilación al supuesto legalmente previsto es necesario que se cumpla el presupuesto de aquél, que la renta actualizada que el arrendatario abone guarde con la inicialmente pactada la proporción existente entre los IPCs correspondientes a la fecha de la actualización y a la del contrato y ello ha de ocurrir en un momento concreto definido en el apartado C.7 de la Transitoria Tercera: 'La primera renta que corresponda pagar, a partir del requerimiento de revisión efectuado por el arrendador o a iniciativa propia'.

Si la propia tesis del recurso es que la actualización bienal confirme al IPC del contrato de mayo de 1985 fue 'escrupulosamente respetada', como se dice, tal revisión de la renta en virtud de la cláusula contractual habría tenido que producirse (según la cláusula 3ª del contrato) el 1/1/95 -ya en vigor la LAU 1994- (también el 1/1/97 posterior), y por tanto el arrendatario debería demostrar que la renta que a través de esa concreta actualización del año 1995 pasó a pagar alcanzaba la cuantía que derivaría de la aplicación del IPC a la renta inicial, como es presupuesto para la aplicación de la duración excepcional. Sin embargo la parte arrendataria no ha aportado dato alguno que permita comprobarlo, sin siquiera expresar cuál era el importe de la renta que se pagaba, pues sólo ha aportado datos que se inician en el año 2.000. Dado que es la parte demandada la que postula la aplicación de la concreta norma sobre el plazo extintivo examinada, le corresponde la demostración de las bases fácticas que le sirven de presupuesto, y dado que lo que se debería demostrar es que la pauta actualizadora contractual llevaría al mismo resultado cuantitativo que el derivado del proceso actualizador legal establecido en la normativa transitoria, le incumbe demostrar que ello es materialmente así, que la renta que pagaba por efecto de las actualizaciones contractuales cumplía la proporción prevista en la Transitoria Tercera C.6.1ª con la renta inicial, y ello no se ha hecho.

D- Ello ya determinaría la desestimación de la petición subsidiaria, pero además se cuenta con el dato indiciario constituido por los cálculos que realiza la sentencia -que no se han desvirtuado- poniendo en relación la renta inicial y la resultante de la novación por razón de la autorización de obras de 1.997, y que demuestran que la actualización legalmente prevista determinaría una renta superior a la que en la novación se pactaba.

Ello serviría de demostración indirecta de que cuando se llevaron a cabo las actualizaciones anteriores, posteriores a la entrada en vigor de la LAU 1994, no se había alcanzado una renta que guardara con la renta inicial la proporción prevista en la Transitoria Tercera C.6.1ª.

El recurso alega que la renta resultante del pacto de 1997 no era un aumento, pues se trataba de obras de mejora costadas por el arrendatario y por tanto no incluibles en el art. 112 LAU 1964 , como la sentencia entiende. Es cierto que tal precepto no es necesariamente aplicable, pues no son obras realizadas por el arrendador y no consta que estemos ante un aumento imperativo de la renta en ejercicio de una facultad del arrendador; que el contrato no expresa si la renta se aumenta o no; y que no hay ningún dato sobre qué renta se pagaba antes del pacto. En consecuencia, no puede darse por cierto -como hacen la parte demandante, sin dar la menor razón o dato, y la sentencia- que la renta resultante de la novación de 1997 sea un aumento, como tampoco hay base cierta alguna de que sea una reducción, siendo perfectamente posibles una hipótesis u otra.

Esta incertidumbre no puede ser interpretada en favor de la parte apelante, de modo que pudiera revelar que la renta anterior, resultante de las actualizaciones contractuales, sí alcanzaba el módulo cuantitativo tantas veces expresado, pues es una mera hipótesis tan posible y válida como la contraria, debiendo resolverse -ya se ha dicho- las incertidumbres en contra de la parte que postula la aplicación de la norma extintiva que le beneficia.

En todo caso, lo que tal novación revela es que de no haberse producido revisiones de la renta en virtud de lo pactado antes de la novación de 1997 y fuera ésta la primera revisión de la renta posterior a la entrada en vigor de la LAU 1994, el arrendatario tampoco estaría abonando en esta primera actualización -convencional- de la renta, una cuantía que permitiera que se cumpliera el presupuesto fáctico cuantitativo sobre el importe de la renta actualizada, lo que determina la desestimación de sus tesis.

En el mismo sentido, de entenderse, como parece postularse, que esta novación sobre el importe de la renta implica un pacto de las partes que priva de relevancia a los resultados previos de la mecánica actualizadora contractual, debiendo estarse al mismo y a su efectivo cumplimiento posterior, tal línea de argumentación a lo que llevaría es a que desapareciera la posibilidad de aplicación analógica del presupuesto legal de la aplicación del plazo extintivo adicional de cinco años, y que tampoco -aun remitiendo la ponderación al momento de la novación y no al de la entrada en vigor de la LAU- se cumpliera el otro supuesto que la norma prevé de pago efectivo de una suma superior a la resultante del mecanismo legal actualizador.

E- El recurso invoca la buena fe o creencia del arrendatario en que la renta resultante de las actualizaciones contractuales bienales con arreglo al IPC permitía -como en pura teoría así sería- que se repercutiera tal índice desde la celebración del contrato, de modo que sería el modo en que la parte arrendadora ejercitó su facultad de elevación de la renta a lo largo de la vida contractual lo que pudiera determinar este desajuste de la renta resultante respecto de la actualizada que prevé la Transitoria.

Tal argumento no debe aceptarse pues es claro el apartado C.7 en residenciar en el arrendatario la actividad necesaria para que esta actualización única e integral de la renta se produzca, como es lógica consecuencia de que sea el beneficiado por la ampliación del plazo que en tal caso se establece, de forma que se le sitúa, expresivamente, como sujeto de la revisión y, sobre todo, no se ciñe -como también es coherente con su condición de interesado- esta facultad de revisión integral a los términos en que el arrendador haya formulado su requerimiento de revisión, sino que permite que se haga 'a iniciativa propia', de modo que, en el caso, incumbía al arrendatario cerciorarse de que a través de la mecánica actualizadora contractualmente prevista estaba pagando una renta que efectivamente cumplía respecto de la renta inicial la proporción legalmente prevista, por lo que no puede escudarse en su buena fe o en la creencia que invoca, existiendo una completa oscuridad sobre las razones -que no necesariamente han de atribuirse de forma exclusiva a la parte arrendadora- que llevaron a que la aplicación de la actualización contractual -y ni siquiera la renta modificada por la novación posterior- no alcanzara la total actualización que la norma propugna.

QUINTO- En materia de costas ha de estarse a lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento , por lo que procede su imposición a la parte apelante.

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, de conformidad con el artículo 117 de la Constitución , en nombre de S.M. el Rey, por la autoridad conferida por el Pueblo español,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de MERCARTABRIA S.L.U. frente a la sentencia de 30/9/16 y auto aclaratorio de 28/10/16 dictados por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Santiago en el juicio verbal de desahucio nº 162/16 , se confirma la misma, con imposición de las costas de la segunda instancia a la apelante.

Notifíquese esta resolución, en legal forma, a las partes haciéndoles saber, conforme preceptúa el artículo 248-4º de la Ley Orgánica del Poder Judicial , que contra ella cabe recurso de casación por interés casacional que deberá ser interpuesto ante esta Sección en el plazo de 20 días desde la notificación de la sentencia.

Dentro del plazo legal, devuélvanse las actuaciones originales con testimonio de la presente resolución al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra resolución de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de Sala de su razón, incluyéndose el original en el Libro correspondiente, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Letrado de la Administración de Justicia certifico.