Sentencia CIVIL Nº 38/2018, Audiencia Provincial de Girona, Sección 1, Rec 615/2017 de 02 de Febrero de 2018

Encabezamiento

Sección 1a Civil de la Audiencia Provincial de Girona (UPSD AP Civil Sec.1)
Plaza Josep Maria Lidón Corbí, 1 - Girona - C.P.: 17001
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FAX: 972942373
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N.I.G.: 1707947120158009723
Recurso de apelación 615/2017 -1
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Girona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 1312/2015
Parte recurrente/Solicitante: Emilio , Ana María , Belen , CAN FELIÇA SL
Procurador/a: Carlos Javier Sobrino Cortés, Carlos Javier Sobrino Cortés, Carlos Javier Sobrino Cortés,
Carlos Javier Sobrino Cortés
Abogado/a: Laura Agüera Riera
Parte recurrida: Emma , Herminio
Procurador/a: Rosa Boadas Villoria
Abogado/a: YASMINA CIVICO RUZ
SENTENCIA Nº 38/2018
Magistrados:
Fernando Ferrero Hidalgo
Carles Cruz Moratones
Nuria Lefort Ruiz de Aguiar
Girona, 2 de febrero de 2018

Antecedentes

Primero . En fecha 10 de octubre de 2017 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 1312/2015 remitidos por Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Girona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Carlos Javier Sobrino Cortés, en nombre y representación de Emilio , Ana María , Belen y CAN FELIÇA SL contra la Sentencia de fecha 12/06/2017 y en el que consta como parte apelada la Procuradora Rosa Boadas Villoria, en nombre y representación de Emma y Herminio .

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'FALLO Que debo ESTIMAR y ESTIMO la demanda interpuesta por doña Emma y don Herminio , representados por el procurador de los tribunales doña Rosa Boadas Villoria, contra la entidad mercantil CAN FELIÇA, S.L. , y contra don Emilio , doña Ana María y doña Belen , todos ellos representados por el procurador de los tribunales don Carlos Javier Sobrino Cortés, CONDENÁNDOLES de forma solidaria al pago de la cantidad de 83.813 euros (OCHENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS TRECE EUROS), con el interés legal desde la interposición de la demanda, así como los intereses de demora procesal desde el dictado de la presente resolución hasta su completo cumplimiento.

Se imponen las costas causadas a los demandados.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 24/01/2018.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Fernando Ferrero Hidalgo.

Fundamentos

PRIMERO.- Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.



SEGUNDO.- Se interpuso recurso de apelación por la parte recurrente, D. Emilio , DÑA. Ana María , DÑA. Belen y CAN FELIÇA, S.L., contra la sentencia dictada por el Juzgado de lo Mercantil de Girona de fecha 12 de junio del 2.017 , en la que se estimó la demanda interpuesta por DÑA. Emma y D. Herminio contra dichos recurrente y en la que se reclamaba la cantidad de 83.813,00 euros, por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento del contrato suscrito por los demandantes, como arrendadores, y CAN FELIÇA, como arrendataria, del local de negocio consistente en una casa sita en la CALLE000 , nº NUM000 de Beget, que sería destinado a apartamentos turísticos y, si fuere interés de la arrendataria, a la actividad de bar y restaurante. Dicho incumplimiento se fundamentaba en los daños ocasionados al objeto arrendado tras la resolución del contrato y la entrega del mismo.



TERCERO.- Sobre el error en la valoración de la prueba sobre la prórroga del contrato.

Respecto de esta cuestión tiene razón la parte apelada, pues resulta indiferente si se prorrogó o no en precario la posesión de la finca hasta junio del 2.014, pues la pretensión ejercitada es la de reclamación de los daños y perjuicios provocados por la arrendataria al momento de dejar la finca arrendada, por lo tanto, debe ser esta la cuestión a resolver, pues sobre si hubo prorroga en precario o prorroga del arrendamiento o si existieron negociaciones durante los meses anteriores al abandono de la finca para traspasar el arrendamiento, no tiene trascendencia en la pretensión ejercitada. Podría tener cierta relevancia las posibles negociaciones entre la arrendataria y la propiedad sobre determinados elementos (la caldera y el toldo), pero ello lógicamente deberá valorarse cuando se analice el fondo del asunto, esto es, el derecho que podía tener la arrendataria para retirar de la finca arrendada elementos y enseres situados en la misma.



CUARTO.- Sobre la naturaleza del pago de 30.000 euros que Dña. Celestina realizó a Dña. Emma El contrato de arrendamiento que fue suscrito entre las parte de 1 de junio del 2.006 lo fue sobre un local de negocio, en cuya cláusula primera se estipuló que la casa arrendada sería destinada a apartamentos turísticos, pudiendo realizar también las actividades de bar y/o restaurante Al tratarse de un arrendamiento de local de negocio y no de un negocio en marcha es claro que los enseres, muebles y elementos colocados por el arrendatario para la gestión del negocio son de su propiedad, pero, debemos tener en cuentas que existente bienes muebles que al incorporarse a bienes inmuebles, forman parte de él, no pudiendo separarse del mismo con riesgo del deterioro. Por lo tanto, deberemos estar, por un lado, al concepto de bien mueble en atención a su incorporación al bien inmueble y, por otro lado, a lo pactado en el contrato, en el cual se suscribieron diversas cláusulas sobre el destino del local, la autorización para realizar obras, la obligación de entregar en local en las debidas condiciones de conservación, la de instalación de maquinaria para realizar la actividad, la titularidad de contadores.

Dicho lo anterior, el documento que acredita que la Sra. Celestina entregó la cantidad de 30.000 euros en fecha 23 de mayo del 2006 en concepto de traspaso de Can Joanic tiene una relevancia relativa para resolver el objeto de la pretensión, pues aunque dicho documento acreditara la compra o traspaso del mobiliario y enseres habidos en el interior de la finca, debe seguirse valorando que elementos podía retirar y que elementos no. Como se ha dicho el objeto del contrato fue un local de negocio, y no un negocio en marcha y, además, no existe una relación de bienes muebles como anexo del contrato que también hubieran sido arrendados. Por lo tanto, fueran bienes muebles adquiridos del anterior arrendatario en virtud del pago del traspaso o fueran muebles colocados por la arrendataria para iniciar el negocio, es claro que podían ser retirado por ésta, pero una cosa es poder retirar aquellos bienes muebles o mobiliario para ejecutar el negocio (sillas, mesas, camas, armarios, lavadoras, etc) y otras cosa muy distinta es la posibilidad de llevarse, por ejemplo, los sanitarios.

En definitiva, aunque el documento acreditativo de un pago de 30.000 euros lo fuera por la adquisición de mobiliario y enseres, hechos que de todas formas no se acredita debidamente, al tratarse de un arrendamiento de local de negocio, sin anexo alguno sobre enseres y otros elementos muebles, es lógico presumir que se alquiló la casa vacía, por lo que todo el mobiliario podía ser retirado, bien, hubiera sido puesto por el arrendatario, bien adquirido con dicho pago. Pero, como veremos no podía retirar los elementos que retiró, pues no puede tener tal concepto de muebles destinado a la actividad, sino muebles incorporados al inmueble, bien con anterioridad, bien con posterioridad como consecuencia de las obras de adaptación realizadas, que según el pacto 6º del contrato, quedaban en beneficio de la finca.



QUINTO.- Sobre el estado de la finca en el momento de la formalización del contrato de arrendamiento y en la fecha de resolución del contrato y abandono de la finca.

El artículo 1.562 del Código civil establece que ' a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario '. Por lo tanto, es irrelevante que en el contrato no se hiciera constar en qué estado se encontraba la finca, ni que no se hayan aportado fotografías de la misma, pues la Ley presume que se encontraba en buen estado, presunción iuris tantum que si bien cabe prueba en contrario, correspondía a la arrendataria demostrar el estado de la finca. Y en cuanto a la ausencia del inventario de objeto y enseres, ello es cierto, pero ya hemos dicho que el arrendamiento es de un local y no de un negocio en marcha, por lo que es de presumir que no existían ni muebles ni enseres.

Y nuevamente debe insistirse que aparte de que debe presumirse que la finca se encontraba en perfectas condiciones, se autorizó y se realizaron obras para adaptar la finca a la normativa vigente para las actividades a realizar según el pacto número 1 del contrato y que tales obras quedarían en beneficio de la finca a la finalización del contrato.

Y según el artículo 1.561 del Código civil , el arrendatario estaba obligada a devolver la finca tal como la recibió, aparte de dejar todas las obras en instalaciones ejecutadas conforme al pacto 6 del contrato, por lo tanto, todas las obras de adecuación del inmueble al uso convenido eran obras de mejora que quedaban en la finca, por lo que no es de aplicación el artículo 487 del C.C , que además se refiere al usufructuario. Y no puede aceptarse que sólo se comprenda en obras de adecuación del inmueble tabiques de distribución de plantas, baldosas, sofás de obra, plato de ducha o instalación eléctrica, sino también deben incluirse todas aquellas obras para adecuar el inmueble a una determinadas actividad, quedando excluido, eso sí, muebles y enseres para su ejercicio. De tal forma que debe entenderse que por obras de adaptación del inmueble para una determinada actividad no puede más equivaler a mejoras útiles, pudiendo si acaso quedar excluidas aquellas mejoras de puro recreo y ornamentales, siempre que no se deteriore la propiedad.

Dicho ello, el día 5 de junio del 2.014, tras entregarse las llaves de la finca arrendada se levanta acta notarial del estado de la finca y el día 4 de julio del mismo año, el perito Sr. Eutimio realiza una visita de la finca y emite su informe el día 16 de julio del 2.014. Examinado el contenido de ambos elementos probatorios no puede aceptarse que exista diferencia de tal relevancia como para valorar como daños o desperfectos indemnizables únicamente lo constatado en el acta notarial. Y ello porque el carácter con el que interviene un Notario no es mismo con el que interviene un perito. La intervención del Notario tiene por finalidad dejar constancia de unos hechos o de una situación, como era el estado de la finca al momento del desalojo, sin que en su función deba realizar valoraciones y sin que necesariamente tenga que dejar constancia de una forma minuciosa de los daños en la finca, mientras que la función del perito, es la de valorar el alcance de los daños en atención, por un lado, a cómo debía estar la finca cuando fue desalojada y, por otro lado, en atención a como la encuentra. De tal forma que ambas pruebas no hacen más que complementarse y, en definitiva, corresponde al Juez valorando una y otra determinar si pueden considerarse acreditados los daños por los que se reclama. Y comparada el acta notarial con el dictamen del perito Sr. Eutimio no puede más que considerarse que ambos coinciden en lo esencial, no pudiendo en absoluto aceptarse que entre la fecha del acta notarial y la visita del perito, que se produjo sólo un mes después, se hubieran producido desperfectos, daños o retiradas de elementos por parte de la propiedad o un tercero.



SEXTO.- Sobre la valoración de la prueba respecto de los daños concretos por los que se reclama.

Dicho ello y atención a lo ya razonado sobre la interpretación que debe darse al pacto 6 del contrato y al concepto de bien inmueble por incorporación a un inmueble, debe valorarse lo siguiente: 1º) Respecto al mobiliario de cocina, en el contrato se estipuló como hemos visto que la casa arrendada será destinada a realizar apartamentos turísticos (cláusula 1ª) y para adecuar el inmueble al uso convenido se facultaba al arrendatario a realizar las obras de adecuación del local para adaptarlo a la normativa vigente para las actividades a realizar en el apartado primero, quedando estas obras en beneficio de la finca (pacto sexto).

Es claro que un partamente turístico precisa de los elementos necesarios de una cocina. Esta se compone, en primer lugar, de las instalaciones eléctricas y de fontanería; en segundo lugar, del mobiliario que se incorpora a la estructura del espacio destinado a la cocina, adherido a las paredes, suelo y techo, en su caso, y, en tercer lugar, por lo electrodomésticos. No cabe duda que a la vista de lo pactado, los dos primeros elementos son obras necesarias para adecuar el local para destinarlo al fin pactado, esto es, apartamentos turísticos, debiendo quedar en beneficio de la finca y en perfectas condiciones, aparte de que la retirada de dichos elementos pueden producir desperfectos en los elementos estructurales (paredes) y decorativos (alicatados, conexiones eléctricas y de fontanería). Distinto sería respecto de los electrodomésticos (microondas, lavadora, horno, cafetera, etc) o mobiliario (mesas y sillas) que podrían ser retiradas al no considerarse como obras para adecuar el local.

Si analizamos la pericial del Sr Eutimio puede apreciarse que se ajusta a los criterios referidos, pues cuando relaciona las deficiencias detectadas, se refiere o bien a la extracción de revestimientos y encimera, al deterioro del mobiliario o incluso la retirada de todo el mobiliario de los tres los apartamentos y desperfectos generales en las instalaciones, que a la vista de las fotografías aportadas, tanto por él en su informe como en el acta notarial, se acredita la realidad de tales desperfectos. Y al momento de valorar los desperfectos no se aprecia que haya incluido partidas improcedentes ni mobiliario que el arrendatario podía retirar.

2º) Deficiencias en los baños.

El perito indica respecto de ello que se han eliminado todos los elementos de las instalaciones de fontanería y sanitarios, lo cual queda acreditado por las fotografías que aporta y por el acta notarial, aparte de que ello no ha sido negado por la arrendataria. Resulta inaceptable, por absurda, la pretensión de esta parte del derecho a poder retirar los sanitarios de los cuartos de baños. Tales sanitarios quedan comprendidos claramente en la cláusula 6ª del contrato y son muebles que al quedar incorporado a paredes o suelos del inmueble, pasan a tener esta naturaleza. Y examinada la valoración de la reposición de los elementos retirados no se aprecia que incluya elementos improcedentes.

3º) Deficiencias en la instalación eléctrica.

Examinada la pericial y el acta notarial no puede llegarse más que a la misma conclusión que en los supuestos anteriores. Podría aceptarse que se retire una lámpara, como elemento decorativo que es, pero resulta inaceptable que se hubieran retirado los interruptores o los enchufes de los puntos de luz. Argumentar que son muebles que pueden ser retirados no puede más que considerarse como temerario.

4º) Retirada de todo el sistema de calefacción En atención a todo lo que se ha razonado, la instalación de la calefacción, bien la originaria o bien la que hubiera podido instalar la arrendataria con las obras autorizadas, quedaban también en beneficio de la finca, sin que pudiera arrancar los radiadores y llevárselo, ni la caldera de la calefacción. Eran obras necesarias para adecuar el local y, por lo tanto, debían quedar en la finca.

5º) Revestimiento de madera de paredes y puertas, así como los tiradores y manillas de estas. Otros elementos.

Nuevamente resulta inadmisible e incluso temerario sostener que tiradores y manillas de las puertas puedan considerarse como elementos que podían retirarse tras la resolución del contrato. Lo mismo debe decirse de los revestimientos de las puertas, resulta inconcebible dejar las mismas en estado en que quedaron tras arrancar tales revestimientos. En cuanto a los revestimientos de madera de las paredes, aunque pudieran considerarse más decorativos, si se colocaron unidos a las mismas tras las obras realizadas, provocando desperfectos en las paredes tras su retirada, es claro que no podía efectuarse, conforme a lo pactado.

Y en cuanto a las chimeneas del comedor y de las plantas, visto el estado de las paredes tras su retirada y las conexiones exteriores, no puede más que considerarse como obras realizadas para adecuar el local al destino pactado y, por lo tanto, también debían haber quedado en beneficio de la finca Por lo que se refiere a la barra del bar, también debe llegarse a la misma conclusión. Se autorizó la realización de obra para el fin del contrato, entre otros y a elección de la arrendataria la de bar y restaurante, por lo que un elemento necesario del bar era la barra, por lo que era un elemento que debía quedar en beneficio de la finca.

Por lo que se refiere a la reja de protección de la puerta de entrada, la arrendataria podía o no colocar dicha reja cuando realizó las obras, pero si finalmente la colocó anclada a las paredes laterales de la entrada, es claro que debió haber quedado en beneficio de la finca de acuerdo al pacto sexto del contrato.

Por último, en el caso del armario de gas y desperfectos en el cuadro general de electricidad, se trata de desperfectos que a la vista de las fotografías aportadas no pueden más que considerarse como existentes.

En cuanto a la valoración de los daños y desperfectos. El Juzgador de Instancia basa su decisión en el informe pericial del Sr. Eutimio por su mayor rigor con relación al aportado por los demandados. Criterio que debe ser compartido, pues efectivamente tal informe es riguroso, tanto en la apreciación de los daños y desperfectos existentes, que como hemos visto, se ajusta en esencia al acta notarial y no incluye en su dictamen desperfectos indebidos, además de concretar de forma clara y precisa el importe de cada una de las reparaciones. Cierto es que cuando se trata, en concreto, de valorar el coste de una reparación resulta difícil que el Juez o Tribunal pueda fijar un importe distinto al que fija el perito y si existen varias pericial, generalmente, se acude un valor intermedio. Pero, cuando un perito, como ocurre con el Sr. Melchor , que indica en su pericial, entre otras cosas, que los sanitarios de los baños no son instalaciones y que podía retirarlos; que podía retirar las manetas de las puertas o los enchufes o interruptores de la instalación eléctrica; o lo radiadores; o que valore que determinados elementos fueron pagados con los 30.000 euros, cuestión que no tiene nada que ver con su pericial, y que en definitiva mezcla valoraciones jurídica con técnicas, es claro que nula confianza merece su dictamen, por lo que la indemnización debe fijarse de acuerdo con el dictamen del Sr. Vidal .

Ahora bien, debe darse la razón a la parte demandada y recurrente en cuanto a los errores de cálculo cometidos al fijarse el importe de la reparación de los exteriores y zona de paso. Es claro que la suma de los tres conceptos por puerta metálica, armario de gas e instalación eléctrica no suma la cantidad que fija el perito.

Ello fue denunciado por la parte demandada al contestar la demanda, lo cual debió haber sido aclarado en la audiencia previa, pudiendo haberse aceptado un informe pericial complementario del Sr. Vidal , rectificando los errores cometidos. No pudiendo aceptarse que en el acto del juicio y en el interrogatorio del perito se rectifique las partidas del armario de gas y de la instalación eléctrica para cuadrar el importe final, pues ello produce indefensión a la parte contraria que no puede defenderse de ello, a pesar de que pueda interrogar al perito. Y, además, oído el perito, no convencen sus explicaciones porque realizó suposiciones en cuanto al estado de las conexiones y de toda la instalación eléctrica.

Por lo tanto, sumando correctamente las tres partidas por el capítulo de las reparaciones exteriores y zonas de paso, resulta un presupuesto que ascendería a 49.247,6 euros, a dicho importe debe añadirse por gastos generales y beneficio industrial la cantidad de 9.357,04 euros y en consecuencia el coste total de las obras sería de 58.604.64, más el 21% de IVA por importe de 12.306,98, más honorarios 4924,8 euros resulta un coste total de las obras de 75.836,41 euros.

A pesar de la rebaja de la cantidad objeto de indemnización, debe considerarse que se ha producido una sustancial estimación de la demanda a efectos de imponer las costas a los demandados, valorando también la incomprensible actuación de éstos de llevarse elementos de la finca arrendada en clara contradicción con los principios más elementales del Derecho y de lo estipulado en el contrato, oponiéndose de una forma inaceptable a las pretensiones legítimas de los demandantes.

SÉPTIMO.- Responsabilidad de los administradores En cuanto a las consideraciones previas, nuevamente nos encontramos con alegaciones inaceptables.

Nadie está obligado a constituir una sociedad para ejercer una actividad mercantil, pero si lo hacen debe cumplir con las obligaciones legales, aunque sea una sociedad familiar y a los administradores de una sociedad se les exige un plus de diligencia, a parte del cumplimiento de las obligaciones legales sobre la llevanza de la contabilidad y la presentación de las cuentas anules, así como cumplir las derivadas de disolver la sociedad cuando existe causa para ello.

En el año 2.103 tenía un patrimonio neto negativo de -32.967,92 euros y en el año 2.014 aumentó a -91.119,24 euros. Ya en el año 2.013 debieron los administradores haber convocado la junta de accionistas para ampliar el capital que era de 6.000 euros o acordar la disolución dado que se encontraba de forma palmaria en causa de disolución ( artículo 363 de la Ley de Sociedades de Capital ).

Establece el artículo 367.1 del TRLSC que ' Responderán solidariamente de las obligaciones sociales posteriores al acaecimiento de la causa legal de disolución los administradores que incumplan la obligación de convocar en el plazo de dos meses la junta general para que adopte, en su caso, el acuerdo de disolución, así como los administradores que no soliciten la disolución judicial o, si procediere, el concurso de la sociedad, en el plazo de dos meses a contar desde la fecha prevista para la celebración de la junta, cuando ésta no se haya constituido, o desde el día de la junta, cuando el acuerdo hubiera sido contrario a la disolución .'.

Tal responsabilidad es ex lege y objetiva, por lo que concurriendo el supuesto legal, los administradores sociales responden de las deudas generadas con posterioridad a la causa de disolución.

Y el artículo 363 del mismo texto legal establece como causas de disolución: ' e) Pérdidas que dejen reducido el patrimonio neto a una cantidad inferior a la mitad del capital social, a no ser que éste se aumente o se reduzca en la medida suficiente, y siempre que no sea procedente solicitar la declaración de concurso '.

Los argumentos de los recurrentes carecen del más mínimo sentido jurídico. Las cuentas anuales deben reflejar de forma fiel y real el estado de la sociedad, por lo que, salvo que se hayan falseado, en cuyo caso, debería darse traslado al Ministerio Fiscal, debe presumirse que Can Feliça en el año 2.013 se encontraba en causa de disolución, por lo que al no haber los administradores actuado conforme dispone la Ley, deben responder de las deudas sociales, entre ellas las generadas por responsabilidad contractual al dejar en el estado que quedó la finca arrendada. Si como se argumenta la sociedad generaba ingresos e iban reduciendo la deuda, podía haber ampliado capital, pero su situación económica, no sólo era de disolución sino de quiebra, pues su patrimonio neto era negativo, es decir, no tenía ningún patrimonio para satisfacer a sus acreedores y, además, aumentan aún más su situación económica negativa realizando un comportamiento contrario a la Ley y al contrato.

OCTAVO.- Por todo lo dicho, procede estimar parcialmente el recurso interpuesto y de acuerdo con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procede pronunciamiento sobre las costas de esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente y general aplicación

Fallo

Que debemos estimar parcialmente el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Emilio , Ana María , Belen y CAN FELIÁ, SL contra la sentencia dictada por el JUZGADO MERCANTIL Nº 1 DE GIRONA, en los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº1312/2015, con fecha 12/06/2017.

Debemos REVOCAR la misma en el sentido de fijar la indemnización en 75.836,41 euros, confirmándola en todo lo demás.

No procede pronunciamiento sobre las costas de esta alzada.

Devuélvase el depósito constituido para recurrir.

De acuerdo con lo dispuesto en la disposición final decimosexta y transitoria tercera de la LEC 1/2000 , contra esta sentencia cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo si concurre la causa prevista en el apartado tercero del número 2 del artículo 477 y también podrá interponerse recurso extraordinario por infracción procesal previsto en los artículos 468 y siguientes ante el mismo Tribunal, si concurre alguno de los motivos previstos para esta clase de recurso y se interpone conjuntamente con el recurso de casación.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados: D. Fernando Ferrero Hidalgo, D. Carles Cruz Moratones y Dña. Nuria Lefort Ruiz de Aguiar.