Sentencia Civil Nº 380/2014, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 5, Rec 6119/2013 de 26 de Junio de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE SEVILLA

Sección Quinta

Rollo Nº 6119.13

Nº. Procedimiento: 164/12

Juzgado de origen: Primera Instancia 2 de Sanlucar la Mayor (Sevilla)

SENTENCIA

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

D. JUAN MARQUEZ ROMERO

D. CONRADO GALLARDO CORREA

D. FERNANDO SANZ TALAYERO

En Sevilla a 26 de junio de 2014

VISTOS por la Sección Quinta de esta Iltma Audiencia Provincial los autos de Juicio Ordinario nº 164/12, procedentes del Juzgado de Primera Instancia num. 2 de Sanlúcar la Mayor, promovidos por DON Prudencio Y DON Victorino , representados por el Procurador DON PEDRO ROMERO GÓMEZ, contra la entidad HERMANOS CASTAÑO MORILLO, S. L., representada por el Procurador DON ANTONIO IGLESIAS MONROY; autos venidos a conocimiento de este Tribunal en virtud de recurso de apelación interpuesto por los actores a contra la Sentencia en los mismos dictada con fecha 8 de marzo de 2013 .

Antecedentes

Se aceptan sustancialmente los de la resolución apelada, cuya parte dispositiva literalmente dice: ' DESESTIMARla demanda promovida por el Procurador Sra. Ruiz Lasida a instancia de DON Victorino Y DON Prudencio contra CASTAÑO MORILLO, S.L., absolviendo a la demandada de los pedimentos efectuados en su contra. Todo ello con imposición de costas a la parte actora.'.

PRIMERO.-Notificada a las partes dicha resolución y apelada por el citado litigante, y admitido que le fue dicho recurso en ambos efectos, previo emplazamiento de las partes para su personación ante esta Superioridad por término de 10 días, se elevaron las actuaciones originales a esta Audiencia con los debidos escritos de interposición de la apelación y de oposición a la misma, dándose a la alzada la sustanciación que la Ley previene para los de su clase.

SEGUNDO.-Acordada por la Sala la deliberación y fallo de este recurso, la misma tuvo lugar el día veintiséis de junio de dos mil catorce quedando las actuaciones pendientes de dictar resolución.

TERCERO.-En la sustanciación de la alzada se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado Don FERNANDO SANZ TALAYERO.-

Fundamentos

PRIMERO.- Mediante el escrito rector de estas actuaciones sus promotores ejercitaron una acción de resolución de los contratos de compraventa de sendas vivienda sitas en la CALLE000 nº NUM000 de Sanlúcar la Mayor, celebrados con la entidad demandada el día 26 de septiembre de 2007, con solicitud de devolución de las cantidades entregadas a cuenta por los compradores previa retención del interés legal o, subsidiariamente, la devolución del cincuenta por ciento de las cantidades entregadas. Fundaban su pretensión en que en que llegado el día de la firma de las escrituras públicas de compraventa, ninguno de los demandantes pudo adquirir su respectiva vivienda porque la entidad LA CAIXA no autorizó la subrogación de los mismos en el préstamo hipotecario que la entidad promotora había formalizado para la promoción. Y los intentos de obtener financiación en otras entidades financieras sólo tuvieron respuestas negativas. Afirmaban los demandantes que el 26 de febrero de 2010 remitieron un burofax a la vendedora comunicándole su intención de resolver el contrato y requiriendo la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, no obteniendo respuesta de la vendedora. Asimismo solicitaban los actores en su demanda que se declarase abusiva la cláusula cuarta de los contratos privados de compraventa en cuanto permite a la vendedora retener el 50% de las cantidades entregadas a cuenta en caso de resolución porque los compradores no pagasen a su vencimiento cualquiera de los compromisos de pago asumidos en la estipulación tercera.

La entidad demandada se opuso a la pretensión alegando esencialmente la inexistencia de cláusula resolutoria para el caso de imposibilidad de financiación, que la falta de concesión de un crédito no se puede calificar de imprevisible, y que los actores no acreditan la imposibilidad económica sobrevenida, no existiendo causa por la que los actores puedan instar la resolución del contrato. También alegaba que las cantidades entregadas a cuenta tienen el carácter de arras confirmatorias.

La Sentencia de instancia desestimó la demanda. Contra ella se alza la parte demandante para insistir en sus peticiones, y en que el contrato puede resolverse cuando hay una imposibilidad sobrevenida de efectuar la prestación, alegando que es un hecho incuestionable la crisis económica que sufre España, que no existía cuando en 2006 se reservaron las viviendas.

SEGUNDO.- Como se acaba de exponer, la causa de resolución contractual que invocan los compradores es que la entidad que otorgó un préstamo hipotecario a la promotora para la construcción de las viviendas no consintió la subrogación hipotecaria a los compradores de las viviendas, y que concurre una imposibilidad sobrevenida de cumplimiento por motivos económicos, ya que los demandantes carecen de financiación para pagar el resto del precio de la compra.

Para resolver esta controversia hemos de tomar en consideración dos cuestiones. Una, el contenido de los contratos de compraventa firmados por las partes. La otra, si los compradores acreditan que tras la denegación de la subrogación hipotecaria no pudieron conseguir financiación de otras entidades de crédito debido a su frágil situación económica.

En cuanto al contenido del contrato hay que destacar que las partes pactaron unas entregas del precio a cuenta, y el resto (120.000 € en un caso, 128.000 € en el otro) mediante la subrogación en el crédito hipotecario de LA CAIXA en el mismo momento de la firma de la escritura pública de compraventa, 'siempre que la entidad de crédito preste su conformidad expresa o tácita según o dispuesto en el art. 118 de la Ley Hipotecaria .' Y a continuación la estipulación tercera punto 5 decía: 'No obstante si el préstamo a solicitar por la parte compradora no alcanza la suma prevista, la diferencia resultante será satisfecha a la parte vendedora en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, siendo el incumplimiento de esta obligación causa de resolución del presente contrato, a instancia de la parte vendedora, en la forma prevista en la estipulación cuarta.'

A tenor del contenido de esta estipulación, resulta claro que la subrogación en el préstamo hipotecario estaba condicionada a la conformidad de LA CAIXA, como no podía ser de otra manera, y resulta obvio que en caso de no haber conformidad, no sólo no se convenía la facultad por parte del compradores de desistir, apartarse, renunciar o resolver el contrato, sino que, antes al contrario, los compradores se obligaban a satisfacer la diferencia resultante a la parte vendedora en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa en todo caso. Y si no pagaban en ese momento la vendedora tenía la facultad de resolver el contrato por incumplimiento.

Por tanto, la no concesión de autorización por la entidad de crédito para que los compradores se subrogaran en el préstamo hipotecario no es causa de resolución de los contratos de compraventa.

La otra cuestión es si hubo una imposibilidad sobrevenida de cumplimiento por motivos económicos. Esta imposibilidad sobrevenida no puede ampararse en la existencia de una crisis económica nacional, sino en la concreta situación económica de los compradores que produjese una imposibilidad de conseguir la financiación que podrían haber logrado en el momento de firmar los contratos de compraventa en el año 2007, y que habría quedado frustrada dos años después porque circunstancias imprevisibles e inevitables les abocaron a una situación económica que les impedía obtener la financiación para la compra de los inmuebles.

Pues bien, los demandantes no acreditan que se den esas circunstancias económicas sobrevenidas. Ni se acredita el empeoramiento de su situación financiera entre el año 2007 y el año 2009 en términos tales que les impidieran hacer frente al compromiso de pago asumido al suscribir los contratos privados, ni se acredita que otras entidades de crédito les denegasen la concesión de un préstamo hipotecario. En efecto, se afirma en la demanda que solicitaron el otorgamiento de préstamos hipotecarios a LA CAIXA, Banco de Santander y UNICAJA, siéndoles denegados. Sin embargo, librados oficios en periodo de prueba al Banco de Santander y a LA CAIXA, el primero informó que no constaba que D. Prudencio solicitara un préstamo hipotecario para la adquisición de la vivienda objeto de contrato que nos ocupa, y la segunda informó que no encontraba ninguna solicitud denegada o anulada a nombre de D. Prudencio (folios 140 a 142 de las actuaciones). En cuanto al otro demandante, el Sr. Victorino , tan solo constan los documentos aportados con la demanda en los que La Caixa y Unicaja certifican que denegaron la solicitud, pero no se indican los motivos de ello.

Los derechos deben ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe ( art. 7 Código Civil ), siendo exigible que las partes de un contrato actúen en el cumplimiento del contenido obligacional del mismo con la debida diligencia y lealtad, obligando los contratos desde su perfeccionamiento a que las partes cumplan lo pactado y todas las consecuencias que según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, el uso y a la ley ( art. 1258 Código Civil ). La buena fe contractual se refiere a una buena fe en sentido objetivo, es decir, consistente en dar al contrato debida efectividad para que se realice el fin propuesto, lo que exige comportamientos justos, adecuados y reales. La obligación primordial de un comprador en el contrato de compraventa es la de pagar el precio en el tiempo y lugar fijados en el contrato ( art. 1500 Código Civil ). Los contratos una vez perfeccionados por el consentimiento obligan a su cumplimiento, debiendo ser el objetivo esencial de las partes la consecución de la finalidad prevista en los mismos, adecuando su comportamiento a la obtención de la consumación del contrato, alcanzando los objetivos previstos por las partes al asumir las obligaciones contractuales mediante el concierto de voluntades. Por ello, las facultades resolutorias del contrato son siempre excepcionales, se han de interpretar restrictivamente, y las partes están obligadas a actuar con diligencia y buena fe para llevar a debido cumplimiento aquellas prestaciones a las que se comprometieron y conseguir el fin del contrato.

En el presente caso, estimamos que nos encontramos ante un incumplimiento de la obligación esencial de los compradores que llegado el día del otorgamiento de la escritura pública no satisfacieron al vendedor el resto del precio de la compra que quedaba pendiente, tal y como se obligaron en la estipulación tercera punto 5. Pese a ello, los compradores pretenden revertir la situación e imputar el incumplimiento a causas ajenas a ellos y que no les son imputables, como es la imposibilidad económica sobrevenida. Pero no pueden aceptarse sus argumentos pues no acreditan, mediante la correspondiente prueba y la aportación de los oportunos documentos, el empeoramiento de su situación económica, que hayan sufrido una disminución patrimonial en dos años, o que hayan tenido merma de ingresos, o que se encuentren en situación de desempleo, o que hayan tenido que afrontar un incremento de cargas u obligaciones, o que estén en una situación de insolvencia. En definitiva, que su estado económico determine la imposibilidad de obtener financiación de ninguna entidad de crédito, ni de hacer frente de ninguna forma al deber de pago. No constando siquiera que el Sr. Prudencio solicitase la concesión de un préstamo a ninguna otra entidad financiera, como ya hemos señalado. Y en cuanto al Sr. Victorino , aun cuando se presente con la demanda un documento de UNICAJA que le denegó una operación de crédito, esta sola denegación unida a la falta total de prueba sobre su verdadera situación económica que acredite el desequilibrio patrimonial y de liquidez existente entre el momento de la compraventa privada y la fecha del otorgamiento de la escritura pública, determina que no pueda estimarse acreditada la concurrencia de esa imposibilidad económica sobrevenida con carácter imprevisible que le impida hacer frente a sus compromisos de pago.

En definitiva consideramos que los compradores no actuaron con la buena fe y diligencia exigibles para el cumplimiento de su obligación esencial de pagar el precio de la vivienda tal y como se obligaron al firmar el contrato, no existiendo ningún motivo que les habilite para solicitar la resolución del contrato de compraventa. Siendo ellos, por el contrario, quienes han incumplido sus obligaciones, por lo que es la vendedora quien tiene la facultad de escoger entre el cumplimiento o la resolución del contrato.

TERCERO.-Por último, los demandantes también pedían que se declarase abusiva la cláusula cuarta del los contratos de compraventa en cuanto permiten a la vendedora retener el 50% de las cantidades entregadas a cuenta en caso de resolución.

La mencionada cláusula contempla la facultad del vendedor de resolver el contrato en el caso de que la parte compradora no pague a su vencimiento cualquiera de las fracciones expuestas en la estipulación tercera. Es evidente que en este pleito no se ha ejercitado por la vendedora esta facultad resolutoria, siendo la misma parte demandada en estos autos. Por tanto, se pide la declaración de abusividad de una parte de una cláusula que contiene un derecho del vendedor que no ha sido ejercitado. Carece de todo sentido lógico y razonable esta pretensión incluida en una demanda en la que son los compradores los que piden la resolución contractual por imposibilidad de obtener financiación para el pago. Es decir, que una supuesta declaración de abusividad sería intrascendente a los efectos de la acción resolutoria ejercitada en esta litis, por cuanto la acción que se deduce en este pleito no es la acción que regula la cláusula cuarta a favor del vendedor. Por tanto, no serían de aplicación las consecuencias penalizadoras que la misma contempla exclusivamente para el supuesto de hecho que justifica la facultad reconocida en la misma a la parte vendedora.

CUARTO.- Por todo lo expuesto, el recurso no puede prosperar, debiendo confirmarse la Resolución recurrida, con expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales causadas en esta alzada, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 398-1 y 394 de la LEC .

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelacióninterpuesto por el Procurador de los Tribunales D. Pedro Romero Gómez en nombre y representación de los demandantes D. Prudencio y D. Victorino , contra la Sentencia dictada el día 8 de marzo de 2013, por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Sanlúcar la Mayor (Sevilla), en los autos de juicio ordinario Nº 164/12, de los que dimanan estas actuaciones, debemos confirmar y confirmamosíntegramente la citada Resolución, con expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales causadas en esta alzada.

Y, en su día, devuélvanse las actuaciones originales con certificación literal de esta Sentencia y despacho para su ejecución y cumplimiento, al Juzgado de procedencia.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que quedará testimonio en el Rollo de la Sección lo pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado de la Sección quinta de esta Audiencia Provincial, DON FERNANDO SANZ TALAYERO, Ponente que la redactó, estando celebrando audiencia pública en el día de su fecha, ante mi el Secretario de lo que certifico.