Sentencia CIVIL Nº 380/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 320/2018 de 28 de Noviembre de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimocuarta
c/
Santiago de Compostela, 100 , Planta 6 - 28035
Tfno.: 914933893/28,3828
37007740
N.I.G.: 28.131.00.2-2016/0003914
Recurso de Apelación 320/2018
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 02 de San Lorenzo de El Escorial
Autos de Procedimiento Ordinario 818/2016
APELANTE: D. Cirilo y Dña. Dulce
PROCURADOR Dña. RODRIGO PASCUAL PEÑA
APELADO: LOS TRES BRILLANTES S.L.
PROCURADOR Dña. CRISTINA GARCIA RODRIGUEZ
SENTENCIA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. PABLO QUECEDO ARACIL
D. JUAN UCEDA OJEDA
Dña. PALOMA GARCÍA DE CECA BENITO
En Madrid, a veintiocho de noviembre de dos mil dieciocho.
Siendo Magistrado Ponente D. PABLO QUECEDO ARACIL
La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha
visto en trámite de apelación los presentes autos civiles sobre procedimiento Ordinario 818/2016 seguidos
en el Juzgado de 1ª Instancia Nº 2 de San Lorenzo de El Escorial, en los que aparece como parte apelante
Dña. Dulce y D. Cirilo representados por el Procurador D. RODRIGO PASCUAL PEÑA y defendidos por el
Letrado D. JESÚS GAVILÁN HORMIGO y como parte apelada LOS TRES BRILLANTES S.L., representada
por la Procuradora Dña. CRISTINA GARCÍA RODRÍGUEZ y defendida por la Letrada Dña. EVA CALDERÓN
PALOMAR, todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado
Juzgado, de fecha 12/02/2018.
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia
impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de San Lorenzo de El Escorial se dictó Sentencia de fecha 12/02/2018 cuyo fallo es del tenor siguiente: 'Que estimando parcialmente la demanda promovida por el Procurador Don Rodrigo Pascual Peña, en nombre y representación de Doña Dulce y Don Cirilo , contra LOS TRES BRILLANTES S.L. así como estimando la demanda reconvencional presentada por TRES BRILLANTES S.L., contra Doña Dulce y Don Cirilo , se realizan los siguientes pronunciamientos: Se declara que TRES BRILLANTES S.L incumplió el contrato de subrogación de arrendamiento celebrado el 19 de noviembre del 2015 entre las partes.

2.Y se condena a TRES BRILLANTES S.L. al pago de 13.667 euros a la actora, de los cuales deberán ser compensados los 4.800 euros pendientes de pago de la fianza, en concepto de indemnización de daños y perjuicios, como consecuencia de dicho incumplimiento y derivados de la resolución del contrato producida el 31 de octubre del 2016 Sin costas'.



SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante Dña. Dulce y D. Cirilo , al que se opuso la parte apelada LOS TRES BRILLANTES, S.L., y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 14 de noviembre de 2018.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales No se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada

Fundamentos

PRIMERO.- El debate.

La actora instó demanda de resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio con el demandado por incumplimiento de este pidiendo su condena al pago de 66.200€ en concepto de indemnización de daños y perjuicios.

Se funda en que el 18-11-2015 la demandada se subrogó en el contrato de alquiler, que tenía la actora con la entidad ANTIGUA CASTILLA S.L., de fecha 26-6-2006. El contrato tenía una duración de 10 años, entrando en vigor el 1-9-2006, con modificación de la cláusula que establecía el plazo de renovación del contrato, que será de 7 años en lugar de 5 años para el caso de que no se procediera a la compra del local, estableciéndose una renta de 2.000 euros.

Con fecha 30-8-2016 el arrendatario resolvió unilateralmente el contrato por los malos rendimientos del negocio y por falta de liquidez que le provocaba una situación de insolvencia'.

El 31-10-2016, se entregaron las llaves y la posesión del local arrendado. El arrendador pidió que se indemnizasen los daños y perjuicios derivados del incumplimiento, consistentes en: 1.200 euros por una rebaja en la renta en las mensualidades de mayo a agosto del 2016, que no fueron abonadas, pero deducidas de la fianza de 6.000 euros, así como las mensualidades desde el mes de noviembre del 2016 hasta junio del 2023, fijando la suma de todo en 158.200 euros, aunque moderando el importe a 66.200 euros.

La sentencia estimo en parte la demanda y condeno por 13.667€ a los que habría que restar 4.800€ de fianza.



SEGUNDO.- Recurso del actor.

Partimos de la alegación segunda del recurso, ya que la primera se dedica a cuestiones generales de recurribilidad.

SEGUNDA.- MOTIVOS DEL RECURSO. ERROR EN LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA Y CONSECUENTE ERROR EN LA APLICACIÓN DEL DERECHO. VULNERACIÓN DEL DERECHO A LA TUTELA JUDICIAL EFECTIVA DE MÍ REPRESENTADO.

Tal y como se ha citado ya con anterioridad, la principal disconformidad de esta parte reside en la cuantificación que efectúa el Juzgado a quo de los daños y perjuicios irrogados a mi representada por la demandada como consecuencia de su incumplimiento contractual, que, en todo caso, debe ser considerado como grave a los efectos de cuantificar dicha indemnización.

Así las cosas, entiende esta parte que ha existido un error en la valoración de la prueba practicada.

Además el Juez de Instancia se apoya en la STS de 9-4-2012 , cuando hay otra más reciente y favorable a las tesis de la demanda Valorando la prueba practicada, consistente en la documental aportada por ambas partes en sus respectivos escritos y en el acto de la Audiencia Previa, el Juzgado a quo entiende la existencia de incumplimiento contractual leve, no grave, y en base al mismo, cuantifica dichos daños y perjuicios por razón de 1 renta mensual por cada año de contrato incumplido.

Dicha calificación como grave o leve, no es ni mucho menos de este Letrado, sino la reciente jurisprudencia del TS establece esa diferenciación,'como perjuicios de mayor nivel cuantitativo', y, para más inri, esta parte ya incluyó la misma en nuestro escrito de demanda, siendo la sentencia citada por esta parte más actual que la que citada por el Juzgado a quo.

En base a dicha sentencia de nuestro Alto Tribunal, y en base a la prueba practicada, considera esta parte que constan acreditados daños y perjuicios 'de mayor nivel cuantitativo' - o graves-: 1°.- El propio Juzgado a quo, acertadamente establece al respecto de la existencia o no de incumplimiento contractual por parte del demandado que: 'existe un contrato de arrendamiento en el que ambas partes pactan una duración de 7 años habiéndose resuelto el mismo ante el desistimiento unilateral de la parte arrendataria'.

- No cabiendo duda sobre la existencia de un incumplimiento contractual por desistimiento unilateral del demandado, también consta acreditado-documento N° 2 y 2 Bis del escrito de demanda- que el demandado solicitó expresamente a mi representada la modificación de la cláusula TERCERA (Duración) y CUARTA (Renta), por la que se amplia de 5 a 7 años el plazo de renovación del contrato, y, en base a dicho plazo superior por el que se comprometía el demandado, consecuentemente mi representada accedió a rebajar la renta mensual de 3000E a 2000, hecho que sin duda supuso un enriquecimiento injusto por parte de la demandada y que cualifica su incumplimiento como grave, así como contrario al ejercicio de sus derechos conforme a las exigencias de la buena fe.

3°.- En este sentido, también consta acreditado que el motivo alegado de contrario para 'verse obligado' a dicho desistimiento unilateral es del todo infundado: 'por malos rendimientos del negocio y la falta de liquidez que provoca una situación de insolvencia'; es decir, el demandado reconoce que desiste unilateralmente del contrato de arrendamiento que él mismo solicitó que se renovara por 7 años (y no por 5 como consta en el contrato de arrendamiento al que se subroga con dicha modificación solicitada a instancias suyas), beneficiándose de una rebaja en la renta mensual de 1000€ y, para más inri, constando también probado que el administrador único de la sociedad demandada tenía vinculación con 3 sociedades más en el momento de 'verse obligada la demandada a la resolución contractual' -documento n° 5 de la demanda-, así como consta acreditado que la sociedad demandada operaba en el tráfico económico con el nombre comercial DOMESTICUM -documento n° 6 de la demanda-, tal y como rotulaba hasta el presente el local de negocio arrendado a mi representada -hecho probado y no controvertido ni tan siquiera por la demandada-. Sobre DOMESTICUM, debe destacarse que disponía en el momento de dicho desistimiento unilateral de dos tiendas más en Majadahonda y en Las Rozas, que siguen en activo, y que todas ellas constituyen el GRUPO DOMESTICUM SL, pues bastaba con entrar en la web de dicho grupo (www.domesticum.es) para observar que, efectivamente, en dicho momento el citado grupo poseía las referidas tiendas de Majadahonda y de Las Rozas, cuyo domicilio social del grupo coincide asimismo con la dirección de la tienda DOMESTICUM de Majadahonda, estando la tienda en el Nº 42 y el grupo en el Nº 41. Dichos extremos fundan, indubitadamente, no solo la negligencia del administrador único de la sociedad demandada, que se hará valer en el momento procesal oportuno, sino asimismo entendemos que también cualifica el referido incumplimiento como grave, por ser arbitrario, caprichoso e interesado, constando acreditado y reconocido por la demandada que desiste unilateralmente 'por malos rendimientos del negocio y la falta de liquidez que provoca una situación de insolvencia', es decir, porque a la demandada no le resultaba rentable dicho local, lo cual valora con un tiempo tan exiguo como menos de un año de duración del contrato; y se pregunta esta parte, ¿qué negocio es rentable en el primer año de duración?- y, en segundo lugar, consta también acreditado que no solo la demandada no ha probado encontrarse en una situación de insolvencia o falta de liquidez, si no que disponía de 2 tiendas más en Majadahonda y Las Rozas, así como su administrador único tenía vinculación con 3 sociedades más, por lo que en todo caso consta una actividad empresarial relevante y contraria a esa insolvencia y falta de liquidez alegada.

4°.- Por otra parte, consta también acreditado que mi representada en todo momento ha actuado de buena fe y ha tratado de llegar a un acuerdo con la demandada para encontrar una solución amistosa y no tener que acudir a la vía judicial. En este sentido, consta como documento n° 7 burofax enviado por mi representada -a través de su representación letrada- al demandado -a través de su administrador único-por el que se le reiteraba propuesta de resolución amistosa: 'En consecuencia, y reiterando que no es voluntad de mi representada enriquecerse, sino única y exclusivamente alcanzar un acuerdo por el que no sufriera ningún daño o perjuicio como producto de la resolución de dicho contrato, le trasladamos dichas propuestas para su reconsideración: 1.- asumir la renta hasta que un nuevo arrendatario alquile el local; 2.- asumir los costes de tramitación y gestión de dicho arrendamiento; 3.-encargarse en el plazo más breve posible de iniciar los trámites para desahuciar a sus sub-arrendatarios y costear dichos procedimientos; 4.- asumir cualquier daño o perjuicio que pudiera existir en el local; 5.- liquidar las cantidades adeudadas hasta el día 31 de octubre de 2016, que ascienden a TRES MIL DOSCIENTOS EUROS (3.2(X euros).' Así las cosas, consta acreditado que mi representada trató en todo momento de llegar a un acuerdo amistoso con una propuesta generosa, razonable y en la que solo solicitada que se comprometiera el demandado a cubrir efectivamente los daños y perjuicios irrogados a la misma como consecuencia de su desistimiento unilateral, y, sin embargo, la demandada, bajo absoluta mala fe, no fue ni tan siquiera capaz de comprometerse en dicha propuesta de mínimos.

En esta dirección, la propia demandada, a través de su letrada, rechazó en la Audiencia Previa de este procedimiento llegar a un acuerdo amistoso en el sentido de que la demandada indemnizara a mi representada en la cuantía de 20.000€, que atiende a los 10 meses en los que el local de negocio de mi representada permaneció vacío y sin alquilarse (desde noviembre de 2016 hasta septiembre de 2017), tal y como consta acreditado mediante las fotografías que aporta la propia demandada en la Audiencia Previa (Doc. n° 27 y 28) por las que consta que el local de negocio de mi representada fue alquilado de nuevo efectivamente en septiembre de 2017 -percibiendo rentas desde dicho mes mi representada-, y, concretamente, fue inaugurado a día 19 de septiembre de 2017, como consta en dichas fotografías.

5°.- En este sentido, es sorprendente que constando acreditados unos daños y perjuicios, como daño emergente, de 20.000€ según lo expuesto anteriormente, que el Juzgado a quo condene a la demandada a tan solo 13.667E, de los cuales deberán compensarse 4800€ de la fianza que tenía mi representada en su poder, quedando líquido a favor de mi representada tan solo una indemnización de 8.867€, sin condena en costas. Al respecto de dicha compensación, aun entendiendo la misma conforme a derecho, y por eso esta parte así la aceptó, sin perjuicio de ello esta parte entiende también que produce un enriquecimiento injusto a favor de la demandada, dado que dicha fianza de 6000€ (de la que restaba solo 4800€ por compensar) fue abonada en su día no por la demandada sino por el anterior arrendatario al que la misma se subrogó en dicho contrato de arrendamiento con las modificaciones comentadas).

6°.- Por todo ello, en base a la prueba practicada y a los fundamentos de derecho alegados, siendo el incumplimiento contractual del demandado grave y constando daños y perjuicios de mayor nivel cuantitativo, debe estarse a la referida Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 11/02/2016 -de fecha más reciente a la que sirve de base de la fundamentación del Juzgado a quo-, por la que se entiende que si se acredita por el arrendador la existencia de perjuicios concretos ('de mayor calado'), el importe de la indemnización por el desistimiento del arrendamiento de local será de cinco mensualidades por año que reste por cumplir.



TERCERO.- La indemnización.

La cuestión de fondo sobre la procedencia de la resolución del contrato permanece firme e inatacable por aquiescencia del demandado por lo que nuestra misión es la fijar la indemnización de perjuicios al actor por la resolución culpable e imputable al inquilino.

Para nuestro análisis es preciso detenernos previamente en la naturaleza del contrato de arrendamiento, Desde la naturaleza del contrato parece que no hay mayores obstáculos. Se trata de la transferencia temporalmente limitada de la posesión inmediata de un bien inmueble, y de todas las condiciones de uso del mismo, a cambio de un precio cierto.

Dentro de la economía del contrato, el cumplimiento se rige por las normas comunes de exactitud, integridad, e identidad, de manera que el arrendatario que resuelve el contrato anticipadamente y sin causa prevista en el contrato es un incumplidor que deber indemnizar al arrendador por los perjuicios sufridos.

El problema es fijar el importe de la indemnización, sin incurrir en enriquecimiento.

Utilizar la renta como modulo indemnizatorio parece evidente; es el daño emergente que sufre el arrendador por el incumplimiento del arrendatario. Llegados a este punto caben varios sistemas. Uno es aplicar la renta por los meses que resten hasta la finalización del contrato, otro es usar analógicamente el sistema de la Art. 11 L.A.U. de 1994, otro más es remitirse al pacto entre las partes, que no existe en este caso, También pude pensarse en las rentas que se devenguen desde la resolución hasta un nuevo arrendamiento.

Teniendo en cuenta que la resolución obliga a dejar a las partes en el umbral de la indiferencia jurídica y económica, parece que, al menos en este caso, la solución mas adecuada es la de pago de renta hasta el nuevo arrendamiento; deja a las partes en el umbral de la indiferencia, equilibra las posiciones, y evita el enriquecimiento sin causa.

Así pues, condenaremos por 20.000€ equivalentes al importe de la renta por los diez meses que el local estuvo sin arrendar, pero descontando la fianza en que las partes están conformes en su compensación.

Por lo expuesto, en nombre de S.M. EL REY, y por la autoridad que el pueblo nos confiere

Fallo

ESTIMAMOS parcialmente el recurso de apelación, formulado por la representación procesal de Dª Dulce , y D. Cirilo contra la sentencia dictada por el juzgado de 1ª Instancia Nº2 de los de San Lorenzo de el Escorial, en sus autos Nº 818/2016 de fecha doce de febrero de dos mil dieciocho REVOCAMOS dicha resolución, y sustituimos su parte dispositiva por la siguiente: 1º.-ESTIMAMOS parcialmente la demanda formulada por la representación procesal de Dª Dulce , y D. Cirilo contra TRES BRILLANTES S.L.

2º.- CONDENAMOS al demandado a que pague al actor la cantidad de QUINCE MIL DOSCIENTOS EUROS (15.200€) de principal, mas sus intereses legales al tipo del Art.1108 C.C. desde la fecha de la demanda, y los del Art.57 L.E.C. desde la fecha de esta resolución 4º.- NO HACEMOS expresa condena en costas, ni de 1ª Instancia ni de esta alzada La estimación en parte del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos de esta Sección 14 APM, abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid, con el número IBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274, que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: '2649-0000-00- 0320-18' excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe En Madrid, a nueve de enero de dos mil diecinueve.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.