Sentencia Civil Nº 381/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 434/2012 de 20 de Junio de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 434/2012-4ª

JUICIO VERBAL NÚM. 589/2011

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 1 ESPLUGUES DE LLOBREGAT

S E N T E N C I A N ú m. 381/2013

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

D. PASCUAL MARTIN VILLA

En la ciudad de Barcelona, a 20 de junio de 2013.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal, número 589/2011 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 1 Esplugues de Llobregat, a instancia de Dª. Amalia , contra D. Pedro Enrique , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 14 de febrero de 2012 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada, es del tenor literal siguiente:

'FALLO: Que, estimando sustancialmente la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales D. Jose Ignacio Gramunt Suarez, en nombre y representación de Dª Amalia , contra D. Pedro Enrique , DEBO CONDENAR Y CONDENO a este último a abonar a la actora la cantidad de TRES MIL CIENTOS NOVENTA Y CUATRO EUROS Y CUATRO CÉNTIMOS (3.194,04 euros), así como al pago de los intereses de dicha suma, calculados al tipo de interés legal del dinero incrementado en dos puntos, desde la fecha de la presente resolución hasta su completo pago, y todo ello, con expresa imposición de las costas causadas en el presente procedimiento a la parte demandada. '

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte deemandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial, .

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 20 de marzo de 2013 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. PASCUAL MARTIN VILLA.

Fundamentos

PRIMERO.-Por la Sra. Magistrada-Juez del juzgado de primera instancia núm. 1 d'Esplugues de Llobregat se dictó sentencia en fecha 14 de febrero de 2012 en un juicio verbal en el que se interesó por la demandante arrendataria, Doña Amalia , un pronunciamiento judicial por el que se condenase al arrendador, D. Pedro Enrique , a abonarle la suma de 3.203,29.-€ en concepto de devolución de la fianza arrendaticia entregada por ella con ocasión del contrato de arrendamiento de la vivienda suscrito por ambos en fecha 15 de diciembre de 2009, más los intereses legales de dicha cantidad y las costas procesales del procedimiento. A dicha pretensión se opuso el demandado, Don Pedro Enrique , aduciendo que la mencionada fianza había servido para cubrir los desperfectos que se encontró en la vivienda cuando la misma le fue devuelta por la inquilina. La sentencia del primer grado estimó la demanda reduciendo la suma reclamada en el importe real de la transferencia que, en concepto de liquidación de la fianza, había realizado el propietario a la demandante; esto es, en la suma 405,96.-€, en vez de en la suma de 396,71.-€ que 'Finques Amat' había comunicado en un primer momento a la demandante; con costas de la primera instancia.

Ahora, en su recurso de apelación, aduce el demandado en primer término la infracción del art. 285 LEC en relación con el 459 y 460.2.1 de la misma ley procesal, habida cuenta -a su entender- de la incorrecta inadmisión en la primera instancia de una determinada prueba documental propuesta por él y consistente en 22 fotografías acreditativas del lamentable estado en el que la demandante había devuelto la vivienda objeto de arrendamiento; prueba documental cuya práctica solicitó de nuevo en esta alzada, siendo inadmitida la misma por Auto motivado de fecha 17 de julio de 2012 , obrante en el rollo de apelación, siendo rechazada también en esta última resolución la prueba testifical asimismo interesada por el recurrente.

En su segundo motivo alega el recurrente una incorrecta valoración de la prueba documental y testifical practicada, afirmando la inexistencia de pacto alguno entre las partes. Indica el recurrente que la sentencia ignorando todos los pilares básicos de nuestro sistema jurídico, concluye la existencia de un pacto en base al doc. núm. 2 aportado por la demandante y suscrito únicamente por el padre de ésta (dicho documento estaba suscrito también por la agencia inmobiliaria Engel & Völkers).

Por último, y solo para el caso de que este Tribunal de Apelación desestimase el anterior motivo y siguiese dando por válido -como acuerdo bilateral- el documento suscrito únicamente por el padre de la inquilina, se aduciría -añade el recurrente, pese a haberlo realizado ya en el anterior motivo- la incorrecta valoración de la prueba testifical practicada, dada la existencia de daños en la finca, ya que tanto los testigos propuestos por la demandante (Sra. Micaela de Engel Völkers) como los propuestos por la propiedad (Finques Amat y Rosaura ) reconocieron los desperfectos tras el alquiler.

La demandante se opuso al recurso de apelación formulado de contrario interesando su desestimación.

SEGUNDO.-Antes de entrar en el fondo de la cuestión planteada en su recurso por el apelante, en torno a la restitución o no de la fianza constituida en su día a su favor por la demandante, 'prima facie' se ha de recordar, así como precisar, la doctrina aplicable a la materia, de la que es un claro exponente la Sentencia de esta misma Sección de fecha 9 de Oct. 2008 , en la que se puede leer que: '(...) En principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1.555 CC : responde del cuidado y conservación 'ex' arts. 1.555.2 , 1.559 y 1.563 CC , 21 y 30 LAU , de la restitución de la posesión - arts. 1.561 y ss. CC - y del pago del precio, es decir la renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1.255.1 CC , 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho 'la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización'), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron), para su compensación con la fianza. La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones, la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('...al final del arriendo') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario'.

TERCERO.-Sentado lo anterior, del resultado de la prueba testifical practicada en el acto de juicio en las personas del director y de la comercial de la firma Engel Völkers, Sr. Marcial Doña. Micaela , no se deduce en modo alguno que el día 7 de abril de 2011, fecha en la que, según manifestó el Sr. Marcial en el acto de juicio, se reunieron en sus oficinas con él y su abogado el padre de la inquilina y la madre del propietario, se hubiese llegado al acuerdo que ha pretendido plasmarse en el doc. núm. 2 acompañado por la demandante con su escrito de demanda. Así, el Sr. Marcial afirmó que, con su propio abogado, se convocó a una reunión para tratar de resolver el conflicto planteado, siendo así que en tal momento no se suscribió acta alguna, pues la misma fue redactada con posterioridad, no recordando el testigo si fue enviada al padre de la inquilina o si éste la firmó en las oficinas de la firma Engel Völkers. La arrendataria pretendía la restitución de la fianza y la propiedad se negaba a devolverla arguyendo la existencia de desperfectos en la finca, concretando el testigo Sr. Marcial -pese a lo que se afirma en la resolución recurrida- que él no visitó personalmente la finca, y que quien conocía de este extremo era la comercial Doña. Micaela . Como sostuvo el Sr. Marcial , en principio el padre de la inquilina aspiraba a que la propiedad indemnizase las mejoras realizadas por su hija en la finca, como eran por ejemplo, el haber cubierto la caldera de la calefacción o la lavadora, puesto que las mismas estaban casi a la intemperie, o haber colocado apliques de luz, ya que no existían en la vivienda (se ha de recordar que se trataba de una obra nueva), mamparas en los baños o estantes en los armarios, añadiendo el Sr. Marcial que tal indemnización no era posible, dados los términos del contrato, ya que si se hacían mejoras -que desconocía si habían sido realizadas con la aprobación de la propiedad, pues ellos no administraban la finca, sino que sólo la comercializaban; esto es, buscaban un inquilino para la misma, en lo que coincidió con la hermana del demandado, quien más tarde, también depuso como testigo-, las mismas deberían quedar en beneficio de la propiedad. Por último, cuando el testigo Sr. Marcial fue cuestionado por la juzgadora respecto de la realidad del acta y sobre la devolución de las llaves en sus oficinas, manifestó lo siguiente: 'nosotros redactamos el acta en el ánimo de que lo firmasen las partes, y nosotros instamos a la inquilina a que devolviese las llaves, pues si no lo hacía en aquel momento, venía obligada a satisfacer la renta del mes en curso, al haber transcurrido ya algunos días de dicho mes'.

Doña. Micaela por su parte admitió que ella había sido la persona que en su día enseñó la finca a la inquilina, y que el día de la firma ella no leyó el contrato en voz alta, interpretando que la inquilina y la persona que la acompañaba lo habrían leído. Admitió también la testigo que a la finalización del contrato fue ella la que visitó la finca con la madre del propietario, que repasaron todo lo que había hecho la inquilina y los desperfectos que había en la finca. La Sra. Micaela achacó los desperfectos principalmente a los dos perros que tenía la inquilina, habida cuenta de las ralladuras en el suelo, recordando también desperfectos por humedades, sin concretar a qué podrían deberse ni en qué lugar de la casa las mismas eran visibles. Sí que es verdad que la Sra. Micaela reconoció que la instalación de la lavadora y la caldera de la calefacción estaban al descubierto, existiendo solamente un techo de la terraza superior que no cubría perfectamente los aparatos. Se interrogó después a la representante de 'Finques Amat', administradora de la finca, quien afirmó haber visitado la misma y ser la que tomó la decisión -con aprobación de la propiedad- de llevar a un guardamuebles todos los enseres que la arrendataria había dejado en la finca. Cuando fue cuestionada sobre la existencia de desperfectos en la vivienda sostuvo que existían ralladuras en el parquet y en la pintura de las paredes ocasionadas por los perros, así como agujeros en las paredes y techos, desconociendo porqué estaban provocados, añadiendo que la madera de los armarios de la cocina estaba absolutamente podrida. Estas manifestaciones de la administradora de la finca fueron corroboradas por la hermana del propietario, quien - como ya se ha anticipado- depuso también como testigo, asegurando que su hermano -que vivía en el extranjero- había satisfecho todos los desperfectos ocasionados por la inquilina, descontando su importe de la fianza a posteriori. Por último, esta testigo también aseguró que la inquilina no tenía permiso alguno de la propiedad para haber efectuado las reformas, y que las mejoras a las que la misma se refería, eran completamente relativas y, en modo alguno, necesarias.

CUARTO.-Centrada así la cuestión, es preciso concluir que el alcance transaccional que atribuye la demandante al documento número 2 de los acompañados con su escrito de demanda, resulta más que dudoso. Consecuentemente, resultando incierto el alcance de tal documento, habrá que estar, en lo que hace a la restitución de la fianza, al régimen legal sobre la misma, que ha quedado perfectamente definido en la parte bastante de la Sentencia de esta misma Sección de la Audiencia Provincial que se ha dejado transcrita en el razonamiento jurídico segundo de la presente resolución; por lo que, al quedar pendiente la devolución de la fianza al cabal cumplimiento por parte de la arrendataria de la totalidad de sus obligaciones contractuales (lo que no ha resultado acreditado en el presente procedimiento, todo lo contrario), se ha de concluir que la propiedad se ha conducido conforme a Derecho; sin que por otro lado pueda concederse beligerancia alguna a las afirmaciones de la inquilina apelada en su escrito de oposición al recurso, en el sentido de que los documentos acompañados por el recurrente, señalados con los números del 3 al 9 (facturas obrantes en lo actuado a los fols. 117 y ss.), no habían sido ratificados en juicio por los profesionales que las habían emitido, ya que es reiterada la doctrina jurisprudencial que declara 'que nada impide otorgar relevancia a un documento privado no adverado en juicio, conjugando su contenido con los restantes elementos de prueba ( SSTS 11 de octubre y 3 septiembre de 2002 , 26 de junio de 2001 y 24 de octubre de 2000 ), pues la falta de reconocimiento o adveración del tal documento no le priva en absoluto de valor y fuerza probatoria, pudiendo ser tomado en consideración ponderando su grado de credibilidad, atendido el contexto del asunto y del debate' ( SSTS de 26 Oct. 2006 , 17 de Mayo de 2002 , 26 de Diciembre de 2001 , 27 de Enero , 11 de Marzo y 29 de Mayo de 1987 , 20 de Abril de 1989 , 11 de Octubre de 1991 , 23 de Junio y 16 de Noviembre de 1992 , 4 de Diciembre de 1993 y 6 de Mayo de 1994 , entre otras), como ocurre en nuestro caso. Como tampoco es posible otorgar mayor beligerancia a la circunstancia de las posibles mejoras que la arrendataria pudiera haber realizado en la finca, ya que en modo alguno consta acreditado en lo actuado que el arrendador hubiese autorizado las mismas, incumbiendo la carga de tal prueba a la inquilina ( art. 217 LEC ), por lo que -al concluir el contrato- el propietario estaba en su derecho de exigir a la arrendataria que repusiese las cosas a su estado primigenio o conservarlas sin indemnización alguna a la misma, tal y como se regularizaba en la condición 8ª del contrato de arrendamiento suscrito en su día, obrante a lo actuado al fol. 11, coincidente, por otro lado, con el contenido del apartado 2 del artículo 23 de la LAU (Obras del arrendatario), del siguiente tenor literal: '2. Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna'.

Se estima el recurso.

QUINTO.-El íntegro acogimiento del recurso de apelación conlleva la no imposición a ninguno de los litigantes de las costas procesales de la alzada, 'ex' art. 398. 2 de la LEC . En consecuencia, la desestimación de la demanda que habrá de pronunciarse en la parte dispositiva de la presente resolución, ha de conllevar una expresa imposición a la demandante de las costas procesales de la primera instancia ( art. 394.1 de la LEC ).

VISTOS los mencionados preceptos y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimamos el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales Sr. Pere Marti Gellida, en nombre y representación de Don Pedro Enrique , y debemos revocar y revocamos la sentencia dictada en fecha 14 de febrero de 2012 por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Esplugues de Llobregat , en el sentido de desestimar íntegramente la demanda interpuesta por Doña Amalia frente a Don Pedro Enrique . Se imponen a la demandante las costas procesales ocasionadas en la primera instancia, sin verificar un especial pronunciamiento respecto de las causadas en la tramitación de la presente alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Encontrándose el Ilmo. Sr. Magistrado D. PASCUAL MARTIN VILLA, de licencia por enfermedad y en consecuencia impedido para firmar, habiendo asistido él mismo a la deliberación del asunto, redactado y votado eesta resolución, procede el Presidente de esta Sala a firmar por él de conformidad con el art. 204-2 LEC .

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.