Sentencia CIVIL Nº 381/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 1161/2016 de 13 de Junio de 2018

Encabezamiento

Sección nº 01 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 1161/2016 -C
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 44 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 920/2015
Parte recurrente/Solicitante: BERGA 2000 CONSTRUCCIONES S.L., Narciso , Santiago
Procurador/a: Eulalia Castellanos Llauger, Eulalia Castellanos Llauger, Eulalia Castellanos Llauger
Abogado/a: Milagros Orozco Hermoso
Parte recurrida: CONSULTORES D'ACCIÓ DE TREBALL TEMPORAL EMPRESA DE TREBALL
TEMPORAL S.L.
Procurador/a: Inmaculada Guasch Sastre
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 381/2018
Barcelona, 13 de junio de 2018
La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por las Magistradas Dña. Mª
Dolors PORTELLA LLUCH, Dña. Amelia MATEO MARCO y Dña. Isabel Adela GARCÍA DE LA TORRE
FERNÁNDEZ, actuando la primera de ellas como Presidenta del Tribunal, ha visto el recurso de apelación
nº 1161/16 interpuesto contra la sentencia dictada el día 15 de junio de 2016 en el procedimiento nº 920/15
tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 44 de Barcelona en el que son recurrentes BERGA
2000 CONSTRUCCIONES S.L., Don Santiago y Don Narciso y apelada CONSULTORES D'ACCIÓ
DE TREBALLTEMPORAL EMPRESA DE TREBALL TEMPORAL, S.L. y previa deliberación pronuncia en
nombre de S.M. el Rey de España la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su fallo lo siguiente: 'Estimo en parte la demanda que formula la Procuradora Dª Inmaculada Guasch Sastre, en nombre y representación de CONSULTORES D'ACCIÓ DE TREBALL TEMPORAL EMPRESA DE TREBALL TEMPORAL, S.L., condenando a los señores Narciso y Santiago y a la Sociedad BERGA 2.000 CONSTRUCCIONES, S.L. al otorgamiento de las escrituras de compraventa sobre las fincas de Barcelona y Berga objeto del contrato de opción de compra contenido en la escritura pública de fecha 18 de mayo de 2011, en ejercicio de los derechos de opción de compra, declarándose la compensación del precio con la deuda que los demandados mantienen con la demandante por la responsabilidad derivada de la resolución del TEARC de fecha 18 de febrero de 2014.

No se hace expresa de las costas causadas en esta instancia.'

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal la Ilma. Sra. Magistrada Ponente Dña. Mª Dolors PORTELLA LLUCH.

Fundamentos

PRIMERO.-Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación I.- La representación procesal de la mercantil Consultores d'Acció de Treball Temporal Empresa de Treball Temporal SL (en adelante CATT SL) instó demanda de juicio ordinario contra Don Narciso , Don Santiago y la entidad Berga 2000 Construcciones SL en la que expuso que en fecha 18 de mayo de 2011 se suscribió un contrato privado de opción de compra a favor de la entidad actora en el que los ahora demandados, en calidad de anteriores socios de CATT SL, y el Sr. Narciso en calidad además de administrador solidario de Berga 2000, asumieron el compromiso de hacerse cargo de la deuda de carácter fiscal que pudiera generarse a cargo de la indicada sociedad cuyas participaciones habían transmitido en acto anterior, así como cualquier otro pasivo oculto que pudiera surgir durante el plazo de seis años, y que en garantía de tal compromiso otorgaron derecho de opción de compra sobre determinadas fincas durante el término expresado de seis años, sin establecer ninguna prima, y por precio de 50.000 euros cada finca, cantidades que en todo caso se deberían compensar con la deuda que los demandados se comprometían a asumir.

Refiere la actora que el Tribunal Económico Administrativo de Catalunya falló contra los postulados en su día argumentados por CATT SL ordenando a la Agencia Estatal de la Administración Tributaria la emisión de una nueva liquidación, lo que esta hizo en fecha 14 de julio de 2014 resultando un importe a pagar de 190.518,45 euros, por lo que habiéndose dado cumplimiento a uno de los supuestos previstos en el contrato de opción de compra, se requirió a los demandados mediante burofaxes a fin de que comparecieran ante la notaria en la fecha que se les indicaba para otorgar la correspondiente escritura, lo que no hicieron.

En base a lo expuesto, y por considerar que se había producido tan solo una compensación parcial de la deuda y que los demandados eran deudores por un total de 90.518,45 euros, la parte demandante solicitó sentencia que condenara a los demandados al otorgamientos de las escrituras de compraventa en ejercicio de los derechos de opción de compra conferidos, y se declarara la compensación parcial de la deuda de importe 190.518,45 euros que mantienen los demandados con la suma de 100.000 euros establecida como precio de las compraventas objeto del derecho de opción de compra, quedando subsistente la deuda en cuanto a los restantes 90.518,45 euros.

II.- La representación procesal de los demandados se opuso a la pretensión actora con los argumentos que en forma resumida indicamos: La opción de compra convenida debe relacionarse con el contrato de compraventa de participaciones sociales suscrito el mismo día puesto que la opción se otorgó en garantía de la mencionada compraventa de participaciones sociales, discrepando las partes en la interpretación del precio de venta y de los efectos jurídicos de la opción.

Los compradores de las participaciones (y optantes) conocían al detalle la situación de la empresa, la deuda fiscal no fue algo sobrevenido o inesperado, y fue en atención a esta deuda que se fijó en 1 euro el precio de la venta de todas las participaciones sociales.

El derecho de opción se concibió como una facultad subsidiaria, a tener solo efecto en caso de incumplimiento de la obligación principal.

La actora podía elegir entre pagar la deuda o ejercitar la opción pero no ambas cosas a la vez.

El valor de cada una de las fincas no era de 50.000 euros sino mucho más de modo que el precio implícito de las fincas considerado en el contrato era el equivalente al importe de la deuda mas 50.000 euros, siendo esta la interpretación más coherente con la lógica jurídica y comercial.

Esta ha sido la interpretación que recoge la sentencia de 13 de marzo de 2013 dictada en el procedimiento seguido entre las mismas partes ante el juzgado de primera instancia número 43 que produce efecto de cosa juzgada material, y resulta también del pacto cuarto de la escritura de opción de compra.

Es injusto e improcedente ejercitar la opción y reclamar los 90.518,45 euros porque una cosa es que el contrato diga que no habrá pago en favor de los concedentes y otra que estos deban efectuar pagos indefinidos hasta que la actora considere saldada la deuda, y lo cierto es que en el burofax de 12 de mayo de 2015 no reclamaban la cantidad indicada.

Las pretensiones de la actora implicarían un enorme desequilibrio de la posición de las partes toda vez que los concedentes se verían privados de la propiedad de las dos fincas sin obtener nada a cambio (ni prima ni precio) y además se verían obligados a pagar la suma suplementaria de 90.518,45 euros.

La codemandada Berga 2000 Construcciones SL no fue parte en el contrato de compraventa de participaciones sociales porque no era socia de la actora y por tanto no asumió las deudas de la entidad, pues una cosa es que esta entidad conceda un derecho de opción aunque sea para pagar la deuda de un tercero y otra que se convierta en deudora o garante de la deuda comprometa, por lo que no cabe oponerle compensación ni exigirle el pago de deuda alguna.

En base a los razonamientos precedentes la parte demandada solicitó se dictase sentencia por la cual: En cuanto a Berga 2000 se desestime íntegramente la demanda (i), y en cuanto a los Sres. Narciso Santiago se declare que no procede compensación alguna en relación con los 50.000 euros estipulados como precio de venta de la finca sino que dicha finca debe ser efectivamente pagada a los demandados y que salda definitivamente las deudas no estando estos obligados al pago de 90.518,45 euros (ii).

III.- La sentencia dictada en la instancia rechazó la idea de la demandada de que hubiera un precio implícito de las fincas equivalente al importe de la deuda más 50.000 euros y desestimó la pretensión actora de hacer suyas las fincas y exigir además el importe de la deuda tributaria en la suma reclamada de 90.518,45 euros.

La resolución de instancia estimó en parte la demanda y condenó a las tres demandadas al otorgamiento de las escrituras de compraventa sobre las fincas de Barcelona y Berga objeto del contrato de opción, 'declarándose la compensación del precio con la deuda que los demandados mantienen con la demandante por la responsabilidad derivada de la resolución del TEARC de fecha 18 de febrero de 2014'.

IV.- Frente a la indicada resolución ha planteado recurso la representación de la parte demandada que fundamentó en los extremos que en síntesis indicamos: Errónea interpretación del efecto de cosa juzgada material de la sentencia dictada por el juzgado de primera instancia número 43 de Barcelona insistiendo la recurrente en que la interpretación del contrato efectuada en la indicada resolución vinculaba a la juzgadora de instancia.

Errónea valoración de la prueba al concluir que la actora no debía abonar a los demandados la cantidad de 50.000 euros por cada una de las fincas.

Errónea valoración de la prueba al declarar que Berga 2000 había asumido igual responsabilidad con los otros dos demandados.



SEGUNDO.- Análisis del procedimiento y de la sentencia dictada por el juzgado de primera instancia número 43 de Barcelona I.- Se plantea por la parte recurrente que la interpretación del contrato de opción de compra, y en particular, los pactos referidos al precio de la opción y al modo de hacerlo efectivo, ya fueron definitivamente resueltos en la sentencia dictada en fecha 13 de marzo de 2013 por el juzgado de primera instancia número 43 de Barcelona .

En efecto, la indicada sentencia puso fin al procedimiento iniciado en virtud de demanda interpuesta por la aquí actora CATT SL y otros, contra Don Narciso y Don Santiago y otros, en la que la parte demandante había expresado que en virtud del pacto de 18 de mayo de 2011 los demandados asumieron el pago de las deudas con la Agencia Estatal de la Administración Tributaria entonces en litigio, y que para el supuesto de que llegado el caso alguna de las deudas pasara a ser exigible y los Sres. Santiago Narciso Narciso no cumplieran con su obligación de hacerles frente, los compradores aceptaron un acuerdo por el que los hermanos Santiago Narciso ofrecían la posibilidad de una posible compensación en forma de opción de compra sobre dos inmuebles.

Señalaban asimismo los demandantes en el mencionado procedimiento que la AEAT les había exigido el pago de 275.687,83 euros, por lo que la deuda se encontraba líquida, vencida y exigible, y solicitaban sentencia que condenase a los demandados a su pago.

A esta reclamación se opusieron los demandados Sres. Santiago Narciso indicando entre otras cuestiones que en el contrato de opción de compra asumieron el compromiso de hacerse cargo de la posible deuda relativa al IVA correspondiente al ejercicio del año 2002, y que la referida opción integraba una garantía que el optante podía ejercitar tan solo si se daban las condiciones pactadas establecidas en los pactos cuarto, quinto, sexto del contrato privado de opción de compra.

Tras la anterior contestación los demandados plantearon demanda reconvencional al considerar que el pacto sexto del contrato privado de opción de compra entrañaba un pacto comisorio totalmente prohibido que solicitaron fuera declarado nulo, petición a la que se opuso la demandada reconvencional que destacó que las opciones de compra se pactaron como una posible compensación a su favor en el supuesto de que los Sres. Santiago Narciso no se hicieran cargo de las deudas tributarias y no como una garantía porque su valor no cubría las posibles deudas.

II.- La sentencia del juzgado número 43 desestimó la demanda porque al no haberse producido los fallos del TEARC, no se daban los requisitos para que surgiera la obligación asumida por los demandados, y desestimó también la demanda reconvencional al considerar que el pacto sexto del contrato de opción de compra no contenía un pacto comisorio, utilizando la siguiente argumentación: 'Es evidente que no nos encontramos ante un pacto comisorio ya que no se autoriza al acreedor, cuando llegue el momento y ejerza la opción de compra, a apropiarse de los inmuebles directamente, sino que lo que se acuerda, es que el acreedor podrá optar por adquirir los inmuebles, pagando por cada uno de ellos el precio de 50.000 euros, e imputándose el resto del precio como compensación por el pago de las cantidades a que haya sido condenado por el TEARC, siendo esa la valoración que las partes han efectuado, con la excepción de que exista un pasivo oculto, para lo cual establecen expresamente el importe del mismo como importe de la venta'.

Y añade que en el pacto en cuestión se establece tan solo una forma de distribución del importe que se determine como precio de la opción 'parte del cual, 50.000 euros por finca, será para los concedentes Sres.

Santiago Narciso , y el resto no se entregará sino que se compensará con las cantidades a abonar a la AEAT, sirviendo de total pago de las cantidades garantizadas, aunque no sean coincidentes'.



TERCERO.- Efecto vinculante del pronunciamiento anterior al supuesto de autos. Cosa juzgada material I.- La sentencia dictada en la instancia rechazó que la resolución recaída en el pleito anterior seguido ante el juzgado número 43 de esta ciudad pudiera producir el efecto de cosa juzgada argumentando al efecto que había sido desestimada la petición de que el pacto sexto entrañaba un pacto comisorio y ' la cosa juzgada únicamente puede referirse al fallo de una sentencia pero no a su argumentación o motivación que la sentencia ha usado para llegar a su conclusión o fallo'.

Esta decisión ha sido discutida en esta alzada por la parte demandada y apelante que insiste en que el pronunciamiento anterior produce el mencionado efecto de cosa juzgada.

La pretensión debe ser nuevamente rechazada porque el pronunciamiento que se contiene en la sentencia anterior tiene como base excluir que el pacto sexto pudiera contener un pacto comisorio y para ello interpreta que el acreedor no puede apropiarse directamente de los inmuebles sino que debe optar por su adquisición pagando por cada uno la cantidad de 50.000 euros e imputándose el resto del precio como compensación por el pago de las cantidades a que haya sido condenado por el TEARC, es decir, el argumento de la sentencia anterior responde a la naturaleza de la acción allí ejercitada en vía reconvencional que no es otra que la existencia de un posible pacto comisorio, pero no analiza ni podía hacerlo la acción objeto del presente litigio en la que una vez conocida la deuda tributaria se pretende por la parte actora ejercitar el derecho de opción y es ahora cuando, por primera vez, hay que analizar e interpretar la cláusula del contrato de opción que fija el precio para el ejercicio del expresado derecho de opción de compra.

II.- La jurisprudencia del Tribunal Supremo extiende la cosa juzgada material a todas las posibles ' causas de pedir ' con que pudiera contar el demandante en el momento de formular su demanda pero únicamente respecto de la concreta pretensión que formula.

En la sentencia de 13 de diciembre de 2017 que cita otra anterior de 21 de julio de 2016 señala lo siguiente: 'No pueden ejercitarse acciones posteriores basadas en distintos hechos, fundamentos o títulos jurídicos cuando lo que se pide es lo mismo y cuando tales fundamentos, fácticos y jurídicos, pudieron ser alegados en la primera demanda. Pero basta examinar las pretensiones deducidas en uno y otro proceso para comprobar que son distintas, ya que en el primero se instaba la nulidad del contrato y, desestimada dicha pretensión, en el segundo se solicita por la misma parte la resolución del contrato por incumplimiento. No procede la aplicación de lo dispuesto en el artículo 400 LEC por la circunstancia de que en tal momento ya hubiera podido pretenderse la resolución contractual por incumplimiento -aunque hubiera sido con carácter subsidiario- ya que, tratándose de una pretensión distinta, el demandante no estaba obligado a hacerlo. Es más, negada la nulidad del contrato por la sentencia dictada en el primer proceso y quedando subsistentes por ello las obligaciones generadas por el citado contrato, la consideración de la existencia de cosa juzgada implicaría que ya no resultaba posible exigir el cumplimiento y, en caso contrario, la resolución del referido contrato, lo que daría lugar a que los vendedores retuvieran el precio cobrado sin obligación de entregar el terreno objeto de la venta'.

III.- En el caso que nos ocupa, la vinculación de la cosa juzgada alcanza a la existencia de un pacto comisorio que ya no puede volver a plantearse ni se le admitirían a la parte alegaciones, extremos o causas de pedir distintas de las expuestas en el juicio anterior si tuvieran relación con la existencia del mencionado pacto comisorio.

Sin embargo, esta vinculación no puede alcanzar a la existencia misma de la opción de compra y a la interpretación del contrato que la estipula porque el procedimiento anterior desestimó la demanda al entender que no se había producido todavía la liquidación de la deuda por parte de la Agencia Tributaria, de modo que si entendiéramos que el procedimiento anterior produce efecto de cosa juzgada en el presente se condicionaría el ejercicio de la expresada opción a la interpretación efectuada en la sentencia anterior al resolver la cuestión relativa al pacto comisorio, lo que no es admisible y no se corresponde con las exigencias jurisprudenciales indicadas.

En consecuencia, siguiendo la doctrina jurisprudencial expresada, debe concluirse que la sentencia dictada en fecha 13 de marzo de 2013 por el juzgado número 43 de esta ciudad, no produce efecto de cosa juzgada material en el presente.



CUARTO.- Contrato de opción de compra. Documento privado y escrituras públicas I.- El contrato privado de opción de compra y las dos escrituras que recogen la referida opción responden a un negocio jurídico complejo cuya primera fase viene constituida por la escritura de compraventa de las participaciones sociales otorgada ante el Notario Sr. Jou Miravet en fecha 18 de mayo de 2011.

En la mencionada escritura los hermanos aquí demandados vendieron las participaciones sociales de la actora de que eran titulares juntamente con Don Alejandro , Don Calixto , a la mercantil Tex Facten SL y a Don Gabriel en el número que se indica en la mencionada escritura por el precio de 1 euro por la totalidad de las referidas participaciones transmitidas, siendo de interés constatar que en la expresada escritura de compraventa los vendedores hicieron bajo su responsabilidad una serie de manifestaciones referidas a la situación legal, financiera y contable de la sociedad (doc. 1, f. 174-181), y que explica la asunción de obligaciones de la sociedad por parte de los transmitentes y la concepción global de los negocios jurídicos celebrados el mismo día 18 de mayo de 2011.

En efecto, en la misma fecha la mercantil actora, los Sres. Santiago Narciso y la sociedad Berga 2000 suscribieron contrato privado de opción de compra siendo optante la mercantil actora y concedentes los ahora demandados, en relación a una vivienda sita en la CALLE000 de Barcelona, propiedad de Berga 2000, y un local sito en Berga propiedad de los Sres. Santiago Narciso (doc. 1, f. 18).

En el expresado contrato se hacía mención a la venta de participaciones sociales celebrada en la misma fecha, y los concedentes, en calidad de antiguos socios de la optante, asumieron el compromiso de hacerse cargo de la posible deuda pendiente de resolución por el Tribunal Económico Regional de Catalunya, que en caso de ser desfavorable podría suponer cargos para la sociedad de 235.520,77 euros (IVA 2002) y 156.413,99 euros (IRPF 2004,2005 y 2006).

A los efectos de hacer eficaz el mencionado compromiso de pago, los concedentes convinieron conceder el derecho de opción sobre las fincas indicadas para un plazo de 6 años, siendo de especial interés la reseña expresa de los pactos tercero y sexto que se redactaron en los siguientes términos: La presente opción de compra se concede sin prima alguna. Solo deberá pagarse por parte de la optante el precio que se establece en el pacto sexto y en la forma en que se dirá, en el caso de que se ejerza la opción de compra que aquí se concede.

Dado que la opción de compra solo se ejercitaría en el caso de que el optante tuviera que hacer frente a un pasivo oculto o al pago al que fuera condenada por el Tribunal Económico Administrativo Regional de Catalunya, como se ha descrito en el pacto Cuart, las partes convienen que el precio de las fincas, en su caso, será de 50.000 euros para la finca 2 y de 50.000 euros para la finca 1 o de un importe equivalente al pasivo oculto que se haya revelado. El precio resultante se compensará con la deuda que los concedentes se han comprometido a asumir, por lo que no habrá pago alguno en favor de los mismos.

II.- El mismo día 18 de marzo de 2011 se otorgó escritura de opción de compra por la mercantil Berga 2000 Construcciones SL, propietaria del piso de la CALLE001 número NUM000 de Barcelona, en virtud del cual concedía a la actora un derecho de opción de compra por plazo de 6 años y precio de 50.000 euros. La finca estaba gravada con una hipoteca unilateral en favor del Estado en garantía del pago de 68.713,54 euros, 5.813,61 euros y 18.631,79 euros. El derecho de opción debía ejercitarse previo requerimiento al concedente pudiendo pagar el precio mediante compensación de deudas, y en el supuesto de que la concedente no compareciese la optante podía otorgar la escritura unilateralmente en aplicación del artículo 568-12 CcCat (doc. 2, f. 22).

En igual fecha se otorgó escritura de opción de compra por parte de los Sres. Santiago Narciso sobre el local de su propiedad sito en la CALLE002 número NUM001 de Berga por igual plazo, precio y condiciones que las reseñadas en la escritura anterior. La finca en cuestión estaba gravada con una hipoteca unilateral en favor del Estado en garantía de 82.224,11 euros, 6.956,70 euros y 22.295,19 euros (doc- 3, f. 29).



QUINTO.- Naturaleza jurídica de la opción de compra. Requisitos esenciales de la figura I.- La opción de compra no está regulada en el Código civil aunque el artículo 14 del Reglamento Hipotecario le reconoce la posibilidad de ser inscrita en el Registro de la Propiedad.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha considerado la opción de compra como aquel contrato en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. Así pues, constituyen sus elementos principales la concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de una compra; la determinación del objeto; el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concesión de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima ( Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de noviembre de 1992 , 29 de octubre de 1993 , 18 de mayo de 2005 , 23 de abril de 2010 y 12 de abril de 2013 entre otras).

El TSJC también ha tenido ocasión de manifestarse acerca de la naturaleza jurídica del contrato de opción habiendo indicado en la Sentencia de 27 de febrero de 2009 que ' dicho contrato consiste en conceder al optante la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente señalado en la oferta de venta, que como consecuencia de la opción es vinculante para el promitente, que no puede retirarla durante el plazo pactado y que se perfecciona si se ejercita en el modo y condiciones convenidas'.

II.- Actualmente la figura de la opción está regulada en el Codi civil de Catalunya que en el artículo 568-12 indica los requisitos que deben cumplirse para poder ejercitar el expresado derecho que requiere siempre y en todo caso que se comunique a los concedentes y se pague o consigne el pago del precio o contraprestación pactados.

El precepto prevé la posibilidad de que el optante pueda ejercitar este derecho unilateralmente siempre que así se haya pactado, tenga la posesión del bien, y deposite notarialmente a disposición de los propietarios el precio o contraprestación pactados.

III.- De conformidad con la normativa y jurisprudencia expuestas, el contrato de opción de compra precisa como requisitos esenciales que se pacte un precio o contraprestación (i), se señale un tiempo determinado para el ejercicio de la opción (ii), que tal ejercicio sea comunicado al concedente (iii), y que se pague o deposite notarialmente el precio convenido (iv).

Es preciso, por tanto, que el precio o contraprestación estén predeterminados en el contrato de opción y no puede dejarse para el posterior momento de ejercitar la opción porque tal posibilidad desnaturalizaría la esencia del contrato al privarle de uno de sus elementos esenciales.



SEXTO.- Interpretación del contrato privado de opción de 18 de mayo de 2011 y escrituras de igual fecha I.- La cuestión que con carácter principal ha de ser resuelta y que constituye la esencia del presente litigio consiste en el estudio del sentido, significado y alcance de los pactos concertados entre las partes para la determinación del precio de la opción.

Para interpretar los pactos tercero y sexto del contrato privado y el pacto quinto de las escrituras debemos partir de la consideración de que lo convenido no fue un pacto comisorio, es decir, no se permitió a los optantes hacer suyos los inmuebles, siendo cosa juzgada al respecto lo resuelto en tal sentido por la sentencia dictada por el juzgado de primera instancia número 43 a que antes nos hemos referido.

Por tanto, los optantes no podían hacer suyos los bienes en el caso de que los concedentes no cumplieran con la obligación de liquidar las deudas a que se habían comprometido (recuérdese que debían sufragar el montante determinado por la AEAT respecto a IVA 2002 e IRPF 2004,2005 y 2006 de CATT SL), sino tan solo ejercitar el derecho de opción, es decir, notificar su voluntad de ejercicio y abonar el precio convenido.

El núcleo de la polémica se centra en determinar este precio y el modo en que debía ser abonado.

La entidad demandante pretendía que el precio de la opción era la diferencia entre la suma señalada por la AEAT y la cifra total de 100.000 euros indicada .en el contrato, de modo que adquiriendo la expresada propiedad aún resultaría un saldo a su favor. Esta interpretación fue rechazada por la juzgadora de instancia y la parte actora no recurre la sentencia.

Por tanto, el debate en esta alzada queda reducido a determinar si la optante debe abonar la cantidad de 50.000 euros por cada finca o si esta suma debe entenderse embebida en el montante de la deuda tributaria que los concedentes se obligaron a pagar y que no han liquidado, y no debe efectuar ningún pago adicional a la compensación de la cantidad de 190.518,45 euros.

II.- A juicio de esta Sala, el hecho de que se haya declarado que el pacto sexto no incluye un pacto comisorio no significa que los optantes estén obligados a abonar los 50.000 euros pactados porque la interpretación de los negocios jurídicos concertados entre las partes y en particular del pacto sexto del contrato privado de opción de compra, permiten concluir que el precio de la opción viene conformado por la cantidad de la deuda que los hermanos Santiago Narciso asumieron frente a la actora y que finalmente ha resultado ser de 190.518,45 euros.

En efecto, frente a la expresada deuda, la entidad actora tenía dos posibilidades: a) Ejercitar el derecho de opción en los términos convenidos en el contrato privado, o bien, b) Renunciar a su ejercicio y reclamar a los deudores el pago de la referida deuda.

La actora ha elegido la vía del ejercicio de la opción de compra y ya no se debate en esta alzada que debe ceñirse a los términos de la opción y que no puede compensar la diferencia entre los 100.000 euros que el párrafo primero del pacto sexto atribuye como precio de las fincas con la cantidad de 190.518,45 euros al haberse aquietado a lo dispuesto en la instancia que no lo admite.

Por tanto, hay que entender que la cantidad de 50.000 euros para cada finca que se estableció en el contrato privado y que se reiteró en las escrituras públicas respondía a la necesidad de establecer un precio para la opción a efectos de que el derecho de opción pudiera ser inscrito en el Registro de la Propiedad ( art.

14 RH ) y proteger a los optantes frente a actos dispositivos de los concedentes, pero que el precio de la compraventa, es decir, la cantidad que debía abonarse para ejercitar la opción, quedaba determinada por el montante de la deuda tributaria que los concedentes se habían comprometido a pagar y que en aquel momento todavía no estaba cuantificada al no haber concluido los procedimientos en curso.

Cierto que el pacto sexto del contrato es confuso y puede parecer contradictorio señalar una cantidad fija para más adelante indicar que ' el precio resultante se compensará con la deuda que los concedentes se han comprometido a asumir, por lo que no habrá pago alguno a favor de los mismos', pero ya hemos explicado la razón de señalar esta cifra y la naturaleza de los vínculos obligacionales complejos concertados entre las partes nos llevan a concluir que esta y no otra debió ser su voluntad.

III.- En resumen el precio de la compraventa quedó establecido en los términos del artículo 1447 Código civil , al quedar fijado en la cantidad en que la actora resultara deudora ante la AEAT en los procedimientos en trámite que se reseñaban y que los concedentes ahora demandados se habían comprometido a asumir, por lo que no existiría pago de cantidad alguna en favor de estos últimos al quedar compensado con la deuda, y sin que ninguna de las partes, tampoco la optante como así se ha establecido ya en la instancia, tuviera derecho a percibir una mayor suma.

La posibilidad de que esta compensación resultara perjudicial a los concedentes porque el precio de las fincas fuera superior a las deudas quedaba descartado desde un principio porque en el contrato de opción los concedentes admitieron que las deudas a las que se enfrentaban y que manifestaban asumir podían ascender a 235.520,77 euros y 156.413,99 euros respectivamente, en tanto que las fincas objeto de la opción difícilmente pueden superar estos valores a la vista de los informes periciales aportados por la actora aunque se corrijan al alza, y sin que nada tenga que ver con su valor el hecho de que se admitieran por el Estado en garantía de deudas tributarias por un total de 204.634,95 euros porque bien pudo ocurrir que los deudores no pudieran ofrecer una garantía mejor por carecer de ella.

IV.- Esta interpretación de la voluntad negocial contenida en el pacto sexto se corresponde con lo otorgado en el pacto cuarto de las escrituras de opción de compra en las que se convino la posibilidad de pagar el precio mediante compensación de deudas sin contemplar la posibilidad de que hubiera tan solo una compensación parcial ni que la cantidad de 50.000 euros no pudiera ser en ningún caso compensada.

Las contradictorias declaraciones de los dos testigos que han depuesto en el acto del juicio no se valoran por esta Sala ni para reforzar las consideraciones precedentes ni para excluirlas dado que su conocimiento se fundamenta en las impresiones que ambos manifestaron haber tenido durante el curso de las negociaciones y la interpretación de los contratos no puede hacerse en base a ello sino en atención al sentido literal de las cláusulas, a la conjunta valoración de los términos del contrato, y a los actos de las partes ( artículos 1281 y siguientes del Código civil ).

SEPTIMO.- Legitimación pasiva de la entidad Berga 2000 Construcción SL La entidad reseñada no intervino en el contrato de venta de participaciones sociales de la mercantil actora en la que participaron los hermanos demandados junto con otros socios, por lo que no existiría razón alguna para que asumiera compromisos de pago derivados de la expresada venta y en particular el relativo a la obligación de liquidar determinadas deudas de la sociedad.

Cierto que la asunción de la deuda se predica en el contrato de opción de los 'Concedentes' sin expresa exclusión de la entidad referida Berga 2000 pero el contrato recoge que este compromiso de asunción de deuda la efectúan los concedentes en calidad de anteriores socios de la optante, lo que acota la asunción de responsabilidad a los comparecientes que tenían el carácter de socio, es decir, a los hermanos Santiago Narciso , y específicamente a Don Narciso además en calidad de anterior administrador solidario de la mercantil ahora actora y cuyas participaciones fueron transmitidas el mismo día 18 de mayo de 2011.

Por consiguiente debemos discrepar de la resolución de instancia en el sentido de que Berga 2000 SL hubiera asumido personalmente el compromiso de pago. Sin embargo, esta precisión carece de trascendencia práctica en la medida en que la acción ejercitada en el caso de autos no es la de reclamar el pago de la deuda asumida sino la específica de ejercicio del derecho de opción , y es claro que para soportar esta acción estaba legitimada pasivamente la entidad Berga 2000 porque actuó como concedente de la opción en relación a la finca que era de su propiedad, y lo hizo en los mismos términos que los demás concedentes, esto es, admitiendo que el precio de la opción se delimitaría en función de la cantidad que debiera abonarse a la AEAT en los términos antes explicados, lo que significa que expresamente admitió que tal compensación le fuera opuesta de igual modo que a los concedentes deudores.

OCTAVO.- Conclusión Las consideraciones expuestas conllevan la desestimación del recurso y la íntegra conformación de la sentencia de instancia al resultar de lo expuesto que las partes se comprometieron a ejercitar y a admitir como precio de la opción la cantidad en que finalmente quedara establecida la deuda tributaria sin pago compensatorio alguno en metálico.

NOVENO.- Costas La desestimación del recurso conlleva que se impongan a la parte recurrente las costas de esta alzada ( art. 398 LEC ).

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Berga 2000 Construcciones SL, Don Narciso y Don Santiago contra la sentencia de 15 de junio de 2016 dictada por la Sra. Juez del juzgado de primera instancia número 44 de Barcelona que confirmamos íntegramente siendo de cargo de la parte apelante el pago de las costas de esta alzada ( art. 398 LEC ).

Con pérdida del depósito consignado.

La presente sentencia podrá ser susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 - disposición final 16 LEC ), y se interpondrá, en su caso, ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia las indicadas Magistradas integrantes de este Tribunal.