Sentencia Civil Nº 382/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 517/2007 de 11 de Septiembre de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 9

MADRID

SENTENCIA: 00382/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección Novena

SENTENCIA NÚMERO: 382

RECURSO DE APELACION 517/2007

Ilmos. Sres. Magistrados:

Don José Antonio Nodal de la Torre

Don José Luis Durán Berrocal

Don Juan Ángel Moreno García

En Madrid, a once de septiembre de dos mil ocho.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los autos de Juicio Ordinario número 816/2006, procedentes del Juzgado de Primera de Instancia número 43 de Madrid, a los que ha correspondido el Rollo 517/2007, en los que aparecen como partes: de una, como demandante y hoy apelante, DOÑA Guadalupe , representada por el Procurador Sr. Don Eduardo Moya Gómez; y de otra, como demandada y hoy apelada, INTERNACIONAL FARBEN S.L., representada por la Procuradora Sra. Doña María Concepción López García; sobre cambio de desestino de local

SIENDO MAGISTRADO PONENTE EL ILMO. SR. DON Juan Ángel Moreno García.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

Primero.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 43 de Madrid, en fecha diecisiete de abril de dos mil siete, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimo la demanda presentada por al representación procesal de DÑA Esperanza contra la mercantil INTERNACIONAL FARBEN, S.L. absolviendo al la demandada de las presentensiones ejercitadas de contrario. Las costas del presente procedimiento se imponen al demandante."

Segundo.- Notificada la mencionada sentencia y previos los trámites legales oportunos, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, del que se dio traslado a la contraparte quien se opuso al mismo, elevándose posteriormente las actuaciones a esta Superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones.

Tercero.- No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, ni estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de votación y fallo la cual tuvo lugar el día diez de septiembre del año en curso.

Cuarto.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Primero.- No se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada que deben entenderse sustituidos por los de esta resolución judicial.

Segundo.- En el escrito de formalización del recurso de apelación se impugna la sentencia dictada en primera instancia por entender que se ha infringido en artículo 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , puesto que a juicio de la parte apelante, de las pruebas practicadas ha quedado acreditado que el arrendador comunicó a la arrendataria, su oposición al cambio de destino del local, y en segundo lugar por entender que se infringen los artículos 1124, 1258 y 1555.2 del C. Civil , por entender la parte actora que al haberse pactado en el contrato de forma voluntaria por las partes, que el local objeto del contrato de arrendamiento que vincula a las partes se destinaría a la explotación, demostración y venta de maquinaria de lavandería y limpieza, el hecho de haber cambiado el arrendatario el destino del local, con el fin de desarrollar una actividad de venta dentro del sector textil, acreditado dicho incumplimiento de las obligaciones pactadas por las partes, el arrendador puede instar el cumplimiento del contrato, y al no haberlo entendido así la sentencia ahora apelada ha infringido los citados preceptos.

Tercero.- Partiendo de los hechos alegados por las partes y que no han sido impugnados en esta alzada, como es el contrato de arrendamiento de fecha 26 de junio de 1974, que en dicho contrato se pactó que el destino del local sería la explotación, demostración y venta de maquinaria de lavandería y limpieza, que en fecha 15 de agosto de 2004 la parte arrendatario comunicó al arrendador la ejecución de obras de reforma del local para destinarlo a tienda de ropa, habiéndose producido dicho cambio de destino del local, la cuestión litigiosa que se reproduce en esta alzada es si ha existido o no un consentimiento por la arrendadora de dicho cambio de destino, y de no concurrir dicho consentimiento cual es el efecto derivado de dicho incumplimiento.

Como acertadamente se recoge en la sentencia ahora apelada, al ser el contrato de arrendamiento anterior a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 , debe entenderse que el régimen jurídico a que esta sujeto dicho contrato es la ley de arrendamientos urbanos de 24 de diciembre de 1964, siendo aplicable el artículo 99.10 de dicha ley, que faculta a los arrendatarios a cambiar el uso del local, si bien el artículo 6.3 de la citada ley establece el carácter renunciable de los derechos que la citada ley reconoce a los arrendamientos de locales de negocios, excepto el derecho a prorroga legal. Constando en los autos que las partes en el contrato de arrendamiento de de 26 de julio de 1974 pactaron que el destino del local sería la explotación, demostración y venta de maquinaria de lavandería y limpieza, y que el local no podría destinarse a otras actividades, y siendo un hecho acreditado en los autos que el local se destino a otro uso que el previsto por las partes, debe examinarse las dos cuestiones que se reproducen en esta alzada, por un lado si existió consentimiento tácito a dicho cambio de destino, y en su caso cual puede o debe ser la sanción por dicho incumplimiento.

Cuarto.- para que exista consentimiento tácito como señala la STS de 19-12-90 , este ha de resultar de actos inequívocos que demuestren de manera segura el pensamiento de conformidad del agente (sentencias de 11 de noviembre de 1958 y 3 de enero de 1964 ), sin que se pueda atribuir esa aceptación al mero conocimiento, por requerirse actos de positivo valor demostrativo de una voluntad determinada en tal sentido (sentencias de 30 de noviembre de 1957 y 30 de mayo de 1963 ), exigiendo el consentimiento tácito la realidad de un acto que ponga de relieve el deseo o voluntad del agente, sin que ofrezca la posibilidad de diversas interpretaciones (sentencias de 10 de junio de 1966 ), insistiendo la de 29 de enero de 1965 en ese carácter meramente negativo del silencio, que sólo adquiere relevancia jurídica cuando de antemano es tenido en cuenta por la Ley para asignarle un cierto efecto, bien sea procesal (confesión judicial), o sustantivo (tácita reconducción, elevación de renta arrendaticia), o cuando de la mera voluntad privada surgen relaciones en cuyo curso acaecen hechos que hacen precisa, para puntualizar los derechos derivados, una manifestación de voluntad que se omite, siempre que se den los requisitos a que se refiere la sentencia de 24 de noviembre de 1943 .

Del examen de los autos costa, que en fecha 15 de Agosto de 2004, la entidad arrendataria INTERNACIONAL FARBEL SL, comunicó a Dª Esperanza , arrendadora y usufructuaria del local, su voluntad de llevar a cabo obras en el local, y cambiar su destino a fin de dedicarlo a tienda de ropa; en fecha 26 de agosto de 2004 D ª Guadalupe en su condición de propietaria del local remitió una comunicación al arrendatario, en la que hacía costar las condiciones del contrato, cual era el destino pactado por las partes, manifestando su voluntad de que se cumpliera el contrato, a fin de evitar mayores molestias, y en fecha 24 de septiembre de 2004 D ª Guadalupe en su propio nombre y como mandataria verbal de su madre D ª Esperanza , comunicó por vía notarial al arrendatario que las obras que estaba llevando a cabo, como el cambio de destino que se propone realizar en el local son contrarios al contrato, por lo que cualquiera de tales actos son causa de resolución del contrato.

Partiendo de tales hechos no puede entenderse que la arrendadora aceptara tácitamente el cambio de destino del local llevado a cabo por el arrendador, por el hecho de que desde el acta notarial de 24 de septiembre de 2004 al 17 de septiembre de 2006 no se presentará la demanda correspondiente, en la medida que al costar de forma inequívoca la oposición de la arrendadora al cambio de destino del local, pueda entenderse como aceptación tácita el hecho de que no se presentará la demanda después, por el hecho de que se hubieran estado llevando a cabo negociaciones o conversaciones por las partes a fin de resolver extrajudicialmente las divergencias surgidas por las partes.

Quinto.- Partiendo de la existencia del incumplimiento del arrendatario del contrato en cuanto al destino que debía darse al local de negocios pactado por las partes, la cuestión que debe resolverse es si dicho incumplimiento, sólo puede traducirse tal como se recoge en la sentencia apelada en la indemnización de los correspondientes daños y perjuicios, pretensión no ejercitada en la demanda, o si por el contrario, como se alega por la parte actora y se reproduce en esta alzada, puede y debe ser condenado el arrendatario al cumplimiento del contrato de acuerdo con sus propias cláusulas.

Como en este punto se recoge en la sentencia apelada, ni el artículo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 , recoge como causa de resolución del contrato de arrendamiento de local de negocios el destinar el local a otra actividad comercial o mercantil distinta a la pactada por las partes, sin que tampoco se recoja en el artículo 62 de la citada Ley , ese incumplimiento como motivo de resolución del contrato, debiendo examinarse por lo tanto cual debe ser el efecto de dicho incumplimiento.

No puede desconocerse que si bien los contratos de arrendamientos sujetos a la legislación especial, tiene un régimen jurídico propio, no por ello debe excluirse a ellos su aplicación de las normas generales en materia de contratos, en cuanto no sea contraria ni se oponga a esa legislación especial, así el artículo 1258 del C. Civil establece que los contratos obligan a cumplir lo pactado por las partes, como el artículo 1091 del C. Civil que establece que las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, de lo que es indudable que la obligación asumida por el arrendatario de destinar el local a una determinada actividad y no a otra, es un pacto valido y eficaz que debe ser cumplidos por la parte que asumió esa obligación, no pudiendo el arrendatario cambiar el destino del local, con independencia de los móviles que pueda tener la arrendadora para negarse a dicho cambio, pues tan legítimos son los intereses económicos del arrendador de pretender obtener una mayor rentabilidad de su local, como los del arrendatario, pretendiendo cambiar el destino del local pactado por las partes, manteniendo una renta inferior a la de mercado, con una actividad distinta para obtener una rentabilidad mayor que la derivada del destino pactado por las partes. Partiendo de estos hechos la pretensión de la parte actora debe estimarse legítima y digna de protección, puesto que la voluntad de las partes plasmada en el contrato fue dar al local un concreto destino que no puede ser modificado por la voluntad unilateral de una de las partes. Sin que sea óbice para ello la dificultad que pueda plantear la ejecución del correspondiente pronunciamiento que obligue al arrendatario a destinar el local al uso pactado, puesto que en tal caso deberán entrar en juego las reglas que establecen los artículos 705 y ss de la ley de enjuiciamiento civil, que regulan todo lo relativo a los títulos ejecutivos que contengan una condena de hacer.

Sexto.- De conformidad con lo establecido en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las costas de primera instancia han de imponerse a la parte demandada, sin que proceda hacer expresa imposición de las costas de esta alzada.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

Estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D ª Guadalupe , contra la sentencia dictada en fecha 17 de abril de 2007 por la Ilma. Magistrada Juez del juzgado de primera instancia N º 43 de Madrid, se revoca dicha sentencia y estimado la demanda se condena a INTERNACIONAL FARBEN SL, a que destine el local sito en Madrid, calle Bretón de los Herreros n º 61, a la explotación, demostración y venta de maquinas de lavandería y limpieza en seco, en virtud de lo pactado en el contrato de arrendamiento de 26 de junio de 1974 que vincula a las partes. Todo ello con imposición a la parte demandada de las costas de primera instancia, sin que proceda hacer expresa imposición de las costas de esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Haciéndose saber que contra la misma NO CABE recurso alguno, salvo que la parte entienda y justifique que tiene interés casacional por razón de la materia, en cuyo caso podrá interponer el de casación correspondiente, que se preparará ante este Tribunal dentro de los cinco días siguientes a esta notificación.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.