Sentencia Civil Nº 382/2014, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 600/2013 de 25 de Julio de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 600/2013

JUICIO VERBAL (DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO) NÚM. 457/2013

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 8 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 382

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veinticinco de julio de dos mil catorce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal (desahucio por falta de pago), número 457/2013 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 8 Barcelona, a instancia de PROMOFFICE, S.L. contra Dª. Ángela , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 27 de junio de 2013 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente:

'FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por PROMOFFICE, S.L., contra DOÑA Ángela , absuelvo a la demandada de los pedimentos formulados, imponiendo a la actora las costas del procedimiento'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma, elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 2 de julio de 2014 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- Se insta la resolución y consiguiente desahucio, respecto del contrato de arrendamiento de sobre la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 , NUM000 , TIENDA 3ª de Barcelona, por falta de pago de la renta correspondiente a las mensualidades de septiembre 2012 (parte) y octubre 2012 a abril 2013, a razón de 301'04 € hasta diciembre 2012 y 306'51 desde enero 2013, al amparo del art. 114.1 TRLAU 64 (de aplicación por razones de vigencia temporal), consignándose en la demanda la posibilidad de enervación a cuya pretensión se acumula, al amparo del art. 438.3.3º LEC , la reclamación de las rentas debidas, por un importe total de 2.368'67 €, más otros 80 € por gastos de devolución (f. 81 y ss). Señalada la vista para el 25.6.2013, en 14.6.2013, la demandada consignó la suma de 2749'99 € (f. 51), ad cautelam 'con el fin de asegurar la vigencia del contrato' (sic), interesando la continuación, por no adeudar la suma consignada. A aquella pretensión se opuso la arrendataria demandada por (1) inadecuación de procedimiento,al existir entre las partes discrepancias respecto el importe de la renta, por razón de la repercusión de obras efectuadas en el edificio, que fueron oportunamente comunicadas al administrador (no siendo éste el procedimiento oportuno para debatir el importe de la renta) y (2) no adeudar las rentas que se le reclaman (había venido pagando las rentas puntualmente, todos los meses sin falta), a razón de 230'88 €.

La sentencia de instancia desestima la demanda por 'indeterminación de la renta', con expresa imposición a la actora de las costas causadas. Frente a dicha resolución se alza la entidad actora por 'arbitraria' e 'injusta', existiendo infracción del art. 101 TRLAU 64 pues la demandada no se opuso temporáneamente a la notificación de los incrementos (la 1ª manifestación fue en junio de 2011, un año más tarde), por lo que la renta siempre ha estado determinada, interesando la declaración de enervación con imposición de las costas a la demandada. Con ello, se reproduce en esta alzada el debate planteado en la instancia, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio que en la instancia.

SEGUNDO.- Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato aducido en apoyo de la demanda, concertado entre la entidad PROMOFFICE SL como arrendadora y Dª Ángela como arrendataria; 2) en junio de 2010 la arrendataria abonaba una renta de 214'95 € mensuales, por los conceptos de renta, portería e IBI (f. 62); 3) la demandada ha venido abonando la renta que consideraba procedente mediante ingresos mensuales en una cuenta del Banco de Sabadell, que el administrador había designado en su momento (ingresos que no se cuestionan por la actora); 4) a partir de julio de 2010, tras actualizarse la renta, abonó la suma de 226'35 € de los que, sólo 32'39 €, obedecían al concepto de renta (f. 62 vuelto, 79, 80, 85 a 90); 5) en 10.6.2010 y 15.10.2010 , por el administrador, a consecuencia de la realización de unas obras en el edificio (expresamente reconocido en la contestación) se comunicó a la arrendataria incrementos de renta por repercusión de obras y por importes de, respectivamente, 44'05 y 27'88 € (f. 91, 96); 6) la arrendataria se opuso a dichos incrementos, mediante burofax remitido al administrador en 22.6.2011 (sin que conste comunicación anterior), en base a que estaban imputando un incremento del 150% (f. 95), en cuya comunicación se alude a una 'disconformidad' a los aumentos, comunicada por burofax de 10.11.2010 que no consta recibido por la arrendadora o su administrador; 7) en junio 2012 la administradora comunicó a la demandada que no le constaban atendidos una serie de recibos de renta desde enero 2012 (por 111'23 €), febrero a junio ambos inclusive (a razón de 298'82 €) reclamando su pago más gastos de devolución (burofax), por un importe total de 1361'37 € (f. 71); 8) la arrendataria, desde febrero 2012 ha ingresado como renta la suma de 230'88 € (f. 52 y ss, 73 y ss).

TERCERO.- El desahucio por falta de pago de la renta es un sumario, con conocimiento limitado(respecto de las posibilidades de alegación), pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación (art. 444.1). Consecuentemente se excluyen las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad del título y, en general, las cuestiones 'complejas' derivadas, no de las alegaciones o argumentos defensivos del demandado, sino del contenido o de la propia naturaleza del contrato o estén íntimamente relacionadas con el vínculo arrendaticio afectando directamente a los derechos y obligaciones que deriven del mismo, lo que impondrá en no pocas ocasiones atender a las circunstancias concretas ( STC 136/96 de 28 de octubre , SSTS 10.2.62 , 9.12.72 , 26.3.1979 , 12.3.85 , 27.11.92 , 14.12.92 , 10.5.93 , 29.7.93 , 16.6.94 ...); tampoco habrá complejidad por la imprecisión sobre el total de la renta, si esta puede eliminarse a través de la prueba. Como tal sumario carece de fuerza de cosa juzgada( art. 447.2, también reformado, pero no en esta materia). Se basa en una causa resolutoria : la falta de pago de 'las rentas o cantidades debidas por el arrendatario', definidas y firmes ( art. 1555.1 CC );

Recordemos que el juicio ordinario constituye la regla general o procedimiento tipo en materia de arrendamientos urbanos, por lo que se tramitan por el juicio ordinario ( arts. 399 y ss), conforme al art. 241.1.6ª, el resto de las reclamaciones arrendaticias (las específicas no expresamente previstas en la LEC 2000 , que deroga - ap. 6 de la disposición derogatoria única - los arts. de la LAU 94 dedicados a cuestiones procesales); entre ellas las dirigidas a la determinación de la renta(la cuantía es la renta anual) o, en general, derivadas de cualquier diferencia de criterio en las relaciones económicas entre arrendador y arrendatario previstas en la LAU (revisión de rentas ex art. 18 , elevación por mejoras ex art. 19, repercusión de gastos generales del inmueble ex arts. 20, incremento por cesión de contrato ex art. 2, cantidades a repercutir como obras, servicios y suministros,...previstas en las DDT LAU 94)

Efectivamente, el arrendador podrá repercutir el importe de las obras de conservación o reparación (que, conforme al 107 TRLAU son de cargo del arrendador) al arrendatario, en todos los contratos anteriores al 9.5.1985, a través de una fórmula 'alternativa': 1) Reparación por decisión del arrendador, en los términos del art. 108 TRLAU 64 (repercutir mensualmentedeterminados porcentajes, con el límite del 12% anual del capital invertido - importe total de la obra, durante todo el tiempo de duración del contrato - y el 50% de la renta anual, que se pague en el momento de la repercusión), y si fueren varios se realizará en forma proporcional a la superficie de la finca afectada (teniendo en cuenta los pisos o locales vacíos y los ocupados por el arrendador, art. 113 TR, pues todos han de computarse a efectos de realizar el cálculo). 2) Aplicando determinadas reglas establecidas en la DT(reparación solicitada por el arrendatario o impuesta por resolución judicial o administrativa firme, a lo que debe añadirse el supuesto de que las obras deriven de acuerdo de la Junta de Propietarios). No ha formado parte del debate, la procedencia de la repercusión, sino solo su cuantía.

CUARTO.- El arrendador debe notificar por escrito, una vez concluidas las obras, la naturaleza y alcance de las mismas, su importe, el porcentaje a repercutir y la participación del arrendatario (art. 109 TR), pudiendo oponerse el arrendatario en los términos del art. 101 TR

La notificación al arrendatario ha de ser fehaciente (no solo por 'escrito', del art. 101 TRLAU 64), lo que no significa intervención notarial o judicial (acto de conciliación) sino comunicación por cualquier medio (carta con la copia firmada por el recibí, burofax, acto conciliación, acta notarial,...) que permita que el destinatario reciba el mensaje (o las personas que figuran en el art. 161.3 LEC ), lo que puede acreditarse por cualquier medio de prueba incluidas las presunciones. El requerimiento es un requisito ineludible ( SSTS. 19.6.1985 , 25.11.1987 , 9.3.1988 , 19.4.1990 , 21.3.1995 , 31.1.1998 ..). Se acude analógicamente a los arts. 101 y 109 TRLAU 64, justificando los conceptos de repercusión (gasto y forma de reparto). La DT no establece ningún procedimiento para hacer efectiva la repercusión (salvo en el caso de las obras si se opta por el 108 TRLAU 64, que es el del art. 109 que, a su vez se remite al art. 101.2 ); lo que es evidente es que, con la notificación no se produce de una manera automática, dejando al arbitrio exclusivo del arrendador las cantidades a repercutir. La doctrina y jurisprudencia menor se inclinan por la aplicación del art. 101, por ofrecer la ventaja de permitir la audiencia y contradicción del arrendatario, permitiendo obtener una fijación indiscutible de las sumas repercutibles, bien por acuerdo del arrendatario o por silencio de éste.

Desde la recepción del requerimiento, se abre un plazo (de caducidad) de 30 dias, en que el arrendatario puede adoptar una de las siguientes posturas: (1) Aceptar expresamente la actualización o repercusión, dentro del plazo de 30 dias ss. a la recepción del requerimiento, en la misma forma fehaciente(en tal caso el arrendador podrá girar el siguiente período de renta, el recibo incrementado con la cantidad propuesta, siendo su pago obligatorio para el arrendatario); (2) No decir absolutamente nada en el plazo de 30 dias naturales desde la recepción del requerimiento (aceptación tácita), por resultar de aplicación el art. 101 TRLAU 64, con todas sus reglas (sea vía directa o vía analógica); en principio, estaríamos en el mismo supuesto anterior, pero a diferencia de éste, dentro de los 3 meses (caducidad del art. 106 TRLAU ) siguientes al (primer) pago de la nueva renta, podrá pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado ( art. 101.2.4 TRLAU ), si la cantidad girada resultase superior a la que autoriza el capítulo (SAP 13 25.9.1996). (3) Oponerse expresamente a la actualización en ese plazo (entre otras razones, por considerarla incorrecta por cálculo erróneo, incorrecta aplicación de la ley, defecto de forma, inicio extemporáneo, plazos o períodos de actualización, porcentajes...). Y dicha oposición ha de ser clara, concreta, específica, no condicionada.

Sin embargo, en el presente caso, ante la notificación fehaciente de las repercusiones por obras, la arrendataria no se opuso a la misma durante los 30 días siguientes a la recepción de la misma, ni interesó la revisión de la referida repercusión en los tres meses siguientes,siendo la primera alegación más de un año y más de 8 meses después de las referidas repercusiones, pues no consta ningún burofax de 10.11.2010, cuya presentación se anuncia en la oposición; solo un escrito 'de parte'que ni siquiera consta remitido a la arrendadora o su administrador, efectivamente fechado en 10.11.2010, y expresamente impugnado por la actora; en todo caso, ante los pagos realizados por la arrendataria, la arrendadora entregaba los recibos haciendo constar de forma manuscrita los referidos pagos, que aporta por duplicado (f. 62 y ss), sin que se aporten por la demandada los originales.

QUINTO.- Consecuentemente, al formularse la demanda, la renta, por no oposición de la arrendataria a las repercusiones en plazo, se hallaba firme y definida y concurría la causa resolutoria. No obstante, se consignó la suma procedente, interesando la actora la enervación, cuya declaración procede al concurrir los requisitos para ello; todo ello con expresa imposición a la arrendataria de las costas de la primera instancia, y sin declaración sobre las costas causadas en esta alzada.

Fallo

QUE ESTIMANDOel recurso de apelación formulado por PROMOFFICE SL contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, REVOCAMOSdicha resolución y, en su lugar declaramos enervada la acción ejercitada, con expresa imposición de las costas de la 1ª instancia a Dª Ángela , y sin declaración sobre las causadas en esta alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a Sr./a. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.