Sentencia Civil Nº 382/2016, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 6, Rec 953/2015 de 31 de Mayo de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCION SEXTA

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚM. 6 DE MARBELLA

JUICIO ORDINARIO NÚM. 475 / 14

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚM. 953/ 15

SENTENCIA Nº 382/ 16

ILMOS. SRES.

Presidente:

DON ANTONIO ALCALÁ NAVARRO

Magistradas:

DOÑA INMACULADA SÚAREZ BARCENA FLORENCIO

DOÑA MARIA DEL PILAR RAMIREZ BALBOTEO

En la ciudad de Málaga a treinta y uno de mayo de dos mil dieciséis.

Vistos en grado de apelación, ante la Sección Sexta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio ordinario nº 475 / 14 procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Marbella sobre reclamación de cantidad seguidos a instancia de la Entidad THE PHONE HOUSE SPAIN SLU representada en el recurso por el procurador Don Salvador Luque Infante y defendida por el Letrado Don José Domingo Mariño- Castelao González contra CAPUBA BIENES RAICES SL representada en el recurso por la Procuradora Doña Maria Luisa Benítez Donoso y defendida por el Letrado Don Javier Taillefer de Haya pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la actora contra la sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Marbella dictó sentencia de fecha 27 de marzo de 2015 en el juicio ordinario nº 475 / 14 del que este rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:'Fallo.Quedesestimando íntegramentela demanda interpuesta por el Procurador sr. Luque Infante en nombre y representación de la entidad mercantilTHE PHONE HOUSE SPAIN S.L.U.contra la entidad mercantilCAPUBA BIENES RAICES S.L.; debo absolver y absuelvo a la parte demandada de las pretensiones que se contenían en su contra en la demanda presentada; ello con expresa imposición de las costas al actor.'(sic)

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia se interpuso en virtud de escrito presentado por el Procurador Don Salvador Luque Infantes en nombre y representación de la entidad mercantil The Phone House Espain SLU recurso en plazo y forma, que fue admitido a trámite del que se dió traslado a la otra parte, presentado escrito de oposición al recurso, remitiéndose los autos a esta Audiencia, donde al no haberse propuesto prueba ni considerarse necesaria la celebración de la vista, previa deliberación de la Sala el 24 de mayo de 2016, quedaron las actuaciones conclusas para sentencia.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente la Iltma. Sra. Dª MARIA DEL PILAR RAMIREZ BALBOTEO

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia dictada en la instancia desestima en su integridad la demanda deducida por la representación de la entidad The Phone House Spain Slu frente a Capuba Bienes Raíces SL en reclamación de la suma de 8. 407,76 euros importe de parte de la fianza entregada en su dia al suscribir contrato de arrendamiento del local de negocios ascendente a la cantidad de 17.000,00 euros una vez quedó este resuelto conforme a lo pactado en la estipulación segunda del contrato con fecha 19 de febrero del 2014 y entregada la posesión del local, tras deducir del importe de la fianza la renta correspondiente al mes de febrero del 2014 ascendente a la suma de 8.567,33 euros mas la subida del IPC de enero del mismo año ( 25, 21 euros ) absolviendo a la parte demandada de las pretensiones que se contenían en su contra en la demanda presentada y todo ello con expresa imposición de las costas al actor. La actora combate la sentencia dictada por estimarla no ajustada a derecho alegando como motivo una incorrecta apreciación de la prueba practicada por cuanto se afirma de contrario y asi ha quedado acreditado de la declaración de parte y de la prueba testifical que Capuba Bienes Raíces SL recibió el burofax de fecha 19 de noviembre del 2013 enviado por la actora al hoy apelante y que conocía perfectamente que el día 19 de febrero del 2014 se iba a proceder a la devolución de las llaves del local arrendado, acudiendo una empleada de la demandada a recogerlas no haciéndolo finalmente pues asi le fue ordenado por la propia demandada, estando por tanto desde la fecha indicada a disposición de la entidad demandada y por tanto debe ser ese día el que hay que tomar como referencia para declarar el contrato plenamente resuelto, aún cuando no se retiraron las llaves hasta el día 12 de marzo del 2014 siendo este día cuando quiso ir a por ellas , y por tanto se afirma que las llaves del local no fueron recuperadas con anterioridad por propia voluntad de la mercantil demandada máxime cuando con fecha 20 de febrero del 2014 remitieron un fax efectuando el ofrecimiento , no recogido hasta un mes después, en el que se comunicaba que las llaves del local se encontraban en la tienda Phone House Centro Comercial La Cañada, y afirmando que en modo alguno el pago por mensualidades anticipadas puede se interpretado como hace el juzgador en el sentido de que ha de abonarse la renta completa cuando tan solo se disfruta 19 días, en caso contrario estaríamos ante un enriquecimiento injusto interesando por todo ello se revoque la sentencia dictada y se dicte otra por la que se revoque la resolución apelada con expresa imposición de costas a la demandante.

Por su parte la apelada en su escrito de oposición al recurso deducido de contrario interesa la desestimación del recurso y la confirmación íntegra de la sentencia con expresa imposición de costas al actor pues se alega que la apelante en su recurso pretende sustituir el siempre objetivo e imparcial criterio judicial , por su propio razonamiento, subjetivo y partidista , obviando el recurrente las soberanas facultades de las que goza el juez a quo en orden a la apreciación y valoración de las pruebas practicada , facultades que le son conferidas al Juzgador en virtud de que goza las ventajas de la inmediación, la oralidad y la contradicción, afirmando que no se puso el local objeto de arriendo a disposición del arrendador hasta la entrega de las llaves el día 12.03. 2014, esto es cuando ya adeudaba las rentas de febrero y marzo del 2014, resultando por tanto de aplicación la cláusula penal prevista en el último párrafo estipulación segunda del contrato de arrendamiento , sin que pueda devolverse parte de la fianza prestada cuando para ello se impone una liquidación una vez extinguida la relación contractual y siempre que haya tenido lugar la restitución de la posesión , dando en el supuesto que nos ocupa un saldo liquidatorio a favor de la demandada por importe de 8.200,66 euros que el arrendador se reserva para su reclamación mediante el ejercicio de las acciones oportunas.

SEGUNDO.-Habiéndose alegado error en la valoración de la prueba, se ha de constatar si en la apreciación conjunta del material probatorio se ha comportado el juez 'a quo' de forma ilógica, arbitraria, contraria a las máximas de la experiencia o a las normas de la sana crítica. Esta Sala se ha pronunciado en reiteradas ocasiones sobre la valoración de la prueba en la segunda instancia, manteniendo que, en principio, debe primar la realizada al efecto por el juzgador de la primera instancia al estar dotada de la suficiente objetividad e imparcialidad de la que carecen las partes al defender particulares intereses, facultad esta que si bien sustraída las partes litigantes, en cambio sí se les atribuye la aportación de los medios probatorios que queden autorizados por la ley en observancia de los principios dispositivo y de aportación de parte, como recogen entre otras las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 1996 y 7 de octubre de 1997 , sin que ello signifique que ante el planteamiento de un recurso de apelación interpuesto por una de las partes litigantes, el tribunal de la segunda instancia venga obligado a acatar automáticamente los razonamientos valorativos del tribunal de instancia, ya que esa valoración probatoria tienen los propios límites que impone la lógica y la racionalidad. Como ha declarado el Tribunal Constitucional en la Sentencia 102/1994, de 11 de abril , el recurso de apelación otorga plenas facultades al tribunal 'ad quem' para resolver cuantas cuestiones se planteen sean de hecho de derecho, por tratarse de un recurso ordinario que permite un 'novum iudicium'. Como señala la jurisprudencia - SSTS. de 16 de junio de 1970 , 14 de mayo de 1981 , 22 de enero de 1986 , 18 de noviembre de 1987 , 30 de marzo de 1988 , 18 de febrero de 1992 , 1 de marzo y 28 de octubre de 1994 , 3 y 20 de julio y 7 de octubre de 1995 , 23 de noviembre de 1996 , 29 de julio de 1998 , 24 de julio de 2001 , 20 de noviembre de 2002 y 3 de abril de 2003 -, a las partes les queda vetada la posibilidad de sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, debiendo prevalecer el practicado por éstos al contar con mayor objetividad que el parcial y subjetivo llevado a cabo por las partes en defensa de sus particulares intereses, debiendo, por tanto, ser respeta la valoración probatoria de los órganos enjuiciadores en tanto no se demuestre que el juzgador incurrió en error de hecho, o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o de las reglas de la sana crítica - T.S. 1ª SS. de 18 de abril de 1992 , 15 de noviembre de 1997 y 9 de febrero de 1998 , entre otras.

TERCERO. -En el presente caso de las alegaciones de las partes y las pruebas practicadas tras el visionado de la grabación efectuada quedan acreditados los siguientes hechos y de los cuales se ha partir para resolver las cuestiones controvertidas : A).- Las partes firman con fecha uno de noviembre del 2007 contrato de arrendamiento de local de negocios que tiene por objeto el arrendamiento del local nº 16 -C situado en la planta baja, perteneciente al grupo primero del Conjunto Marina Banús de Marbella, pactándose en la cláusula segunda del referido contrato la duración del mismo en los siguientes términos :' El presente contrato entrará en vigor en la fecha de su firma y tendrá una duración de doce años, si bien transcurridos los cinco primero podrá la arrendataria darlo por terminado a partir de entonces, cuando convenga a sus intereses, sin pago de indemnización alguna, siempre que se notifique tal deseo por escrito y al menos con tres meses de antelación '. En la cláusula tercera se pacta el importe anual de la renta que se fija en la suma de ciento dos mil euros ( 102. 000,00 euros ) pagadera por mensualidades anticipadas de 8.500,00 euros cada uno , importe que se verá incrementado en factura por el correspondiente Impuesto sobre el valor Añadido; y en la cuarta su revalorización anual cada año el día uno de enero en función de las variaciones que experimente el IPC u organismo que lo sustituya. Consta asimismo en dicho contrato la entrega de una fianza y en concreto en la clausula sexta del referido contrato se recoge la entrega en dicho acto por la arrendataria al arrendador en concepto de fianza a los efectos previstos en la ley de Arrendamientos Urbanos la cantidad de diecisiete mil euros ( 17.000,00 euros) que corresponden al importe de dos mensualidades de renta. La fianza será devuelta a la extinción de la relación contractual, salvo que existiese responsabilidad pendiente por parte del arrendatario , a cuyo pago se aplicará la parte que corresponda para cancelar tal responsabilidad, siendo exigible al arrendatario la diferencia que no quedase cubierta con la fianza. b) .- En fecha 19 de noviembre del 2013 la hoy actora envío burofax a la demandada anunciando su voluntad de resolver el contrato a partir de 19 de febrero del 2014 de acuerdo con la cláusula antes referida, haciéndose constar literalmente en dicho fax ' nos pondremos en contacto con Ud. para hacerle la pertinente entrega de llaves del local , en la fecha de resolución del contrato ; c) Llegado el dia referido el arrendatario/ actor, dió por resuelto el contrato, si bien en dicha fecha hubo un intento de entrega de las llaves por parte de la actora que resultó frustrado por causas que las partes respectivamente se reprochan y que no constan probadas, pues únicamente se acreditan divergencias entre Don Clemente , responsable del departamento de expansión y Doña Marina empleada de la demandada en la forma de concretarse y documentarse la entrega de las llaves , llaves que no fueron entregadas en la referida fecha ; d) Con fecha 20 de febrero del 2014 se envía por el Don Erasmo , representante de la mercantil actora un fax a la demandada mediante el cual se hace constar que en relación con la resolución del contrato tenida lugar en el día de ayer y ante ' la negativa a recoger las llaves del citado local ponemos en su conocimiento que dichas llaves están a su disposición en la tienda Phone House del centro comercial La Cañada, sito en Autovía del Mediterraneo S/N salida Ojén (Marbella ) Málaga por lo que a partir de la recogida de las llaves , pueden disponer del local si lo desean ' e) .Con fecha 12 de marzo del 2014 empleados de la Tienda Phone House del Centro Comercial La Cañada informaron al actor que personal de Capuba habían ido a recoger las llaves del local arrendado, no firmándose ningún documento de entrega ; F) .- Con fecha 7 de abril del 2014 la entidad actora remite burofax a la demandada solicitando la devolución de la fianza, recibiendo contestación con fecha 9 de abril del 2014 igualmente por burofax mediante el cual tras hacer constar que las llaves se entregaron el día 12-03-2014, rechazan negativa alguna a recoger las llaves objeto del local y se niegan a la devolución de la fianza por cuanto se mantiene que de su importe total ( 17.000,00 Eros) se retenía la suma de 12,650, 74 euros por la renta del mes de febrero del 2014 y el resto hasta 17.000 ,00 euros ( 4.349,26 euros ) por los daños y perjuicios ante la resolución anticipada del contrato .

CUARTO .-Llegados a este punto y partiendo de cuanto se ha expuesto se han de analizar los motivos de recurso relativos antes referidos. La cuestión ya planteada en la instancia y que vuelve a plantearse a la decisión de la Sala y que resulta determinante para la resolución del recurso no es otra que determinar cuanto tuvo lugar la entrega de la llave y puesta a disposición de la propiedad el local arrendado, por cuanto si bien no existe duda que la entrega física de las llaves tuvo lugar el día 12 de marzo del 2014 en la forma indicada , insiste la recurrente en que estas estuvieron a disposición de la propiedad desde el día 19 de febrero del 2014 y que la no recogida fue debida a causa imputable a esta parte .Pues bien en este caso, aun cuando ciertamente no cabe duda que corresponde a los recurrentes la carga de acreditar la entrega de llaves y puesta a disposición del demandado del local arrendado , ello no obstante, tras un nuevo análisis y valoración conjunta de la prueba obrante en autos ha de llevar a la Sala a no poder compartir la convicción del Juzgador de Primera Instancia, en cuanto a la falta de acreditación en relación con la imputabilidad o responsabilidad en la no entrega de las llaves con anterioridad, pues de todo lo actuado consta acreditado en autos que al menos desde el día 20 de febrero del 2014 , las llaves estuvieron a plena disposición de la propiedad siendo imputables a estos la no recepción de las mismas, pues constaba efectuado ofrecimiento fehaciente con tal finalidad. Consta acreditado de la documental aportada así como del interrogatorio de parte y de la prueba testifical , el envio y recepción del burofax de fecha 19 de Noviembre del 2013 y de la lectura del mismo resulta claro , y no da lugar a dudas de ningún tipo ni interpretación distinta, la voluntad de resolver el contrato de arriendo por parte de la mercantil actora, una vez transcurridos los primeros cinco años de vigencia quedando resuelto a partir del 19 de febrero del 2014 de conformidad con lo previsto en la clausula segunda (dejando a un lado el mero error material en cuanto a la fecha de firma del contrato ) así como la intención de ponerse en contacto , para hacerle entrega de llaves del local en la fecha de resolución del contrato . Contactos que sin duda se produjeron pues , consta asimismo probado que el día indicado acudió una empleada de la demandada Doña Marina a recoger las llaves del local, no llevando a recogerlas pues surgieron divergencias a la hora de documentar la entrega, marchándose esta del inmueble, tras recibir instrucciones de no haberlo. Sea como fuere, las llaves estuvieron a disposición de la demandada desde la fecha indicada .Constando asimismo como tras la fallida entrega de las llaves, se envió al día siguiente nuevo Burofax por la mercantil actora a la demandada mediante el cual se le comunicaba que las llaves se encontraban en la Tienda Phone House sita en Centro Comercial La Cañada, dejando aviso el servicio de correos a la demanda el mismo día 21 , y constando finalmente recibido el día 22 de marzo si bien el hecho de que fueran a recoger las llaves el día 12 de marzo siguiente , denota , como bien indica la demandada , las comunicaciones habidas entre las partes y como tenían conocimiento de que las citadas llaves se encontraban a su disposición en el lugar indicado. Lo expuesto nos lleva a concluir que las llaves y el local estuvieron a la plena disposición de la entidad demandada desde la fecha de resolución del contrato y efectuado ofrecimiento en forma y el hecho de la no recuperación del local con anterioridad solo a la propia arrendadora le es imputable, vista las acreditadas comunicaciones fehaciente obrante en autos concurriendo una serie de datos objetivos que permiten deducir, con arreglo a las reglas de la lógica y razón humana, esto es al normal suceder de las cosas o pautas del comportamiento humano en situaciones similares, autorizada por el art. 386 de la L.E.Civil , que la puesta a disposición en este caso existió desde el día 19 de febrero del 2014 o al menos desde el da 21 de igual mes y año , en que recibió aviso del burofax no atendido por causas que no constan hasta el 22 de marzo -La jurisprudencia del TS, en doctrina que recuerda su sentencia de 7 de febrero de 2008 , tiene declarado que la presunción 'se conforma en torno a tres datos o parámetros: la afirmación base (el hecho demostrado), la afirmación presumida (el hecho que se trata de deducir) y el nexo entre ambas afirmaciones con arreglo a un lógico criterio humano que esta constituido por unas reglas de la sana critica de las usadas en la valoración de otros medios de prueba' . Pues bien, en este caso los hechos demostrados que permiten deducir en este caso la citada entrega de llaves son los ya expuestos como son las remisión de los burofax e incluso la reunión que tuvo lugar el día 19 de febrero del 2014. Siendo por ello indubitada la notificación fehaciente de la resolución así como la intención de entrega de la llave ese mismo día y ademas es absolutamente lógica y razonable concluir que en ese momento del desalojo efectivo del local tuvo lugar en la fecha indicada así como la voluntad de entregar la llave que habían anunciando iban a llevar a cabo ese mismo día, extremos estos que en modo alguno han quedado desvirtuados de contrario. No podemos compartir con el Juzgador de instancia visto todo lo acontecido que no se pusiese a disposición las llaves del local al término del arriendo, ni que fuera necesario la intervención notarial o su depósito en las oficinas judiciales y si concluir que a la fecha de resolución del contrato el local se encontraba vacío y libre y la llaves a disposición de la demandada cumpliendo la entidad demandada su obligación de devolver el local objeto de arriendo al termino del contrato a la fecha de resolución conforme a lo prevenido .

QUINTO.-En la demanda la arrendataria demandante solicita la devolución de una cantidad determinada 8. 407,76 euros ( cuyo importe obtiene de deducir, a la cantidad total que ella puso a disposición de la arrendadora una vez descontados los 19 días de rentas del mes de febrero en los que se mantuvo en la ocupación del local y 25,21 correspondientes a la elevación del IPC correspondiente al mes de enero ). Partiendo de dicho planteamiento, la primera discrepancia que plantean las partes viene referida a si el contrato efectivamente fue resuelto en la fecha indicada 19 de febrero del 2014 o siguió desplegando su eficacia hasta la entrega efectiva de la posesión del mismo el día 12 -03 - 2014 para lo cual hemos de remitirnos a o anteriormente expuesto y concluir por todo lo expuesto que a partir del 19 de febrero del 2014 tuvo a su disposición el inmueble y la arrendataria dejó de ocuparlo; es decir, si existió una puesta a disposición de la demandada de la posesión del local , incompatible con la continuación del contrato de arrendamiento. Dicha puesta de disposición y entrega de la posesión, no puede confundirse la recepción efectiva de las llaves posteriormente, imputable a la demandada .

En cuanto a las consecuencias de esta resolución que es preciso dilucidar a fin de resolver las cuestiones controvertidas, vienen esta determinada en la estipulación segunda del contrato antes transcritas y que facultaban al arrendador, pese al plazo de duración de doce años pactado y siempre que hubieran transcurrido los cinco primeros, a darlo por terminado, a partir de entonces y cuando convenga a sus intereses, sin pago de indemnización alguna, siempre que se notifique tal deseo por escrito y al menos con tres meses de antelación, quedando obligado a entregar al arrendatario la posesión del inmueble arrendado en el momento de la resolución o terminación de este contrato .Si el arrendatario incumpliera esta obligación deberá indemnizar al arrendador con el pago de una mensualidad ( la vigente en cada momento ) por cada 15 días de retraso en el cumplimiento de dicha obligación. De los extremos fácticos acreditados consta que ninguna indemnización resulta procedente por la resolución en si del contrato que hoy nos ocupa , pues en cumplimiento de los términos del contrato, que no olvidemos vincula con fuerza de ley a las partes, pues se da por extinguido éste, transcurrido los cinco años desde la firma del contrario, notificando su voluntad por escrito y con al menos tres meses de antelación, sin pago de indemnización alguna y en la fecha fijada se pone a disposición de la arrendadora las llaves del local. La no necesidad de justificación alguna para la resolución del contrato, la claridad de los términos de la cláusula, así como la condición de persona jurídica de ambas contratantes nos lleva estricta aplicación de la literalidad este tipo de cláusulas sostenida por el Tribunal Supremo en sentencia tales como las de fecha 30 noviembre 1992 , 28 febrero 1995 , 13 febrero 1996 , 26 junio 2002 , 20 junio 2003 o 3 junio 2005 ).En consecuencia, acreditado el cumplimiento por la actora de la clausula pactada , no surge el derecho de la arrendadora a ser indemnizada , sin que en modo alguno ello conlleve que todas las obligaciones contraídas estuvieran totalmente cumplida como tenderemos ocasión de analizar al entrar sobre la procedencia de la devolución íntegra o en parte de la fianza prestada .

Consta acreditada que la parte , entregó a la fecha de firma del contrato una fianza y que esta tenía como finalidad los efectos previstos en la ley de Arrendamientos urbanos la cantidad de diecisiete mil euros ( 17.000,00 euros) que corresponden al importe de dos mensualidades de renta. La finaza según los propios terminos del contrato sería devuelta a la extinción de la relación contractual, salvo que existiese responsabilidad pendiente por parte del arrendatario, a cuyo pago se aplicará la parte que corresponda para cancelar tal responsabilidad, siendo exigible al arrendatario la diferencia que no quedase cubierta con la fianza .

En cuanto al régimen de la fianza arrendaticia, de acuerdo con el art. 36 LAU 'el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al fin del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución'. De tal precepto, se derivan, entre otras, las siguientes consecuencias: 1ª Como la entrega de llaves es un acto liquidativo del contrato, mediante la devolución de la efectiva posesión, es a ese momento al que han de referirse las obligaciones que, siendo de cargo del arrendatario, queden pendientes, Conviene recordar de entrada que, en relación con el artículo 36 LAU , un amplio sector doctrinal y jurisprudencial, considera que la institución de la fianza, en el ámbito del contrato de arrendamiento, tiene como finalidad obviar, no sólo los riesgos de insolvencia del arrendatario para responder de los daños que se hubieran podido causar en el inmueble arrendado, sino también de otros derechos del arrendador, desprendiéndose de la norma la procedencia de la devolución al arrendatario del saldo que deba ser restituido, lo cual implica una previa liquidación de cuentas entre las partes ( SAP Barcelona de 15 de abril de 1999 , Valencia de 29 de junio de 2005 , entre otras muchas). Asimismo, ha de partirse de que la fianza es útil para garantizar cualesquiera obligacion que sean de cargo del arrendatario ( artículo 1555 CC ) y entre las que se encuentra, sin duda, el pago de las rentas y cantidades asimiladas. Esto era ya así para los arrendamientos sujetos al TRLAU 1964, y en la vigente LAU no delimita tampoco el artículo 36 la finalidad de la fianza fuera de su genérico destino de garantizar el cumplimiento de las obligaciones -de todas- del locatario. Así, se concibe la fianza como una obligación de garantía que se extingue cuando finaliza el contrato ( artículo 36.4 LAU ) pudiendo imputarse la cantidad objeto de fianza a la satisfacción de las obligaciones hasta entonces incumplidas por el arrendatario. Aun cuando se denomina fianza, es lugar común en la doctrina calificar la misma como un supuesto de prenda irregular, lo que significa que se confunde con el patrimonio del arrendador, que adquiere su propiedad y queda obligado a devolver, si finalmente no tuviera que aplicarse a ninguna obligación, otro tanto de la misma especie y calidad. A la inversa, si hubiera de aplicarse al pago o cumplimiento de alguna obligación, especialmente de rentas vencidas e impagadas, habrá que estar a la liquidación correspondiente. Por lo tanto, a falta de acuerdo entre las partes, la fianza o la garantía adicional no podrá aplicarse al pago o cumplimiento de la obligación, en este caso, de las rentas vencidas, en tanto no se procede a la extinción del contrato y, normalmente, tras la puesta a disposición o entrega del inmueble al arrendador, para la comprobación de su estado. En este sentido se han pronunciado diversas Audiencias Provinciales, así SAP Barcelona, sección 13ª, de 25 julio 2005 , SAP Salamanca, 1 julio 2002 , o SAP Sevilla, sección 6ª, 14 octubre 2004, o SAP Málaga, sección 4ª, 15 julio 2014 . En consecuencia, hasta la extinción o resolución del contrato no se puede proceder a la aplicación de la garantía en metálico al pago de obligaciones que aún están por definir y liquidar. De esta forma, a falta de acuerdo, el proceso judicial es la vía adecuada para tal determinación y liquidación, fijando no solo la deuda sino los deudores. Solo a partir de dicho momento puede procederse al pago de la deuda declarada y determinada, por lo que el proceso deviene necesario, sin perjuicio de que, una vez determinada la deuda, alcanzando firmeza la sentencia, deba tomarse en consideración la aplicación del depósito y de la fianza para el pago de la misma ante una posible ejecución forzosa.

Según se recoge en la sentencia de la A.P. de Madrid de fecha 28 de abril de 2010 : La fianza, contemplada en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 (EDL 1994/18384) EDL 1994/18384, responde de los posibles daños y perjuicios derivados del incumplimiento de los pactos acordados y el arrendatario arriesga su fianza por los desperfectos que se hubieran producido. La fianza, como apunta la STS de 22 de diciembre de 2003 , no es más que una garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario semejante a la prenda irregular, que responde de la obligación principal de devolver la cosa incólume por el arrendatario, correlativa con el derecho del arrendador de exigir que lo sea en buen estado. El artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (EDL 1994/18384) EDL 1994/18384 establece la obligación de reintegro de la fianza a la extinción del arriendo, y el objeto de tal restitución es, según el citado precepto el 'saldo de la fianza en metálico' que corresponda, regulación de este reintegro en la nueva ley que ha llevado a la más autorizada doctrina a estimar que el legislador -superando en este punto el problema planteado con la regulación de la fianza en la legislación precedente y que había llevado a un amplio sector doctrinal y judicial a estimar que el arrendador no podía unilateralmente aplicarla al pago de lo que estimara le debía el arrendatario al finalizar el arriendo- teniendo en cuenta que la fianza se establece en garantía del arrendador, con la redacción del citado párrafo 4 del artículo 36 reconoce a éste el derecho de aplicarla unilateralmente tanto al pago de rentas o cantidades adeudadas como a la reparación de los daños causados por el arrendatario, pues el artículo 1561 del Código Civil obliga al arrendatario a 'devolver la finca, al concluir el arriendo como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable

Por tanto la restitución viene regulada en el artículo 36.4 LAU EDL 1994/18384, configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza ) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('...al final del arriendo.') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU (EDL 1994/18384) EDL 1994/18384 establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

Consta en autos que la arrendataria había hecho formal ofrecimiento de las llaves y puesta a disposición del local con el Burofax del mes de Noviembre del 2013 , por lo que a partir de este momento se ha de considerar existía voluntad concorde de resolver el contrato esto es mutuo disentimiento. El art. 1561 sigue diciendo 'al concluir el arriendo' como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que - en determinadas condiciones - puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador ( art. 1462 en relación con el 438 CC ), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC ) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable ( STS. 23.6.1956 ), sin que de todo lo actuado se haya acreditado por la parte demandada deterioro de ningún tipo en el inmueble , y ello pese al tiempo transcurrido , sin que la demandada en ningún momento ni al contestar los burofax remitidos requiriendo la devolución de la demanda ni al contestar esta haya alegado la existencia de desperfecto alguno, por cuanto la negativa a la devolución siempre ha tenido como razón se ser su imputación al impago de las rentas del mes de febrero, por importe de 12.650,74 euros y el resto entiende debe compensarse por los daños y perjuicios ante una resolución anticipada . Ahora bien , consta acreditado que a la fecha de terminación del contrato , quedaban pendiente de abono , y asi se reconoce , un resto de la renta del mes de enero correspondiente al aumento del IPC del mes de enero del 2014 ( estipulación Cuarta) así como el mes de febrero en su integridad, y ello con independencia de los días de ocupación pues, resulta evidente que tal y como se pactó en la estipulación Tercera, la renta sería abonadas por mensualidades anticipadas, y por tanto como bien se indica por la apelante, el 1 de febrero se adeudaban ya las correspondientes al mes de febrero por importe de 12.650,74 euros incluido IVA y sin que en modo alguno puedan extenderse a las devengadas por el mes de marzo , pues damos por reproducido todo lo ya expuesto en cuanto a la fecha y efectos de terminación del arriendo , es mas asi lo entiende el propio apelante que en su contestación al fax de la actora, fechada el 8 de abril del 2014 , ninguna reclamación formula con respecto a las rentas del mes de marzo del 2014 y sin que resulte procedente en derecho ninguna otra indemnización al estimar que no nos encontramos ante un supuesto de resolución anticipada o desistimiento contractual no consentido ni resultada aplicable la cláusula penal contenida en el ultimo párrafo de la estipulación segunda, pues insistimos el local se puso a disposición de la demandada a la resolución del contrato sin retraso alguno .

En consecuencia, el recurso debe estimarse en parte en el siguiente sentido; debe condenarse a la arrendadora a devolver parte de la fianza constituida por la arrendataria al concertar el contrato de arrendamiento, si bien del importe de la misma ( 17.000 euros), debe deducirse , la cantidad de 12. 675,95 euros; de manera que la cantidad que debe reintegrar a la demandante se fija en 4.324,15 euros incrementada con el interés legal desde la fecha de la presente resolución.

SEXTO .-En cuanto a la pretensión de condena a los intereses de la cantidades objeto de condena desde la fecha de interposición de la demanda, interesa en esta y aplicando igualmente el criterio sentado por el Tribunal Supremo en las citadas Sentencias de 18 de febrero y 7 de abril de 2009 , y 13 de diciembre de 2010 , resulta la improcedencia de condenar al pago de intereses de demora, pues como razona la Sentencia de 18 de febrero de 2009, y la dictada por de esta misma Sala con el número nº 469/14 en el Rolo de apelación 417/12 a la que antes se ha hecho referencia y en la se expomía 'aunque la jurisprudencia más reciente de esta Sala considera inaplicable el principioin illiquidis non fit mora, ello no supone en absoluto que cualquier reclamación patrimonial debe determinar el devengo de intereses; sino que existen supuestos, como es el presente, en los cuales la absoluta indeterminación de la remuneración equitativa con anterioridad al proceso, el carácter razonable de la oposición por parte de la demandada, que se ha visto estimada parcialmente por el Juez a quo y esta Sala, y la diferencia entre la cantidad reclamada, cuya determinación, efectivamente, se ha podido hacer prácticamente mediante operaciones aritméticas, y la solución que esta Sala considera procedente, que obliga a cálculos mucho más complejos y que determina previsiblemente que el resultado arroje una cuantía inferior, comporta la imposibilidad de imponer a la parte la obligación de satisfacer intereses de demora'. Por ello, no procede en este caso la condena al pago de intereses de demora, sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 576 LEC . ya que éste opera, por ministerio de la ley y, por tanto, resultará aplicable de oficio, desde la resolución judicial que finalmente fije la cantidad adeudada por ese concepto

SEPTIMO .-Por todo lo expuesto, el recurso ha de ser parcialmente estimado y la Sentencia revocada, y dicho pronunciamiento que estima parcialmente la demanda conlleva que no proceda la imposición de costas de la primera instancia a ninguna de las partes conforme al art. 394 LEC . Y De conformidad con lo previsto en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , cuando sean estimadas parcialmente las pretensiones de un recurso de apelación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes, no procediendo en el caso que nos ocupa condena al pago de las costas originadas por el recurso de apelación.

Vistos los artículos citados y los demás de legal y oportuna aplicación,

Fallo

Que estimando como estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la mercantil The Phone House Spain SlU contra la sentencia de 27 de marzo de 2015, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Marbella en autos de Juicio Ordinario nº 475 - 201 , debemos estimar y estimamos en parte la demanda deducida por la representación de la citada mercantil revocando la sentencia dictada en la instancia en el sentido de condenar a la demandada Capuba Bienes Raices SL a que abone a la mercantil actora la cantidad de cuatro mil trescientos veinticuatro euros con quince céntimos de euros ( 4.324,15 euros ) mas los intereses legales del articulo 576 de la LEC a computar desde la presente sin que proceda una expresa imposición de las costas causadas en ambas instancias.

Notifíquese la presente resolución a las partes personadas, devolviéndose seguidamente las actuaciones originales, con certificación de esta sentencia, al Juzgado de donde dimanan, a fin de que proceda llevar a cabo su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E/