Sentencia CIVIL Nº 382/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 335/2017 de 05 de Junio de 2018

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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FAX: 935673531
EMAIL:aps13.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0818442120158127622
Recurso de apelación 335/2017 -5
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 7 de Rubí
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 457/2015
Parte recurrente/Solicitante: Julieta
Procurador/a: Joanna Lagunowicz
Abogado/a: Noa Elies Gómez
Parte recurrida: MIXA MAX 21, S.L.
Procurador/a: Mónica Llovet Perez
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 382/2018
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant
Isabel Carriedo Mompin
M dels Angels Gomis Masque
Fernando Utrillas Carbonell
Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Barcelona, 5 de junio de 2018

Antecedentes

Primero . Se han recibido en esta Sección de la Audiencia Provincial los autos de Procedimiento ordinario 457/2015 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 7 de Rubí a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Joanna Lagunowicz , en nombre y representación de Julieta contra Sentencia - 03/10/2016 , aclarada por auto de fecha 15/12/2016 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Mónica Llovet Perez, en nombre y representación de MIXA MAX 21, S.L..

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Que estimando en parte la demanda interpuesta por Dª. Julieta representada por la Procuradora Dª. Joanna Lagunovich, contra la entidad MIXA MAX 21, SL, representada por la procuradora Dª. Monica Llovet Pérez, debo CONDENAR y CONDENO a la demandada a pagar a la actora l cantidad de QUINIETOS VEINTICUATRO EUROS CON SETENTA Y CINCO CENTIMOS DE EURO (7.658 EUROS) más los interese legales desde la fecha de interposición de la demadna y sin hacer expresa imposición de las costas del presente procedimiento'.

Y la parte dispositiva del auto de aclaración es la siguiente: 'Que debo rectificar y rectifico la sentencia dictada en el marco del procedimiento arriba referenciado en los siguientes términos: En el tercer fundamento de derecho no debe constar segundo, sino tercero, modificando la numeración de los siguientes, por lo que el último fundamento de derecho debe ser el décimo.

La cantidad que figura en el fallo expresada en números y entre paréntesis debe ser lade 524,75 euros y no la de 7.658 euros'.

Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 30/05/2018.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Fernando Utrillas Carbonell .

Fundamentos

PRIMERO .- Apela la demandante Sra. Julieta , arrendataria del local en C/Pous nº2, de Sant Cugat del Vallès, la sentencia de primera instancia parcialmente estimatoria de su demanda, formulada contra la arrendadora demandada Mixa Max 21, S.L., solicitando en la segunda instancia la declaración del incumplimiento contractual por la demandada del contrato de arrendamiento, de 1 de mayo de 2012, en relación con la obligación de ejecutar las obras de reparación necesarias en el local arrendado.

Centrado así el motivo de la apelación, es cierto que, corresponde, en principio, al arrendador hacer en el edificio todas las obras que sean necesarias para que local se mantenga en estado de servir para el uso convenido, y en la medida en que sean necesarias para esa finalidad, de conformidad con lo previsto en el artículo 21, al que se remite el artículo 30, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, que pone a cargo del arrendador las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio en estado de servir para el uso convenido; y el artículo 1554.2º del Código Civil , que obliga igualmente al arrendador a hacer en la cosa arrendada todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso convenido, siendo criterio reiterado de esta Sección ( Sentencias de esta Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona, dictadas en los rollos nº 1396/97 , nº 178/98 , o 574/08 ), que las reparaciones y obras de conservación, incluida la de los elementos comunes, se encuentran dentro de la previsión del artículo 107 del Texto Refundido de 1964, y en la actualidad del artículo 21 de la Ley 29/1994 , formando parte el uso y disfrute de los elementos comunes del uso del local en orden al fin para el que fue arrendado.

La cosa arrendada, a la que se refieren el artículo 21 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, y el artículo 1554.2º del Código Civil , incluye tanto los elementos privativos de la vivienda o local, como los elementos comunes, que el artículo 553 . 41 del Código Civil de Catalunya define como los destinados a facilitar el uso y goce de dichos elementos privativos.

El arrendador, por medio del contrato de arrendamiento cede al arrendatario el uso temporal tanto de los elementos privativos, como de los elementos comunes (conducciones generales, accesos, etc) cuyo uso le corresponde en su condición de propietario de una de las entidades del edificio, y cuyo uso es inseparable del uso de los elementos privativos (en un edificio por pisos no se puede usar adecuadamente p.ej. un lavabo privativo sin poder usar también las conducciones comunitarias de desagüe); y el arrendador responde frente a su arrendatario, en virtud de la relación contractual entre ellos, y dejando a salvo las demás acciones que les puedan asistir, de la conservación y adecuado funcionamiento de los elementos privativos y comunes de la vivienda o local arrendado, en contraprestación al pago de la renta, pudiendo el arrendatario oponer un incumplimiento contractual del arrendador por el defectuoso funcionamiento de los elementos comunes que le impiden el normal uso de los elementos privativos.

Aunque, en la actualidad, según la doctrina más reciente ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de diciembre de 1984 , 18 de mayo de 2006 , y 29 de febrero de 2012 ; RJA 6038/1984 , 2368/2006 , y 4994/2012 ), se ha fijado como doctrina que el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en el local arrendado, sometido al régimen de propiedad horizontal, producidos por los defectos existentes en elementos comunes.

En cualquier caso, de acuerdo con el artículo 4.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, en la redacción anterior a la Ley 4/2013, de 4 de junio, los arrendamientos para uso distinto de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, y sólo en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Por otro lado, el artículo 1562 del Código Civil , establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario; y el artículo 1563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

En este caso, en la condición anexa 4ª del contrato de arrendamiento de 1 de mayo de 2012 (doc 2 de la demanda), el arrendatario declara conocer las características y estado de conservación del local y aceptarlas expresamente, y se obliga a conservarlo en perfecto estado; y en la condición anexa 12ª E) el arrendatario se obliga a poner en conocimiento del arrendador en el plazo más breve posible la necesidad de llevar a cabo las reparaciones necesarias para conservar el local en condiciones de habitabilidad.

En este sentido, tanto el artículo 21.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, como el artículo 1559 del Código Civil , obligan al arrendatario a poner en conocimiento del arrendador la necesidad de las reparaciones necesarias en la vivienda arrendada, lo cual no es mera obligación formal, sino un presupuesto necesario para que el arrendador pueda verificar directamente, por sí mismo o por los técnicos que designe, el estado de la vivienda, lo cual no podría hacer el arrendador si el arrendatario procede a reparar los pretendidos defectos sin permitir su comprobación previa por el arrendador, de modo que, en los términos del artículo 21.3, únicamente cuando se produce la comunicación previa al arrendador, puede el arrendatario proceder a realizar las reparaciones que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

En el presente caso, no se ha producido por la demandante ninguna prueba relevante de que comunicara a la arrendadora la necesidad de la reparación de las humedades en la zona de la trastienda del local, careciendo de valor probatorio, por sí sola, la declaración testifical de la Sra. Emilia , empleada de la demandante, por las matizaciones en orden a la valoración de la prueba, impuestas, en relación con la testifical por el antiguo artículo 1248 del Código Civil , y en la actualidad por el artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que permite valorar la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos, conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, y las circunstancias que en ellos concurran.

En consecuencia, faltando, en el presente caso, el requisito del artículo 21.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , y la condición anexa 12ª E) del contrato de arrendamiento, para que pueda entenderse producido el incumplimiento contractual de la demandada, procede, en definitiva, la desestimación del motivo de la apelación de la demandante.



SEGUNDO .- Apela, además, la parte demandante el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia desestimatorio de la pretensión de condena de la arrendadora demandada a la devolución de la cantidad de 4.123#03 €, equivalente el 28#54% de las rentas pagadas durante la ocupación del local arrendado, por los problemas de humedades en la zona de la trastienda del local.

En cuanto a las rentas, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990 , y 17 de marzo de 1992 ), que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia incluso de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

Además, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163, párrafo segundo, del Código Civil .

En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario, que la demandante estuvo ocupando el local arrendado en virtud del contrato de arrendamiento de 1 de mayo de 2012 (doc 2 de la demanda), hasta la entrega del local a la demandada, el 30 de marzo de 2015 (doc 7 de la demanda), sin que conste que, en todo ese tiempo, según lo expuesto en el fundamento anterior, la demandante comunicara a la arrendadora la necesidad de la reparación de las humedades en la zona de la trastienda del local; no habiendo constancia de que, en ese tiempo, se ejecutaran obras de reparación, por la arrendadora o por la arrendataria, que privaran a la arrendataria del uso de parte del local, que justifique una disminución proporcional de la renta, en los términos del artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ; no habiendo tampoco constancia de que por la arrendataria se interesara, en ningún momento, la suspensión, total o parcial, del contrato de arrendamiento, en los términos del artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .

En consecuencia, procede la desestimación del motivo de la apelación.



TERCERO .- Apela, además, la parte demandante el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia desestimatorio de la pretensión de condena de la arrendadora demandada al pago de la cantidad de 9.507#87 €, en concepto de lucro cesante por la pérdida de beneficios pretendidamente causada por los problemas de humedades en la zona de la trastienda del local.

En cuanto al lucro cesante, el artículo 1107 del Código Civil dice en su primer párrafo que los daños y perjuicios de que responde el contratante de buena fe son los previstos o que se hayan podido prever al tiempo de constituirse la obligación y que sean consecuencia necesaria de su falta de cumplimiento, no resultando en el presente caso de lo actuado, según lo expuesto, una falta de cumplimiento por la demandada arrendadora de sus obligaciones contractuales, no habiendo tampoco constancia de que la demandada arrendadora actuara dolosamente, por lo que ha de tenérsele por contratante de buena fe conforme a la presunción legal, siendo así que el contratante de buena fe únicamente debe responder de los daños que sean consecuencia necesaria de una actuación negligente, de modo que los daños y perjuicios indemnizables son sólo los que se encuentran vinculados a un incumplimiento contractual culposo por un nexo causal, de forma que cabe decir de ellos que son consecuencia forzosa e ineludible del incumplimiento contractual ( Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de septiembre de 2000 [RJ 2000, 8126 ] y de 10 de diciembre de 2002 ). Esta condición de efecto o consecuencia del incumplimiento contractual, así como su carácter necesario, se recogen en el artículo 1107 del Código Civil (LEG 1889, 27), conforme al cual los daños y perjuicios de que responde el contratante de buena fe son los previstos o que se hayan podido prever al tiempo de constituirse la obligación y que sean consecuencia necesaria de su falta de cumplimiento.

Por otro lado, en cuanto a los daños de los que deba responder la demandada, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de septiembre de 1994 , 6 de abril de 1995 , 22 de octubre de 1996 , 13 de mayo de 1997 , y 29 de diciembre de 2004 ; RJA 6988/1994 , 3416/1995 , 7236/1996 , 3842/1997 , y 988/2004 ) que la indemnización por el incumplimiento total o parcial de las obligaciones derivadas del contrato requiere la constancia de la existencia de daños y perjuicios y la prueba de los mismos, correspondiendo al demandante la carga de la prueba de los daños y perjuicios, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , como hecho positivo y constitutivo de su pretensión de resarcimiento.

En concreto, es doctrina comúnmente admitida que para que sea indemnizable el lucro cesante se requiere necesariamente una evaluación basada en la realidad y dotada de cierta consistencia ( SSTS 17 de julio de 2002 ( RJ 2002, 6252), 27 de octubre de 1992 ( RJ 1992, 8363), 8 de julio y 21 de octubre de 1996 (RJ 1996, 7235, entre tantas otras), pues es preciso probar que realmente se han dejado de obtener unas ganancias concretas que no han de ser dudosas ni contingentes ( SSTS 29 de diciembre de 2000 ; 14 de julio de 2003 (RJ 2003, 4629), entre otras muchas).

En cuanto a la relación de causalidad, es lo cierto que la doctrina jurisprudencial definidora del principio de causalidad adecuada, que exige que el resultado sea una consecuencia natural, adecuada, y suficiente del acto antecedente ( Sentencias del Tribunal Supremo de 27 de octubre de 1990 y 23 de septiembre de 1991 ), es complementada por la moderna doctrina que permite valorar en cada caso si el acto antecedente que se presenta como causa tiene virtualidad suficiente para que del mismo se derive, como consecuencia necesaria, el efecto dañoso producido, de modo que si bien es posible acudir a las presunciones, a falta de prueba directa, y como último eslabón de la cadena probatoria del nexo causal ( Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de diciembre de 1992 y 12 de febrero de 1990 ) para apreciar la responsabilidad del agente, será en todo caso preciso que el resultado sea consecuencia natural, adecuada, y suficiente del acto antecedente, debiendo entenderse por consecuencia natural aquella que propicia entre el acto inicial y el resultado dañoso, una relación de necesidad, conforme a los conocimientos normalmente aceptados, y debiendo valorarse en cada caso concreto, si el acto antecedente que se presenta como causa, tiene virtualidad suficiente para que del mismo se derive, como consecuencia necesaria, el efecto lesivo producido, no siendo suficiente las simples conjeturas, o la existencia de datos fácticos que, por una mera coincidencia, induzcan a pensar en una posible interrelación de esos acontecimientos, sino que es preciso la existencia de una prueba terminante relativa al nexo entre la conducta del agente y la producción del daño, de tal forma que se haga patente la culpabilidad que obliga a repararlo ( Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 1992 ).

En el presente caso, no es posible alcanzar la conclusión probatoria de la relación de causalidad entre las humedades en la trastienda y la pretendida pérdida de beneficios en el negocio instalado en el local arrendado, a partir de la única prueba practicada consistente en el informe pericial de la Sra. Silvia (doc 11 de la demanda), basado en unos beneficios mensuales promedio teóricos que se hubieran obtenido en función de una supuesta ausencia de privación del uso de parte del local.

En consecuencia, no habiendo constancia de la pretendida actuación dolosa o negligente de la demandada arrendadora en el cumplimiento del contrato de arrendamiento, no habiendo quedado cumplidamente probada tampoco la relación de causalidad entre las humedades en la trastienda y una pretendida pérdida de beneficios en la tienda, procede desestimar la pretensión de resarcimiento formulada por la demandante, procediendo, en definitiva, la desestimación del motivo de la apelación de la demandante.



CUARTO .- Apela, por último, la parte demandante el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia desestimatorio de la pretensión de condena de la arrendadora demandada al pago de la cantidad de 6.494#81 €, en concepto de resarcimiento del daño moral, que afirma soportado la demandante, por el estrés producido por la notificación de la resolución unilateral del contrato de arrendamiento por la parte demandada.

Centrado así el motivo de la apelación, es lo cierto que, según lo expuesto, los daños y perjuicios indemnizables son sólo los que se encuentran vinculados a un incumplimiento contractual culposo por un nexo causal, de forma que cabe decir de ellos que son consecuencia forzosa e ineludible del incumplimiento contractual ( Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de septiembre de 2000[RJ 2000, 8126 ] y de 10 de diciembre de 2002 ).

En este caso, en el que alega la actora apelante que el estrés fue producido por la notificación de la resolución unilateral del contrato de arrendamiento por la parte demandada, el daño moral por el que reclama la demandante no trae causa de ningún incumplimiento contractual de la demandada, por cuanto la facultad de desistimiento unilateral era una facultad que tenían reconocida ambas partes en la condición anexa 14ª del contrato de arrendamiento (doc 2 de la demanda), habiendo hecho uso de la referida facultad la demandada arrendadora en su comunicación de 21 de enero de 2015, fijando el 31 de marzo de 2015 como fecha máxima para la rescisión y devolución del local comercial (doc 4 de la demanda), no habiendo manifestado la demandante ninguna oposición a la resolución unilateral del contrato por la demandada, habiendo devuelto pacíficamente la posesión la demandante el 30 de marzo de 2015 (doc 7 de la demanda).

En consecuencia, procede la desestimación del motivo, y por consiguiente la desestimación del recurso de apelación de la demandante.



QUINTO .- De acuerdo con el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la imposición a la parte apelante de las costas de la segunda instancia.



SEXTO .- De acuerdo con la Disposición Adicional Quince.9 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial , en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la pérdida por la parte apelante del depósito para recurrir.

Fallo

Que, DESESTIMANDO el recurso de apelación de la demandante Dña. Julieta , se CONFIRMA la Sentencia de 3 de octubre de 2016 , y Auto de aclaración de 15 de diciembre de 2016, dictados en los autos nº 457/15 del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Rubí , con imposición a la parte apelante de las costas de la segunda instancia, y con pérdida del depósito para recurrir.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, por interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal, en el plazo de veinte días desde su notificación Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :