Sentencia Civil Nº 383/2016, Audiencia Provincial de Jaen, Sección 1, Rec 1212/2015 de 08 de Junio de 2016

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 383
ILTMOS. SRES.
PRESIDENTA
Dª. Elena Arias Salgado Robsy
MAGISTRADOS
D. Saturnino Regidor Martínez
D. Luis Shaw Morcillo
En la ciudad de Jaén, a ocho de Junio de dos mil dieciséis.
Vistos en grado de apelación, por la Sección Primera de esta Audiencia Provincial los autos de Juicio
Ordinario seguidos en primera instancia con el nº 89 del año 2015 por el Juzgado de Primera Instancia nº 1
de La Carolina, rollo de apelación de esta Audiencia nº 1212 del año 2015 , a instancia de CEREALES
JIMÉNEZ S.L., representada en la instancia y en esta alzada por el Procurador D. Francisco Ramón Perales
Medina y defendida por el Letrado D. Manuel Mora-Figueroa Feijoo; contra D. Constancio , representado
en la instancia y en esta alzada por la Procuradora Dª María de los Ángeles Navarro Núñez y defendido por
el Letrado D. Francisco Muñoz Calvo.
ACEPTANDO los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada, dictada por el Juzgado de Primera
Instancia con fecha 8 de Octubre de 2015 .

Antecedentes

PRIMERO.- Por dicho Juzgado y en la fecha indicada, se dictó sentencia que contiene el siguiente FALLO: 'Que, ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda presentada por la mercantilCEREALES JIMENEZ S.L., representada por el Procurador D. Francisco Ramón Perales Medina y defendida por el Letrado D. Manuel Mora-Figueroa Feijoó, contra D. Constancio , representado por la Procuradora Dña. Maria de los Angeles Navarro Núñez y asistido por el Letrado D. Francisco Muñoz Calvo: -DECLARO que la mercantil CEREALES JIMENEZ S.L. es legítima propietaria, exclusivamente , a los efectos del presente procedimiento, de la construcción descrita como , Nave industrial adosaba a la ya existente, al fondo de la parcela según se mira ésta desde la calle en su situación, destinada a la fabricación de piensos ecológicos', a la que se refiere el punto 2 del Hecho Primero de la demanda; construida sobre la parcela Nº 185.5 de la finca Nº 4974 del término Municipal de Guarromán, Polígono ,El Guadiel'.

-CONDENO a D. Constancio a estar y pasar por esta declaración.

-SIN IMPOSICION DE COSTAS '.



SEGUNDO.- Contra dicha sentencia se interpuso por la parte demandante, Cereales Jiménez S.A., en tiempo y forma, recurso de apelación, que fue admitido por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de La Carolina, presentando para ello escrito de alegaciones en el que basa su recurso.



TERCERO.- Dado traslado a las demás partes del escrito de apelación, se presentó escrito de oposición por la parte demandada, D. Constancio , remitiéndose por el Juzgado las actuaciones a esta Audiencia, con emplazamiento de las partes; turnadas a esta Sección 1ª se formó el rollo correspondiente y personadas las partes quedó señalado para la deliberación, votación y fallo el día 8 de Junio de 2016 en que tuvo lugar, quedando las actuaciones sobre la mesa para dictar la resolución oportuna.



CUARTO.- En la tramitación de este recurso se han observado las normas y formalidades legales.

Siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Luis Shaw Morcillo.

ACEPTANDO los fundamentos de derecho de la resolución impugnada.

Fundamentos

Primero.- Las partes aportan una diferente versión de los hechos, compartiendo ambas versiones algunos rasgos ilógicos. Los hechos que no se discuten o que aparecen suficientemente probados son que los litigantes celebraron contrato 3/7/98 donde literalmente se dice que la parcela 185.5 se la vende (el representante de Piensos Jiménez) a Constancio por 2.750.960 pts en talón a SEPES y 222.400 pts de honorarios al abogado pagos que efectivamente realizó, se indica que falta por pagar los plazos de 99 a 2001, seis plazos de 605.938 pts, y que el actor avisará a SEPES a que la escritura se le hagan a favor de Constancio . El 5/11/98 Piensos Jiménez y SEPES otorgan escritura pública en virtud de la cual ésta vende a aquélla la finca mencionada, escriturándose a nombre de la sociedad. Está igualmente acreditado que esos seis plazos los abonó la actora (aunque se discute si ese pago fue en compensación de deudas entre las partes).

Aparte de esto ya cada parte da una versión. Según el actor ese contrato no era una venta sino una cesión de contrato (sin explicar entonces porque los términos de venta son tan claros) y eso es así porque no podía transmitir la propiedad de lo que no se es dueño; aunque llama la atención que en el procedimiento anterior de desahucio la parte actora negó la existencia de tal contrato y fue necesaria una pericial para verificar su firma lo cual da idea de la actitud procesal adoptada. Que las partes posteriormente decidieron resolver el contrato (no aparece porque ni de que forma) y prueba de ello se dice es la escritura pública de compraventa entre el actor y SEPES. Que el dinero que había pagado el Sr. Constancio se lo devolvió con la entrega de un camión con un precio de 3.480.000 euros según aporta con documento nº 18 (pero ese documento hace referencia a un albarán, no coinciden cantidades, ni desde luego si el contrato ya estaba resuelto en noviembre de 1998 no cuadra la fecha de tal documento que es diciembre de 2001). El actor construye con su dinero una nave pero dadas las buenas relaciones con el demandado le deja ocupar la mitad de la nave, y no solo eso, sino permite que la adapte a sus necesidades; desde luego las buenas relaciones no son tampoco extrañas a las actividades empresariales pero como se indicaba poco lógico resulta que se ceda graciosamente la mitad de una nave industrial.

El demandado por otro lado, configurando el documento privado como contrato de compraventa dice que el actor estaba en posesión del terreno tres años antes pero destaca que no es hasta 2013 cuando pide que le escriture a su nombre, pues antes ha solicitado nota simple al registro y es cuando se da cuenta de que no figura como propietario (lo cual es claro que no podía constar en el registro sino había participado en una escritura pública). Indica que los siguientes pagos los realizó el demandante en compensación de unos portes que le había realizado, lo que también resulta extraño no ya solo que cuadren estas compensaciones sino el hecho de que las partes no documenten estos acuerdos todo en aras a las buenas relaciones (vemos aquí la misma llamativa compensación que la otra parte mantiene pero con relación al pago realizado a SEPES y de honorarios de letrado). Tampoco se explica porque los pagos relativos a la construcción de la nave se hicieron a nombre de Piensos Jiménez aunque se mantenga que el dinero lo puso él, pues si era propietario del terreno desde el año 1998, lo lógico hubiera sido que se hubiera realizado la construcción a su nombre; o porque si las naves son suyas, parte del dinero lo puso Piensos Jiménez.

Segundo .- La sentencia recurrida parte del análisis del documento de 3/7/98 y en base a las normas interpretativas que da el Código Civil llega a la conclusión de que se trata de una auténtica compraventa; claro está, que para transmitir el dominio es necesario que el vendedor sea propietario de la cosa y así lo entiende la sentencia recurrida.

Ciertamente esta anterior posesión del solar por Piensos Jiménez no está acreditada fehacientemente.

La sentencia se basa en la declaración del demandado y no podemos considerarla por si como prueba suficiente; aunque pese a lo aducido por el actor, es claro que con anterioridad a la escritura pública por la que SEPES vende a Jiménez tuvo que haber algún tipo de contrato de tipo privado en el cual se reservase o incluso es posible también se transmitiese este inmueble. Este documento lo tendría que tener el actor en su poder y podríamos abundar para entender que el inmueble ya estaba en posesión del actor en la carga de la prueba (art. 217 LECi) pues conforme al principio de facilidad probatoria ninguna dificultad tuvo éste de traer a autos tal documentación y por ende a él le correspondería soportar las consecuencias de no haberse acreditado este extremo. No obstante, también el demandado sin mayor dificultad pudo solicitar oficio a SEPES para conocer esta documentación.

Sin embargo, la sentencia también recoge la validez de las ventas de cosa ajena. Esta es aquella que tiene lugar cuando la cosa o derecho vendido no pertenece al vendedor, siendo admitida su validez siempre que las partes procedan de buena fe (y así lo recoge también el Tribunal Supremo en Sentencia de 7 de Septiembre de 2007 ); siendo reconocido por la D. G.R.N. desde resolución de 2/9/1902 y el Tribunal Supremo, a partir de los años cincuenta.

Así STS de 11 de mayo de 2004 , 'el contrato de compraventa, por su eficacia meramente obligatoria, ya que es sólo fuente de obligaciones ( artículos 1.445 , 1.450 y 1.461 del Código Civil ), y no transmisiva, por no producir el traspaso del dominio por el solo acuerdo y necesitar del modo para esa mutación jurídica real ( artículos 609 y 1.095 del Código Civil ), puede tener válidamente por objeto una cosa ajena , pues no hay en nuestro Código Civil norma similar a la contenida en el artículo 1.599 del Código Civil francés, que sanciona su nulidad (como consecuencia de la transmisión del dominio mediante el consentimiento: artículos 1.138 y 1.583). Como declara la Sentencia de 31 de diciembre de 1981 ningún precepto exige que el vendedor sea propietario de la cosa vendida; basta con que pueda ser entregada, en cumplimiento de la obligación de dicho contratante, ya que la compraventa es un contrato generador de obligaciones, entre ellas, la del vendedor de entregar la cosa al comprador a cambio de precio' .

En estos casos, el contrato será válido como determinante de obligaciones. La STS de 5 de Marzo de 2007 , ha confirmado que la falta de poder de disposición del vendedor no determina la nulidad de la venta y siendo válido el título, y siendo el vendedor titular registral, sería posible mediante la compra de cosa 'ajena' según un título no inscrito, pero propia del vendedor según el Registro, que el comprador adquiriese como tercero del Art. 34 LH , sin necesidad de que se anulase o resolviese el título del transferente por virtud de causas que no consten en el propio registro. En caso de no ser dueño quien vende, deberá indemnizar ( Art.

1124CC ), pues la obligación sí que ha surgido.

Habrá que distinguir dos situaciones: si el vendedor adquiere la cosa para poder entregarla y así lo verifica se producen los efectos propios de la compraventa. En caso contrario, y fuera de los supuestos en que el comprador haya podido adquirir por usucapio, el vendedor vendrá obligado a indemnizar al comprador que no habrá devenido en dueño de la cosa.

Tercero .- En tal sentido estamos conforme con la interpretación que realiza la sentencia de instancia de que el documento de julio de 1998 representa una compraventa, si bien, y dado que no se ha podido acreditar que el vendedor era ya propietario del inmueble, se tratará de una compraventa de cosa ajena que como hemos analizado es admitida en nuestro derecho. Aduce la parte que no sería admisible esta interpretación pues bien podría ocurrir que no se produjera la segregación de la parcela o que SEPES no procediera efectivamente a la venta; pero esa misma imposibilidad sucedería si lo configuramos, como pretende la parte demandante, como un contrato de cesión de negocio dado que requiriéndose el consentimiento del contratante, la misma imposibilidad habría si éste se negase a la cesión pretendida. En todo caso, y en ambos casos, la imposibilidad posterior de transmitir el bien (o la posición contractual) no suponen la nulidad del contrato, sino que ciertamente el comprador no vendrá en propietario pero tendrá derecho a ser indemnizado.

Así configurado, resulta que posteriormente en escritura pública de noviembre de 1998 Piensos Jiménez deviene efectivamente en propietario de la finca (si no lo era ya antes) y transmite la propiedad al Sr.

Constancio .

En nuestro derecho ( arts. 609 y 1462 y siguientes del Código Civil ), para transmitir la propiedad no basta el contrato, sino que éste debe tener forma pública o bien entregar la posesión al comprador. Por tanto, a un contrato privado como es el caso de autos, para que el comprador sea propietario es también necesario que entre en posesión de la cosa; y así consta en el supuesto de autos como el Sr. Constancio ha ocupado la finca desde hace años y no en precario como fue rechazado en anterior procedimiento entre las partes.

En definitiva, Piensos Jiménez vende al Sr. Constancio la propiedad de un terreno del cual todavía no es propietario, lo cual es admisible en derecho, una vez que es propietario puede ya cumplir con esa venta que pactó, y así lo hace entregando la posesión. Cierto que los plazos posteriores constan que son abonados por Piensos Jiménez y se desconoce si esto fue así por esas compensaciones que tanto parecen haber abundado entre las partes y que en modo alguno documentaban, pero en cualquier caso, ello no daría lugar a la nulidad del contrato sino en todo caso a su posible resolución por incumplimiento o a la reclamación de las cantidades que se hubieran pagado por quien no correspondía como recoge la sentencia apelada.

Cuarto .- Determinada la propiedad del solar la cuestión se contrae a la titularidad de las edificaciones; y en este aspecto las entrelazadas relaciones de las partes se complican aún más. Encontramos proyectos de construcción encargados por el actor (lo que apunta a su titularidad) pero que carecen de certificado final de obra; suministros y construcciones encargados algunas por el actor y otras por el demandado; realización por éste de fosos para taller a la misma fecha del hormigonado (lo que apunta a su propiedad), reclamaciones de pagos efectuadas al actor que no paga y que todo apunta a que fueron abonadas por el demandado (la versión de los hechos dada el interrogatorio es creíble vistas las manifestaciones de LESTCERCA y que no ha justificado el actor como sin tener fondos pagó en esa mañana), declaraciones testificales en las cuales atestiguan que les dijeron que las naves era de uno o de otro.

Y en este punto debe desestimarse el recurso y entender que las construcciones (tanto nave como la correspondiente a oficina) no son propiedad de la entidad apelante. En primer lugar, hay que tener en cuenta que se está ejercitando una acción declarativa de dominio y en consecuencia corresponde a quien pretende tal propiedad acreditarla, de esta manera si no se llegase a la prueba suficiente de este dominio, la acción debe de ser desestimada y en el caso actual, tal y como se ha recogido, no hay evidencia de dicho dominio por lo que procede la desestimación. Máxime cuando conforme al art. 359 Cci se presume que las obras son hechas por el propietario del terreno y a su costa.

En segundo lugar, y pese a lo argumentado en el recurso, no se considera desacertada la valoración de la prueba en relación a este punto. La doctrina jurisprudencial, que establece que el recurso de apelación permite al Tribunal 'ad quem' examinar el objeto de la litis con igual amplitud y potestad con la que lo hizo el Juzgador 'a quo', y que por lo tanto no está obligado a respetar los hechos probados por éste, pues tales hechos no alcanzan la inviolabilidad de otros recursos. No obstante esa misma doctrina especifica que la práctica de la prueba se realiza ante el Juzgado de instancia y éste tiene ocasión de poder percibir con inmediación las pruebas practicadas, es decir, de estar en contacto directo con las mismas y con las personas intervinientes, y tal principio de inmediación que aparecía en la anterior LEC y con mayor rigor en actualmente vigente, debe implicar el respeto por la valoración probatoria realizada por el Juzgador de instancia, salvo que aparezca claramente una manifiesta inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba, o que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso, dubitativo, incongruente o contradictorio, pues caso contrario modificaríamos el criterio del juzgador por el interesado de la parte recurrente.

Pero es que además desde un punto de vista estrictamente jurídico tampoco resultaría tal propiedad. El propietario del terreno, que como hemos declarado es el demandado, tiene también el derecho a edificar en el y las edificaciones que se construyan en su suelo serán de su propiedad (art. 353 y 358 CCi). La edificación con materiales propios en suelo ajeno aun de buena fe no otorga al 'constructor' la propiedad de lo edificado sino que da la opción al dueño del terreno de hacer suya la obra previa indemnización o a obligar a abonarle el precio del terreno (art. 361 Cci) ç Ahora bien, puede ceder a un tercero tal derecho que es el conocido como derecho real de superficie.

Este es definido en el art. 40.1 del Texto Refundido de la Ley del Suelo (en vigor a la fecha de demanda, hoy en iguales términos art. 53) como aquél que atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas. También puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo.' Por tanto, cabría que se hubiera otorgado tal derecho de superficie al actor pero para ello debió de existir un acuerdo entre los litigantes, acuerdo que ni consta, ni además se ha aducido que existiera (todo son las buenas relaciones y en virtud de las cuales cedo o dejo graciosamente parte).

Pero es más, tal acuerdo no puede ser meramente verbal sino que conforme al art. 40.2 (hoy 53.2), para que el derecho de superficie quede válidamente constituido se requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad. Y estos son requisitos para la válida constitución del derecho, y no solo de oponibilidad frente a terceros ( Sentencia del Tribunal Supremo Sala 3ª de 31 de enero de 2001 ).

En definitiva, no se acredita la propiedad de las edificaciones a favor del actor más que en los términos que reconoce la sentencia de instancia, procediéndose a la confirmación de la misma y al rechazo del recurso interpuesto.

Quinto.- Dado el sentir de esta sentencia, por imperativo del artículo 398 de la L. E. Civil , habrán de imponerse al apelante las costas del presente recurso.

Sexto.- Por aplicación de la Disposición Adicional Decimoquinta, apartado 9 de la L. O. P. J ., añadida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de Noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina Judicial, ante la confirmación de la resolución recurrida, se declara la pérdida del depósito constituido por la parte apelante para recurrir, al que se dará el destino previsto en dicha Disposición.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de La Carolina, con fecha 8/10/15 , seguidos en dicho Juzgado con el nº 89/15, debemos confirmar la resolución recurrida, con imposición al apelante de las costas ocasionadas en esta alzada, declarándose la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber que contra la misma cabe Recurso de Casación, y, en su caso por infracción Procesal siempre que la cuantía exceda de 600.000 euros y si no excediere o el procedimiento se hubiese seguido por razón de la materia cuando la resolución del recurso presente interés casacional, tal como determina el artículo 477 de la L. E. Civil , en el primer caso; y en el segundo cuando concurran los requisitos del artículo 469 de la indicada Ley, ambos preceptos en relación con la disposición final 16 del repetido cuerpo legal.

El plazo para la interposición del recurso, que deberá hacerse mediante escrito presentado ante este Tribunal, es el de 20 días contados a partir del siguiente a su notificación.

Deberá acompañarse justificante de haber constituido el depósito para recurrir por la cantidad de 50 euros en uno y otro caso, que previene la Disposición Adicional 15 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de Noviembre , salvo los supuestos de exclusión previstos en la misma (Ministerio Fiscal, Estado, Comunidades Autónomas, Entidades Locales y Organismos Autónomos dependientes de todos ellos o beneficiarios de la Asistencia Jurídica Gratuita) y que deberá ingresarse en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección nº 2038 0000 12 1212 15.

Igualmente deberá adjuntarse el impreso de autoliquidación de la tasa que previene la Ley 10/12 de 20 de Noviembre y Orden que la desarrolla de 13 de Diciembre de 2012, modificada por Real Decreto Ley 1/2015, de 27 de febrero, siempre que se trate de personas jurídicas.

Comuníquese esta sentencia por medio de certificación al Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de La Carolina, con devolución de los autos originales para que lleve a cabo lo resuelto.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente que la dictó, estándose celebrando audiencia pública ordinaria en el día de su fecha, doy fe.