Sentencia CIVIL Nº 383/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 493/2016 de 07 de Junio de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
DE BARCELONA
SECCIÓN CUARTA
ROLLO Nº 493/2016-P
Procedencia: Juicio Ordinario sobre reclamación cantidad nº 1119/2014 del Juzgado Primera Instancia
23 Barcelona
S E N T E N C I A Nº383/2017
Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:
Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE
Dª. MARTA DOLORES DEL VALLE GARCÍA
D. SERGIO FERNÁNDEZ IGLESIAS
En la ciudad de Barcelona, a 7 de junio de 2017
VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los
presentes autos de Juicio Ordinario sobre reclamación cantidad nº 1119/2014, seguidos ante el Juzgado
Primera Instancia 23 Barcelona, a instancia de CRESCENDO, S.L. , contra D. Mariano , los cuales penden
ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la
Sentencia dictada en los mencionados autos el día 22 de febrero de 2016.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: ESTIMANDO TOTALMENTE la demanda instada por el Procurador D. EUGENIO TEIXIDÓ GOU en representación de CRESCENDO,S.L. contra D. Mariano , debo CONDENAR Y CONDENO al demandado: -a satisfacer al actor ONCE MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y SIETE EUROS CON VEINTICUATRO CENTIMOS (11.647,24 EUROS) además de los intereses legales desde la reclamación judicial y hasta el completo pago y las costas del juicio.



SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.



TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 14 de febrero de 2017.



CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MARTA DOLORES DEL VALLE GARCÍA.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de derecho de la resolución recurrida
PRIMERO .- En la demanda rectora del procedimiento, la actora CRESCENDO, S.L. presentó demanda contra D. Mariano a fin de que fuese condenado a abonarle la suma de 11.647,24 euros, más intereses legales. Alegó la actora que, en fecha 1 de mayo de 1965, el padre del demandado, D. Porfirio , suscribió contrato de arrendamiento con la propiedad del local sito en la calle Muntaner, nº 463-465, tienda 1ª, de Barcelona, que el demandado se subrogó en la posición de arrendatario y que, pactado que fue en dicho contrato que el pago de la renta se abonaría por trimestres naturales y por adelantado, dentro de los cinco primeros días de cada período natural acordado, el demandado había dejado de abonar las rentas del primero y del segundo trimestres de 2014, ascendiendo el débito por tal concepto a 5.011,60 euros. Alegó, asimismo, que remitió burofax al demandado el 31 de marzo de 2014 por el cual le comunicó que el contrato quedaría extinguido a partir del 30 de junio de 2014 por aplicación de la Disposición Transitoria Tercera B. punto 3 LAU 1994 ; que debía reponer y devolver el local a su estado originario, retirando los escaparates, devolviendo a su estado la entrada del local con la puerta cristalera y metálica enrollable de acceso al local, y todo ello antes de la entrega de llaves, y que adeudaba ya entonces el primer trimestre de 2014. Alegó la actora que, el 8 de abril de 2014, por conductor notarial, tuvo conocimiento del depósito de las llaves efectuado por el demandado, entrega que aceptó, si bien contestó por el mismo conducto notarial que reiteraba el contenido del citado burofax. Alegó que, pese a no tener ya la posesión del local el demandado, contactó con el demandado para la reposición a su estado inicial de las puertas de acceso al local, retirando los escaparates puestos en su día, a su costa y por industrial de su confianza, pero que el demandado no accedió a ello, de modo que la actora ha asumido tales trabajos, cuye coste de 6.635,64 euros reclama también en la demanda. Añadió que figuraba pactado en el contrato que arrendador y arrendatario podían dar por terminado el contrato avisando con un mes de antelación, lo cual no había sido cumplido por el demandado, y que la obligación de reposición del local a su estado inicial derivaba del compromiso del padre del demandado, plasmado por escrito.

El demandado se opuso a la demanda, partiendo de que no procedía la reclamación de la renta correspondiente al segundo trimestre de 2014, puesto que alegó haber depositado las llaves ante Notario el 31 de marzo de 2014 y, que, en fecha 4 de abril de 2014, le fue comunicada dicha entrega a la actora, quien pudo desde entonces disponer del local para alquilarlo, aparte de que ya sabía que lo iba a abandonar, pues lo estaba desmantelando como panadería/pastelería; además, ya le había comunicado mediante burofax que se rescindía el contrato de arrendamiento a partir del 31 de enero de 2014 y que entregaría llaves en la oficinas de 'Fincas Ríus', pero que la actora se negó a aceptarlas. Alegó que la actora confundía el modo de pago (trimestralmente y por adelantado) con la prestación del servicio, y que, si no se disfrutó el local, no es lógico que se tenga que abonar la renta y supondría un enriquecimiento injusto de la actora; de modo subsidiario, solicitó que se prorratease el disfrute, hasta el 4 de abril de 2014. Alegó que la actora debió haber acreditado cuál era el estado originario del local, y que en los documentos aportados como nº 8 y 9 se habla únicamente de escaparates, por lo que la restitución del local a dicho estado sería mediante la retirada de los escaparates, lo cual llevó a cabo el demandado por importe de 3.825,63 euros; aportó fotos del estado en 1978, en la época de tales documentos, donde no había reja, sino solo puerta de cristal, y alegó que la propia actora pidió un presupuesto a través de 'Fincas Ríus', donde habla solo de escaparate; el demandado buscó otro profesional y adecuó el local a su estado original, abonó los costes de ingeniero y la licencia del Ayuntamiento, y solicitó un presupuesto para acabar los escaparates interiores (el chapado de la estructura de aluminio, básicamente); la actora pretendía que retirara todo el escaparate e hiciera uno nuevo, cuando retirar todo no fue lo acordado en aquellos documentos.

En la sentencia fue estimada la pretensión de la actora en su integridad. A la vista de lo pactado en el contrato de arrendamiento acerca de la forma de pago de la renta y acerca del preaviso de la terminación del contrato con un mes de antelación, a la vista de que la actora recibió la comunicación del depósito notarial de las llaves en fecha 8 de abril de 2014, no el 4 de abril de 2014, y a la vista de que el burofax remitido por el demandado no fue enviado y recibido hasta el 7 de enero de 2014, se concluye que el demandado adeuda también el segundo trimestre de 2014, sin que quepa prorrateo alguno conforme a la forma de pago estipulada.

En relación con la reposición del local a su estado originario, se parte del contenido de los documentos donde aparece el compromiso del padre del demandado, así como del contenido del burofax de la actora, donde se detalla cómo ha de tener lugar la devolución. Se está a lo declarado por el testigo que realizó los trabajos según encargo del demandado, limitados a la retirada del escaparate, sin actuar sobre la fachada y sin llevar a cabo los trabajos que aparecen en las facturas de la actora (documentos 6 y 7), y se concluye que la reposición comprendía la retirada del escaparate, la limpieza de la fachada en la que se apoyaba y los trabajos accesorios, y que era obligación del demandado llevarla así a cabo como obligación del arrendatario. Las costas procesales son impuestas al demandado.

El demandado interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada y solicita su revocación.

La actora se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia dictada.



SEGUNDO .- El primer motivo de apelación del demandado se funda en la errónea valoración de la prueba documental practicada en relación con la reclamación de la renta del segundo trimestre de 2014. Alega el apelante que, sin desconocer que el pago de la renta debía hacerse por trimestres, ello no implica que no avisara a la actora de la resolución del contrato con un plazo de un mes mediante el burofax fechado el 23 de diciembre de 2013 y recibido el 7 de enero de 2014, y que, como el contrato se renueva por trimestres, lo mismo daba que entregase las llaves en enero, febrero o marzo. Alega que lo importante es que la propiedad no quiso recibir las llaves en la fecha indicada en el burofax (31/01/2014), como corroboró el testigo propuesto por el demandado, su hermano D. Jose Augusto , pues, si no, no tendría sentido tener que recurrir a un Notario. Añade que esta situación ya se dio al inicio del contrato, firmado el 1 de mayo de 1965, dentro ya del segundo trimestre, y que no pagó el trimestre completo, sino que se prorrateó el alquiler en relación con los meses disfrutados.

Este Tribunal no aprecia el error en la valoración de la prueba documental que alega el apelante.

Como resulta de dicha prueba documental y pone de relieve la actora apelada en su escrito de oposición al recurso, el demandado envió un burofax a la actora comunicando su intención de rescindir el contrato ' a partir del próximo día 31 de enero de 2014 ', y añadió: 'Es por ello que le indico que en la fecha de finalización del contrato, pasaremos por su oficina a dejar la llave del local'. Ese burofax, fechado, en efecto, el 23 de diciembre de 2013, no fue enviado a la actora hasta el 7 de enero de 2014, y la actora reconoce que lo recibió en esa fecha, esto es, una vez iniciado el primer trimestre de 2014.

La cuestión es que el demandado no cumplió siquiera con el anuncio hecho en esa comunicación, puesto que no abandonó el local en la fecha indicada, sino que permaneció en él durante el primer trimestre, y sin abonar la renta correspondiente a dicho trimestre. De ahí que, fundada la demanda en la falta de abono de ese trimestre -y del segundo trimestre- no quepa duda alguna de la procedencia de pagar el primer trimestre, como reconoce ya el demandado en su contestación.

En cualquier caso, este Tribunal considera que el citado burofax de 7 de enero de 2014, no realizado siquiera con un mes de anticipación a la fecha comunicada de rescisión del contrato (31/01/2014), no sirve a los efectos de tener por comunicado el abandono del local en fecha 31 de marzo de 2014, puesto que los actos propios del demandado, representados por la continuación de la ocupación más allá de la fecha de referencia (31/01/2014), revelan que, finalmente, esa intención de desalojar el local quedó sin efecto, y el hecho de dejar 'abierto' el día del desalojo, sin fijación concreta, no se aviene a lo previsto en el contrato y genera incertidumbre para el arrendador, quien, en este caso, no sabía si el arrendatario continuaría o no ocupando el local a partir del segundo trimestre.

Como dispone el art.1256 CC , 'La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes', y lo cierto es que el contrato de arrendamiento establece en la cláusula 1ª, DECLARACIONES, c) que 'El arrendador y arrendatario podrán dar por terminado este contrato, avisando a la otra parte con un mes de antelación, cuando las leyes lo permitan'.

De ahí que, si finalmente el arrendatario no dejó el local en la fecha indicada en su burofax, lo procedente habría sido comunicar a la actora una nueva fecha de desalojo, con un mes de anticipación.

De la documental obrante en autos resulta que, a la vista de los acontecimientos, fue la actora quien envió burofax al demandado en fecha 31 de marzo de 2014, en el que le comunicó los extremos expuestos en el fundamento de derecho primero de esta resolución, entre ellos, le recordó que el contrato finalizaba en fecha 30 de junio de 2014 por disposición legal.

Ese burofax se solapó en el tiempo con la fecha de depósito ante Notario de las llaves del local por parte del demandado, depósito de las llaves que fue comunicado a la actora en fecha 8 de abril de 2014, es decir, cuando ya habían transcurrido los cinco primeros días del segundo trimestre de 2014, durante los cuales el demandado debía abonar la renta. Y, en contra de lo alegado por el apelante, no consta acreditada la negativa de actora a recibir las llaves en fecha 31 de enero de 2014 -ni después- a partir de la sola declaración del testigo hermano del demandado, cuya declaración ha de ser valorada con cautela en razón de esa situación de parentesco; de hecho, no consta comunicación alguna por escrito a la actora que ponga de manifiesto la queja del demandado ante la supuesta negativa a la recepción de las llaves y el anuncio de que se procedería al depósito notarial. La única comunicación escrita remitida por el demandado fue el burofax de 7 de enero de 2014.

Entendemos, pues, que el demandado no comunicó el desalojo en el tiempo previsto en el contrato y, además, con referencia al concreto día en que, finalmente, depositó las llaves. A ello se une el hecho de que, en el acta de depósito notarial de 31 de marzo de 2014, no consta el encargo de que fuese comunicado a la actora ese depósito el mismo día en que tuvo lugar, sino, únicamente, el encargo de notificar a la actora 'que las llaves se encuentra a su disposición en mi despacho profesional, así como que se dé por finalizado dicho contrato de alquiler, mediante hacerle entrega de copia simple de la presente a efectos de notificación (...) Las referidas llaves una vez transcurridos treinta días desde la notificación al requerido sin que el misma haya comparecido para retirarla, serán destruidas por mi Notario'.

Además, cuando la actora pudo tener a su disposición las llaves del local, en fecha 8 de abril de 2014, el local no podía siquiera ser objeto de nuevo arrendamiento por la actora, desde el momento en que las obras llevadas a cabo por el demandado, que afirma cumplen con el requisito de reposición del local a su estado originario, fueron llevadas a cabo con posterioridad a esa fecha, según resulta de los pagos correspondientes y de la factura emitida por DESMON, S.A. en fecha 22 de julio de 2014.

Se comparte, pues, el criterio seguido por la juez 'a quo' en la resolución recurrida.

En cuanto al prorrateo, consideramos que, como tiene lugar en la sentencia recurrida, no solamente hay que estar a lo pactado en el contrato acerca de pago trimestral, sino también a la falta de la oportuna comunicación del día concreto del desalojo. A ello se une que consideramos que, en contra de alegado por la apelante, la situación es distinta de la acontecida al inicio del contrato, cuando, en efecto, se prorrateó el alquiler teniendo únicamente en cuenta los meses disfrutados (mayo y junio de 1965, no abril de 1965), pues lo contrario sí que habría supuesto un claro enriquecimiento para la parte arrendadora, quien había tenido a su entera disposición el local durante el mes de abril. Cabe presumir que, por razones prácticas de establecer los trimestres naturales del año (enero/febrero/marzo; abril/mayo/junio, etc.), la fecha del contrato se hizo coincidir con la de entrada en el local, pero el trimestre era abril/mayo/junio de 1965.

En cambio, la situación en 2014 está relacionada, simplemente, con el cumplimiento de lo pactado en el contrato, una vez ya iniciado, conforme a lo dispuesto en el citado art.1256 CC .



TERCERO .- El segundo motivo de apelación de la actora se funda en la errónea valoración de la prueba documental practicada en relación con las obras de reposición del local a su estado originario. Parte la apelante de que la actora debería haber acreditado cuál era ese estado originario del local y no lo ha llevado a cabo, siendo el demandado quien aportó fotografías del local, tomadas antes y después de la reforma efectuada por el arrendatario en 1978, las cuales no fueron objeto de impugnación por la actora. Alude también al contenido de los documentos nº 8 y 9 de la demanda.

Es cierto que la actora no acredita el estado originario, pero también lo es que no niega que el local estuviese con anterioridad en la forma en que aparece en el documento nº 4 de la contestación. Debe estarse, pues, a las fotografías aportadas por el demandado como documento nº 3 (estado en 2014), puestas en comparación con la del documento nº 4. A su vez, hay que tener en cuenta el contenido de los documentos nº 8 y 9 de la demanda.

En el documento nº 8, fechado el 13 de octubre de 1978, el arrendatario inicial solicitó a la administración de fincas, 'Fincas Ríus', que, dada la abertura existente (dos metros dieciocho centímetros), al ser imposible tener unos escaparates a la altura de las circunstancias 'y mucho menos a la altura del inmueble', tuviese a bien comunicar al presidente de la finca que 'Consultados los organismos competentes es factible por la vía judicial alcanzar la ampliación de los mismo, sin dañar las paredes maestras, y aceptando los 40 centímetros de acera que el Excelentísimo Ayuntamiento nos brinda a todo lo largo de la acera (...) les suplico tengan a bien concederlo, ajustándome a una normativa de decoración en acero inox cristal y luz'. En el documento nº 9, fechado el 28 de noviembre de 1978, el arrendatario inicial se dirigió al presidente de la Comunidad de Propietarios en relación con la 'reforma de la fachada de nuestra sucursal en la comunidad que Vd preside y que le fue cursada por el Sr. Administrador de la finca así como los planos (...) le ruego tenga a bien concedernos la correspondiente autorización, comprometiéndonos a respetar toda la actual estructura y en el caso de un futuro traspaso ó bien su cesión a la finca, devolverse la fisonomía del presente'.

De entrada, se valora negativamente por este Tribunal el hecho de que el demandado no se opusiese al burofax de la actora de 31 de marzo de 2014, al menos, en cuanto al concreto extremo del alcance de la reposición. En dicho burofax, la actora resaltó en negrita que el demandado ' deberá reponer y devolver a su estado primitivo el local de negocio objeto del contrato, retirando los escaparates, devolviendo a su estado la entrada del local con la puerta cristalera y metálica enrollable de acceso al local, y todo ello antes de la entrega de las llaves requeridas por la extinción del contrato en cuestión '.

El testigo D. Jose Augusto (hermano del demandado), aparte de manifestar que al demandado no querían cogerle las llaves, dijo que el administrador no aceptaba el pago de enero y que indicó que había que hacer unas obras para dejar el local como estaba antiguamente, antes del permiso dado a su padre. En relación con la comparación de estados del local a lo largo de los años, manifestó que el documento nº3 de la contestación a la demanda son fotos hechas por él: la foto la superior izquierda era como estaba el local estando ya ellos desde 1978, y la foto superior derecha es como la ha dejado la parte actora antes de volver a alquilarla; añadió que, en el documento nº 4 de la contestación, sale el local como estaba originariamente en los años 70, y que no tiene nada que ver como lo ha dejado la propiedad a como estaba originariamente.

Aparte de considerar que dicha declaración ha de ser valorada con cautela, dada la relación de parentesco existente con el demandado, este Tribunal considera que, a la vista de las fotografías aportadas, aunque es cierto que el estado actual de la parte exterior del local -sin escaparates y con una reja corredera de hierro de dos hojas inmediata- no es igual al estado originario antes de las modificaciones introducidas por el padre del demandado en 1978 -faltan los escaparates-, la colocación de escaparates en la forma originaria -a los lados, pero en la parte interior de la entrada- correspondería, en su caso, al demandado que los retiró, no a la actora.

La sola observación de la fotografía unida al documento nº 3 de la contestación en la parte superior izquierda, puesta en comparación con la fotografía del documento nº 4 de la contestación, revela que los escaparates pasaron a estar colocados sobre la fachada de la finca, sobresaliendo de ella e invadiendo en parte la acera -con autorización del Ayuntamiento, según cabe deducir-, quedando afectada también la propia fachada, por lo que, transcurridos casi 36 años, es lógico pensar que su retirada hacía necesario algún tratamiento de dicha fachada, como el que ha sido llevado a cabo por la actora (factura de LA INTEGRAL aportada como documento nº 6 de la demanda), cuando era obligación del arrendatario la reposición del estado de cosas, en el marco de lo que dispone el art.1561 CC .

Como manifestó el testigo Sr. Eusebio (DESMON, S.A.), el documento nº 6 de la contestación se corresponde con las obras de retirada de escaparate de cristal exterior que realizó, según encargo del Sr.

Mariano . Añadió que el solo realizó la retirada de escaparate, pero que no hizo nada en la fachada, y aclaró que el documento nº 11 de la contestación es un presupuesto no aceptado, porque el demandado dijo no hiciera nada de eso, de modo que no se hizo lo allí presupuestado.

Los trabajos realizados por el demandado a través de DESMON, S.A. son, pues, trabajos de 'Derribo y evacuación de aparador de la pastelería adosado a la fachada de la finca' - queda clara la lógica afectación de la fachada-, con la precisión de que 'Consta de 2 aparadores salientes, 2 escaparates de paso y marquesina'.

Por el contrario, el resto de los trabajos afrontados por la actora y que aparecen el documento nº 7 de la demanda, son trabajos llevados a cabo para la reposición de la entrada del local a su estado originario. Es decir, como se hizo ya constar en el burofax de la actora de 31 de marzo de 2014, no se trataba, únicamente, de retirar los escaparates, sino de dejar, asimismo, la entrada del local en su estado originario.

De ahí que, aunque el testigo Sr. Eusebio manifestase que el documento nº 5 de la contestación - presupuesto solicitado por la administración de fincas en febrero de 2014, con posterioridad a la comunicación del demandado de que tenía intención de dar por terminado el contrato en fecha 31 de enero de 2014- correspondería más o menos al mismo tipo de obras llevadas a cabo finalmente por el demandado, lo cierto es que la actora envió posteriormente, a través de la propia administración de fincas, el burofax donde detalla los conceptos que integran la devolución del local a su estado originario. El demandado se centra en las fotos donde aparecen los escaparates, fácilmente de visualizar, pero ello no implica que no fueran necesarios los demás trabajos llevados a cabo por la actora, quien, de hecho, dirige su demanda contra el demandado, exclusivamente, por los gastos efectuados en relación con esa zona del local, no en relación con zonas interiores del mismo, cuyo desgaste ha de entenderse será, lógicamente, el derivado del uso a través del paso el tiempo en que el inmueble ha estado arrendado.

En definitiva, consideramos procedente la desestimación del recurso y la confirmación de la resolución recurrida.



CUARTO .- Por imperativo del art.398 LEC , las costas de la segunda instancia son impuestas a la apelante, al haber sido desestimadas sus pretensiones.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Con desestimación del recurso de apelación interpuesto por D. Mariano contra la sentencia dictada en fecha 22 de febrero de 2016 por la Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 23 de Barcelona , debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Se declara la pérdida del depósito para recurrir.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. Doy fe.