Sentencia Civil Nº 385/2007, Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2, Rec 344/2007 de 29 de Noviembre de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE LLEIDA

Sección Segunda

El Canyaret, s/n

Rollo nº. 344/2007

Juicio verbal núm. 466/2006

Juzgado Primera Instancia 2 Balaguer

SENTENCIA nº 385/07

Ilmos./as. Sres./as.

PRESIDENTE

D. ALBERT GUILANYÀ FOIX

MAGISTRADOS

D. ALBERT MONTELL GARCIA

DÑA ANA CRISITINA SAINZ PEREDA

En Lleida, a veintinueve de noviembre de dos mil siete

La sección segunda de esta Audiencia Provincial, constituída por los señores anotados al margen, ha visto en grado de apelación, las actuaciones de Juicio verbal número 466/2006, del Juzgado Primera Instancia 2 Balaguer, rollo de Sala número 344/2007, en virtud de del recurso interpuesto contra la sentencia de fecha 26-02-2007 . Es apelante la actora Sra Marí Jose y Domingo , representado/a por el/la procurador/a FERMIN CARDENAS CALVO y defendido/a por el/la letrado/a CARMEN VILANOVA RAMON. Es apelado/a la demandada Gustavo , representado/a por el/la procurador/a CARMEN CLAVERA CORRAL y defendido/a por el/la letrado/a JOSEP PAMPALONA LLOBERA. Es ponente de esta sentencia el/la Magistrado/a Doña ANA CRISITINA SAINZ PEREDA.

VISTOS,

Antecedentes

PRIMERO.- La transcripción literal de la parte dispositiva de la sentencia dictada en fecha 26-02-2007 , es la siguiente: " Desestimar la demanda presentada por Mercé Arnó en nombre y representación de Marí Jose y Domingo , contra Gustavo absolviendo al demandado de todos los pedimentos efectuados en su contra sin hacer expresa imposición a la actora de las costas del presente procedimiento. [...]"

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia, Marí Jose y Domingo interpusieron un recurso de apelación que el Juzgado admitió y, seguidos los trámites pertinentes, remitió las actuaciones a esta Audiencia, Sección Segunda.

TERCERO.- La Sala decidió formar rollo y designar magistrado ponente a quien se entregaron las actuaciones para que, una vez deliberada, propusiera a la Sala la resolución oportuna. Se señaló el dia 20 de noviembre de 2007 para la votación y decisión.

CUARTO.- En la tramitación de esta segunda instancia se han observado las prescripciones legales esenciales del procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO. La sentencia de primera instancia desestima la demanda de desahucio por expiración del plazo contractual planteada por los actores respecto del local de negocio ubicado en los bajos derecha de la calle Angel Guimerá nº10 de Agramunt, por considerar que la voluntad de las partes fue la de pactar la prórroga forzosa.

Contra esta resolución se alzan los demandantes invocando como motivo de recurso el error en la valoración de la prueba en que se incurre en la sentencia. Respecto a la posibilidad de pactar la prórroga de forma expresa o implícita aducen los recurrentes que los contratos de arrendamiento concertados tras la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985 carecen de prórroga forzosa, salvo pacto expreso, siendo que en el presente caso sí se pactó expresamente la prórroga en el segundo contrato concertado entre las partes, luego si no se hizo así respecto del primer contrato (que es el que ahora se cuestiona) es porque las partes no querían hacerlo. En cuanto a la utilización del término "indefinido" no puede entenderse, como hace la sentencia recurrida, que su significado sea el de la prórroga forzosa sino que, ante la falta de fijación de duración determinada, ha de estarse a las normas supletorias del C.C., pudiendo prorrogarse el contrato año tras año en virtud de la tácita reconducción. Tampoco la existencia de la cláusula de estabilización de la renta puede implicar la volunta implícita de someterse a la prórroga forzosa sino que se estableció dicha actualización para las sucesivas prórrogas derivadas de la tácita reconducción, y en cuanto a la autorización para que el arrendatario pueda realizar obras, el hecho de que se hagan inversiones no supone que se haya pactado la prórroga forzosa, siendo que las facturas aportadas por los demandados evidencian que las obras e inversiones las hizo el arrendatario para el segundo local arrendado, que sí está sometido a dicha prórroga, y aunque el arrendatario, por su propia conveniencia haya convertido los dos locales en uno y compartan algunos servicios ello no empece el hecho de que sigue tratándose de dos locales, sujetos a dos contratos completamente diferentes y con dos recibos de alquiler, concluyendo por todo ello que se ha aplicado indebidamente el art. 1288 C.C . y el contrato cuya extinción se insta es claro en sus propios términos, sin necesidad de interpretación alguna y sin que se pactara la prórroga forzosa.

SEGUNDO.- Para la debida resolución del recurso conviene destacar que el contrato que nos ocupa se concertó el 17 de mayo de 1.985, es decir, a los pocos días de la entrada en vigor del R.D Ley 2/1985 (el 9-5-1985 ) pactando las partes que el contrato se celebraba por tiempo indefinido, fijando una renta de 60.000 Ptas, al año, pagaderas por meses anticipados. Y como el contrato se firmó estando ya vigente la referida normativa los demandantes sostienen que no está sometido a la prórroga forzosa sino únicamente a la tácita reconducción, tesis ésta que rechaza la sentencia por considerar que, de conformidad con la doctrina jurisprudencial sobre la materia y atendiendo al resultado que ofrecen las pruebas practicadas, han de acogerse las alegaciones del demandado respecto de la voluntad de las partes contratantes, es decir, sobre el sometimiento al régimen de prórroga forzosa.

Las alegaciones de los recurrentes inciden, en lo esencial, en la misma postura mantenida en la instancia, atendiendo fundamentalmente a lo dispuesto en el referido RDL 2/1985 y al hecho de que posteriormente las partes concertaron otro contrato de arrendamiento de local (en el año 1988) en que el expresamente se sometieron a la prórroga forzosa, por lo que al no haberlo hecho en el primero (el de 1985) únicamente cabe entender que no quisieron hacer uso de tal posibilidad, habiéndose mantenido el contrato vigente durante 22 años por mor de las normas relativas a la tácita reconducción (art. 1581 C.c .)

Pues bien, la cuestión que se plantea ha sido objeto de análisis por esta Sala en similares supuestos al que ahora nos ocupa. Y así, analizando las consecuencias jurídicas que se derivan del art. 9 del Real Decreto Ley 2/1985 respecto a los contratos suscritos después de su entrada en vigor, decíamos en nuestra sentencia de 17 de febrero de 2005 (nº81/05 ) que "sobre la interpretació que cal donar a l'esmentada normativa legal ja ens hem pronunciat en vàries ocasions i, així, a la nostra sentència de 31 de juliol de 2001 dèiem que: "Situados ya en la normativa vigente tras el mencionado RDL 2/1985, de 30 de Abril, la consecuencia inmediata que pretende obtener la parte actora es que no existe contrato de duración indefinida y, siendo la renta mensual, considera aplicable el art. 1581 C.C ., habiéndose prorrogado el contrato por meses, sin sujeción alguna a la prórroga forzosa (...). Para la resolución de tan fundamental extremo debe acudirse en primer término a la doctrina jurisprudencial relativa a los contratos de arrendamiento otorgados con posterioridad al RDL, de la que es claro exponente la STS de 22-7-1996 que, a su vez, recoge la doctrina sentada en otras muchas resoluciones del Alto Tribunal, señalando que "es sabido que la jurisprudencia de esta Sala al respecto ha dicho, entre otras, en Sentencia de 18-3-1992 "El D.L. 30-4-85 , si bien en forma relativamente aparatosa se encabeza como 'supresión de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos', requiere una meditada interpretación para cada caso concreto, pues las normas han de ser racionalizadas en su aplicación, y precisamente el adverbio 'forzosamente' que contiene el D. da paso a dos regímenes de contratos arrendaticios: a) El que se rige por el citado D.L. y con libertad de estipulación en su duración. b) El general y limitativo de los derechos del arrendador, de la vigente L.A.U., que en todo caso se mantiene y no ha sido objeto de derogación si expresamente se pacta, es decir, que el D.L. no suprime la prórroga forzosa para los arrendamientos urbanos; lo que sucede es que cabe su abrogación por las voluntades negociales manifiestas de los interesados al celebrar el pacto de arriendo, en el que el arrendatario renuncia y se somete a la vigencia temporal, que libremente se estipule, lo que resulta correcto y adecuado conforme a los principios generales de la contratación (arts. 1254, 1255, 1258 y 1281 y concordantes del C.c .).

De esta manera surgen arriendos sin sujeción a prórroga forzosa, que tienen una vida de realización fuera del ámbito de la duración obligatoria que mantiene la L.A.U., pues, en todo caso, el D.L. de referencia no prohibe expresamente que puedan celebrarse contratos al amparo de la Ley especial y por ello sometidos a prórrogas forzosa"; la de 14-6-94 : "según (SS. 4-2-92 y 20-4-93 ) ha declarado esta Sala que el sometimiento al régimen de prórroga forzosa puede convenirse 'explícita o implícitamente' en virtud de la libertad de pacto que preconiza el art. 1255 C.c ., posibilidad no prohibida en el art. 9 R.D.L. de 1985 , que se limita a suprimir el mero automatismo legal u 'ope legis', y sin el previo consentimiento de las partes, de aquel régimen de prórroga, a lo que cabe añadir que así se infiere del título del citado art. 9 , que reza 'Supresión de la prórroga forzosa en los arrendamientos urbanos', cuando fácilmente hubiera podido decir 'De la renuncia al derecho de prórroga forzosa' ( S. 10-6-93 ), quiere decirse, en resumen, que no nos hallamos ante una 'renuncia del arrendador al derecho de dar por finalizado el contrato al fin de su plazo de vigencia', como sostiene el recurrente, sino que, ya en régimen de supresión de la prórroga forzosa, se pacta el sometimiento a ésta" , y la S. 23-5-95 : ".... Dice la S. de esta Sala de 20-4-93 , que la entrada en vigor del R.D.L. 2/1985, de 30-4 , sobre medidas de Política Económica, ha determinado la existencia de dos clases de arrendamientos urbanos: los anteriores a esta norma legal, sujetos a prórroga forzosa, y los posteriores, a los que será de aplicación la tácita reconducción del art. 1566 C.c ., a no ser que los contratantes hubiesen convenido, explícita o implícitamente, el sometimiento al régimen de prórroga forzosa, haciendo uso de la libertad de pacto que preconiza el art. 1255 C.c . y cuya posibilidad de pacto, como ha dicho esta Sala en SS. 12-5-89, 4-2-92 y 18-3-92 , no se hallaba prohibida por el art. 9º del referido R.D .L., al haberse limitado a suprimir el mero automatismo legal u 'ope legis', y sin el expresado consentimiento de las partes, del expresado régimen de prórrogas forzosas. En el mismo sentido se pronuncian las SS. 10-6-93 y 14-6-94" y, añadimos, las de 15-10-96 y 2-10-98 . Queda claro, por tanto, que una vez vigente el RDL habrá de estarse, con carácter general, a lo acordado por las partes, pudiendo convenirse el sometimiento al régimen de prórroga forzosa tanto explícita como implícitamente, y, en el caso, a falta de documento escrito en el que se contengan los pactos alcanzados entre las partes, ha de acudirse a los demás medios probatorios de los que pueda inferirse, siquiera indiciariamente, cual fue la voluntad de los contratantes".

TERCERO.- Estos mismos criterios son los que se siguen en la resolución recurrida, que también se nutre de la doctrina sentada al respecto por el Tribunal Supremo, sin que la Sala aprecie error alguno en las conclusiones obtenidas por la juzgadora a quo a la luz del resultado que ofrecen las pruebas practicadas, en especial la documental, en cuanto a la duración indefinida acordada por las partes, al hecho de que se pactara la cláusula anual de revisión de la renta y de que se autorizara al arrendatario para la realización de importantes obras para poner en marcha el negocio de floristería, lo que se estima incompatible con la posibilidad de dar por concluido el arriendo una vez transcurrido un año.

A lo anterior ha de añadirse que también se pactó que el arrendatario podía subarrendar total o parcialmente el local a quien tuviera por conveniente, lo cual resulta difícilmente compatible con la duración anual del contrato que propugna la parte actora. Y lo mismo cabe decir en cuanto a la autorización al arrendatario para suprimir total o parcialmente el tabique divisorio del local, que únicamente adquiere un sentido lógico en el contexto referido en el acto de juicio por el demandado Sr. Gustavo cuando indica que el propietario conocía su interés por arrendar este local y también el local contiguo (bajos izquierda, que fue objeto del contrato suscrito en el año 1.988), que quien ocupaba el local en aquéllas fechas (en 1.985) le dijo que estaría dos o tres años más, y en previsión de que después se alquilaría al Sr. Gustavo se concedió autorización para suprimir el tabique, tal como hizo tras concertar el arriendo del local bajos izquierda en el año 1.988. Por lo demás, el hecho de que el Sr. Gustavo manifestara en el juicio que al firmar el contrato no se habló de prórroga forzosa sino de contrato de larga duración no puede entenderse en el interesado sentido que propugna la parte apelante sino que ha de interpretarse dentro del global sentido en que se expresó el Sr. Gustavo -"los tratos se mantuvieron de forma coloquial, el termino prórroga forzosa no lo había oído hasta que se ha planteado la controversia entre las partes, y tampoco se planteó así en el segundo contrato sino que se incluyó el anexo como algo más dentro del mismo contexto, igual que la otra vez"-.

En cuanto a la fecha de las facturas relativas a la ejecución de obras, el que no se hayan aportado las correspondientes al año 1.985 no comporta que no se realizaran pues lo cierto es que en el contrato ya se acuerda expresamente que el arrendatario podrá realizar obras para acondicionar el negocio (de floristería) que va ha instalar, de forma que no existía el negocio como tal y el arrendatario hubo de acondicionarlo para tal fin. Y también ha quedado acreditado que este local está unido al arrendado en el año 1.988 (lo admitió la parte actora) precisamente porque se ha suprimido el tabique en cuestión, y si bien en cada local se desarrolla una actividad independiente (floristería en el local bajos derecha, inmobiliaria en el bajos izquierda) lo cierto es que comparten los servicios y la oficina (ubicados en el bajos derecha) mientras que una cámara de la floristería está ubicada en el bajos izquierda.

CUARTO.- Cumple también destacar que, como bien dice la parte demandada, cuando se concertó el segundo contrato ya habían transcurrido varios años desde la entrada en vigor del RDL 2/1985, lo que explicaría que se hubiera incluido como anexo del contrato el modelo homologado relativo a la sujeción a la prórroga forzosa, lo que no podría haberse hecho al firmar el contrato de 1985 toda vez que la nueva normativa acababa de entrar en vigor y aun no se disponía de este tipo de modelos, utilizando las partes el modelo oficial entonces existente, haciendo constar en cuanto a la duración del contrato "indefinido" (al igual que en el contrato de 1.988) pese a la apostilla (3) que indica "determinar el plazo del arriendo, si es por meses o por años".

Y en cuanto a la interpretación de dicha expresión ("indefinido") a que se refiere la resolución impugnada, no puede analizarse aisladamente sino en relación con todo lo demás que se expresa en la sentencia (acorde al criterio jurisprudencial relativo a la interpretación y análisis de las circunstancias concurrentes en cada supuesto enjuiciado), y tampoco puede considerarse incorrecta, habida cuenta que también nos referíamos a ella en nuestra sentencia de 18 de julio de 2001 , en la que también decíamos que: "...y en el caso concreto de autos, en vista de las pruebas practicadas, examinado el ejemplar en que se documentó la convención, especialmente redactado para la ocasión, de los pactos contenidos en el mismo la Sala estima que el contrato se sometió a la prórroga obligatoria, y así destacar que por un parte se empleó aquel término indefinido, pero no se hizo referencia alguna al Decreto-Ley, se estableció cláusula de estabilización de renta (3 años congelada, el año siguiente conforme al IPC y con cláusula de estabilización bianual a partir de entonces y mientras dure la vida del arrendamiento) y se autorizó a la arrendataria a la realización de obras "sin determinación de tiempo" y con carácter amplio que incluye hasta la modificación de accesos al local. Son todos ellos indicios que en conjunto, resultan mas que suficientes para poder interpretar que la voluntad de las partes era la de pactar la existencia de prorroga forzosa, por lo que en base a todo ello, la acción es inviable y hay que proceder a la desestimación del recurso en este punto".

En consecuencia, la sentencia de primera instancia no incurre en el error que se denuncia como motivo de apelación, ni en cuanto a la valoración de la prueba ni en cuanto a la aplicación de las normas jurídicas con arreglo a la doctrina jurisprudencial que las interpreta y desarrolla, lo que determina, en suma, la desestimación del recurso, confirmando íntegramente la resolución que es objeto del mismo.

QUINTO.- Al desestimarse el recurso las costas de esta alzada se imponen a la parte recurrente, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398-1 , en relación con el art. 394-1, ambos de la LEC .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dña. Marí Jose y D. Domingo contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de los de Balaguer en los autos de Juicio Verbal nº466/06 CONFIRMAMOS la citada resolución, imponiendo las costas de esta alzada ala parte apelante.

Devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con certificación de esta sentencia, a los oportunos efectos.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a Sr./a. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.