Sentencia Civil Nº 385/2014, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 5, Rec 366/2014 de 02 de Diciembre de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
ZARAGOZA
SENTENCIA: 00385/2014
SENTENCIA nº 385/2014
ILMOS. SRES.
PRESIDENTE
D. PEDRO ANTONIO PEREZ GARCIA
MAGISTRADOS
D. ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER
D. ALFONSO MARIA MARTINEZ ARESO
En Zaragoza, a dos de diciembre de dos mil catorce.
En Nombre de S.M. El Rey.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta, de la Audiencia Provincial de ZARAGOZA, los
Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 947/2013, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 3 de
ZARAGOZA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 366/2014, en los que
aparece como parte apelante-demandado, Ernesto , representado por el Procurador de los tribunales, Sra.
CARMEN SEGURA ARAZURI, asistido por el Letrado D. PEDRO BARINGO GINER; y como parte apelada-
demandante, JUARCA S.L., representado por el Procurador de los tribunales, Sra. ALEJANDRA PEREZ
CORREAS, asistido por el Letrado Dª Mª ELENA ENCISO BELLOD; siendo Magistrado Ponente el Ilmo. D.
ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia recurrida de fecha 16 de mayo de 2014 cuya parte dispositiva dice: 'Que estimando en esencia la pretensión de la entidad JUARCA S.L. debo condenar y condeno a D. Ernesto a que abone a la demandante la cantidad de 20626,4 euros más intereses legales desde la interpelación judicial, sin expresa imposición de las costas del juicio. La cantidad por principal podrá verse minorada si la entidad actora a partir de la presente y antes del 31 de Diciembre de 20015 lleva a cabo el alquiler de la finca.'

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia la parte demandada interpuso recurso de apelación, y dado traslado a la parte contraria, se opuso, elevándose los autos a esta Sala donde se registraron al número arriba indicado, señalándose día para deliberación, votación y fallo el 24 de noviembre de 2014.



TERCERO.- En la tramitación de estos autos se han observado las prescripciones legales oportunas.

Fundamentos

Se aceptan en parte los de la sentencia recurrida, y
PRIMERO.- La cuestión litigiosa se centra en la determinación de los derechos de arrendador y arrendatario en los supuestos en que éste desiste unilateralmente del contrato.

Pactado éste por un periodo de 5 años (1-1-2011 a 31-12-2015), fue resuelto unilateralmente por el arrendatario en octubre de 2013. En contestación a la negativa del arrendador, argumentó en carta o fax de 27-9-2013 que la causa de su actitud había sido los graves incumplimientos del arrendador al no reparar los desperfectos que tenía el local arrendado (goteras, filtraciones, etc).

Entregadas las llaves por el arrendatario, la arrendadora presenta demanda exigiendo una indemnización de daños y perjuicios, consistente en el montante del resto de rentas que quedaban correspondientes a las mensualidades aún no consumidas (27 meses por la renta neta, 823,20 euros : 22.226,40 euros). La base jurídica de tal reclamación es la regla general de obligaciones y contratos: 'estar a lo pactado' ( arts. 1089 , 1255 , 1256 , 1556 y 1101 C.civil y 3 del C.D.F. Aragón).



SEGUNDO.- Se opone el demandado porque considera que la resolución unilateral está fundada, pues el local presentaba defectos que no se repararon y que hacían imposible o extremadamente gravoso el ejercicio de la actividad a la que se destinaba (clases de yoga). No existiría, además, perjuicio para la arrendadora, ya que el arrendatario dejó obras en el local por valor de más de 22.000 euros. Subsidiariamente pide la moderación de esa indemnización y, en todo caso, la reducción de la fianza (1.600 euros).



TERCERO.- La sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda. Reduce la cuantía solicitada en los 1.600 euros de la fianza y condiciona la indemnización a que pueda ser reducida si la arrendadora alquilara el local antes del fin del contrato (31-12-2015).

Recurre la parte demandada. Considera que de la prueba practicada se deducen motivos suficientes para resolver el contrato. Y, en segundo lugar, insta a la aplicación de la facultad moderadora de los tribunales en la determinación de la indemnización.

Se opone la parte apelada. Pero, en todo caso, en cumplimiento del fallo de la sentencia de primera instancia, se ha limitado a pedir la ejecución provisional de aquélla en la cuantía de 9.101,40 euros, puesto que en noviembre de 2014 ha entrado un nuevo arrendatario.



CUARTO.- La cuestión del desistimiento del arrendatario cuando no se ha pactado nada al respecto, ha sido objeto de numerosos análisis en la búsqueda de una solución justa y equilibrada. No siempre fácil de aquilatar en la práctica.

La sección cuarta de esta Audiencia Provincial, en su sentencia de 19 de marzo de 2013 señalaba al respecto: ' La cuestión litigiosa se centra principalmente en una decisión de naturaleza jurídica. Es decir, en la aplicación de la doctrina del lucro cesante al desistimiento unilateral del arrendatario de un inmueble.

La dificultad de ello deriva de la inexistencia de una norma específica al respecto, al menos cuando el bien arrendado es un local de negocio o inmueble destinado a finalidad distinta a la de vivienda. Por tanto, una situación que ha de bascular entre el antiguo art. 56 T.R.A.U. de 1964 y el 11 de la vigente L.A.U. de 1994 .

A ello añadir la complicada aprehensión y concreción del 'lucro cesante' en cada caso concreto. Como ha reiterado la jurisprudencia, la fijación de la indemnización por tal concepto ha de abordarse por los tribunales mediante criterios que deben buscar un equilibrio que huya tanto del rechazo del lucro cesante por entender que tiene carácter hipotético, como de su admisión incondicional sin prueba alguna, pues debe de fijarse su cuantía conforme a la prueba existente, mediante un cálculo razonable y en atención a todas las circunstancias concurrentes y a las expectativas previsibles del mercado en torno a operaciones económicas que se han visto truncadas por el incumplimiento ( S.T.S. 9-4-2012 ). Por ello se requiere una evaluación basada en la realidad y dotada de consistencia ( S.T.S. 17-7-2002 ) y que sólo se puede establecer mediante una presunción o juicio apriorístico de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso antijurídico ( S.T.S. 27-7-2006 )' Añade más adelante: ' Y en este sentido, la jurisprudencia ha dicho -en esencia- que el derecho a percibir las rentas posteriores al desistimiento unilateral del arrendatario es justo y equilibrado, se corresponde al sinalagma contractual, pues el derecho que le corresponde al arrendador -renta y cantidades asimiladas (lato sensu)- no puede dejar de percibirlo sólo por el hecho de que el arrendatario decida -ilícitamente- incumplir su 'derecho-deber' de ocupación del bien alquilado.

Este era el contenido y la ratio legis del art. 56 T.R.A.V.



SEXTO.- Ahora bien, añade la jurisprudencia que constituiría enriquecimiento injusto para el arrendador percibir la renta del arrendatario incumplidor, en concepto de lucro cesante, y, a la vez, las rentas concomitantes del nuevo arrendatario. Incluso, aunque no hubiere un posterior arrendatario, habría que poner un límite temporal al pago de rentas sin ocupación mediante un cálculo razonable del tiempo necesario para obtener un nuevo arrendatario ( S.T.S. 18-3-2010 y 30-10- 2007).

Por ello, la doctrina jurisprudencial que fija la S.T.S. 9-4-2012 , no es sino la reiteración de los argumentos prudenciales expuestos. Dice así: '...para la fijación de la indemnización que procede por lucro cesante futuro se requiere una evaluación basada en la realidad y dotada de cierta consistencia, la cual debe establecerse mediante una presunción de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso dañoso'.



QUINTO.- Desde este planteamiento jurídico, es preciso decir que sí que constan vicios en el local alquilado. Las testificales han sido claras al respecto. Pero lo que no consta es una concreción suficiente como para estimar que la postura del arrendatario era la única posible en atención a la doctrina dimanante del Art.

1124 del Código Civil (frustración del fin negocial). Pero, en todo caso, no procede una resolución unilateral.

Y, en caso de discusión al efecto, debería de haber reconvenido el demandado, pues la resolución no es una nulidad radical que pueda hacerse valer en la contestación a la demandada ( art. 408 L.E.C .).



SEXTO.- En segundo lugar, de lo expuesto en el fundamento jurídico cuarto sí puede inferirse que condicionar el resultado económico del pleito a un hecho futuro distante de la fecha de la sentencia un año y medio (18 meses), resulta anómalo. Crea incertidumbre, dilatada en el tiempo y deja la eficacia de la sentencia -en buena medida- a la buena fe de la parte demandante; quien no es un tercero ajeno a los intereses en conflicto.

SEPTIMO.- Por ello, hubiera sido más adecuado fijar prudencialmente, analizando los datos ofrecidos por la demandante, el lucro cesante de ésta. Pues a ella le correspondía la carga de probar esa realidad que -como hemos visto- no siempre coincide automáticamente con las rentas pendientes de vencer.

OCTAVO.- Por todo ello, y en atención a los hechos posteriores a la sentencia, a las que -precisamente- ella se refería en su parte dispositiva, entiende este tribunal que procede fijar la indemnización en la cuantía que la propia apelada reconoce. Es decir, 9.101,40 euros.

NOVENO.- En cuanto a las costas, dadas las especiales circunstancia ya descritas, no procederá hacer especial pronunciamiento ( arts. 394 , y 398 LEC ).

Vistos los artículos citados y demás preceptos legales de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la legal representación de D.

Ernesto , debemos revocar parcialmente la sentencia apelada. Y estimando parcialmente la demanda, condenar a éste a que indemnice a 'Juarca S.L.' en la cuantía de 9.101,40 euros de principal más intereses legales desde la interpelación judicial. Con absolución del resto de pedimentos. Sin hacer condena en las costas de ninguna instancia. Devuélvase el depósito.

Remítanse los autos al Juzgado de procedencia junto con testimonio de la presente resolución.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación, ante esta Sala en plazo de veinte días, del que conocerá el Tribunal competente, debiendo el recurrente al presentar el escrito de interposición acreditar haber efectuado un depósito de 50 euros para cada recurso en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección (nº 4887) en la Sucursal 8005 de Banesto, en la calle Torrenueva, 3 de esta ciudad, debiendo indicar en el recuadro Concepto en que se realiza: 04 Civil- Extraordinario por infracción procesal y 06 Civil- Casación, y sin cuya constitución no serán admitidos a trámite.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.