Sentencia CIVIL Nº 385/2016, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 28, Rec 588/2014 de 17 de Noviembre de 2016

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigesimoctava
C/ Gral. Martínez Campos, 27 , Planta 1 - 28010
Tfno.: 914931988
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2014/0177044
ROLLO DE APELACIÓN: 588/14
Materia: Concursal
Procedimiento de origen: incidente concursal 47/14
Órgano de procedencia: Juzgado de lo Mercantil núm. 10 de Madrid
Parte apelante: DON Segundo y DOÑA Josefina
Procurador: Dña. Mercedes Caro Bonilla
Letrado: D. José de Juan Orlandis
Parte apelada: PROMOCIONES LLADARIS S.L.U.
Procurador: D. Antonio Rafael Rodríguez Muñoz
Letrado: D. Francisco Prada Gayoso
Parte apelada: Administración concursal PROMOCIONES LLADARIS S.L.U
Administrador: D. Juan Carlos Santos Barja
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. GREGORIO PLAZA GONZÁLEZ
D. ALBERTO ARRIBAS HERNÁNDEZ
D. JOSE MANUEL DE VICENTE BOBADILLA
SENTENCIA NÚM. 385/2016
En Madrid, a 17 de noviembre de 2016.
La Sección Vigésimo Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, especializada en materia mercantil,
integrada por los Ilustrísimos Señores D. GREGORIO PLAZA GONZÁLEZ, D. ALBERTO ARRIBAS
HERNÁNDEZ y D. JOSE MANUEL DE VICENTE BOBADILLA , ha visto en grado de apelación, bajo el nº
de rollo 588/14 los autos del incidente concursal nº 47/14 provenientes del Juzgado de lo Mercantil nº 10 de
Madrid, el cual fue promovido por DON Segundo y DOÑA Adoracion contra PROMOCIONES LLADARIS
S.L.U., siendo objeto del mismo acciones en materia de Concursal .

Han sido partes en el recurso como apelante, DON Segundo y DOÑA Josefina y como apelada
PROMOCIONES LLADARIS S.L.U. y la Administración concursal , todos ellos representados y defendidos
por los profesionales indicados en el encabezamiento.

Antecedentes

PRIMERO.- Las actuaciones procesales se iniciaron mediante demanda presentada con fecha 22 de enero de 2014 por la representación de DON Segundo y DOÑA Adoracion contra PROMOCIONES LLADARIS S.L.U.; en la que, tras exponer los hechos que estimaba de interés y alegar los fundamentos jurídicos que consideraba que apoyaban su pretensión, suplicaba lo siguiente: '..teniendo por interpuesta DEMANDA DE INCIDENTE CONCURSAL contra PROMOCIONES LLADARIS, S.L.U., dicte en su día, previos los trámites de rigor, sentencia en la que: Se declare la nulidad de las siguientes estipulaciones del contrato de arrendamiento de 1 de agosto de 2009 (Documento número CINCO de la presente demanda) por infracción de la LAU: A-1) Segunda, relativa a la duración del contrato, por contravenir el artículo 9.1 LAU en su redacción vigente en la fecha en que se rubreicó el contrato.

A-2) Decimotercera, relativa a la fianza, por cuanto vulnera las estipulaciones de los artículo 36 LAU y 2 del Decreto autonómico 22/1989.

En consecuencia con los anteriores pronunciamientos, se declare que los 44.115,49 EUROS entregados lo fueron en pago d la renta pactada en el contrato de arrendamiento a día de hoy vigente.

Se condene en costas a la demandada en caso de que se oponga a la presente demanda. '

SEGUNDO.- La parte demandada presentó en tiempo y forma escrito de contestación a la demanda, en el que se opuso a las pretensiones formuladas de contrario.



TERCERO.- Tras seguirse el juicio por sus trámites correspondientes el Juzgado de lo Mercantil nº 10 de Madrid dictó sentencia, con fecha 17 de julio de 2014 , cuyo fallo era el siguiente: ' SE ESTIMA EN PARTE LA DEMANDA presentada por la Procuradora DÑA MERCEDES CARO BONILLA, en nombre y representación de don Segundo y doña Josefina , contra la entidad PROMOCIONES LLADARIS, S.L.U, representada por el Procurador D. Antonio Rafael Rodríguez Muñoz, y en consecuencia SE DECLARA la nulidad de la estipulación decimoquinta del contrato de arrendamiento de 1 de agosto de 2009, relativa a la renuncia a los derechos de tanteo y retracto.

No ha lugar a especial pronunciamiento en cuanto a las costas cuausadas..'.



CUARTO.- Publicada y notificada dicha resolución a las partes litigantes, por la representación de DON Segundo y DOÑA Adoracion se interpuso recurso de apelación que fue admitido y tramitado en legal forma, con oposición al mismo por la contraparte.



QUINTO.- Recibidos los autos en fecha 13 de noviembre de 2014 se procedió a la formación del presente rollo ante esta sección 28ª de la Audiencia Provincial de Madrid, donde se ha seguido con arreglo a los trámites de los de su clase.

Se han personado en esta alzada tanto la parte apelante como la parte apelada.

La deliberación y votación para el fallo del asunto se realizó con fecha 10 de noviembre de 2016

SEXTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales Ha actuado como ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSE MANUEL DE VICENTE BOBADILLA, que expresa el parecer del tribunal.

Fundamentos

PRIMERO: DESARROLLO DEL PROCESO EN PRIMERA INSTANCIA.- 1.- DON Segundo y DOÑA Adoracion entablaron acción de nulidad de determinadas cláusulas del contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito en fecha 1 de agosto de 2009 con la mercantil PROMOCIONES LLADARIS S.L.U. (en adelante LLADARIS). Asimismo, se pretendió que los 44.115,49 euros entregados en concepto de fianza fueran imputados al pago de rentas.

2.- La sentencia de primera instancia estimó parcialmente la demanda al declarar nula la estipulación decimoquinta del contrato, relativa a la renuncia a los derechos de tanteo y retracto. En cambio, desestimó la nulidad de la estipulación tercera relativa a la duración del contrato y de la estipulación decimotercera relativa entrega en concepto de fianza, de la cantidad de 44.115,49 euros. Asimismo, se desestimó la imputación a rentas de la citada cantidad.

3.- Frente a la mentada sentencia, los demandantes han presentado recurso de apelación, con oposición de la parte contraria.



SEGUNDO: HECHOS RELEVANTES PARA LA RESOLUCIÓN DEL RECURSO.- 4.- En fecha 12 de junio de 2007, DON Segundo y DOÑA Adoracion firmaron en documento privado un contrato de compraventa de la vivienda en construcción sita en la AVENIDA000 núm. NUM000 , escalera NUM001 , planta NUM001 de Palma de Mallorca, y de la plaza de garaje núm. NUM002 del sótano - NUM003 del mismo domicilio. El vendedor era LLADARIS.

5.- En virtud del citado contrato, los demandantes realizaron un pago de 6.420 euros en concepto de reserva y otro de 37.695,49 a cuenta del precio.

6.- La citada compraventa no llegó a elevarse a escritura pública y en su lugar, las partes suscribieron un contrato de arrendamiento con opción de compra en fecha 1 de agosto de 2009.

7.- Los 44.115,49 euros que ya habían entregado se imputaron a fianza y se pactó una duración del arriendo de dos años prorrogables de mutuo acuerdo.

8.- LLADARIS ha sido declarada posteriormente en concurso. En el informe provisional del administrador concursal figura un crédito contingente ordinario en concepto de 'fianza arrendamiento vivienda con opción de compra contrato 01/08/2009', por importe de 44.115,49 euros a favor de los demandantes.



TERCERO: TUTELA JUDICIAL EFECTIVA.- 9.- Los recurrentes consideran vulnerado el derecho a la tutela judicial efectiva consagrado en el artículo 24 de la Constitución Española , por vulneración del artículo 218.1.II de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC en adelante).

10.- La infracción del citado art. 218 LEC se sustenta en la inaplicación de las normas referentes a la interpretación de los contratos, en concreto, las contenidas en los artículos 1281 , 1285 y 1288 del Código Civil .

11.- El recurrente no sustenta su alegato en la falta de motivación o exhaustividad de la sentencia, sino en que dicha motivación se considera errónea y contraria a los preceptos citados del Código civil.

12.- Es jurisprudencia consolidada que la invocación del artículo 218 LEC como motivo autónomo de impugnación ha de centrarse en el entramado argumentativo, es decir, en la exposición de razones o consideraciones en orden a justificar la decisión, pero no se extiende al acierto o desacierto de las mismas ( sentencias del Tribunal Supremo de 14 de septiembre de 2016 y 17 de marzo de 2016 ).

13.- En consecuencia, no cabe admitir el alegato como motivo autónomo de impugnación, sin perjuicio del análisis de las cuestiones de fondo planteadas que se efectuará en los siguientes apartados.



CUARTO: EL CONTRATO DE ARRANDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA.- 14.- El contrato de arrendamiento con opción de compra es un contrato atípico, aunque tanto el arriendo como la opción, por separado, cuentan con su propia regulación, siquiera fragmentaria, en el caso de la opción de compra.

15.- El Tribunal Supremo ha calificado este contrato, en algunos supuestos, como 'contrato atípico complejo' 'en el que el derecho de opción supone un plus en el derecho subjetivo que el arrendador concede al arrendatario, y que consiste en adquirir la propiedad del bien arrendado, por lo que la onerosidad del contrato de arrendamiento también embebe la onerosidad del contrato de opción en él recogido' ( STS de 15 diciembre 1997 ).

16.- En esta línea, la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 17 de noviembre de 1997 configura esta figura negocial como una relación compleja o mixta en la que los distintos elementos que la forman aparecen entrelazados e inseparablemente unidos por la voluntad de las partes y a la que le es de aplicación la normativa general contenida en el Código Civil y no en las de la Ley de Arrendamientos Urbanos, porque ni el objeto del contrato ni su contenido obligacional responden a los supuestos que contempla la ley especial ( SS 19 Ene. 1966 , 12 Jun. 1986 , 29 Dic. 1986 , 20 Abr. 1989 , 25 May. 1992 y 26 Ene. 1994 ).

17.- Sin embargo, esta relación no siempre ha sido calificada como compleja a tenor de la interpretación dada a las cláusulas contractuales del caso concreto. La sentencia del Tribunal Supremo de 13 de julio de 1993 consideró que el contrato objeto de enjuiciamiento no podía ser considerado complejo porque consistía 'en un arrendamiento normal y corriente de local de negocio al que se le añade una simple cláusula de opción de compra en favor del arrendatario a ejercitar en un tiempo determinado, sin que tal opción influya para nada en las prestaciones propias del contrato locativo, sin modificarlas o desnaturalizarlas en cuanto a lo que constituye el tipo legal que configura el arrendamiento'. En consecuencia, el Alto Tribunal entendió en ese caso que esta cláusula de opción de compra en modo alguno da lugar a la complejidad del contrato que lo excluiría de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino que se trataba de dos negocios jurídicos coligados, unidos formalmente en un mismo documento.

18.- En el caso que nos ocupa no se ha puesto en cuestión la aplicación al caso de la Ley especial de Arrendamientos Urbanos, ni por la 'juez a quo' ni por ninguna de las partes, por lo que hemos de partir de que estamos ante un contrato locativo ordinario al que se le ha unido una cláusula de opción de compra que no modifica la naturaleza del citado arriendo.



QUINTO: PRÓRROGA DEL CONTRATO.- 19.- La estipulación tercera del contrato de arrendamiento litigioso dispone que '(...) llegado el día del vencimiento pactado éste se podrá prorrogar de mutuo acuerdo por periodos anuales'.

20.- Los recurrentes consideran que esta cláusula es contraria a la norma imperativa contenida en el art. 9 de la ley 29/1994 de 24 de noviembre , de arrendamientos urbanos (en adelante LAU 1994), la cual, en la versión vigente al momento de la firma del contrato, establecía que en caso de que se pactara una duración del arrendamiento de vivienda inferior a cinco años, y llegado el día de vencimiento del mismo, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

21.- La sentencia de primera instancia desestima la nulidad pretendida con el argumento de que la arrendadora no ha tratado de resolver el contrato de arrendamiento con antelación al plazo de cinco años de duración mínima que al efecto concede la LAU 1994, que expiraría el 31 de julio de 2014.

22.- La LAU 1994, en su artículo 9 , estableció un sistema de prórroga forzosa para el arrendador y facultativa para el arrendatario si se pacta una duración del contrato de vivienda menor de cinco años. En consecuencia, las prórrogas anuales hasta alcanzar los cinco años no precisan el mutuo acuerdo de las partes, sino que basta la voluntad del arrendatario.

23.- El artículo 9 LAU 1994 es una norma imperativa, conforme a lo dispuesto en el artículo 4.2 LAU 1994 , según la redacción vigente aplicable al contrato de autos.

24.- En consecuencia, el pacto relativo a la prórroga de mutuo acuerdo contendido en la estipulación tercera del contrato debe considerarse nulo, por ser contrario a una norma imperativa, ya que la duración establecida fue de dos años (estipulación segunda).

25.- La sentencia de primera instancia no estima la nulidad de la cláusula porque el arrendador no ha tratado de resolver el contrato en los cinco primeros años a que se refiere la LAU 1994, cuyo plazo expiraría el 31 de julio de 2014.

26.- Sin embargo, no debemos pasar por alto que la demanda se presentó el 22 de enero de 2014, es decir, antes de la expiración del citado plazo; y que el recurrente muestra su interés en que se declare la nulidad de la cláusula porque considera que ello puede tener consecuencias en cuanto al ejercicio de la opción y al destino de las cantidades entregadas.

27.- Se hace referencia con ello a la estipulación decimosexta del contrato, la cual, en relación a la opción de compra, establece en el apartado f), que transcurridos los dos años (el 31 de julio de 2011), 'la opción de compra quedará resuelta e inoperativa sin necesidad de notificación previa por las partes, por lo que la arrendadora-vendedora quedará libre para disponer del local como estime oportuno y las cantidades abonadas hasta la fecha, tendrán la consideración, en todo caso, de 'renta'.

28.- Hemos de traer a colación, en el plano sustantivo, el criterio jurisprudencial reiterado consistente en que la nulidad de pleno derecho no resulta convalidable por los actos propios ( Sentencias de 11 de diciembre de 1986 , 7 de enero de 1993 , 3 de mayo de 1995 , 23 de enero de 1.998 , 21 de enero y 26 de julio de 2000 , 1 de febrero y 21 de diciembre de 2002 y 16 de febrero de 2012 y 19 de noviembre de 2015 , entre otras muchas). Por tanto, el recurso ha de prosperar en este punto.



SEXTO: FIANZA.- 29.- La estipulación decimotercera del contrato litigioso es del siguiente tenor: 'FIANZA.- El día de hoy se entrega por parte de los arrendatarios a la arrendadora el importe de CUARENTA Y CUATRO MIL CIENTO QUINCE EUROS CON CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS DE EUROS (44.115,49.- €), en concepto de fianza para garantizar el cumplimiento de las obligaciones contenidas en este contrato, la cual será devuelta en un 50% en caso de finiquito del contrato contra entrega del piso en buen estado de conservación'.

30.- En la demanda se sostiene que esta estipulación es contraria a lo dispuesto en el artículo 36 LAU 1994 , norma que tiene carácter imperativo conforme al artículo 4.1 LAU 1994 . Asimismo, el actor consideró que la cláusula era contraria a la normativa autonómica sobre depósito de fianzas.

31.- El artículo 36 LAU 1994 dispone que, a la celebración del contrato, será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas. En este caso, la fianza sobrepasa ostensiblemente el importe de una mensualidad de renta.

32.- La sentencia de primera instancia desestima la pretensión del actor porque considera que el precepto legal transcrito establece un mínimo obligatorio de fianza, pero no un límite máximo.

33.- En refuerzo de tal planteamiento, la juez 'a quo' cita el artículo 36.5 LAU 1994 , que permite a las partes pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

34.- La sentencia recurrida considera, asimismo, que la estipulación referida tampoco era contraria a la normativa autonómica invocada, cuestión que no ha vuelto a reproducirse en segunda instancia.

35.- El razonamiento de la juez 'a quo' concluye indicando que la cantidad pactada de 44.115,49 euros equivale a lo entregado en el anterior contrato de compraventa que al final no se llevó a efecto, lo que pone de manifiesto la oportunidad de dicha cláusula contractual para ambas partes.

36.- Las Audiencias Provinciales que se han pronunciado sobre esta cuestión no muestran un criterio uniforme. La sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos de 27 de septiembre de 2013 se inclina por interpretar que la fianza no puede ser superior a un mensualidad en los arrendamientos de vivienda y dos en arrendamientos para uso distinto, sin perjuicio del establecimiento de garantías adicionales distintas, de conformidad a lo prevenido en el art. 36.5 LAU 1994 . En el mismo sentido pueden citarse las sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid de 23 de marzo de 1998 , 10 de diciembre de 2009 o 18 de marzo de 2016 .

37.- Sin embargo, esta Sala se alinea con la postura mostrada por otras Audiencias Provinciales, como de la Vizcaya, en cuya sentencia de 31 de octubre de 2012 se indica que el artículo 36.1 LAU 1994 establece una fianza de mínimos, y no impide que las partes en el libre ejercicio de la autonomía de la voluntad acuerden un importe superior. Ello no solo se infiere de los antecedentes legislativos, en concreto del art. 105 LAU de 1964 y su interpretación jurisprudencial, sino del proceso de debate parlamentario de la actual LAU, que suprimió la expresión ' ... con un máximo de ..' prevista en el proyecto inicial. Por otro lado, no tiene sentido que no se permita un límite cuantitativo superior cuando el párrafo 5º del citado precepto permite que las partes pacten cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

38.- Señalan los recurrentes que la Exposición de Motivos de la LAU 1994 despeja las dudas sobre el particular al señalar que 'la fianza arrendaticia mantiene su carácter obligatorio, tanto en vivienda como en uso distinto, fijándose su cuantía en una o dos mensualidades de renta'.

39.- La Sala considera que tal pasaje de la Exposición de Motivos no despeja la duda, pues, aparte de la obligatoriedad de la fianza fijada en cuantía equivalente a una o dos mensualidades de renta, nada indica sobre la supuesta nulidad de las fianzas fijadas en una cuantía superior.

40.- Al indicar que la Ley 'mantiene su carácter obligatorio' sí parece desprenderse del citado párrafo de la Exposición de Motivos que se ha querido mantener una línea de continuidad con la legislación derogada, lo que viene a reforzar el argumento ya expuesto de la SAP Vizcaya de 31 de octubre de 2012 .

41.- Los recurrentes invocan una interpretación integradora del artículo 36.1 con el artículo 36.2 de la LAU 1994 , en cuya virtud, cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

42.- Tampoco este argumento resulta convincente. Este precepto parte del presupuesto de que el contrato ha establecido la fianza obligatoria de una o dos mensualidades de renta y regula la posibilidad de actualizar la fianza del mismo modo que lo hacen las rentas. Pero ello es insuficiente para considerar prohibidas las fianzas adicionales acordadas por mutuo acuerdo entre las partes.

43.- Los recurrentes critican la invocación que la sentencia de primera instancia hace del artículo 36.5 LAU 1994 respecto a la posibilidad de establecer garantías adicionales, ya que estas garantías únicamente pueden serlo, por imperativo legal, respecto al cumplimiento de las obligaciones arrendaticias, pero no de otras.

44.- Los recurrentes consideran que la sentencia impugnada no analiza la segunda parte de la cláusula decimotercera del contrato, que también se considera contraria a derecho porque contempla sólo la devolución de la mitad de la fianza, 'en caso de finiquito del contrato contra entrega del piso en buen estado de conservación'.

45.- La sentencia de primera instancia no se pronunció sobre la segunda parte de la estipulación decimotercera porque dicha cláusula únicamente se impugnó por fijar una cuantía excesiva de la fianza, no porque la devolución pactada de la fianza no se acomodara a la ley.

46.- Tampoco fue objeto del debate oportunamente deducido en la instancia precedente el extremo relativo a si la fianza garantizaba únicamente el cumplimiento de obligaciones arrendaticias o también se extendía a otras obligaciones.

47.- La STS 713/2014 de 17 de diciembre , entre otras muchas mantiene que lo que configura el objeto del proceso son las alegaciones de las partes realizadas en la demanda y la contestación en la demanda, con las precisiones admisibles en la audiencia previa del juicio ordinario. No puede tacharse de incongruente la sentencia que no resuelve sobre los hechos o pretensiones nuevos indebidamente introducidos en el proceso en momento extemporáneo ( sentencias del Tribunal Supremo de 15 de octubre de 2002 , 22 de mayo de 2003 , 3 de febrero de 2004 , 21 de octubre de 2005 , 23 de octubre de 2006 , 9 de marzo de 2011 , y 18 de febrero de 2014 ; y del Tribunal Constitucional 182/2000 y 187/2000 , ambas de 10 de julio; 93/2002, de 23 de abril ; y 126/2011 , de 18 de julio).

48.- Con ánimo de agotar el debate, aunque admitiéramos la hipótesis de la nulidad de la estipulación decimotercera, tampoco podría estimarse la pretensión que los actores anudan a dicha nulidad, referente a que se imputen los 44.115,49 euros de la fianza al pago de las rentas de los meses comprendidos entre marzo de 2013 y marzo de 2017 (último párrafo del fundamento sexto de la demanda).

49.- La juez 'a quo' rechaza esta pretensión, a mayor abundamiento, porque vulnera art. 58 de la Ley Concursal .

50.- Los recurrentes combaten este argumento porque afirman que no pretenden compensar créditos, sino atribuir el carácter de pago anticipado de rentas al importe de la fianza.

51.- En apoyo de su tesis, los recurrentes invocan la estipulación decimosexta del contrato, la cual, en relación a la opción de compra establece en el apartado f) que 'las cantidades de renta pagadas hasta la fecha del otorgamiento de la escritura notarial de compraventa, serán descontadas del precio a pagar por los arrendatarios-compradores, es decir, hasta el 31 de julio de 2011 las cantidades pagadas en concepto de renta que, junto con los 44.115,49 euros entregados en concepto de fianza, serán asimiladas al pago parcial del precio de la compraventa para el caso de que esta se ejecute. Por su parte el apartado g) señala: 'Llegado el día 31 de julio de 2011 la presente opción de compra quedará automáticamente resuelta e inoperativa sin necesidad de notificación previa por las partes, por lo que la arrendadora-vendedora quedará libre para disponer del local como estime oportuno y las cantidades abonadas hasta la fecha, tendrán la consideración, en todo caso, de 'renta'.

52.- En virtud de la citada estipulación, los recurrentes mantienen la pretensión de que el importe de la fianza sea considerado renta, pero lo hacen de un modo incompatible con lo que la propia estipulación establece.

53.- Con independencia de que dicha cláusula sea legal o no, la imputación prevista en la cláusula es respecto a las rentas correspondientes a periodos anteriores a 31 de julio de 2011. Sin embargo, las que ahora se pretende imputar son las correspondientes al periodo de marzo de 2013 a marzo de 2017, por lo que el pedimento no puede encontrar cobijo en la referida estipulación.

SEPTIMO: COSTAS.

54.- En vista de la estimación parcial del recurso de apelación, no procede efectuar especial pronunciamiento de las costas causadas en esta alzada, de conformidad con el núm. 2 del art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

55.- Las costas de primera instancia tampoco se imponen a ninguna de las partes, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 394.2 LEC , dada la estimación parcial de la demanda.

Fallo

1º.- Estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación de DON Segundo y DOÑA Josefina contra la sentencia dictada por el Juzgado de lo Mercantil nº 10 de Madrid, con fecha 17 de julio de 2014 , en el seno del incidente concursal número 47/2014 2º.- Revocamos en parte dicha resolución y anulamos la estipulación tercera del contrato de 1 de agosto de 2009 celebrado entre las partes, relativo a la prórroga y mantenemos la nulidad de la estipulación decimoquinta, relativa la renuncia a los derechos de tanteo y retracto.

3º.- No efectuamos especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas por el recurso de apelación. Las costas de primera instancia tampoco se imponen a ninguna de las partes.

De conformidad con lo establecido en el apartado ocho de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , procédase, en su caso, a la devolución del depósito consignado para recurrir.

Notifíquese esta resolución a las partes Remítanse los autos originales al Juzgado de lo Mercantil, a los efectos pertinentes.

La presente sentencia no es firme. Las partes podrán interponer ante este tribunal recurso de casación y/o recurso extraordinario por infracción procesal, de los que conocería la Sala Primera del Tribunal Supremo, todo ello si fuera procedente conforme a los criterios legales y jurisprudenciales de aplicación. El recurso se presentará en el plazo de veinte días a contar desde el día siguiente al de su notificación, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos los ilustrísimos señores magistrados integrantes de este tribunal.