Sentencia Civil Nº 386/2005, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 1, Rec 365/2005 de 24 de Noviembre de 2005

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

OVIEDO

SENTENCIA: 00386/2005

SENTENCIA NÚMERO 386/05

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000365/2005

Iltmos. Sres.

PRESIDENTE

D. José Ignacio Álvarez Sánchez

MAGISTRADOS

D. Guillermo Sacristán Represa

Doña Paz Fernández Rivera González

En Oviedo a, 24 de Noviembre de 2005

VISTOS en grado de apelación por esta Sección 001 de la Audiencia Provincial de OVIEDO, los presentes autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000217/2004, procedentes del JDO.1A.INST. E INSTRUCCION Nº 2 de LANGREO, Rollo 0000365 /2005, entre partes, como Apelante/s HULLERAS DEL NORTE S/A representado por el procurador de los tribunales Doña MYRIAN SUAREZ GRANDA, y bajo la dirección letrada de D. FERNANDO ALONSO PEREA, y como Apelado/s D. Juan Ignacio representado por el procurador de los Tribunales Doña JOSEFINA ALONSO ARGUELLES, y bajo la dirección letrada de D. ENRIQUE RODRIGUEZ PAREDES.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada.

SEGUNDO.- El Juzgado nº 2 de LANGREO, dictó Sentencia en los autos referidos con fecha 4 de Mayo de 2005, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:" Que DESESTIMANDO INTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Vázquez Díez-Canseco, en nombre y representación de la entidad HULLERAS DEL NORTE, S.A.(HUNOSA), contra D. Juan Ignacio, debo declarar y DECLARO no haber lugar a las pretensiones por dicha parte actora en relación a la resolución de contrato de arrendamiento interesado, por las razones que constan en la fundamentación de la presente resolución, y todo ello con expresa condena en las costas del presente procedimiento a la referida parte actora.

Que ESTIMANDO INTEGRAMENTE la demanda reconvencional interpuesta por el demandado, actor reconviniente, D. Juan Ignacio, contra la entidad HULLERAS DEL NORTE, S.A. (HUNOSA), demandante, demandada por reconvención, debo declarar y DECLARO la perfección del contrato de compraventa celebrado entre ambas partes en relación con el inmueble unifamiliar sito en la Avenida de la Constitución, número 75, de Sama de Langreo, debiendo el reconviniente abonar el precio estipulado, que asciende a CIENTO NOVENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS VEINTITRES EUROS CON OCHENTA Y SIETE CENTIMOS ( 192.323,87 euros),en el lugar y fecha que indique la entidad demandada por reconvención, con obligación de la citada parte reconvenida (HUNOSA) de facilitar la correspondiente escritura de compraventa a favor del citado Sr. Juan Ignacio, habiendo de señalar día, hora y lugar para su otorgamiento y firma, y todo ello con expresa condena en las costas derivadas de la reconvención a la entidad HUNOSA.".

TERCERO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por la parte Demandante, que fue admitido en ambos efectos, previos los traslados ordenados, remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.

CUARTO.-Dictándose Providencia con señalamiento para el día 23 de noviembre de 2005, quedando los autos tras la votación y fallo para sentencia.

QUINTO.-En la tramitación del presente Recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Don Guillermo Sacristán Represa

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia que impugna la parte demandante, HULLERAS DEL NORTE S.A. (HUNOSA), desestima su demanda de resolución contractual y estima la reconvención de D. Juan Ignacio, declarando la vigencia del contrato de compraventa celebrado entre ambas partes, fijando al tiempo la obligación del reconviniente de abonar el precio de 192.323Ž87 euros, en el lugar y fecha que indique la entidad vendedora, a quien se obliga también a otorgar la correspondiente escritura de compraventa.

Motivos del recurso son los siguientes: a) En primer lugar dos óbices procesales, que consisten en la vulneración del artículo 433. 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por no haber concedido turno de intervención a la entidad demandante para responder a la demanda reconvencional separado del relativo a sostener su demanda, y litisconsorcio pasivo necesario por no haber entendido necesaria la presencia de la que fue esposa del demandado ante la demanda reconvencional que pretendía la titularidad de la vivienda litigiosa. b) En cuanto al fondo del asunto, sostiene la apelación la inexistencia del derecho de opción de compra, que la sentencia concluye en el fundamento de derecho tercero, así como que el derecho de tanteo nunca fue ejercitado por el demandado puesto que, si bien aceptaba las condiciones nunca consignó el precio. Concluye señalando que el contrato de arrendamiento, único título del demandado, quedó extinguido al resolverse la relación laboral que unió a ambas partes.

SEGUNDO.-Situados así los términos de la discusión, las dos excepciones procesales deben ser rechazadas.

No existió vulneración del artículo 433. 2 de la LEC. Pretende la parte el cumplimiento de un formalismo, no sólo innecesario, sino que no se deduce de los términos del mencionado precepto, y no puede alegarse indefensión desde el momento en que cuando se concede el turno a cada una de las partes para conclusiones, tiene pleno conocimiento de los términos de la discusión, conduciendo a un mismo resultado la concesión de dos turnos o de uno sólo por el hecho de que haya existido demanda reconvencional.

Por lo que hace a la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario, las circunstancias que concurren en el presente supuesto determinan también su inexistencia, puesto que quien fue esposa del demandado (están separados desde el año 1989), acordó con la ahora demandante el 30 de julio de 1999 desistir de su reclamación frente a ella y desalojar la vivienda (folio 83), de manera tal que la relación jurídico procesal se constituyó correctamente con la simple presencia del Sr. Juan Ignacio, del mismo modo que el procedimiento de cognición nº 343/98, del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de los de Sama de Langreo, instado por Dª Argentina Montes Ordóñez, en exclusiva, frente a HUNOSA, como ocupante de la vivienda desde 1989, fecha en la que había salido el actual demandado, también supuso la perfecta constitución de la relación jurídico procesal sin necesidad de la presencia de quien había sido su marido pero ya entonces estaba separado.

TERCERO.-Puesto que la cuestión discutida se refiere a la transmisión de la titularidad de la vivienda a favor del demandado, arrendatario desde el año 1981 de la vivienda litigiosa, bien a través del ejercicio del derecho de tanteo o del de la correspondiente opción de compra, parece conveniente, para una mejor y más ordenada situación de los datos imprescindibles, resumir la conducta de ambas partes en relación con el objeto litigioso a lo largo del tiempo.

a) El contrato que liga a las partes es firmado el 30 de junio de 1981 (folio 19). El arrendatario era en aquel entonces trabajador como Ingeniero de Minas de la empresa arrendadora y en la cláusula 6ª del mismo se hace constar que dicho contrato queda supeditado al de trabajo "entre la Empresa y el productor, rescindiéndose automáticamente al terminar la relación laboral, de acuerdo con lo establecido en el artículo 52 de la Ley de Contrato de Trabajo; b) El 4 de abril de 1991 (folios 172 y siguientes), la empresa arrendadora comunica mediante acta notarial al demandado que va a proceder a la venta del edificio a una inmobiliaria con un precio de 32.000.000 pesetas, por si quisiera ejercitar su derecho de tanteo en la forma y plazos que contempla el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos; c) El 17 de mayo de 1996, nuevamente HUNOSA dirige carta al demandado (folio 176) reiterándole el anterior ofrecimiento, con la única diferencia de la no indicación de la persona del comprador; d) El 30 del mismo mes y año, el Sr. Juan Ignacio responde a tal oferta aceptándola y pidiendo le indiquen "cuenta o lugar donde debo de proceder a efectuar el pago del precio" (folio 177); e) El 7 de octubre de 1997, nuevamente el demandado se dirige a HUNOSA, indicando la situación de incertidumbre en que se encuentra como "arrendatario hace más de diecisiete años", y termina solicitando comprendan su situación, "adoptándose las medidas oportunas, en un sentido u otro, pero tendentes en definitiva a poner fin a esta situación de provisionalidad en la que actualmente vivimos" (folio 178); f) El 29 de octubre de 1997 (folio 179) la empresa responde señalando un cambio en las normas que le obligan al ser necesario, antes de efectuar cualquier venta, la preceptiva autorización de la Sociedad Estatal de Participaciones Industriales (SEPI), y termina diciendo: "una vez tengamos respuesta de SEPI, nos pondremos en contacto con usted para informarle de la decisión tomada sobre el asunto que nos ocupa"; g) Tras esta indicación no existe otra comunicación directa entre ambas partes, siendo el siguiente paso el que da el demandado el 13 de febrero de 2001, más de tres años después, mediante la presentación de un acto de conciliación contra HUNOSA, en el que exige el otorgamiento de la escritura pública correspondiente; h) Pese a todo, el demandado reconviniente en ningún momento consignó, hizo ofrecimiento concreto de abono ni pagó cantidad alguna.

La situación creada a lo largo de estos años supone evidentemente la novación de la originaria, en la que la situación contractual de arrendamiento se vinculaba absolutamente al hecho de trabajar el arrendatario en la empresa. Primera novación aparece en la oferta del derecho de tanteo al estar en trámites de venta de la vivienda. Ahora bien, ese derecho de tanteo al que se refería el artículo 47 de la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, fue ejercitado mediante una primera aceptación, pero nunca se vio acompañado con la consignación del precio, lo que tiene su traducción jurídica. Varios años más tarde, en concreto el 17 de mayo de 1996, se reitera por la empresa su intención de vender, y ha de entenderse que con la misma persona jurídica como compradora. También en esta ocasión, el Señor Juan Ignacio responde afirmativamente, y la situación se reproduce, es decir, ni quien acepta consigna o paga ni el oferente da nuevos pasos para hacer efectivo aquel derecho. La relación, pues, continuó en el marco del contrato de arrendamiento y buena prueba de ello es que el ahora demandado al dirigirse a la propiedad encabeza su siguiente carta con la expresión, relativa a la vivienda litigiosa, "de la que soy arrendatario desde hace ya más de diecisiete años".

Si las cosas son así, y si en ningún momento el arrendatario, dentro del término que establece el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos hizo nada para pagar el precio, lo que se produjo fue la caducidad de su derecho de tanteo, puesto que, como señala la sentencia del TS de 19-12-1991, al arrendatario "se le impone una respuesta que no sólo es de intención y declarativa, sino contundente y realizativa, ya que en el plazo legal de 60 días naturales -plazo de caducidad-, a contar desde el siguiente en que fue notificado, deberá manifestar de manera eficaz y auténtica su voluntad de ejercitar el tanteo y realizar la compra, que, en el caso de ausencia, retraso, demora o reticencia de la parte arrendadora, que asume la condición de vendedora, habrá que ir acompañada de la necesaria satisfacción, depósito o consignación del precio señalado dentro del espacio temporal del plazo legal, dando lugar al efecto de extinguirse el arrendamiento que convierte en propietario al que sólo era mero poseedor".

Llegados a tal conclusión, el recurso de la entidad actora y reconvenida ha de ser estimado, puesto que aun cuando el arrendatario dio el primer paso en el ejercicio del derecho de tanteo, no realizó la exigida conducta relativa a realizarlo con todas sus consecuencias. Y ello conduce a la estimación de la demanda, con íntegra desestimación de la reconvención, puesto que el contrato de arrendamiento que ligaba a ambas partes, y que en ningún momento se sustituyó por otra relación jurídica, se resolvió, y así debe declararse.

CUARTO.-La estimación de la demanda a que conduce la del recurso de la parte actora, y consiguiente desestimación de la demanda reconvencional, determina la imposición de las costas de la primera instancia al demandado y reconviniente, así como las causadas por su recurso, mientras que no se hace declaración sobre las ocasionadas por el recurso que se estima (artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por todo lo expuesto, la Sala dicta el siguiente:

Fallo

Con estimación del recurso presentado por HULLERAS DEL NORTE SOCIEDAD ANÓNIMA (HUNOSA), y desestimación del de D. Juan Ignacio, contra la sentencia dictada en procedimiento ordinario nº 217/2004, del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Langreo, debemos, revocándola, dictar otra por la que estimamos la demanda de HUNOSA y desestimamos la reconvención de D. Juan Ignacio. En consecuencia, declaramos resuelto el contrato de arrendamiento que ligaba a las partes, con imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandada y reconviniente, así como del recurso que interpuso, y sin declaración sobre las ocasionadas por el otro recurso que se estima.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.