Sentencia Civil Nº 386/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 172/2009 de 24 de Junio de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00386/2009

Rollo: RECURSO DE APELACION 172 /2009

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

En MADRID , a veinticuatro de junio de dos mil nueve .

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID , los Autos de VERBAL DESAHUCIO FALTA PAGO 1673 /2007 , procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 40 de MADRID , a los que ha correspondido el Rollo 172 /2009 , en los que aparece como parte apelante DON Apolonio representado por el procurador DON JUAN ANTONIO VELO SANTAMARIA, y como apelado SISTEMA 23, S.L., quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, representado por el procurador DOÑA AMELIA MARTIN SAEZ, sobre desahucio de arrendamiento de vivienda por expiración de plazo, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON JUAN UCEDA OJEDA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 40 de Madrid, en fecha 19 de febrero de 2008 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador Doña Amelia Martin Martin Saez en nombre y representación de SISTEMA 23 S.L.; contra Apolonio , representado por el procurador DON Juan Antonio Velo Santamaria, debo DECLARAR resuelto el contrato de arrendamiento que les vincula de fecha 29 de octubre de 2987 y el desahucio de la vivienda arrendada sita en la CALLE000 NUM000 , NUM001 NUM003 NUM002 de Madrid, condenando al demandado a desalojar las misma en VEINTE días desde la notificación de la sentencia, con apercibimiento de desalojo a su costa, si pasare dicho plazo y se presentare demanda ejecutiva, con expresa condena al pago de las costas procesales causadas".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte apelante DON Apolonio , al que se opuso la parte apelada SISTEMA 23, S.L., y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 17 de junio de 2009.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución apelada.

PRIMERO. La cuestión litigiosa que se plantea en este juicio forma parte, íntegramente, de la problemática planteada sobre la duración de los arrendamientos de fincas urbanas, concertados tras la entrada en vigor del RDL 2/1985 de 30 de abril. Así, se ejercita por la actora, sociedad de responsabilidad limitada SISTEMA 23, la acción de resolución del arrendamiento concertado el día 29 de octubre de 1987 sobre la vivienda sita en la planta NUM001 NUM003 NUM002 de la CALLE000 nº NUM000 , por expiración del plazo convenido, contra don Apolonio , quien se opuso a la demanda argumentando que para la aplicación del artículo 9 de la citada norma, que indica que "los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto-ley tendrá la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido por el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , texto refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre , y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil " , es necesario que expresa o tácitamente se renuncie a la prórroga forzosa y porque la intención de los contratantes al concertar el arriendo fue la de someter su duración a la prorroga forzosa establecida en el artículo 57 de la LAU de 24 de diciembre de 1964 , deduciendo su obligatoriedad tanto de la implícita admisión de sus efectos, al no haberse pactado expresamente su exclusión, como de la interpretación lógica de las cláusulas del contrato que contienen ciertas peculiaridades que así lo indican.

La sentencia recurrida, tras considerar que no tenía amparo, legal ni jurisprudencial, el que fuera necesario, para la aplicación del artículo 9 del RDL 2/1985 , que de modo expreso o tácito se renunciase a la prórroga forzosa y que de la prueba practicada no se deducía que se hubiera pactado de forma tácita la subsistencia de la prórroga legal, ya que no existía elemento probatorio que, al menos de forma indiciaria pueda determinar que esa fue la voluntad de las partes, estimó la demanda en su integridad tras comprobar que habían transcurrido el plazo legal pactado en el contrato, las prórrogas aplicables en función de la Disposición Transitoria 1ª de la LAU de 1994 , y que, encontrándose el contrato en un sistema de tácita reconducción, el arrendador comunicó el arrendatario, hecho reconocido por ambas partes, con la anticipación exigida por la ley, que daba por finalizado el contrato.

SEGUNDO. Contra la referida resolución se ha interpuesto el recurso que debemos resolver en este procedimiento en el que el arrendatario, sin insistir en la necesidad de que se excluya expresamente la prórroga forzosa para la aplicación del artículo 9 del RDL de 30 de abril de 1985 , alega que existían elementos en las estipulaciones contractuales que permiten deducir que la voluntad de las partes fue la de acogerse al sistema imperante en nuestro sistema procesal antes de la entrada en vigor del citado Real Decreto, en concreto se citan la estipulación cuarta que recoge que "de común acuerdo entre las partes, se acuerda que se actualizará la renta todos los años a tenor de la variación que experimente el índice general de precios al consumo, suba o baje, conforme a los datos del Instituto Nacional de Estadística, y se acumularán las variaciones, del coste de la vida sobre la renta, para tomarla como base de la misma", la quinta que indica "que serán repercutibles al arrendatario los aumentos de Contribuciones y Arbitrios del Ayuntamiento, diferencia de precios de los servicios y gastos de mantenimiento y conservación de la finca. También son repercutibles, proporcionalmente con todos los usuarios, los gastos de luz de la escalera, portería y Seguros Sociales", la séptima que recoge que "todos los arreglos que sean precisos efectuar en el cuarto serán de cuenta del arrendatario, tanto suelos como techos," y la octava que dispone que "en la casa hay instalada una A.T.V. y que su enganche y reparación serán de cuenta de todos los usuarios". Asimismo indicó que el simple hecho de que hubiera estado vigente el contrato de arrendamiento durante veinte años era un claro exponente de esta voluntad común de las partes de acogerse al sistema legal de prórroga forzosa imperante bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 .

TERCERO. La interpretación del artículo 9 del RDL de 30 de abril de 1985 , quizás por suponer una reforma sustancial sobre una materia, de claro contenido social, que había permanecido inalterable durante mucho tiempo, fue objeto de distintas interpretaciones por los Tribunales.

En un primer lugar se planteó la discusión sobre el alcance de la misma, indicando una corriente que el mismo no excluye sin más y directamente la prórroga forzosa, sino que faculta a las partes para pactar su inaplicación; lo que se excluye es su aplicación forzosa, perdiendo la LAU de 1964 en este punto su carácter imperativo convirtiéndose en dispositivo (siempre que las partes lo excluyen expresamente). Con ello, la prórroga sigue siendo la regla general, solo que se excluye su carácter forzoso para el arrendador e irrenunciable a priori por el arrendatario; el derecho del inquilino a la prórroga legal, irrenunciable en el momento de suscribir el contrato, según el artículo 6 LAU 1964 , es susceptible de exclusión, siempre que ésta sea expresa, clara e inequívoca y no presunta (llega a afirmarse que el artículo 9 del R.D.L . tiene como único efecto el de derogar el artículo 6.3° LAU , de forma que la prórroga deviene en elemento natural del contrato, que se presumirá, salvo pacto en contrario). Esta interpretación es acogida en la sentencia del T.S. de 18 de marzo de 1992 que declara que el R.D.L. no suprime la prórroga forzosa, sino que permite "su abrogación por las voluntades negociales manifiestas de los interesados al celebrar un pacto de arriendo, en el que el arrendatario renuncia y se somete a la vigencia temporal, que libremente se estipule, lo que resulta correcto y adecuado, conforme a los principios generales de la contratación artículos 1254, 1255, 1258, 1281 y siguientes del CC"

Sobre la materia existe otra interpretación, que ha llegado a ser dominante en los Tribunales, que mantiene que la entrada en vigor del R. D. L. ha supuesto la supresión de la aplicación automática de la prórroga forzosa para los contratos celebrados con posterioridad al mismo, de modo que, salvo que las partes pacten la prórroga, el contrato tendrá la duración que libremente fijen, y que, vencido el plazo, entrará en funcionamiento la tácita reconducción, si se dan las condiciones del artículo 1.556 del CC . Esta es la postura del TS en las sentencias de 22 de enero de 1988, 12 de mayo de 1989, 4 de febrero de 1991, 16 de julio de 1991 y 10 de octubre de 1991 . De esta manera surgen arriendos sin sujeción a prórroga forzosa y otros que si lo están, porque el sometimiento al régimen de prórroga forzosa puede convenirse en virtud de la libertad de pacto que preconiza el artículo 1255 C. C ., posibilidad no prohibida en el artículo 9 R.D.L. de 1985 , que se limita a suprimir el mero automatismo legal u "ope legis", y sin el previo consentimiento de las partes, de aquel régimen de prórroga, a lo que cabe añadir que así se infiere del título del citado artículo 9 , que reza "Supresión de la prórroga forzosa en los arrendamientos urbanos", cuando fácilmente hubiera podido decir "De la renuncia al derecho de prórroga forzosa" (STS 10-6-93 , 14-6-94 , 4-2-92 y 20-4-93 ).

Dentro de esta segunda corriente, también se observan divergencias a la hora de delimitar la naturaleza del pacto, pues mientras en alguna ocasión se ha exigido que debía quedar reflejado en el contrato, es decir que fuese expreso (S. T. S. 18 marzo 1994 ), otras resoluciones admiten que pueda quedar pactada de forma implícita si la voluntad de conceder este beneficio al arrendatario se evidencia de las cláusulas del contrato (SS.T.S. de 17 marzo 1992, 20 abril 1993 y 14 de junio de 1994 entre otras muchas) Esta segunda interpretación fue la que se impuso en la jurisprudencia siendo ejemplo de tal criterio la sentencia de 13 de junio de 2002 que indica que "es preciso la existencia del pacto al efecto, que en general debe existir en el contrato de forma explícita, y por tanto en la cláusula que señala la duración del mismo ha de expresarse si la prórroga es forzosa, la impuesta en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ya que de no existir tal acuerdo las prórrogas no pueden ser otras que las de la tácita reconducción del artículo 1566 del Código civil . Ahora bien, la existencia del acuerdo del sometimiento del arrendador a la prórroga forzosa, en otros casos, puede caber deducirla implícitamente (no tácitamente) de los propios términos del contrato sin estar establecida en una cláusula especifica, pero tal deducción ha de ser clara y terminante para entender que existe ese acuerdo".

Por tanto, esta última cuestión es la que debemos estudiar y llevarnos a la solución de este conflicto, conocer si existe un pacto implícito en el contrato, claro y terminante, por el que las partes se acojan al sistema de la prórroga forzosa, que es lo que, como hemos indicado anteriormente, defiende el arrendatario en su recurso de apelación, invocando en apoyo de su posición distintas sentencias del Tribunal Supremo.

CUARTO. El contenido de la estipulación quinta, es decir la repercusión de los impuestos y gastos, no es significativa, pues no debemos olvidar que se hace en términos muy peculiares, ya que solo se van a repercutir al inquilino los aumentos que experimenten las Contribuciones y Arbitrios del Ayuntamiento que se vinieran pagando y la diferencia de precios de los servicios y gastos de mantenimiento y conservación de la finca, de modo semejante a las previsiones legales contenidas en el artículo 99 de la LAU de 1964 para los contratos celebrados con anterioridad a su entrada en vigor. Esta situación más bien nos conduce a entender que se trata de la trascripción de unos modelos de contratos antiguos y no a una situación que venga a prever las consecuencias de la aplicación de una prórroga forzosa, en las que el arrendador quede vinculado con el contrato en función de la voluntad del arrendatario, ya que pensamos que, en tal caso, hubiera sido más lógico que se le hubiera exigido la repercusión de todos los impuestos y gastos, ya que la legislación vigente lo permitía.

Con las últimas estipulaciones (la séptima y octava), de dudosa legalidad, se pretende obligar al arrendatario a correr con todos las obras que deban hacerse en la vivienda durante la vigencia del contrato de arrendamiento, del tipo que sean. Con ellas vemos un deseo del arrendador de liberarse de unas obligaciones impuestas por la ley, lo que nada tiene que ver con la pretensión de establecer una prorroga forzosa en el contrato, debiendo recordar que no es una estipulación con la que se pretenda cubrir unas obras necesarias que se deban acometer inmediatamente para poder habitar de vivienda, que exigiesen un fuerte desembolso de dinero al arrendatario y que carecerían de sentido si el contrato pudiera resolverse al poco tiempo de su vigencia.

Así pues, el único pacto en el que nos debemos detener es en la cláusula de actualización de la renta, que no podemos negar que fue tomada en consideración, como un criterio relevante, por las sentencias del T. S. que se invocan en el recurso de apelación por el demandado (sentencias de 4 de febrero de 1992, 20 de abril de 1993 y 14 de junio de 1994 ). Ahora bien, tampoco podemos desconocer que en esos años, superadas las dificultadas para la aplicación de este tipo de cláusulas y en época de clara inflación, se fue extendiendo la inclusión de este tipo de estipulaciones en los contratos de arrendamiento, siendo lógico que lo hiciera la parte arrendadora, previendo la posibilidad de que entrase en juego la tácita reconducción, ya que se trata de una persona que, tal como se deduce del contenido del contrato, explotaba todo el edificio donde se encontraba la vivienda objeto del contrato en régimen de alquiler, situación que se consolidó con la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 que la reguló para los contratos de arrendamiento de viviendas, aunque solo tuvieran una duración obligatoria de 5 años(ver artículos 9 y 18). Asimismo, tampoco debemos olvidar que este contrato no fue suscrito tras la entrada en vigor del Real Decreto Ley, sino cuando el mismo llevaba dos años y medio de vigencia, y se había extendido en la sociedad el conocimiento de las innovaciones introducidas por el mismo sobre la duración del contrato, por lo que era exigible mayor concreción para aceptar que se hubiera querido pactar un sistema de prórroga forzosa.

QUINTO. Así pues entendemos que, tal cláusula, por si sola, no nos permite entender que las partes se acogieran, de un modo indubitado, al régimen de la prórroga forzosa, tal como ha entendido una corriente muy importante de nuestros Tribunales. En este camino encontramos innumerables sentencias, así la de la Audiencia Provincial de Madrid 10 de mayo de 2005( Sección 10ª ) que indica que "el acuerdo de revisión anual de la renta no se considera suficientemente expresivo de una voluntad tácita de sujeción a la prórroga forzosa, como tampoco lo es el que se diga que el contrato tendrá una duración indefinida", la de 8 de marzo de 2004, de la Sección 12 de la Audiencia Provincial de Madrid que la cláusula de actualización de la renta " es una, prevención razonable en los contratos de tracto sucesivo, que en modo alguno supone por sí misma el sometimiento voluntario al régimen de prórroga forzosa. En el presente supuesto es evidente la omisión de toda referencia al régimen de prórroga forzosa, que no puede presumirse, ni cabe deducir su aplicación al contrato convenido, porque, en efecto y tal como se estima en la sentencia apelada, la cláusula donde se inserta la expresión ambigua al sometimiento a la Ley de Arrendamientos Urbanos, la de estabilización, la autorización del traspaso o el permiso para realizar ciertas obras de adaptación, no son datos suficientes para deducir que se pactaba la prórroga forzosa que legalmente se había derogado, y no pasan de ser convenios usuales en esta clase de contratos, que nada influyen sobre su duración si no se pacta explícita o implícitamente".

En el mismo sentido encontramos la sentencias de la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Tarragona de 13 de diciembre 2004, la de la Audiencia de Pontevedra de 8 de mayo de 2008(Sección 6ª), la de la Sección 10ª de la Audiencia Provincial de Madrid 12 de diciembre de 2006, citada por la parte apelada al contestar al recurso, la de la Sección 5º de la A. P. de Alicante 25 de mayo de 2006 que indica que "ninguno de los indicios que cita el apelante, tales como el destino anterior del local, o la cláusula de revisión anual de la renta, o la realización de obras al inicio del contrato, se consideran suficientemente expresivos de una voluntad tácita de sujeción a la prórroga forzosa", la de 21 de marzo de 2004, de la Sección 19 de la A. P. de Madrid, que indica que " tampoco cabe extraer la existencia de la prórroga forzosa por la existencia de pacto de revisión de renta, pues ésta bien puede entenderse para los supuestos de prórroga por tácita reconducción, que efectivamente se ha dado en el concreto caso de autos", o finalmente la de 15 de octubre de 2005 de la Audiencia Provincial de Álava (sección 1ª) que considera "que las estipulaciones contenidas en el contrato de arrendamiento en cuestión, relativas a la revisión bianual de la renta y la autorización al inquilino para poder traspasar el local objeto del contrato, a la que también se ha venido refiriendo la parte demandada, ahora apelada, no merecen dicha calificación de inequívocos a los efectos que ahora nos ocupan, al ser plenamente compatibles con una duración inicial del contrato breve, pero susceptible de posibles prórrogas".

Por último, consideramos que el que haya estado vigente el contrato de arrendamiento durante 20 años, sin que en ningún momento se hubiera intentado por parte del arrendador su finalización, no nos debe llevar necesariamente a considerar que se quiso pactar la prórroga forzosa, como pretende el arrendatario, sino que es expresiva de la eficacia de la institución de la tácita reconducción.

SEXTO. No obstante la desestimación del recurso de apelación, no haremos pronunciamiento especial sobre las costas procesales de esta segunda instancia, en cuanto sigue existiendo otra corriente dentro de la Audiencia Provincial, menos numerosa, que considera que la cláusula de actualización o revisión de la renta en los contratos de arrendamiento suscritos bajo la vigencia del régimen impuesto por el RDL de 30 de abril de 2004 es una elemento relevante y demostrativo de la voluntad implícita de las partes de acogerse al régimen de la prórroga forzosa (artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por don Apolonio , que viene representado ante esta Audiencia Provincial por el procurador don Juan Antonio Velo Santamaría, contra la sentencia dictada el día 19 de febrero de 2008 por el Juzgado de Primera Instancia nº 40 de Madrid en el procedimiento verbal registrado con el número 1673/07, debemos confirmar y confirmamos la referida resolución, sin hacer pronunciamiento expreso sobre el pago de las costas procesales devengadas en esta segunda instancia.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.