Sentencia Civil Nº 386/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 285/2009 de 16 de Julio de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 285/2009

JUICIO ORDINARIO Nº 990/2008

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE GRANOLLERS

S E N T E N C I A Nº 386/2010

Ilmos. Sres.

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a dieciséis de julio de dos mil diez.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 990/2008, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Granollers, a instancia de D. Adriano , contra Dª. Bárbara ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 30 de Enero de 2009, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que, desestimando íntegramente la demanda: 1.- Absuelvo a la demandada de todos los pedimentos contra ella deducidos; 2.- Impongo las costas al actor".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 15 de Junio de 2010.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MIREIA RÍOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia desestima la demanda deducida por DON Adriano contra DOÑA Bárbara , absuelve a dicha demandada de los pedimentos contra ella deducidos, imponiendo a la parte demandante las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de DON Adriano interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis, que la sentencia de primera instancia incurre en error en la valoración de la prueba por cuanto las valoraciones de reparación general del inmueble, cuando afectan a elementos comunes -todas- que no sean mejoras propiamente dichas, se han de tener en cuenta para cuantificar el coste de la reparación con referencia al 50% que precisa la Ley como límite para determinar la procedencia o no de la situación de ruina técnica, y repercutir en el porcentaje que ostenta el local respecto del total inmueble y que según obra en autos es de 5,90%. Si se aplica dicho porcentaje (5,90%) al total estimado por el perito judicial que es de 96.581,81 euros más el 16% de IVA, da un resultado de 6.610,06 euros; si se aplica dicho porcentaje al pagado por la comunidad de propietarios en los arreglos de tejado, fachada y planta primera y segunda, según facturas y recibís aportados en los autos, resulta la cantidad de 20.777,19 euros.

Por tanto:

a) Coste real del local.

*23.776,22 euros (sobre 23,23 m2 superficie real) 50% = 11.888,11 euros.

*25.508,43 euros (sobre 32 m2 superficie proyecto) 50% = 12.754,22 euros.

b) Valor obras de reparación necesarias del local:

*7.200,51 euros (sobre 23,23 m2) más costes por imprevistos y desviaciones, gastos generales de empresa, beneficio industrial, seguridad y salud y honorarios técnicos y licencias más IVA = 12.361,84 euros.

*8.063,04 (sobre 32 m2) más costes por imprevistos y desviaciones, gastos generales de empresa, beneficio industrial, seguridad y salud y honorarios técnicos y licencias más IVA = 13.842,63 euros.

c) Importe de las reparaciones necesarias en elementos comunes del edificio esenciales o básicos en proporción a la cuota de la parte privativa arrendada: total estimado por el perito judicial que es de 96.581,81 euros más el 16% de IVA da un resultado de 96.581,81 euros x 16% = 112.034,90 euros x 5,90% = 6.610,06 euros.

Si se aplica dicho porcentaje al total pagado por la comunidad de propietarios en los arreglos de tejado, fachadas y plantas primera y segunda según facturas y recibís aportados en los autos, resulta 352.155,81 x 5,90 % = 20.777,19 euros.

Por ende, b + c superan en mucho el límite del 50% establecido por la Ley para acordar la resolución del contrato de arrendamiento.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se revoque la sentencia de primera instancia y se estime la demanda, se declare resuelto el contrato de arrendamiento de local, relativo al sito en Castellterçol, calle Doctor Fargas número 1, local 2, condenando a la demandada DOÑA Bárbara a dejar libre el local a disposición del actor, con imposición de costas a la parte demandada.

La parte demandada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- El artículo 118 del TRLAU autoriza al arrendador a resolver el contrato cuando concurre como causa la pérdida o destrucción de la vivienda o local, equiparándose legalmente a estas situaciones los casos de siniestro, en cuyo ámbito cabe comprender aquellos estados de pérdida técnica ocasionados por averías o deterioros importantes, así como los derivados de la acción del tiempo, calidad de los materiales e incluso negligencia que impongan la necesidad de realizar obras para reponer lo arrendado a estado que permita su uso y posesión conforme a lo convenido en la relación arrendaticia, siempre y cuando el importe de los trabajos reconstructivos exceda del cincuenta por ciento del valor real de la vivienda o local, lo que constituye presupuesto ineludible, que exige la correspondiente prueba (sentencia del TS de 9 de octubre de 2.008 ).

Dice el artículo 118 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone: "1. La pérdida o destrucción de la vivienda o local de negocio será causa común de resolución de todos los contratos a que se refiere este capítulo.

2. Se equipara a la destrucción el siniestro que para la reconstrucción de la vivienda o local de negocio haga preciso la ejecución de obras cuyo costo exceda del 50 por 100 de su valor real al tiempo de ocurrir aquél, sin que para esta valoración se tenga en cuenta la del suelo".

Señala la sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de fecha 22 de julio de 2.009 , que la doctrina jurisprudencial mayoritaria, concretada en la sentencia de 16 de julio de 2.008, citada por la STS de 6 de julio de 2.009, en relación con el referido artículo 118 , por pérdida técnica basada en la desproporción existente entre el resultado perseguido y su coste de producción, indica: "Para la determinación de la ruina técnica de un edificio, amén de la valoración individualizada, es preciso computar las reparaciones que exija el inmueble, y que directa o indirectamente vengan referidas a viviendas o locales objeto de arrendamiento, cuando los elementos comunes se encuentren afectados de importantes deficiencias (SSTS de 18 de noviembre de 1972 y 7 de septiembre de 1.994 ), pues en estos casos se necesita una reconstrucción de mayor alcance para que el arrendatario pueda continuar en el uso seguro y pacífico del bien objeto del contrato, y, en el supuesto de afectación general, determinante de la pérdida o destrucción completa del edificio, el elemento a valorar habrá de ser la totalidad del inmueble, y se faculta la resolución de todos los arrendamientos, dada la ruina técnica (SSTS de 30 de enero de 1.984, 17 de julio de 1.992 y 15 de febrero de 1.996 ).

En definitiva, las valoraciones de reparación general del inmueble, cuando afectan a los elementos comunes (...) habrán de tenerse en cuenta para cuantificar el coste de la reparación con referencia al 50%, que precisa la Ley como límite para determinar la procedencia o no de la situación de ruina técnica".

TERCERO.- Sentado lo anterior, y como dijimos en la sentencia dictada por esta misma sección cuarta, el día 21 de enero de 2.004 , citada en el recurso, debemos realizar las siguientes operaciones:

1) Determinar el valor real del local de negocio arrendado.

2) Determinar el coste de las obras de reconstrucción del local de negocio aplicando las valoraciones de reparación general del inmueble, cuando afectan a los elementos comunes, conforme al coeficiente de participación del local.

3) Ver si el coste de la ejecución de las obras fijado de esta forma excede del 50 por 100 del valor real del local arrendado.

1) Primero, debemos determinar el valor real del local de negocio arrendado.

Para determinar el valor real del local de negocio arrendado, cada uno de los tres peritos que han dictaminado en el presente procedimiento parte de unos datos distintos.

El perito de la parte actora DON Heraclio , valora de forma diferenciada el techo y el terrado del local y el local sin techo ni terrado, le asigna un valor y le aplica unos coeficientes de corrección por la antigüedad del edificio y por el estado del mismo.

El perito judicial DON Inocencio considera como valor real del local, el coste de construcción actual de nueva planta, aplicando el artículo 190.2 de la Ley de Urbanismo de Catalunya , que se refiere al procedimiento de ruina legal administrativa. El artículo 190 del Decreto Legislativo 1/2005, de 26 de julio , por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de urbanismo, indica: "2. Se declara el estado ruinoso de una construcción o de parte de una construcción en los supuestos siguientes: b) Si el coste de las obras de reparación necesarias para cumplir las condiciones mínimas de habitabilidad, en el caso de viviendas u otros de similares para otros usos, es superior al 50% del coste de una construcción de nueva planta de características similares a la existente, en cuanto a la dimensión y el uso".

Finalmente, el perito propuesto por la parte demandada DON Leopoldo , para calcular el valor real del local, aplica el valor de mercado del local en su estado actual, calculado por el método de comparación y descontando el valor del suelo.

Para ello, compara precios de oferta de venta de locales comerciales de segunda mano en la misma zona pero de superficies muy superiores, de 68 m2, 91 m2, 129 m2, 200 m2 y 850 m2.

Ahora bien, para la determinación del valor real del local arrendado, el Tribunal Supremo ya tiene señalado en su sentencia de fecha 19 de junio de 1.968 : " es criterio de esta Sala, manifestado en sentencias, entre otras, de 16 de marzo de 1.960 y 23 de abril de 1.965 , que a partir de la Ley del 56, que sustituyó la expresión del artículo 155 , de la anterior, "valor de la finca a efectos fiscales", por la de "valor real", se ha de entender éste por el que alcanza según lo dictaminado por técnicos que efectivamente tenga la finca, sin referirlo ni a renta ni al del mercado libre de oferta y demanda, que son criterios determinados por distintas motivaciones sociales que puedan alterar su realidad".

Y en la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 12 de mayo de 1.972 reitera que se entiende que "el valor real del local arrendado y que el Juzgado de Primera Instancia entiende equivale a valor en venta, en tanto que la resolución recurrida, de acuerdo con la doctrina jurisprudencial citada, es el que alcanza como determinan los técnicos, sin tener en cuenta la renta pactada ni las fluctuaciones del mercado y una vez deducido el valor del solar".

En este sentido, la sentencia dictada por la sección trece de esta Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 30 de octubre de 2.006, en el rollo de apelación número 575/2005, indica: "en cuanto al valor real de lo edificado (con exclusión como se ha dicho del valor del suelo) al momento de ocurrir el siniestro, la jurisprudencia ha concretado que para calcularlo ha de estarse al valor de la construcción actual según sus propios materiales, corregido por los coeficientes de envejecimiento y estado de uso o conservación, sin que pueda tenerse en cuenta ni por tanto repercutirse los de zona de ubicación y otros similares y sin referirlo a la renta ni al mercado libre de oferta y demanda, que son criterios determinados por distintas motivaciones sociales que pueden alterar su realidad".

En definitiva, en base a la doctrina expuesta, como valor real del local, debemos tomar el referido por el perito judicial, consistente en el coste de construcción actual de nueva planta, o como dice el artículo 190.2 de la Ley de Urbanismo de Catalunya , el valor de construcción a nuevo y no el valor de mercado, lo que supone la cifra de 23.776,22 euros.

2) En segundo lugar, debemos hallar el valor correspondiente a las obras de reparación necesarias en el local arrendado, más la proporción de las obras de los elementos comunes según el coeficiente de participación del local.

En este sentido, para fijar el coste de las obras necesarias a realizar en el local y en los elementos comunes del inmueble, es evidente que debemos partir de la valoración aceptada por la parte demandada y apelada.

Así, en su escrito de contestación a la demanda, la parte demandada acepta como coste de las obras de rehabilitación a realizar en concepto de necesarias, las fijadas el perito propuesto por la parte demandada DON Leopoldo , documento 2 del escrito de contestación a la demanda.

El perito propuesto por la parte demandada DON Leopoldo , distingue, al folio 161, entre:

*Valor de las obras de rehabilitación a realizar en concepto de necesarias:

a) Obras de rehabilitación propias del local objeto de autos: 443,96 euros.

b) Obras de rehabilitación del edificio, imputables al local arrendado, esto es, multiplicadas por el coeficiente de participación: 14.346,95 euros.

Total: 14.790,91 euros.

3) En consecuencia, siendo el valor real del local, según el coste de construcción actual de nueva planta, de 23.776,22 euros, aplicándole el 50% se obtiene un resultado de 11.888,11 euros.

Y el coste de realización de obras de rehabilitación del edificio, sin contabilizar mejoras, multiplicadas por el coeficiente de participación, asciende a la cantidad de 14.790,91 euros.

En consecuencia, resulta que el importe de los trabajos de reconstrucción (14.790,91 euros) excede del cincuenta por ciento del valor real del local arrendado (11.888,11 euros).

Por todo lo expuesto, debemos estimar el recurso y revocar la sentencia del Juzgado de primera instancia, y en su lugar, dictar la presente por la que estimamos la demanda.

CUARTO.- Las costas de la primera instancia deben imponerse a la parte demandada, conforme al artículo 394 de la L.E.C.

No procede hacer expresa imposición de las costas del recurso en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Adriano contra la sentencia dictada el día 30 de enero de 2.009, por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Granollers, en el Juicio Ordinario número 990/2.008 , debemos REVOCAR y REVOCAMOS la mencionada sentencia apelada, y en su lugar, estimando la demanda presentada por DON Adriano contra DOÑA Bárbara , declaramos resuelto el contrato de arrendamiento de local de negocio sito en Castellterçol, calle Doctor Fargas número 1, local 2, condenando a la demandada DOÑA Bárbara a dejar libre el local a disposición del actor, con apercibimiento de lanzamiento si no lo desaloja dentro del plazo legal.

Todo ello, imponiendo las costas de la primera instancia a la parte demandada y sin hacer expresa imposición de las costas devengadas en esta alzada.

Esta resolución es susceptible de recurso de extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de cinco días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.