Sentencia Civil Nº 386/2011, Audiencia Provincial de Girona, Sección 1, Rec 473/2011 de 05 de Octubre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION PRIMERA

GIRONA

APELACION CIVIL

Rollo nº: 473/2011

Autos: juicio verbal nº: 17/2011

Juzgado Primera Instancia 5 Girona (ant.CI-5)

SENTENCIA Nº 386/11

MAGISTRADO

Don FERNANDO FERRERO HIDALGO

En Girona, cinco de octubre de dos mil once

VISTO el Rollo de apelación nº 473/2011, en el que ha sido parte apelante D. Remigio , representada esta por la Procuradora Dª. EDURNE DIAZ TARRAGÓ y dirigida por el Letrado D. JOAN GRABOLOSA REXACH; y como parte apelada Dª. Flora , representada por la Procuradora Dª. MA. ÀNGELS VILA REYNER y dirigida por el Letrado D.JOAN OLIVERAS CULUBRET .

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado Primera Instancia 5 Girona (ant.CI-5), en los autos nº 17/2011, seguidos a instancias de D. Remigio , representado por la Procuradora Dª. Edurne Diaz Tarragó y bajo la dirección del letrado D. Joan Grabolsa Reixach, contra Dª. Flora, representada por la Procuradora Dª. Mª. Angels Vila Reyner, bajo la dirección del Letrado D. Joan Oliveras Culubret, se dictó sentencia cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por D. Remigio debo absolver y absuelvo a Dña. Flora de las pretensiones deducidas contra la misma en el presente procedimiento, con imposición de costas a la parte actora ".

SEGUNDO.- La relacionada Sentencia de fecha 02/06/2011 , se recurrió en apelación por la parte demandante, por cuyo motivo se elevaron los autos a esta audiencia y se han seguido los demás trámites establecidos en la L.E.C..

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se interpone recurso de apelación por el demandante Remigio, contra la sentencia dictada por el juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Girona de 2 de junio de 2011, en la que se desestimó la demanda interpuesta por dicha parte contra DÑA. Flora y en la que se reclamaba la devolución de la fianza que garantizaba las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento que vinculaba a la partes, sobre la vivienda situada en la c/ DIRECCION000, nº NUM000, NUM000 - NUM001 de Banyoles y por importe de 1.100,00 euros.

Frente a dicha reclamación se opuso la parte demandada y arrendadora alegando que el arrendatario le adeuda una cantidad superior por suministros impagados y por reparaciones que se tuvieron que realizar en la finca arrendada, al haber sido deteriorada por el arrendatario.

SEGUNDO.- La fianza arrendaticia, evidentemente , no se trata de un contrato de fianza en los términos que lo define el artículo 1.822 del Código Civil, sino que se ha venido definiendo por la doctrina tradicional como una prenda irregular y por la doctrina moderna como un supuesto de depósito necesario, realizado en cumplimiento de una obligación legal, según prevé el número 2º del artículo 1.781 del Código civil , que el arrendatario debe hacer al inicio del arrendamiento.

Por otro lado, si bien la fianza tiene como finalidad garantizar el cumplimiento de las obligaciones contraídas por el arrendatario, ello no quiere decir que cualquier incumplimiento suponga la pérdida de la fianza, ni permite al arrendatario incumplir el contrato aceptando la pérdida de la misma , dado que , en absoluto tiene la naturaleza de cláusula penal en los términos previstos en el artículo 1.152 del Código Civil fijada previamente por las partes, determinando la indemnización de daños y perjuicios en caso de incumplimiento. Por ello, en la práctica, la fianza tiene por finalidad garantizar que el arrendatario devolverá el objeto arrendado en las mismas condiciones que tenía en el momento de ser firmado el contrato de arrendamiento y para garantizar el pago de los gastos o suministros que puedan existir en la finca, que vayan a cargo del arrendatario y su importe no se sepa al finalizar el arrendamiento. Pero , no basta con el hecho de la existencia de desperfectos para que el arrendador pueda aplicar la fianza al pago de dichos desperfectos, sino que es necesario que acredite los mismos y determine su importe. Ni siquiera tiene como finalidad el cumplimiento del pago de la renta, pues el arrendador no puede aplicar la fianza a dicho pago, ni el arrendatario puede incumplir tal obligación alegando que ya se cobrará el arrendador con la fianza, aunque sí existiese alguna mensualidad impagada al finalizar el contrato, podrá compensarse la cantidad adeudada con la fianza que el arrendador debe devolver. Lo mismo puede decirse de aquellas cantidades asimiladas a la renta y de los suministros a cuyo pago estaba obligado el arrendatario.

Dice el artículo 36.4 de la L.A.U . que el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución. Y según el pacto quinto del contrato el arrendatario se obliga a entregar como fianza legal obligatoria, la cantidad de 2 mensualidades , para responder de los daños y perjuicios que pudiera haber por el incumplimiento de los puntos que se han pactado. La devolución de la fianza se hará efectiva en el plazo de un mes a partir de la fecha de la resolución o extinción del presente contrato, siempre que se esté al corriente de pago de las rentas y de los respectivos suministros , y que se haya cumplido el plazo del alquiler a cuya llegada ambas partes tendrán que suscribir, de acuerdo con lo que establece la LAU, la renuncia de este contrato.

A la vista de tal doctrina y de la disposición legal y contractual se desprende que una vez finalizado el contrato de arrendamiento, el arrendador tiene un plazo de un mes para la devolución de la fianza. El plazo establecido no tiene otra finalidad que el arrendador pueda comprobar si existe algún suministro por pagar y si existen daños en la finca. Si ello es así, deberá comunicarlo al arrendatario para que satisfaga los impagos existentes y realice las reparaciones necesarias en las finca o indemnice correspondientemente. Si el arrendador nada dice , transcurrido el mes tiene la obligación de devolver la fianza y si no lo hace, el arrendatario tiene acción para exigir la devolución, incluso aunque existan recibos de renta o de suministros impagados y aunque existan daños en la finca. En este caso, aunque el arrendador pueda oponerse a la reclamación, debe partirse de que la acción del arrendatario es legítima, por lo que arrendador debe formular la correspondiente compensación, pero sólo respecto de aquellas obligaciones liquidas, vencidas y exigibles, de tal forma que si bien podría aceptarse que lo son las rentas impagadas y los suministros no abonados , no puede decirse lo mismo de los daños en la vivienda, pues para considerar procedente la reclamación que pueda alegar el arrendador sería necesario que formulara reconvención, pues resulta necesario que exista pleno debate sobre la naturaleza de los daños y si el arrendatario debe o no asumir las reparaciones que el arrendador dice haber efectuado en la finca tras el cese del arrendamiento. Y desde luego no es forma de proceder y pretender no devolver la fianza aportado un documento al que se le denomina factura y aportando al juicio el testigo que la emitió. Y ello porque, aunque el arrendatario debe devolver la vivienda en el estado en que fue arrendadaza ello no quiere decir necesariamente que deba entregarla perfectamente pintada en todos sus elementos o que tenga que realizar obras de mantenimiento. Así, resulta que el artículo 21 dice que el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, por lo que existirían dudas de que hasta que punto el arrendatario debería arreglas las filtraciones de agua en la bañera, lo mismo que pintar la balconera o ventanas exteriores, o incluso lo mismo que las puertas o incluso las paredes, o asumir el cambio del paño de la puerta de entrada , sino se demuestra que efectivamente han sido deterioradas por el arrendatario, y menos aun cuando el arrendamiento ha durado escasamente un año. Y para ello resulta necesario que el arrendador mediante la demanda reconvencional indique exactamente cuales han sido los daños causados o cuales eran las reparaciones necesarias que debía efectuar y que no efectuó, y además de indicarlo deberá probarlo debidamente y desde luego no es suficiente la prueba practicada. Por lo tanto, no puede aceptarse la compensación pretendida por los supuestos daños en la finca, sin perjuicio de las acciones que le correspondan.

Distinto es la cuestión relativa a los suministros, pues las cantidades objeto de ellos si pueden considerarse como cantidades líquidas, vencidas y exigibles, pudiendo oponerlas el arrendador vía compensación, la cual puede entenderse como efectuada a através de la oposición al juicio monitorio , y lo cierto es que en el recurso nada se alega sobre la improcedencia de tal reclamación por el arrendatario, ni en ningún momento se demostró su pago.

Por lo tanto, es procedente aceptar la compensación por la cantidad de 370,04 euros, según lo alegado y probado en la oposición al juicio monitorio, lo que conlleva la estimación de la demanda por el importe de 729,96 euros.

TERCERO.- Por todo lo dicho, procede estimar el recurso interpuesto y de acuerdo con los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procede pronunciamiento sobre las costas de ambas instancias.

CUARTO.- En los procedimientos seguidos por razón de una reclamación de cantidad inferior a ciento cincuenta mil euros, no se puede interponer recurso de casación, ni por interés casacional, según lo que ha venido reiterando el Tribunal Supremo en los autos de fechas 26.2.02, de 5.2.02 (tres de la misma fecha ) y de 12.2.02 (siete de la misma fecha). Considera el Tribunal Supremo que las vías procesales del artículo 477.2 de la L.E.C . son distintas y excluyentes y, por este motivo, los asuntos por razón de la cuantía no pueden usar la vía del interés casacional (artículo 477.2.3 ) que queda reservada únicamente a los procedimientos seguidos por razón de la materia.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

ESTIMO el recurso de apelación formulado por la representación del apelante D. Remigio, contra la Resolución de fecha 02/06/2011, dictada por el juzgado Primera Instancia 5 Girona (ant.CI-5), en los autos de nº 17/2011 de Juicio verbal, de los que este Rollo dimana, y REVOCO el Fallo de la misma, en el sentido de ESTIMAR PARCIALMENTE LA DEMANDA interpuesta por Remigio contra DÑA. Flora condenándola a pagar al actor la cantidad de 729 ,96 euros, más los intereses legales desde la reclamación judicial.

No procede pronunciamiento sobre las costas de ambas instancias. Devuélvase el depósito constituido para recurrir.

No procede interponer recurso alguno contra la presente resolución.

Líbrense testimonios de la presente Resolución para su unión al Rollo de su razón y remisión al Juzgado de procedencia, junto con las actuaciones originales.

Así por esta mi sentencia, definitivamente juzgando, la pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el Iltmo. Sr. magistrado D. FERNANDO FERRERO HIDALGO, celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de lo que certifico.