Sentencia Civil Nº 387/2015, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 618/2014 de 24 de Noviembre de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 618/2014 3ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 495/2013

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 21 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 387/15

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

Dª. M. PILAR LEDESMA IBAÑEZ

En la ciudad de Barcelona, a veinticinco de noviembre de dos mil quince.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario número 495/2013 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 21 Barcelona, a instancia de D/Dª. ALLIANZ, S.A. contra D/Dª. GRUP ACCIO 2012, S.L.P. , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por GRUP ACCIO 2012, S.L.P. contra la Sentencia dictada en los mismos el día 12 de mayo de 2014 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que debo estimar y estimo la demanda, condenando a la demandada GRUP ACCIO 2012 S.L. PROFESSIONAL (antes EBAME ASSOCIATS, S.L.P.) a pagar a ALLIANZ CIA DE SEGUROS Y REASEGUROS, S.A. la cantidad de 460.229'27 euros por falta de pago las rentas pactadas, repercusión proporcional de la factura de agencia, facturas por baja de electricidad e indemnización por la rescición indebida del contrato, con imposición de costas a la demandada.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial .

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 11 de noviembre de 2015 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que (1) se declare obligada a la entidad GRUP ACCIÓ 2012 SL PROFESSIONAL (antes EBAME ASSOCIATS SLP) a abonar a ALLIANZ CIA. DE SEGUROS Y REASEGUROS SA, la suma de 296.717'95 € (desglosadas en el hecho 6º del escrito inicial), por el impago de rentas, repercusión proporcional de la actura de agencia, facturas por baja de electricidad e indemnización por la rescisión unilateral de los contratos de arrendamiento de 1.5.2011 que se dirán, (2) se declare la obligación de la primera entidad, a indemnizar a la segunda, en la suma que incluya todas las mensualidades dejadas de percibir, las que se devenguen mensualmente por el arriendo de la planta 7ª, y las diferencias de renta que se devenguen por el arriendo de la planta 6ª, por la referida rescisión, (3) y, consecuentemente, se condene a la primera a abonar a la segunda: (a) 296.717'95 € por la primera obligación; (b) las mensualidades que vayan venciendoa razón de 1775'46 € en concepto de indemnización por la planta 6ª, cuantificada como diferencia entre importe del alquiler convenido con EBAME y el convenido con el nuevo arrendatario, y a razón de 12.573 € en concepto de indemnización equivalente a la renta de la planta 7ª, desde la interposición de la demanda (constando al f. 147 y ss, el desglose y conceptos de la suma reclamada incluso la resta de la ianza, no impugnado), más los intereses legales; en el acto de la vista se reclamaron 460.229'27 €, más la indemnización correspondiente a las mensualidades que fueran venciendo desde el 1.5.2014 hasta el 30.4.2006 (en que vencen los 5 años de obligado cumplimiento). A dicha pretensión se opuso la demandada, alegando el escaso interés de la actora en alquilar las oficinas, el abandono primero del 40% de los socios de la demandada a consecuencia de la crisis (f. 79 y ss), y después otros 3 (f. 91 y ss), todo ello supuso una pérdida de facturación, que llevó, previa disolución, a interesar el preconcurso antes los Juzgados de lo Mercantil (f. 94 y ss), en base a todo lo cual interesó la desestimación de la demanda y, subsidiariamente, se modere la indemnización en cuantía razonable (en aplicación analógica con el art. 56 TRLAU 64, atendiendo a las circunstancias del caso: la larga duración del contrato, el precio excesivo, la diligencia del arrendador en alquilar de nuevo en relación con el período razonable para arrendar de nuevo o analogía con el art. 11.2 LAU 94, sin que proceda indemnización por la diferencia de rentas respecto de los nuevos contratos; y respecto del coste de la instalación eléctrica, n se le puede reclamar el coste de reformarla toda, sino solo el coste de dar de alta el nuevo suministro).

La sentencia de instancia, considerando acreditado el incumplimiento por la demandada del plazo de vigencia pactado así como el impago de la renta desde mayo de 2012, estima íntegramente la demanda, sin que proceda moderación alguna ni la aplicación del art. 11 LAU 94, y con expresa imposición de las costas a la demandada. Frente a dicha resolución se alza la entidad demandada, partiendo de que 'la realidad de lo ocurrido en el presente caso bliga a conjugar lo dispuesto en la normativa contractual con lo que estipula la Ley Concursal' (sic), reiterando la caida de la facturación y la salida de los socios que obligó al cierre de la planta 6ª (al quedar vacía de personal) y después la 7ª, en una situación próxima a la insolvencia habiendo solicitado el preconcurso, que imposibilitaron el pago de la renta, viéndose en la obligación de resolver anticipadamente el contrato de arrendamiento, situación que incardina n el caso fortuito ex art. 1105 CC (imposibilidad sobrevenida para cumplir la obligación de pago, que justifica la resolución pero no la indemnización sobre la base de la cláusula penal prevista para el incumplimiento); subsidiariamente, moderación de la indemnización, reiterando los criterios expuestos en la instancia para ello. Con lo cual, se reproduce en esta alzada el debate planteado en la instancia, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio. Con ello, se reproduce en esta alzada el debate planteado en la instancia, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio.

SEGUNDO.- Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados:

1) La entidad EBAME ASSOCIATS SLP, cambió de denominación social en 13.11.2012 por 'GRUP ACCIÓ 2012 SL PROFESSIONAL'; previamente acordó el traslado de domicilio social, de la C/ Aribau a la C/ Muntaner núm. 81, 3º de Barcelona.

2) En 1.5.2011 se concertó contrato de arrendamiento sobre los locales oficinas en planta 6ª y 7ª, del inmueble sito en el núm. 200-210 de la C/ Aribau de Barcelona entre GRUP ACCIÓ 2012 SL PROFESSIONAL, como arrendataria, y ALLIANZ CIA. DE SEGUROS Y REASEGUROS SA, como arrendadora, del que merecen destacar los siguientes extremos: a) consta en el contrato que EBAME, venía siendo arrendataria de ALLIANZ desde 1996, lo que motivó una rebaja de la renta (efectivamente la planta 6ª se alquiló en 1996 y la 7ª en 1999, f. 22 y ss, contratos que vencían en 1.5.2010 y continaron por tácta reconducción); b) el objeto del contrato son 1.524 m2 (plantas 6ª y 7ª del inmueble), pactándose una renta inicial de 16 €/m2 (gastos incluidos); c) se pactó un plazo de duración de obligado cumplimiento para ambas partesde 5 años, desde la firma del contrato, si bien 'la arrendataria, al vencimiento de la tercera anualidad (30.4.2014) y de las anualidades sucesivas, tendrá la facultad de desligarse del arrendamiento de una de las oficinas objeto del presente contrato si así lo comunica a la arrendadora por escrito y con al menos 3 meses de antelación al vencimiento de la tercera y sucesivas anualidades',añadiendo que 'salvo que se ejercite la facultad excepcional excepcional indicada en el párrafo anterior,..., la decisión unilateral de la arrendataria de resolver anticipadamente el contrato, no le exime de su obligación del pago de las rentas que se devenguen hasta la finalización de la duración pactada en el primer párrafo de esta estipulación o, si fuese el caso, hasta el vencimiento de la anualidad de renovación; solo se eximirá de tal obligación, si la arrendadora, mediante la firma de un nuevo contrato, en las mismas condiciones, comienza a percibir rentas antes de la duración pactada en el primer párrafo de esta estipulación o del vencimiento de la anualidad de prórroga';d) la renta de la primera anualidad quedó fijada en 24.384 €, más IVA, quedando asimismo establecida para la 2012 y 2013 y, quedando obligada la arrendataria, a partir de la 3ª anualidad, y en su caso de las anualidades 5ª y sucesivas, al pago de los incrementos legales y a las actualizaciones, conforme al IPC; e) debía abonarse por mensualidades anticipadas dentro de los 8 primeros días de cada mes mediante domiciliación barcaria en la cuenta que se identifica; f) se constituye fianza por 48.768 € (f. 189 y ss)

3) Asimismo, 'GRUP ACCIÓ 2012 SL PROFESSIONAL, es arrendataria según contratos concertados en la misma fecha con ALLIANZ, de las plazas de aparcamiento 22 a 29 del mismo inmueble, estableciéndose en las respectivas estipulaciones 2ª, la renta de la primera anualidad (f. 194 y ss).

4) En 23.9.2011 la arrendadora recibió comunicación de la arrendataria sobre su decisión de desvincularse del arriendo de la planta 6ª (f. 202), a lo que se opuso la arrendadora (f. 203), proponiéndole la opción de suscribir subarriendos, sobre la parte de superficie arrendada que estimara conveniente, renunciando al derecho a elevar la renta, y proporcionarle las personas de contacto de sus consultores inmobiliarios (f. 205); existió un principio de negociaciones al respecto (f. 206, 207, 208, 209, 210, 211212, 223, 224, 225, y ss, 228)

5) Desde el anuncio del cierre de la 6ª planta en septirmpbre 2011 hasta abril 2012 se abonaron las rentas de la 6ª planta(hecho 5º contestación), dejándose de abonar las rentas desde mayo del 2012 inclusive, depositándose las llaves en julio 2012, anunciando el cese del pago de la renta.

6) No obstante lo cual, la arrendataria persistió en su decisión de resolución anticipada, primero de forma parcial y después totalmente, acta notarial de 3.7.2012 f. 213 y ss) de notificación y depósito de llaves, en la que manifiesta la arrendataria que 'el importe de la renta, por reducción de la supericie arrendada quedará asimismo reducida a la mitad', cuando en realidad se redujo en función de los m2: cuando de 1542, reducida a la mitad, 762, determinaría una renta incluso superior a la de 18+3'7 €/m2, al inicio propuesta para una superficie de 1121 m2.

7) El 19 de julio la arrendadora recogió las llaves ('... a los solos efectos de poder iniciar la comercialización de la oficina en cuestión ,...no significa de ninguna manera la aquiescencia o conformidad a la ...resolución parcial, unilateral y extemporánea...'), contestando al requerimiento, mediante acta de 19.7.2012 de manifestaciones, de forma exhaustiva y detallada (f. 229 y ss) ,en el sentido de requerirles el pago de la cantidad hasta entonces adeudada, 75.155'12 € (parte del recibo de mayo, junio y julio 2012) y recordarles que se trataba de una decisión unilateral y extemporánea, que no eximía de la obligación del pago de la renta.

8) Sin embargo, la demandada seguía utilizando la oficina, por lo que la arrendadora remitió burofax (f. 237), al que respondió la arrendataria (f. 238), admitiendo el impago de la renta.

9) En 18.2.2012 la arrendadora recibió comunicación del liquidador de EBAME en el sentido de que había desalojado también la planta 7ª, pero que 'la situación de preconcurso no permite a la empresa firmar ninguna otra propuesta que no sea la entrega de llaves de plazas de parking y planta 7ª, junto con el saldo y finiquito condonando las posibles cantidades pendientes'(f. 239)

10) La arrendadora se opuso a la referida condonación, interesando la indicación de un lugar para la entrega de llaves de planta 7ª y plazas de parking, lo que eectuaron mediante carta de 28.2.2012 (f. 241), contestando la arrendadora, que la entrega de llaves no significa la aquiescencia a la resolución anticipada ni, por ello, la exención de la obligación del pago de la renta (f. 243 y 244)

11) Además de ello, la arrendataria ha dejado de abonar las cantidades pactadas en los contratos de arrendamiento, devolviéndose los recibos por la entidad domiciliataria (f. 245 y ss)

12) Aún la arrendadora efectuó propuesta para la solución amistosa del expediente (f. 297 y ss) que no fue contestada por la arrendataria; posteriormente aquella remitió a ésta burofax, anunciando el ejercicio de acciones en defensa de sus derechos, para el caso en que el 21.10.2012 no hubiera saldado la deuda

13) Por burofax de 30.10.2012 la arrendataria contestó que no podía aceptar la propuesta de la arrendadora (f. 300), contestando a su vez ésta, el 18 de noviembre (f. 303) sobre la existencia de un interesado en arrendar la planta 6ª e informando sobre los conceptosque tendría que compensar la arrendataria derivados de la resolución unilateral, así como que pedía su colaboración entre otras cuestiones para cambiar la titularidad de los contratos de suministro, lo que no fue contestado, insistiendo la arrendadora mediante correo de 29 de noviembre, al que contestó la arrendataria en 3.12.2012 en el sentido de que 'no hay contrato de suministro eléctrico en la planta 6ª' (304 y ss)

14) La planta 6ª ha sido nuevamente arrendada en 19.12.2012 (f. 308 y ss ),por una renta de 10.797'54 € mensuales ,reclamándose asimismo las diferencias de renta, aunque se anunciaba, para la 6 y 7ª, la renta de 12.753 € (f. 28 y ss); no consta el alquiler de la 7ª (f. 177), sino hasta diciembre de 2013

15) la planta 6ª se devolvió en julio de 2012 y la 7ª a primeros de marzo de 2013, de forma que la deuda viene integrada por (1) parte del recibo de mayo de 2012 correspondiente a las plastas 6 y 7, (2) las rentas de las plazas de aparcamiento de los meses de junio 2012 a febrero 2013, (3) la renta de junio 2012 de la planta 6, y las rentas de junio 2012 a febrero 2013 de la planta 7, (4) las rentas dejadas de percibir desde julio 2012 a febreo 2013, respecto de la planta 6ª; y las dejadas de percibir desde marzo 2013 a marzo 2014 respecto de la planta 7ª, (5) la diferencia entre el importe del alquiler que venía abonando la demandada y la del nuevo contrato , por las oficinas 6ª (de marzo 2013 a abril 2014) y 7ª, (6) la cuota proporcional de los honorarios de las agencias que intervinieron en la formalización de los nuevos contratos, (7) restitución del suministro eléctrico (eliminado por la arrendataria); de dichas sumas debe descontarse la fianza.

TERCERO.- Entendemos por desistimiento del arrendatario la resolución voluntaria y anticipada del contrato por parte del arrendatario; en consecuencia, no cabe hablar de desistimiento: (a) cuando el contrato se resuelva de común acuerdo, (b) en los supuestos de imposibilidad física o jurídica de usar (así, la STS 20.4.2007 ), (c) cuando el arrendador haya instado el desahucio ( STS 19.7.2002 ) y (d) cuando se trate de una resolución causal a instancia del arrendatario ( art. 27 LAU ).

El silencio de la arrendadora al recibir la comunicación de abandono y entrega de las llaves por el arrendatario no equivale a prestar su consentimiento a la extinción de la relación contractual (así, la STS, Sala Primera, de lo Civil, 20-7-2011 ); como se dice en la SAP de 16.5.2008 de la Sección 4ª de esta Audiencia, '... no se puede alegar que hubo una resolución aceptada del contrato el día 19 de julio de 2.005, por el que se recibieron las llaves..., por cuanto la mera recepción de las mismas no puede implicar que se renunciara a los derechos que las estipulaciones segunda y decimoséptima del contrato establecían a favor de la subarrendadora, es más, en el propio contrato se especificaba '...que el citado desistimiento, por parte Don. Jose Antonio se realiza sin menoscabo de las posibles reclamaciones o acciones que JOCS RECREATIUS DEL PENEDÉS S.A. pueda emprender frente a la otra parte contratante y/o sus avalistas solidarios para exigir el cumplimiento de las obligaciones dimanantes de los citados contratos, así como a reclamar cualquier otro tipo de indemnización o resarcimiento económico derivados del incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de la subarrendataria'. ...'

Respecto de los contratos sometidos a la LAU 29/94, siendo el contrato de arrendamiento un contrato bilateral, oneroso y sinalagmático, la resolución voluntaria (sin causa) y anticipada, supone el incumplimiento de un elemento esencial del contrato: el plazo pactado, pues en otro caso se conculcarían la previsiones del art. 1256 CC .

Así, únicamente cabe el desistimiento en los supuestos previstos en el artículo 11 LAU 94 (posibilidad de desistir en los contratos de arrendamiento de viviendade duración superior a cinco años, siempre que el mismo haya durado al menos cinco años, observando un plazo mínimo de preaviso mínimo de 2 meses), con los presupuestos y consecuencias previstos en este precepto, y en aquellos casos en que las partes así lo hayan previsto contractualmente, de manera que si las partes establecen una serie de condiciones para que proceda la resolución contractual y fijan sus efectos, habrá que estar a lo expresamente pactado ( STS 23.12.2009 , en un supuesto de arrendamiento de local de negocio).

En los supuestos en que nada se haya pactado y no resulte de aplicación el art. 11 LAU , cabe distinguir:

a) En caso de aceptación por el arrendador sin reservas (incluso con liquidación del contrato), nos encontramos en un supuesto de resolución bilateral o de mutuo acuerdo, en cuyo caso se extinguirá el contrato, con todas sus obligaciones.

b) EN caso de no aceptación del arrendador, nos encontramos ante un supuesto de incumplimiento contractual, que se rige por lo dispuesto en el artículo 1124 CC ( art. 27.1 LAU ). En consecuencia, el arrendador puede optar por exigir el cumplimiento (no aceptar las llaves), exigiendo el pago mensual de la renta hasta la finalización del plazo pactado o por la resolución del contrato, en ambos casos con indemnización de los perjuicios. En este caso no resulta de aplicación el art. 56 del TRLAU 64, por lo que la indemnización deberá contraerse a los daños y perjuicios real y efectivamente causados. Y corresponde al arrendador la carga de alegar y probar la existencia, alcance y valoración de los perjuicios cuya indemnización solicita.

c) Si existe pacto al respecto, ha de estarse al mismo.

Respecto del arrendamiento para uso distinto del de vivienda con una determinada duración, sin perveerse las consecuencias del desistimiento unilateral, en la LAU no existe un precepto semejante al art. 56 del TRLAU 64 (abono de indemnización equivalente al plazo contractual que hubiese dejado sin cumplir), cuyo precepto fue objeto de una interpretación correctora, singularmente a partir del RDL 2/85, en el sentido de limitar la indemnización al tiempo en que el local, tras su desalojo por el arrendatario, hubiese permanecido desocupado y libre a fin de evitar cualquier enriquecimiento injusto ( SSTS. 15.6.1993 , 25.1.1996 , 23.5.2001 , 15.7.2002 ,...) y con mayor razón, a partir de la entrada en vigor de la LAU 94, en la que no existe precepto alguno que se ocupe del desisimiento.

No resulta de aplicación analógica la suma máxima prevista en el art. 11.2 LAU 94 para el arrendamiento de viviendas cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda (por tiempo superior a 5 años y por pacto).

Este tipo de arrendamientos se rigen ( art. 4.1 y 3 LAU ): 1) por la voluntad de las partes manifestada en el contrato, al amparo del art. 1255 CC . 2) En su defecto, por lo dispuesto en la LAU para los arrendamientos para uso dfistinto 3) En defecto de previsión en ésta, supletoriamente, por el CC, siquiera éste tampoco regula con carácter general, el desistimiento como causa de extinción de las obligaciones (salvo en determinados supuestos - arrendamiento de obra, sociedad, mandato - no trasladables a otros contratos diferentes)

Las partes, en el presente caso y en ambos contratos establecieron un plazo de duración, pero no contemplaron la posibilidad de que el contrato pudiera extinguirse antes de que expirase ese plazo pactado; ello no significa que el arrendatario que desiste antes del vencimiento, no venga por ello obligado a indemnizar al arrendador, pudiendo acudir al Incumplimiento contractual ex art. 1124 CC en relación con el art. 27.1 LAU (y por supuesto, con los arts. 1089 , 1091 , 1255 , 1256 , 1258 , 1543 y 1555.1 CC ) y a la posibilidad de exigencia de daños y perjuicios realmente irrogados, pero claro, con la necesidad de acreditar la imposibilidad de arrendar o ceder.

En este sentido, las SS de esta Sección de 13 del 02 de Febrero del 2012 ( ROJ: SAP B 1550/2012 ): ' no existe norma alguna que admita el desistimiento unilateral del arrendatario en los contratos de duración pactada no superior a los cinco años, no resultando de aplicación analógicamente la norma del artículo 11, referida a los contratos de duración pactada superior a los cinco años, a los contratos de duración inferior, limitándose en este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004 , citada por la apelada, a admitir la aplicación analógica del artículo 11, dentro del Título II de la Ley 29/1994 , De los arrendamientos de vivienda, a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, regulados en el Título III, siempre partiendo de una duración pactada superior a los cinco años.....Y tampoco existe norma alguna en el Código Civil que admita el desistimiento unilateral del arrendatario en los contratos sometidos a su régimen jurídico, y no a la legislación especial en materia de arrendamientos urbanos......La consecuencia ha de ser que en los contratos formalizados por un plazo de 5 años (plazo mínimo, precisamente garantía de estabilidad para el arrendatario, aunque, por ello, el arrendador también ha de ser merecedor de protección) o menos, no se puede desistir (solo en contratos de plazo superior a 5 años, transcurridos los 5 primeros años, y si se pacta, en los términos antedichos, pacto que, en todo caso, aquí no consta, de admitirse al amparo del art. 1255 CC ), ni tan siquiera pactar la referida renuncia anticipada, y el arrendatario está obligado a cumplir el contrato (en la hipótesis de que el arrendador pudiera optar, al amparo del art. 1124 CC , sí se podría exigir 'solo' la indemnización por daños y perjuicios efectivamente irrogados; pero no en el supuesto de opción por el cumplimiento)......En consecuencia la demandada arrendataria se encuentra obligada al cumplimiento de lo expresamente acordado en el contrato de arrendamiento, durante el tiempo de duración pactado hasta el 1 de agosto de 2011, y en concreto al pago de la renta de los meses de mayo, julio, y octubre de 2008, y enero y febrero de 2009, por el importe reclamado de 5.880'75 €, procediendo en definitiva la estimación de la demanda, y por consiguiente del recurso de apelación de la demandante. Y La cantidad adeudada devengará el interés legal desde la interpelación judicial, producida con la presentación de la demanda el 2 de febrero de 2009, y desde su ampliación el 24 de marzo de 2009 en cuanto a las rentas de enero y febrero de 2009, de acuerdo con los artículos 1100 , 1101 , y 1108 del Código Civil , y el artículo 410 de la Ley de Enjuiciamiento Civil '; en el mismo sentido, la de 27 de Marzo del 2012 ( ROJ: SAP B 3516/2012), en la que asimismo se cita la STS de 20 de mayo de 2004;RJA 2710/2004 , a admitir la aplicación analógica del artículo 11, dentro del Título II de la Ley 29/1994 ;si bien lo anterior se entiende para el caso de que no hubiera en el contrato un pacto expreso y válido que autorizara al arrendatario al desistimiento del contrato, ya que, en relación con el régimen aplicable a los arrendamientos de vivienda, el artículo 4.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , prevé la sumisión imperativa al régimen legal, aunque el artículo 6 admite las estipulaciones que modifiquen las normas legales en beneficio del arrendatario.....En este caso, en la estipulación cuarta del contrato de arrendamiento, de fecha 9 de enero de 2009 (doc 2 de la demanda) se pactó una duración de un año, con posibilidad de prórrogas anuales hasta cinco años, añadiéndose, en el párrafo tercero, que 'La parte arrendataria podrá desalojar la vivienda, una vez transcurrido el primer año de vigencia del contrato, siempre que medie preaviso a la arrendadora con treinta días de antelación, sin que ésta tenga derecho a percibir ninguna cantidad en concepto de indemnización por resolución anticipada'.; asimismo la de 24.3.2006, en el sentido de que '... limitándose en este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004;RJA 2710/2004 , citada por la apelante, a admitir la aplicación analógica del artículo 11, dentro del Título II de la Ley 29/1994 , De los arrendamientos de vivienda, a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, regulados en el Título III, siempre partiendo de una duración pactada superior a los cinco años. En consecuencia, en este caso, habiendo optado la arrendadora, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 27,1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, en relación con el artículo 1124 del Código Civil , no por la resolución, sino por exigir el cumplimiento, la demandada arrendataria se encuentra obligada al cumplimiento de lo expresamente acordado en el contrato de arrendamiento, durante el tiempo de duración pactado, y en concreto al pago de la renta de los meses de julio de 1999 a julio de 2003, por el importe fijado en la sentencia de primera instancia de 20.665'22 euros, no impugnado por la parte a quien perjudica la reducción de la cantidad reclamada, procediendo en definitiva la desestimación del recurso de apelación..'.

CUARTO.- La pretensión planteada tiene un claro fundamento jurídico muy claro, los artículos 1101 , 1256 , 1258 y 1555.º CC , preceptos aplicables a éste como a cualquier contrato, a salvo de disposiciones específicas. El antiguo artículo 56 TRLau no era sino trasunto de esta norma, básica por otra parte, de que los contratos obligan a las partes a lo convenido. Y lo convenido es un contrato por cinco años ' de obligado cumplimiento', sobre el que la ley no contiene ninguna norma específica en la materia. El contrato, en cambio, sí tiene una doble previsión ormulada en términos claros que no dejan dudas sobre la intención de las partes: a) por una parte, no obstante esa duración obligatoria, permite al arrendatario la facultad d desistimiento ' respecto de una de las oficinas', si se dan los siguientes requisitos: (a) una vez transcurridos tres años (es decir, a partir del 30.4.2014), (b) si así lo comunica a la arrendadora por escrito y con, al menos tres meses de antelación al vencimiento de la tercera y sucesivas anualidades'; b) por otra, que de no ejercitar dicha facultad en las condiciones antedichas' la decisión unilateral de la arrendataria de resolver anticipadamente el contrato, no le exime de su obligación del pago de las rentas que se devenguen hasta la finalización de la duración pactada en el primer párrafo de esta estipulación o, si fuese el caso, hasta el vencimiento de la anualidad de renovación' pues 'solo se eximirá de tal obligación, si la arrendadora, mediante la firma de un nuevo contrato, en las mismas condiciones, comienza a percibir rentas antes de la duración pactada en el primer párrafo de esta estipulación o del vencimiento de la anualidad de prórroga'. Y esa es la regulación que vincula a las partes y a la misma ha de estarse.

En base a lo cual, a la vista de la sentencia en relación con la prueba efectivamente practicada, y como ya tenemos dicho en reiteradas resoluciones, 'este Tribunal comparte los argumentos que se exponen en los fundamentos de derecho de la sentencia apelada a los fines de sustentar su parte dispositiva, motivación que se reputa deviene bastante para confirmar tal resolución puesto que no queda desvirtuada en esta alzada por las alegaciones vertidas en el correspondiente escrito de interposición de recurso, y en consecuencia puede y debe remitir a dicha fundamentación a los fines de dar cumplimiento a la obligación que a Juzgados y Tribunales impone el artículo 120 núm. 3 de la Constitución Española , que no es otra cosa que el dar a conocer a las partes las razones de sus decisiones, obligación que está inmersa de la misma manera en el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; y al respecto debe recordarse que, como es sabido, la doctrina jurisprudencial dimanante tanto del Tribunal Constitucional (sentencias 174/1987 , 11/1995 , 24/1996 , 115/1996 , 105/97 , 231/97 , 36/98 , 116/98 , 181/98 , 187/2000,... ) como de la Sala Primera del Tribunal Supremo (Sentencias de fechas 5.10.1998 , 19.10.1999 , 3 y 23 de febrero , 28 de marzo , 30 de marzo , 9 de junio , ó 21 de julio de 2000 , 2 y 23 de noviembre de 2001 , 30 de julio y 29.9.2008 ,...) permite y admite la motivación por remisión a una resolución anterior, cuando la misma haya de ser confirmada y precisamente, porque en ella se exponían argumentos correctos y bastantes que fundamentasen en su caso la decisión adoptada, de forma que en tales supuestos y cual precisa la Sentencia del Alto Tribunal de fecha 20 de octubre de 1997 , subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado. En consecuencia, si la resolución de primer grado es acertada, la que la confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir argumentos, pues en aras de la economía procesal debe corregir sólo aquello que resulte necesario ( Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de octubre y 5 de noviembre de 1992 , 19 de abril de 1993 , 5 de octubre de 1998 , y 30 de marzo y 19 de octubre de 1999 ) ; en definitiva, una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el Juez ad quemse limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya empleadas por aquélla ( STS 30.7.2008 )'.

QUINTO.- Por lo demás, en orden a las alegaciones sobre circunstancias adversas sobrevenidas, no puede perderse de vista que el debate versa sobre el incumplimiento por la demandada de los contratos de arrendamiento que le vinculaban con la actora, y las consecuencias de dicho incumplimiento, cuyo adecuado contexto normativo lo conforman las disposiciones que regulan el referido contrato, máxime cuando se reconoce por la representación letrada de la demandada que la actora es la única acreedora de dicha demandada.

a) respecto de los sucesos imprevistos (descenso de facturación y pérdida de socios); la demandada (y/o su antecesora) había sido arrendataria desde 12996, suscribuendo los contratos de autos en 2011 con una sustancial rebaja de la renta (por esa relación contractual previa, por la superficie arrendada y por los 5 años de obligado cumplimiento) y, a los 4 meses desiste unilateralmente, dificilmente puede exonerarse del pago de la renta en base a una crisis sobrevenida, cuando son profesionales (catedráticos, abogados, economistas,...) y la actora es su única acreedora, cuando el testigo Sr. Bernabe manifiesta que antes de suscribir el contrato la arrendataria (en condiciones más beneficiosas) ya estaba teniendo problemas económicos, cuando se ofreció previamente otra alternativa (menor superficie arrendada: planta y media, en lugar de las dos plantas), cuando nada se acredita sobre el alegado descenso de facturación.

b) No puede servir la alegación de la 'crisis' económica en general para fundar el caso fortuito o el acontecimiento imprevisible, crisis en todo caso originada, al menos, 3 años antes de la contratación y también en todo caso, previsibilidad de dificultades financieras propias de la actividad y las fluctuaciones del mercado, que incluso pueden asegurarse de diversas formas.

c) No pueden obviarse las actuaciones de la actora en la búsqueda de soluciones para mantener el arriendo (no se incrementó la renta, se facilita lista de las agencias con las que colaboraba habitualmente, proponiendo soluciones,...).

d) Tampoco el precio 'excesivo', atendido el documento obrante al f. 163 en relación con restifical de la Sra. Consuelo , en el sentido de que el hecho de partir de 16'5 €/m2 (precio de salida), deja margen para una negociación posterior, habiéndose comercializado a 14 €/m2 como precio final o de cierre

Enfín, en cuanto a la interesada moderación de la indemnización, la Sala comparte asimismo los argumentos expuestos en la resolución recurrida, máxime cuando se ha incumplido la obligación de pago de las rentas en el sentido indicado, estando aquella claramente fijada; no ha respetado manifiestamente el plazo pactado de obligado cumplimiento, desistiendo del contrato a los solo 4 meses de su suscripción, de forma unilateral y anticipada, sin consentimiento de la arrendadora, que ha intentado el mantenimiento del contrato; la suma en que se concreta la indemnización, en todos sus conceptos, tiene su concreto reflejo en el contrato (rentas devengadas e impagadas y diferencia respecto del nuevo arrendamiento); cuando ya existieron condiciones especiales (menor renta) por las anteriores relaciones contractuales, y, de nuevo, no puede obviarse los intentos de la demandada para solucionar el tema: le permite subarrendar, renuncia al incremento de la renta, facilita la lista de las agencias, inicia gestiones de comercialización incluso antes de tener la posesión (tras anunciar la demandada el cese en el arrendamiento) de la planta 6ª, aparte de estar interesada en ello atendidos los elevados gastos de comunidad (81.000 € anuales), contrata con varias consultoras inmobiliarias para arrendar las oficinas (cuya reseña pasó a la demandada con el mismo fin); por contra, no constan actuaciones de la demandada tendentes a la búsqueda de nuevos arrendatarios.

SEXTO.- Consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, cuyos fundamentos se acogen por esta Sala dándolos por reproducidos y con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por la entidad GRUP ACCIÓ 2012 SL PROFESSIONAL contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.