Sentencia Civil Nº 388/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 432/2010 de 14 de Julio de 2011

Encabezamiento

- PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 432/2010 - B5

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 450/2009

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 30 BARCELONA

S E N T E N C I A Núm. 388

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a catorce de julio de dos mil once.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 450/2009 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 30 Barcelona, a instancia de COOPER CROUSE-HINDS S.A., contra D. Aurelio ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 8 de enero de 2010, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente:

"FALLO: Desestimando la demanda de juicio ordinario interpuesta por la procuradora Sra. Vila Ripoll, en representación de la entidad COOPER CROUSE-HINDS S.A., DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a D. Aurelio de los pedimentos efectuados en su contra. Todo ello debiendo abonar cada parte las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria, que se opuso en tiempo y forma, impugnando la sentencia; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día VEINTIUNO DE JUNIO DE DOS MIL ONCE .

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN.

Fundamentos

PRIMERO .- Alzada la parte actora frente a la sentencia de instancia desestimatoria de su demanda, el recurso, ya se adelanta, no puede prosperar al no haberse desvirtuado los acertados razonamientos de la resolución impugnada, siquiera deban reiterarse en respuesta a los alegatos revocatorios de la recurrente, las consideraciones siguientes:

1) Es evidente que, por la fecha de su celebración, 14 de febrero de 2006, el contrato suscrito por las partes se rige, a todos los efectos, por las normas de la L. 29/1994, 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que entró en vigor el 1 de enero de 1995, y es también evidente que, en concreto, le es aplicable el régimen de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, siendo así que de lo dispuesto en los apartados 1 y 3 del art. 4 de la citada Ley , se deduce que los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen (excepto en lo que se refiere al ámbito de aplicación de la Ley, fianzas y formalización del contrato, y normas procesales) por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la Ley arrendaticia para los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, y supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. Pues bien, en este marco normativo, y al amparo del principio de libertad de pactos previsto en el art. 1255 CC , las partes en la clausula primera del contrato, establecieron un plazo de duración de dicho contrato de un año, y su reconducción anual si las partes no se hubieran notificado el vencimiento del mismo; pactándose asimismo en su clausula segunda que en el supuesto de que el arrendatario, antes de que finalizara el plazo estipulado en el contrato de arrendamiento, desistiera del mismo, deberá preavisar al arrendador con una antelación mínima de dos meses. La interpretación conjunta de ambas clausulas permite concluir que se pacto una duración inicial de un año y prorrogas sucesivas también anuales en tanto no se notificara el vencimiento del mismo, pudiendo desistir el arrendatario en cualquier momento preavisando con dos meses de antelación, entendiéndose, pues, por plazo estipulado en el contrato tanto el inicial como el prorrogado. Por tanto, como bien dice el juez a quo, no existe razón para entender que el plazo de preaviso de dos meses operase solo para el primer año del contrato y no durante las sucesivas prorrogas que no eran indefinidas sino también anuales, dado que las partes no establecieron ninguna limitación al respecto;

2) no se ha acreditado por medio probatorio alguno que se produjese tal preaviso y menos con esa antelación mínima de dos meses, por lo que es claro que el arrendamiento finalizo por la voluntad unilateral de la actora en fecha 31 de julio de 2007 expresada ese mismo día (documento nº 3 de la demanda) y sin ninguna antelación y sin que conste tampoco la aquiescencia del arrendador pues el expresado documento está suscrito solo por la arrendataria sin la conformidad del arrendador o de su administrador;

3) que, como antes se ha dicho, en los arrendamientos de uso distinto al de vivienda -como el litigioso- la Ley vigente (artículo 4º.3 ) deja a la voluntad de las partes todos los elementos del contrato y, sólo en su defecto, se aplicarán las previsiones del Título III de la Ley Especial y supletoriamente el Código Civil, de modo que no rigen en estos casos las disposiciones del Título II reservadas a las viviendas, único espacio legal en que se recoge el derecho del arrendatario a desistir del contrato en determinados supuestos (artículos 11 y 12 de la LAU/1994 ); y datado el contrato en el año 2006, tampoco, evidentemente, cabe acudir a la normativa anterior (artículo 56 de la Ley de 1964 ) muy matizada por la jurisprudencia, prevista para unos contratos sometidos a prórroga forzosa que poco tienen que ver con la disciplina actual en que se enmarca el controvertido, posicionándose, como señala la Exposición de Motivos de la nueva Ley, ante realidades económicas «sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativos disímiles que se hagan eco de esa diferencia» de forma que «al mismo tiempo que se mantiene el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda, se opta en relación con los destinados a otros usos por una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes». En efecto, en la LAU de 24 de noviembre de 1994 , el legislador no incluyó para los arrendamientos para uso distinto del de vivienda un artículo equivalente al 56 de la LAU de 1964 , en el que se imponía al arrendatario que unilateralmente desistía del contrato el deber de abonar al arrendador la renta correspondiente al período que quedase por cumplir del mismo. Es decir, el rigor con el que el Legislador del 64 requería al arrendatario para compensar sin duda los amplios derechos que la Ley de entonces otorgaba a éste frente al arrendador no se ha perpetuado en la Ley de 1994 , pues no existe ahora el privilegio de la prórroga obligatoria a favor del arrendatario, por lo que el desistimiento de éste no merece la misma compensación para el arrendador que mereció antes.

Dicho cuanto antecede, la situación creada ha de afrontarse a la luz de las previsiones del Código Civil, de aplicación supletoria, como dijimos, que no contempla con carácter general dicha posibilidad, tal y como se desprende de sus artículos 1091, al señalar que las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y deben cumplirse a tenor de los mismos; 1256, según el cual la validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de una de las partes; 1565, ya en materia de arrendamiento de fincas rústicas y urbanas, cuando dice que si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado concluye el día prefijado. Y, en esta perspectiva, en fin, si alguno de los contratantes falta al cumplimiento de lo estipulado se observará lo dispuesto en los artículos 1101 y 1124 (artículo 1568 ) que contemplan el derecho que asiste al perjudicado de escoger entre la acción de cumplimiento o la de resolución, con indemnización de daños y perjuicios en ambos casos, de modo que en la legislación común no se otorga al simple desistimiento unilateral fuerza para desligar a los contratantes del vínculo arrendaticio contraído, de ahí que la simple manifestación de quererlo dar por extinguido y resuelto antes de que haya finalizado el plazo de duración pactado no produce la automática extinción y resolución del mismo, efecto jurídico que sólo se producirá si media en tal sentido un acuerdo de voluntades entre las partes, o así se declara judicialmente por concurrir y acreditarse alguna de las causas legalmente acuñadas. En consecuencia, el desistimiento manifestado por la arrendataria a la arrendadora no tenía por qué vincular a la propiedad, no estando ésta obligada a aceptarlo, pero habida cuenta que la entidad arrendataria abandonó el local y que el arrendador al solicitar los daños y perjuicios sufridos por el incumplimiento de la locataria, viene a asumir la resolución contractual, la misma debe ser aceptada, si bien la arrendataria debe satisfacer al arrendador una indemnización por daños y perjuicios por la resolución unilateral del contrato dado que el incumplimiento determina "por si mismo" un daño o perjuicio, una frustración en la economía de la parte, en su interés material o moral ( Sentencias de 18 julio 1997 , 29 y 31 diciembre 1998 , y 16 marzo 1999 ), pues no precisa mayores esfuerzos interpretativos el indicar que el desistimiento unilateral del contrato determina en el arrendador, como lucro cesante, la ausencia de los ingresos que venía percibiendo como consecuencia del arriendo.

Y si a tenor de cuanto se lleva expuesto en arrendamientos para uso distinto de vivienda, la desocupación anticipada del locatario, dando por concluso el contrato antes de la expiración del plazo convenido, supone un incumplimiento de las obligaciones contraídas en virtud del contrato, incurso en el artículo 1124 del Código Civil y determinante a su amparo de la oportuna indemnización de daños y perjuicios al arrendador, salvo los casos de fuerza mayor o de mutuo acuerdo entre las partes, en punto a la fijación de la cuantía indemnizatoria en aquellos supuestos en que resulta procedente, el criterio dominante no ha sido, ni siquiera en aplicación del artículo 56 de la Ley derogada, la automática asignación por tal concepto de las rentas correspondientes al período convencional dejado de cumplir (Vid, sentencias del TS de 15 de junio de 1993 , 25 de enero de 1996 , 23 de mayo de 2001 y 15 de julio de 2002 ), sino que se aceptan como correctas soluciones inspiradas en la idea del «plazo razonable» para obtener la nueva ocupación del local a cambio de una renta de mercado, o como la adoptada por la sentencia apelada, pues es lógico pensar que la fijación en el contrato de un periodo de preaviso de dos meses responde a que es ese el periodo de tiempo que se considero razonable para que ante el desistimiento del arrendatario, el arrendador pudiera disponer lo oportuno en orden a la explotación del inmueble sin menoscabo de sus derechos económicos; y

4) que la compensación realizada por la sentencia apelada es ajustada a derecho pues la compensación judicial se produce en aquellos supuestos en que los créditos no reúnen todos los requisitos necesarios para que opere la compensación legal. Entonces corresponderá al juez, por medio de proceso, subsanar la falta de alguno de ellos, que normalmente será el de la liquidez y si bien es cierto que normalmente por lo que se refiere a la compensación judicial, deberá formularse siempre por vía reconvencional, ya que requiere una actuación y pronunciamiento expreso del juez, el legislador, con ocasión de la promulgación de la Ley 1/2000, de 7 enero de Enjuiciamiento Civil , y ante los variados inconvenientes procesales que planteaban este tipo de alegaciones que venían a rebasar los límites de la pretensión inicialmente introducida por el actor, optó por otorgar a la alegación de crédito compensable el tratamiento de auténtica reconvención, aún cuando el demandado sólo pretendiere su absolución y no la condena al saldo que a su favor pudiera resultar (art. 408 LEC ), exigiendo consecuentemente que se le confiera traslado de ello al actor en la forma prevenida para la contestación a la reconvención. No es que el citado precepto niegue la posibilidad de que la compensación pueda ser alegada por vía de excepción, requiriéndose al demandado que la articule necesariamente por vía de reconvención, sino que aun incluso en el primer supuesto, se exige que se le tenga que dar dicho tratamiento, introduciendo un nuevo trámite de alegaciones para que el actor la pueda contestar como si efectivamente se hubiere reconvenido a las peticiones contenidas en su escrito de demanda.

SEGUNDO .- La parte demandada impugna la sentencia en cuanto que pese a desestimar la demanda no hace expresa imposición de costas a la parte actora.

La reforma en materia de costas por la Ley 34/1984 de 6 Agosto que dio nueva redacción al art. 523 de la LEC 1881 , y que inspira el art. 394 y ss. de la LEC 1/2000 de 7 Ene . ahora aplicable, estableció el sistema objetivo del vencimiento, esto es el principio de la condena en costas fundada en la victoria procesal de una de las partes respecto de la otra, siempre que se desestimen totalmente las pretensiones ejercitadas, lo que supone respecto de la demanda, que ésta se desestime íntegramente independientemente de que las razones de ello, lo sean de fondo o de forma, generadoras éstas de una sentencia absolutoria en la instancia ( TS 1ª S. 25 Mar ., 28 Feb ., 16 Jun . y 4 Jul. 1997 , entre otras), a no ser que el Juez o Tribunal, razonándolo debidamente, aprecie la concurrencia de circunstancias excepcionales que justifiquen su no imposición (art. 394 núm. 1 de la LEC ), sin que de ninguna manera esté previsto en el texto legal que las costas derivadas de un procedimiento se impongan al vencedor en él.

Desde esta perspectiva, y teniendo en cuenta lo dispuesto en el art. 397 LEC que declara que cuando el objeto del recurso de apelación lo sea la condena en costas, debe estarse para su resolución a lo dispuesto en el citado art. 394 LEC , es desde la que debemos analizar si aún desestimada la demanda que por aplicación estricta del art. 394 núm. 1 del citado texto legal, conllevaría la imposición de las costas causadas a la parte actora (principio del vencimiento), pese a ello no procede tal al presentar la resolución del caso serias dudas de hecho o de derecho. Pues bien, en el supuesto debatido la impugnación ha de ser desestimada pues, como bien razona el juez a quo, al tiempo de presentarse la demanda existían serias dudas de hecho en relación a la pretensión de la parte actora reclamando la devolución de la fianza al haber aceptado el arrendador la devolución de la finca en 31 de julio de 2007 sin reserva de reclamación por la ausencia de preaviso.

TERCERO .- La desestimación del recurso y de la impugnación determina la expresa imposición a la parte apelante y a la parte impugnante de las costas de esta alzada derivadas del recurso y de la impugnación.

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la representación de COOPER CROUSE-HINDS S. A. así como la impugnación deducida por la representación de D. Aurelio contra la sentencia de fecha 8 de enero de 2010 dictada en el juicio ordinario nº 450/2009 del Juzgado de Primera Instancia nº 30 de Barcelona, SE CONFIRMA dicha resolución con expresa imposición a la parte apelante y a la parte impugnante de las costas de esta alzada derivadas del recurso y de la impugnación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.