Sentencia CIVIL Nº 388/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 895/2019 de 25 de Mayo de 2020

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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Recurso de apelación 895/2019 -E

Materia: Juicio verbal:extinción plazo arrendamiento

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Terrassa

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 89/2019

Parte recurrente/Solicitante: Rebeca, Desiderio

Procurador/a: Ramon Jufresa Lluch

Abogado/a: Ricardo Hijós Gonzalez

Parte recurrida: BUILDINGCENTER, S.A.

Procurador/a: Javier Segura Zariquiey

Abogado/a: JUAN MANUEL ISERTE GIL

SENTENCIA Nº 388/2020

Magistrados:

Vicente Conca Perez Marta Dolores del Valle Garcia Mireia Rios Enrich

Barcelona, 25 de mayo de 2020

Ponente: Mireia Rios Enrich

Antecedentes

Primero. En fecha 25 de septiembre de 2019 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 89/2019 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Terrassa a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Ramon Jufresa Lluch, en nombre y representación de Dª Rebeca y D. Desiderio contra Sentencia - 03/05/2019 y en el que consta como parte apelada el Procurador D. Javier Segura Zariquiey, en nombre y representación de BUILDINGCENTER, S.A..

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'FALLO: QueESTIMANDOla demanda interpuesta por la mercantil 'BUILDINGCENTER S.A.U.', representada por el Procurador D Javier Segura Zariquiey , contra D Desiderio y Dª Rebeca, representados por el Procurador D Ramón Jufresa Lluch:

1º) Por expiración del plazo, DECLARO la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 1 de Julio de 2014 respecto de la vivienda sita en Viladecavalls (Barcelona) CALLE000, número NUM000.

2º) CONDENO a los citados demandados (y a cualquier otro ocupante de dicho inmueble que traiga causa en dicho contrato o que carezca de título) a desalojar la mencionada finca dejándola libre, vacua y expedita a disposición de la parte actora, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectúan dentro del plazo legal; así como al pago de las costas.'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos y fue deliberado por los magistrados del margen, procediéndose al dictado de la resolución definitiva.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Dª Mireia Rios Enrich .

Fundamentos

PRIMERO.- Posiciones de las partes, decisión del juez y recurso.

BUILDINGCENTER S.A.U. presenta demanda de juicio verbal sobre resolución de contrato de arrendamiento por expiración del término convenido, en el que interesa se declare resuelto el contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en la CALLE000, número NUM000, de VILADECAVALLS, contra DON Desiderio y DOÑA Rebeca.

Expone que, en fecha 1 de julio de 2014, DON Isidoro y DOÑA Araceli arrendaron a la parte demandada la vivienda sita en la CALLE000, número NUM000, de VILADECAVALLS.

La entidad BUILDINGCENTER S.A.U. adquirió el referido inmueble por título de adjudicación en fecha 18 de abril de 2016.

Atendido lo dispuesto en el artículo 10.1 de la Ley de arrendamientos Urbanos, y con más de un mes de antelación sobre la fecha de vencimiento acordada en el contrato, la demandante remitió un burofax dirigido a la parte arrendataria comunicando su intención de no prorrogar el contrato de arrendamiento existente entre las partes e impedir tácita reconducción, a los efectos del artículo 1.566 y siguientes del Código Civil, por lo que llegado el vencimiento del contrato, los arrendatarios debían dejar la vivienda libre y a disposición de su propietario.

A pesar de dicho requerimiento, los demandados no han desalojado la vivienda.

En base a lo anterior, solicita:

a) Se declare resuelto el contrato de arrendamiento en su día suscrito, y dando lugar al desahucio solicitado, y previo apercibimiento de la parte demandada por el trámite legal, se acuerde su lanzamiento y restituyendo la posesión de la finca objeto del arriendo en plazo legal, y se proceda al lanzamiento a su costa, sin apercibimiento alguno, en la fecha fijada en el decreto de admisión.

B) Sirviéndose imponer, en cualquier caso, las costas del procedimiento a la parte demandada.

DON Desiderio y DOÑA Rebeca presentan escrito de contestación a la demanda en el que alegan:

1. En fecha 1 de julio de 2014, los demandados formalizaron contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000, número NUM000, de VILADECAVALLS, por un periodo de tres años; en fecha 28 de febrero de 2018, la mercantil SERVIHABITAT mandó una carta a los demandados por cuenta de BUILDINGCENTER S.A.U. diciendo que era la propietaria del inmueble y que el contrato iba a finalizar el día 30 de junio de 2018 y ofrecieron a los demandados la posibilidad de firmar un nuevo contrato por un periodo de tres años.

2.- En fecha 27 de junio de 2018, DON Mario se presentó en el domicilio de los demandados con dos contratos, uno de arrendamiento, por un año, prorrogable hasta tres años, hasta el día 30 de junio de 2021, pasando la renta de 450 euros mensuales a 640 euros mensuales, y otro de rescisión; en el contrato de rescisión se hacía constar que se había suscrito un contrato anterior con BUILDINGCENTER S.A.U. cuando no era así, ya que dicho contrato había sido suscrito con DON Isidoro y DOÑA Araceli; los demandados solicitaron hacer inventario del estado del inmueble; los demandados no tenían inconveniente en suscribir dicho contrato siempre que se subsanaran estos dos errores; sin embargo, la demandante, yendo en contrato del acuerdo verbal alcanzado, solicita el desahucio y el pago de unas cantidades no acreditadas; los demandados abonaron la suma de 190 euros como fianza del nuevo contrato.

3. Los demandados no han faltado a ningún pago de ningún recibo, pero es claro y meridiano que deben hacer frente por la cantidad de 450 euros mensuales; una vez suscrito el nuevo contrato deberán empezar los pagos a razón de 640 euros mensuales.

4. Existió un acuerdo verbal entre las partes para la renovación de la situación arrendaticia que fue aceptado por ambas partes.

5. El único contrato original y firmado es el aportado en el que consta que los demandados deben pagar 450 euros mensuales.

Y solicitan se dicte sentencia por la que se absuelva a los demandados de todas las pretensiones contenidas en la demanda promovida por BUILDINGCENTER S.A.U., entendiéndose que se ha producido la renovación expresa del arrendamiento según el contrato de fecha 27 de junio de 2018, el cual debe ser respetado por la actora hasta la finalización de su periodo en fecha 30 de junio de 2021, todo ello, con expresa imposición de las costas al demandante, dada su manifiesta temeridad y mala fe.

La sentencia de primera instancia estima la demanda deducida por BUILDINGCENTER S.A.U. contra DON Desiderio y DOÑA Rebeca, por expiración del plazo, declara la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 1 de julio de 2014, respecto de la vivienda sita en VILADECAVALLS, CALLE000, número NUM000, condena a los citados demandados (y a cualquier otro ocupante de dicho inmueble que traiga causa en dicho contrato o que carezca de título) a desalojar la mencionada finca dejándola libre, vacua y expedita a disposición de la parte actora, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectúan dentro del plazo legal, imponiendo a la parte demandada las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de DON Desiderio y DOÑA Rebeca interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis, que la sentencia de primera instancia incurre en error en la valoración de la prueba, al decir que el único contrato suscrito y original es el firmado en fecha 1 de julio de 2014, lo que no es cierto; la actora ha perdido el control de la situación en cuanto a esta relación contractual; en fecha 28 de febrero de 2018, la actora envía un burofax a los demandados donde se manifiesta que el contrato suscrito el 1 de julio de 2014 finalizará el 30 de junio de 2018; más adelante, el 27 de junio de 2018, tres meses después, se persona el SR. Mario en el domicilio y les presenta dos nuevos contratos, uno de arrendamiento y otro de rescisión, fechados ambos el día 27 de junio de 2018; el contrato de arrendamiento tenía una duración de un año prorrogable a tres años, esto es, hasta el día 30 de junio de 2021, y la renta ascendía de 450 euros a 640 euros mensuales; hubo un acuerdo verbal en todos sus términos entre el SR. Mario y los demandados, al objeto de suscribir un nuevo contrato en los términos presentados (un año prorrogable a tres, hasta el día 30 de julio de 2010, y el aumento a 640 euros mensuales); la entidad actora solicitó a los demandados que para que se pudiera suscribir el nuevo contrato de arrendamiento, los arrendatarios debían proceder a abonar la diferencia entre la fianza del primer contrato y la fianza del segundo, por lo que los arrendatarios cumplieron con tal requisitos abonando dicha diferencia de 190 euros el mismo día 27 de junio de 2018.

En resumidas cuentas, aparece una clara y nítida voluntad por ambas partes de llegar a un acuerdo, el cual se formaliza de viva voz (contrato verbal completamente válido) en el domicilio de los demandados con las únicas subsanaciones consistentes en la corrección de unos sujetos -error mecanográfico- y la lista del inventario de desperfectos.

Y concluye que se produjo un total acuerdo de voluntades y condiciones entre las partes para la renovación del arrendamiento, acuerdo que ha sido reiteradamente acreditado documental y testificalmente, y que en consecuencia, debe devenir válido y eficaz a todos los efectos leales.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se desestime la demanda, se absuelva a los demandados entendiéndose que se ha producido la renovación expresa del arrendamiento según el contrato verbal alcanzado en fecha 27 de junio de 2018, el cual debe ser respetado por la actora hasta la finalización de su periodo en fecha 30 de junio de 2021, todo ello, con expresa imposición de las costas al actor si se opusiere al recurso.

La parte demandante impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Actos preparatorios o preliminares. Inexistencia de contrato de arrendamiento verbal.

La cuestión controvertida en el presente procedimiento se concreta en determinar si, en fecha 27 de junio de 2018, las partes celebraron un contrato de arrendamiento verbal válido y eficaz.

En materia arrendaticia también impera el principio de libertad de forma, de manera que son válidos los contratos verbales ( artículo 1.278 y siguientes del Código Civil) como se desprende del artículo 37 de la Ley de Arrendamientos urbanos, a tenor del cual ' las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento',lo que supone que puede haber contrato de arrendamiento verbal.

BUILDINGCENTER S.A.U. (documento 2 de la demanda) adquirió la propiedad del inmueble arrendado mediante decreto de adjudicación de fecha 18 de abril de 2016, dictado por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de TERRASSA, en los autos de Ejecución Hipotecaria número 1187/2014-A.

La vivienda adquirida se hallaba arrendada en virtud de un contrato de arrendamiento de fecha 1 de julio de 2014, por un plazo de un año prorrogable hasta tres años y una renta de 450 euros mensuales.

El día 21 de marzo de 2018, BUILDINGCENTER S.A.U. notificó a los demandados su voluntad de dar por resuelto el contrato de arrendamiento, por expiración del término contractual, el día 30 de junio de 2018, documento número 6 de la demanda.

El día 27 de junio de 2018, se personó en el domicilio arrendado el testigo DON Mario llevando un documento de rescisión y un nuevo contrato de arrendamiento, acompañado como documento número 4 de la contestación a la demanda, por un periodo de un año prorrogable hasta tres años y una renta de 640 euros al mes.

Los demandados ingresaron en la cuenta corriente del BBVA la suma de 190 euros en concepto de diferencia de la fianza arrendaticia, documento número 6 de la contestación a la demanda.

Sin embargo, dicho contrato no llegó a firmarse y los demandados continuaron abonando, mediante transferencia bancaria, la renta fijada en el contrato de arrendamiento de 1 de julio de 2014.

En efecto, el día 1 de julio de 2018, los demandados hicieron una transferencia por importe de 450 euros, documento 16 de la contestación a la demanda; el día 31 de julio ingresaron la renta del mes de agosto de 2018, por importe de 450 euros, documento 17 de la contestación a la demanda; el día 30 de agosto de 2018 hicieron una transferencia por la suma de 450 euros por la renta de septiembre, documento 18 de la contestación a la demanda; el día 2 de octubre abonaron 450 euros, documento 19 de la contestación a la demanda; el día 1 de noviembre hicieron nueva transferencia por importe de 450 euros, documento 21 de la contestación a la demanda; el día 10 de diciembre pagaron 450 euros, documento 20 de la contestación a la demanda; el día 1 de enero de 2019, transfirieron 450 euros, documento 22 de la contestación a la demanda; y el día 1 de febrero, abonaron la cantidad de 450 euros, documento 23 de la contestación a la demanda.

Por lo tanto, es cierto que hubo una inicial voluntad de celebrar un nuevo contrato, pero como indicó el SR. Mario, el mismo no se llegó a otorgar. Tanto es así que los arrendatarios siguieron pagando la renta prevista en el único contrato suscrito.

En el presente caso, se constata que si bien hubo tratos preliminares o preparatorios en orden a suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, este nuevo contrato de arriendo no llegó a perfeccionarse.

De la documental aportada y de la declaración del testigo DON Mario se desprende que no hubo acuerdo perfecto ni exigible, sino sólo actos preliminares o preparatorios, insuficientes para constituir la relación jurídica.

Como su propio nombre indica, tales tratos no suponen la fijación definitiva de una oferta contractual, sino la realización de actos preparatorios de un (eventual e hipotético) contrato que a la postre puede llegar a celebrarse o no.

Y en este supuesto, hubo actos preparatorios de un contrato de arrendamiento de 27 de junio de 2018 (documento 4 de la contestación a la demanda) que no llegó a concertarse.

No se llegó a firmar el nuevo contrato y los arrendatarios continuaron abonando la renta anterior.

Pero es que además, los propios demandados en su escrito de contestación a la demanda reconocen como único contrato vigente, obligatorio y válido entre las partes el suscrito en fecha 1 de julio de 2014.

Se dice en el escrito de contestación a la demanda: '... es claro meridiano que mis mandantes deben hacer frente al pago de sus obligaciones en virtud del único contrato suscrito por ellos y con las cantidades que constan en él, esto es, 450 euros mensuales...', a la página12, y en la página 13: '... El único contrato original y firmado es el aportado en el que consta que son mis mandantes quienes deben pagar 450 euros mensuales....'.

Por consiguiente, de la prueba practicada en la primera instancia resulta que no ha existido novación o renovación alguna del contrato de arrendamiento, por lo que debemos desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia.

TERCERO.- Costas.

Las costas de este recurso vienen impuestas a la parte apelante, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Desiderio y DOÑA Rebeca, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 8 de TERRASSA, en los autos de juicio verbal de desahucio por expiración del plazo contractual número 89/2019, de fecha 3 de mayo de 2019, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOSíntegramente dicha sentencia, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Esta resolución es susceptible de recurso extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Conforme a lo dispuesto en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, queda suspendido el plazo para la interposición de recurso hasta que pierda la vigencia este real decreto o, en su caso, las prórrogas del mismo.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 2 del Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID- 19 en el ámbito de la Administración de justicia:

1. Los plazos y términos previstos en las leyes procesales que hubieran quedado suspendidos por aplicación de lo establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19,volverán a computarse desde su inicio, siendo por tanto el primer día del cómputo el siguiente hábil a aquel en el que deje de tener efecto la suspensión del procedimiento correspondiente.

2. Los plazos para el anuncio, preparación, formalización e interposición de recursos contra sentencias y demás resoluciones que, conforme a las leyes procesales, pongan fin al procedimiento y que sean notificadas durante la suspensión de plazos establecida en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, así como las que sean notificadas dentro de los veinte días hábiles siguientes al levantamiento de la suspensión de los plazos procesales suspendidos, quedarán ampliados por un plazo igual al previsto para el anuncio, preparación, formalización o interposición del recurso en su correspondiente ley reguladora.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplicará a los procedimientos cuyos plazos fueron exceptuados de la suspensión de acuerdo con lo establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :