Sentencia CIVIL Nº 388/2022, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 988/2021 de 06 de Octubre de 2022

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00388/2022

Modelo: N10250

PLAÇA DES MERCAT Nº 12

Teléfono:971-71-20-94 Fax:971-22.72.20

Correo electrónico:audiencia.s3.palmademallorca@justicia.es

Equipo/usuario: CHM

N.I.G.07040 42 1 2020 0020577

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000988 /2021

Juzgado de procedencia:JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 18 de PALMA DE MALLORCA

Procedimiento de origen:JVD JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000815 /2020

Recurrente: CARMILA MALLORCA SLU

Procurador: ALEJANDRO SILVESTRE BENEDICTO

Abogado: LUISA ZABALETA GAYTAN DE AYALA

Recurrido: GESTORA DE TIENDAS Y NEGOCIOS, S.L.

Procurador: BEGOÑA MUÑOZ VIVANCOS

Abogado: MIGUEL MERINO CRIADO

Rollo núm.: 988/21

S E N T E N C I A Nº 388

ILMOS./AS SRES./AS

PRESIDENTE:

Don Miguel-Álvaro Artola Fernández

MAGISTRADOS/AS:

Don Carlos Izquierdo Téllez

Don Jaime Gibert Ferragut

En Palma de Mallorca a seis de octubre de dos mil veintidós.

Esta Sección Tercera de esta Audiencia Provincial ha visto en grado de apelación los presentes autos de juicio verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número Dieciocho de Palma bajo el número 815/2020, Rollo de Sala número 988/21, entre:

- CARMILA MALLORCA, S.L., representada en esta alzada por el Procurador de los Tribunales Don Alejandro Silvestre Benedicto, y bajo la actuación letrada de la Abogada Doña Luisa Zabaleta Gaytán de Ayala, como parte actora y apelante; y

- GESTORA DE TIENDAS Y NEGOCIOS, S.L., representada en esta alzada por la Procuradora de los Tribunales Doña Begoña Muñoz Vivancos, y bajo la dirección Letrada a cargo del Abogado Don Miguel Merino Criado, como parte demandada y apelada.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. Don Carlos Izquierdo Téllez.

Antecedentes

PRIMERO.-Por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia núm. Dieciocho de Palma, en el Juicio Verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas número 815/2020, se dictó sentencia el 12 de marzo de 2021 cuyo Fallo es del siguiente tenor literal:

'Que estimo, parcialmente, la demanda planteada por la representación procesal de la sociedad 'CARMILA MALLORCA, S.L.' contra la sociedad 'GESTORA DE TIENDAS Y NEGOCIOS, S.L.' y, en consecuencia, debo declarar y DECLARO resuelto -por falta de pago de la renta- el contrato de arrendamiento de fecha 20 de diciembre de 2012, prorrogado el día 20 de diciembre de 2017, del local comercial número 5 (nomen LO69) del Centro Comercial 'Fan Mallorca Shopping, sito en la Avenida Cardenal Rossell s/n, Palma de Mallorca.

No será necesaria la práctica de la diligencia de lanzamiento al haber recuperado la demandante la posesión del inmueble arrendado.

Igualmente, debo condenar y CONDENO a la parte demandada a que pague -en concepto de las adeudadas rentas- a la parte actora/arrendadora la cantidad de VEINTICINCO MIL CUATROCIENTOS DIECIOCHO EUROS CON DIECINUEVE CÉNTIMOS DE EURO (25.418'19.-€). Esta cantidad dineraria devengara el interés de demora pactado en el contrato (estipulación octava), por tanto, un recargo de 1'7% mensual, calculado por días hasta la fecha efectiva de pago de la cantidad adeudada.

Asimismo, se la condena al pago del importe de CINCUENTA MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y CUATRO EUROS CON SETENTA Y TRES CÉNTIMOS DE EURO (50.844'73-€) por el mismo concepto de deuda por las insatisfecha rentas. A esta suma dineraria se le aplicarán los denominados intereses procesales o ejecutorios del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Todo ello sin expresa imposición de las costas procesales a ninguna de las partes litigantes'.

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de la parte demandante, que fue admitido y, seguido por sus trámites, se señaló fecha para deliberación, votación y fallo.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional en lo que no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.-La representación procesal de CARMILA MALLORCA, S.L., formuló demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas contra GESTORA DE TIENDAS Y NEGOCIOS, S.L. -GESTINESA-, interesando que se dictase sentencia acordando los siguientes pronunciamientos: a) se decrete haber lugar a la resolución del Contrato de Arrendamiento de fecha 20 de diciembre de 2012, y la prórroga de 20 de diciembre de 2017 y el consiguiente desahucio del Local comercial 5 (nomen. LO-69), identificado bajo el rótulo ' MEGACONFORT EURONICS', del Centro Comercial 'Carrefour FAN MALLORCA', por falta de pago; b) se condene al demandado a que en virtud de lo anterior deje libre, vacuo y expedito el local en el plazo legalmente previsto; c) se condene al demandado a abonar a la mercantil actora la cantidad de 127.107,65. -€, a lo que habrá que añadir todo lo que se deje de pagar hasta el momento en el que la Arrendataria abandone el inmueble o sea lanzada, así como los intereses de demora previstos en la Estipulación 8.3.5 de las cláusulas generales del Contrato de Arrendamiento; y d) se condene al demandado expresamente a las costas.

La entidad GESTORA DE TIENDAS Y NEGOCIOS, S.L., se opuso a la demanda, interesando su integra desestimación. Con carácter previo opuso falta de legitimación activa de la entidad demandante. Alegó haber intentado infructuosamente resolver el contrato desde el 9 de mayo de 2020, con devolución de la posesión del local, que ha mantenido cerrado desde el estado de alarma decretado por Covid 19. Se opuso a las pretensiones económicas de la actora, en cuanto a principal e intereses, invocó la cláusularebus sic stantibusy, con carácter subsidiario, interesó que se declarase la resolución del contrato en la fecha del 9 de mayo de 2020, con indemnización de una mensualidad por año que falte de cumplimiento, o, que de conformidad con lo previsto en la cláusula 4.2 del contrato de arrendamiento, la indemnización se calcule sobre el importe de la renta mínima garantizada por los meses que falten hasta el vencimiento del contrato, con deducción de los meses en que nuevamente estuvo cerrado el Centro Comercial y/o sin actividad por imperativo legal el local de negocio arrendado, repartiendo el importe indemnizatorio resultante entre las dos partes, es decir, que GESTINESA deba satisfacer el cincuenta por ciento del importe calculado conforme a las anteriores circunstancias.

Durante la tramitación de la primera instancia tuvo lugar la entrega de la posesión del local arrendado, recuperando la actora la posesión del mismo y continuándose el procedimiento únicamente por las cantidades reclamadas por la parte actora.

La sentencia de primera instancia estimó parcialmente la demanda. Declaró resuelto el contrato de arrendamiento de 20.12.12 -prorrogado el 20.12.17-, sobre el local de autos, por falta de pago de la renta. Declaró también la innecesariedad del lanzamiento -al haber recuperado la demandante la posesión del mismo- y condenó a la demandada al pago de 25.418'19.-€ en concepto de rentas debidas correspondiente a la facturación del mes de marzo de 2020 (día 4 del citado mes), devengando el interés de demora pactado, a razón del 1'7% mensual, calculado por días hasta la fecha efectiva de pago de la cantidad adeudada, y al pago de la cantidad de 50.844'73-€ por el mismo concepto de deuda por las insatisfechas rentas, correspondiente al 50 % del total adeudado -que ascendía a 101.689'46.-€-, por efecto de aplicar la cláusularebus sic stantibus, y devengando dicha suma los intereses procesales o ejecutorios del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

La entidad CARMILA MALLORCA, S.L. apela la sentencia recaída en la primera instancia, interesando que en este segundo grado jurisdiccional se dicte nueva resolución que, revocando la apelada, acuerde la íntegra estimación de la demanda, con expresa imposición a la adversa de las costas causadas tanto en primera instancia como en la alzada, en caso de oponerse.

La representación de la parte apelada se ha opuesto al recurso, interesando su íntegra desestimación y la confirmación de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-El recurso se plantea en torno a dos cuestiones principales. La primera se refiere a la desestimación de la reclamación de las rentas devengadas en el periodo comprendido entre la interposición de la demanda y el efectivo desalojo del local. La segunda combate la aplicación de la cláusula rebus sic stantibuspara establecer una rebaja de las rentas reclamadas (salvo la correspondiente al momento anterior a la declaración del estado de alarma por la pandemia mundial por Covid 19 en marzo de 2020); pretensión a la que añade, de manera subsidiaria, que para el caso de que se mantenga la aplicación de dicha cláusula, la reducción en un 50 % sólo debería afectar a las rentas, no a los conceptos de gastos e impuestos que, conforme al contrato, debía abonar la arrendataria (gastos de comunidad, IBI y otros tributos).

TERCERO.-Sobre la primera cuestión -desestimación de la reclamación de las rentas devengadas en el periodo comprendido entre la interposición de la demanda y el efectivo desalojo del local-, la parte actora formuló, con carácter previo a la interposición del recurso de apelación, solicitud de complemento de sentencia, en cumplimiento de lo previsto en el art. 215.2 LEC, como vía para instar la subsanación de lo que consideró una incongruencia omisiva de la msima, por cuanto, ejercitada la referida pretensión en la demanda, la sentencia guardaba silencio sobre ella. La parte actora, al utilizar la referida vía procesal, dio cumplimiento a lo que constituye un requisito necesario para denunciar posteriormente en su recurso de apelación el vicio de incongruencia omisiva, de acuerdo con el art. 459 LEC, tal y como recuerda reiterada jurisprudencia, entre la que cabe citar, entre las sentencias más recientes, la S TS 230/2021, de 27 de abril, FJ 3º.

En el marco expuesto, vemos que el auto de aclaración de sentencia, de 14.05.21, razonó del siguiente modo: ' Si no se recogió la condena a las rentas que se hubiesen devengado desde la interposición de la demanda hasta el efectivo desalojo del local, fue, precisamente, porque -como se desprende de la lectura de la sentencia- ya se tuvo en cuenta la recuperación posesoria del inmueble'. Con ello, y a pesar de que en el FJ 1º de la sentencia, como se nos indica por la parte apelante, ya no se hacía referencia a la reclamación de las rentas devengadas tras la interposición de la demanda junto a la cantidad líquida reclamada por rentas anteriores a la presentación, se da a entender por la juzgadoraa quoque la pretensión de condena al pago de las rentas que se devengasen tras la interposición de la demanda y hasta el momento en el que la arrendataria abandonase el inmueble o fuera lanzada (en realidad, ' todo lo que deje de pagar', según la fórmula empleada en el Suplico) quedaba desestimada, y ello en razón a que había tenido en cuenta la recuperación posesoria del local por la actora.

Ahora bien. La sentencia declara resuelto el contrato de arrendamiento, pero no concreta el momento en que se entiende efectuada la entrega de la posesión del local a la arrendadora; sosteniendo ésta que dicha entrega no tiene lugar hasta el 22.12.20, de modo que su reclamación por las cantidades devengadas con posterioridad a la interposición de la demanda abarcaría hasta esa fecha, mientras que la parte demandada mantuvo en su escrito de contestación a la demanda, con carácter principal, la resolución del contrato con efectos del 09.05.20, en aplicación de la cláusula 4.2 in fine del contrato, declarando la improcedencia de cualquier indemnización y, subsidiariamente, que dicha indemnización lo fuera de una mensualidad por año que falte de cumplimiento, o que se calcule sobre el importe de la renta mínima garantizada por los meses que falten hasta el vencimiento del contrato, con deducción de los meses en que nuevamente estuvo cerrado el Centro Comercial y/o sin actividad por imperativo legal el local arrendado, repartiendo el importe indemnizatorio resultante entre las dos partes (es decir, que GESTINESA debía satisfacer el cincuenta por ciento del importe calculado conforme a las referidas circunstancias).

No obstante, y según se explicita en el Fallo de la sentencia, la resolución del contrato lo es 'por falta de pago de la renta', no por acogimiento del desistimiento unilateral o voluntad resolutoria expresada el 09.05.20 por la demandada a su primitiva arrendadora -CARREFOUR- en el burofax remitido al efecto en dicha fecha -doc. 4 de la demanda, pese a que se nombra en el Visor Horus como 'carta informativa 21 de mayo'-, ni por ninguna otra causa. Vemos también que la demandada no formuló reconvención en relación a su pretensión resolutoria, ni respecto a la indemnización por tal resolución unilateral, limitándose en el Suplico de su escrito de contestación a la solicitar genéricamente el ' dictar sentencia desestimando el contenido de la demanda, resolviendo el presente procedimiento conforme a lo solicitado en este escrito de contestación y oposición al de demanda'.

Dicho lo cual, y puesto que la parte demandada no ha formulado recurso de apelación, ni impugnado la sentencia con ocasión del recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, es claro, en aplicación del principio de congruencia en relación a lo que constituye el objeto de la apelación, que la Sala no puede entrar a examinar otro posible motivo de resolución contractual, (incluido el desistimiento de la arrendataria -que la sentencia apelada tampoco declara-) que no sea la falta de pago de la renta.

Ahora bien. Con independencia de que la causa de la resolución contractual haya sido la falta de pago de la renta, la cuestión a analizar en este motivo es si resulta conforme a derecho la -en definitiva- desestimación de la petición de reclamación de cantidades devengadas tras la interposición de la demanda; desestimación que, como decimos, se ha basado en la primera instancia en la devolución de la posesión del local por la parte arrendataria, en argumentación que la parte apelante considera en cualquier caso ausente, arbitraria e ilógica, no justificante, en definitiva, de la falta de condena al pago de las rentas que se devengaron hasta diciembre de 2020, que es el momento en que, a criterio de la apelante, ésta recuperó la posesión del local, sobre lo que apunta, además, que no fue un hecho controvertido (si bien esto último no es exacto, pues sí resultaba de la contestación a la demanda).

La posibilidad de reclamar las rentas que se devenguen con posterioridad a la interposición de la demanda es reconocida en el art. 220.2 LEC, que establece que 'en los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia, el auto o el decreto incluirán la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda'.

Pues bien. La ausencia de pronunciamiento al respecto en la sentencia apelada, y el entendimiento de la desestimación de la pretensión, nos exige determinar el momento de la devolución de la posesión.

Y, aunque la pretensión apelante parece limitada a las 'devengadas tras la interposición ésta', siendo que la demanda lleva fecha de 05.10.20 (siendo admitida a trámite mediante Decreto de 19.11.20, notificándose a la demandada el 02.12.20 -acontecimientos 1, 20 y 27, respectivamente, del Visor Horus-), y sin mencionar en ella de forma independiente y expresa las mensualidades anteriores de agosto y septiembre 2020 (julio no se menciona, pero se computa en la cantidad reclamada con la demanda, aportándose la factura correspondiente a dicho mes), debemos entender que, de la fórmula más genérica empleada en el Suplico de la demanda, parece claro que se refiere a las cantidades que por tal concepto se hayan devengado también tras los meses de abril, mayo y junio 2020 y hasta la de octubre de 2020 (rentas que se siguiesen devengando hasta el efectivo desalojo del local).

Hechas estas precisiones, y tras las sucesivas comunicaciones de mayo y junio 2020 (doc. 1 y 4 de la contestación a la demanda), debe entenderse que existió un ofrecimiento formal y no condicionado de llaves cuanto menos a fecha 22.06.20 -correo electrónico de dicha fecha, doc. 3 y 4 de la contestación-, previamente al depósito de estas formalizado después mediante requerimiento notarial de 12.11.20. Por tanto, no debemos tomar como fecha de la efectiva entrega posesoria el 22.12.20, como propone la parte demandada apelante ('el efectivo desalojo del local', en los términos en que la misma se expresa), pues la entrega de la posesión fue ofrecida en firme, formalmente, con un plazo razonable, para ser aceptada o denegada por la arrendadora (el hecho de que el ofrecimiento se hiciera a CARREFOUR -primitiva arrendadora- y no a Carmila Mallorca SL no desvirtúa el ofrecimiento y sus efectos, dado que la primera lo comunicó a la segunda, actuando Doña Maite como intermediaria con Carmila Mallorca SL, como se lee en la respuesta a dicho correo por la referida Sra. Maite, de la misma fecha, al decir 'procedo a remitir su escrito a la propiedad'- ), sin que la arrendadora diera respuesta ni justificación frente a aquella petición de carácter liberatorio para la arrendataria, que manifestaba inequívocamente su voluntad de restituir la posesión del local, por lo que es la actora quien debe asumir las consecuencias derivadas de su falta de respuesta a aquel ofrecimiento en la que pudiera justificar su rechazo.

De ello se deriva que el motivo merezca una parcial acogida y proceda la condena de la demandada al pago de las mensualidades pendientes, pero limitada a la correspondiente a julio 2020, pero no más allá.

CUARTO.-Entrando a examinar la segunda cuestión planteada en el recurso, referida a la aplicación que hace la sentencia de la cláusula rebus sic stantibuspara reducir al 50 % el importe de las rentas reclamadas correspondientes a las mensualidades de abril, mayo, junio y julio 2020, la parte apelante alega falta de acreditación del cumplimiento de los requisitos jurisprudencialmente previstos para ello.

La sentencia apelada argumenta al respecto lo siguiente: 'Un hecho notorio es el acaecido con motivo de la pandemia/Covid-19. Por tanto, procede aplicar la modulación que permite la denominada ' cláusula rebus sic stantatibus' puesto que la situación creada era imprevisible y se ha roto la paridad, el equilibrio de las condiciones contractuales'.

Se queja la parte apelante del escaso desarrollo argumentativo de la sentencia en este punto, al no contener un análisis que permita constatar la concurrencia de los presupuestos que la jurisprudencia exige para la aplicación, siempre con carácter restrictivo, cauteloso y excepcional -por resultar contraria al principio pacta sunt servanda-, de la referida cláusula, al punto de afirmar que la misma ha sido aplicada por la juzgadora a quo de manera automática, por el mero hecho de la existencia de la pandemia, cuando resulta que las partes habían previsto un sistema de distribución del riesgo contractual que hace que no proceda trasladar a la arrendadora el riesgo derivado de la pandemia.

Para analizar la cuestión planteada debemos recordar que el instituto de la cláusula rebus sic stantibuspermite, por razones excepcionales de fuerza mayor o de desmesurado desequilibrio de las prestaciones, alterar el original equilibrio contractual adaptándolo a las nuevas circunstancias. Representa una excepción al principio pacta sunt servanda, y su posibilidad de aplicación en situaciones excepcionales es reconocida por la jurisprudencia, como señala, entre otras muchas, la S TS 807/2012, de 27 de diciembre.

Ahora bien. Para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus-y sus consiguientes efectos de modificación del contrato- es necesario que la alteración de las circunstancias resulte de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato, esto es, que socave la base del negocio. Se exige que la prestación resulte demasiado onerosa, bien porque lleve a un resultado reiterado de pérdidas (imposibilidad económica), bien porque suponga la completa desaparición de cualquier margen de beneficio (falta del carácter retributivo de la prestación). En el examen de esta cuestión -'juicio de onerosidad'-, el Tribunal Supremo establece que el mismo deba llevarse a cabo bajo el solo prisma del contrato, prescindiéndose de la global situación económica de la empresa.

QUINTO.-En el marco expuesto, entendemos que el cierre forzoso del local arrendado derivado de la declaración del estado de alarma entre el 14.03 y el 21.05.20 justifica en este caso la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

En efecto. La pandemia mundial por Covid 19 fue un acontecimiento extraordinario que determinó la declaración del estado de alarma y con él, por lo que al caso concierne, el cierre obligado del local arrendado, en el que se desarrollaba una actividad comercial presencial. Se paralizó así su actividad económica, rompiéndose así el necesario equilibrio en las prestaciones del contrato, por cuanto la arrendataria no podía utilizar el local arrendado, no podía servirse de él -carecía de utilidad comercial- viéndose impedida para ejercer su actividad comercial en el local.

Además de que una situación así no era en absoluto previsible cuando las partes suscribieron el contrato -año 2012 y 2017-, como es manifiesto y evidente, entendemos que el cierre impuesto convirtió en excesivamente oneroso para la arrendataria el cumplimiento de su obligación contractual (pago de la renta), desapareciendo la conmutatividad del contrato, como negocio oneroso, frustrándose su finalidad económica; situación que, naturalmente, varió en el momento en que finalizó el cierre obligatorio y la demandada pudo reabrir, aun cuando quepa pensar que dicha apertura estaba acompañada en un principio de limitaciones de aforos, restricciones de movilidad, cierres perimetrales, etc, como también fue notorio.

Por otra parte, la solución que proponía la arrendadora consistía en un aplazamiento, no en un reequilibrio de prestaciones, a diferencia de la consecuencia que comporta la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, que permite compartir entre ambas partes contratantes las pérdidas derivadas de la situación extraordinaria, por lo que ningún reproche cabe a la demandada por la no aceptación de la suspensión propuesta en su día por la arrendadora.

Entendemos que en este punto debe recordarse que el carácter excepcional, imprevisible e inevitable de la pandemia mundial por Covid 19, generadora de la declaración del estado de alarma y sus prórrogas, y su repercusión en los contratos de tracto sucesivo, como lo es el de arrendamiento de local de negocio, es incluso expresamente contemplado por el legislador. Basta asomarse al Preámbulo del Real Decreto 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, para comprobar que el propósito del legislador de urgencia en aquel momento era ' prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual'.Y añadía ' Se considera conveniente ofrecer una respuesta que permita abordar esta situación y regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales'. Y posteriormente, el Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, previa una reducción del 50 % de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, y sus prórrogas y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses.

La Sala no ignora que la pandemia afectó igualmente a la actora, pues los centros comerciales han padecido también las consecuencias económicas derivadas (limitación de horarios, cierres temporales totales o parciales de sus instalaciones, con pérdida de clientes y de ingresos, a la par que siguen obligados a asumir sus compromisos contractuales). Por esta razón, la reducción temporal de la renta en un 50 % -que no una exoneración total- durante la época de cierre es un mecanismo adecuado para el reequilibrio de las prestaciones atendida la finalidad económica del contrato. Frente a ello no cabe entender, contra lo que postula la parte actora apelante, que una situación como la expuesta resulta subsumible (cualquiera que fuera su naturaleza y magnitud) en el marco de la previsión de las cláusulas 4ª, 6ª y 7ª del contrato (renta anual garantizada, renta variable y posibilidad de resolución contractual a los tres años sin penalización), conforme a las S TS 19/2019, de 15 de enero, y 156/2020, de 6 de marzo, que expresamente invoca. Entendemos que el hecho de haberse pactado una renta variable en función de la facturación no implica que se hubiera previsto una situación como la de pandemia mundial causada por Covid 19 con declaración de estado de alarma y cierre de locales, ni que la finalidad de aquella previsión contractual fuera, precisamente, paliar los efectos de una pandemia extraordinaria que era inimaginable al tiempo de contratar, ni supone que el demandado deba asumir cualquier riesgo de la clase que fuere, incluso el más extremo y hasta catastrófico, dado que la renta se fijó racionalmente en atención a una facturación mínimamente previsible y la pandemia y sus consecuencias no era un riesgo que las partes contemplaran entonces para que fuera asumido por la arrendataria.

En atención a lo expresado, considerando que si la sentencia hubiera tenido en cuenta como fecha de la devolución el 9 de mayo de 2020 no tendría sentido que condenase al pago -aunque la cuantía lo haya sido solo al 50 % por aplicación de la cláusula rebus- de las rentas reclamadas con posterioridad a esa fecha y antes de la interposición de la demanda, en la que se reclaman las cantidades correspondientes a la renta de los meses de abril, mayo, junio y julio 2020, la cuantificación que estimamos procedente, incluyendo las rentas hasta el referido mes de julio, dados los términos de la comunicación de 22.06.20 y la ausencia de respuesta a la misma, entendiendo de aplicación el plazo de preaviso de 30 días previsto en el art. 11 LAU, que abarcaría el mes de julio, no incluyendo ya el mes de agosto ni los sucesivos, es como sigue:

-Mes de marzo, debe pagar la cantidad reclamada en su totalidad, como resulta de la sentencia y no se cuestiona en esta alzada.

-Mes de abril: el 50 % de la renta -que es de 19.074,95 euros-, y la totalidad de los demás conceptos facturados, a saber, 5.836,91 de gastos de comunidad, y 506,33 por IBI y otros tributos (total, 6343,24 euros).

- Mes de mayo: el 50 % de la renta -que es de 19.074,95 euros-, y la totalidad de los demás conceptos facturados, a saber: 16,70 (consumo agua), 5836,91 de gastos de comunidad y 506,33 por IBI y otros tributos (total: 6359,94 euros).

-Meses de junio y julio: el 100 % de las facturas: 25.418 x 2, total: 50.836 euros. Entendemos que la parte demandada, aun cuando, de haber reabierto el negocio, hubiera sufrido probablemente una disminución de ventas debido a las restricciones a las que hemos aludido más arriba, no ha probado que éstas habrían supuesto una reducción de facturación al punto de justificar una reducción en el pago de la renta por la misma causa e idéntico porcentaje, lo que era carga probatoria que a ella incumbía, conforme al art. 217.3 LEC.

Por tanto: 25.418'19 € (marzo 2020), 15.880,715 (abril 2020: 9.537,475 de renta, más 6.343,24 por los restantes gastos), 15.897,415 (mayo 2020: 9.537,475 de renta, más 6359,94 por los restantes gastos), y facturas de junio y julio (100%): 50.836 euros. Total final: 108.032,89 euros. Ello comporta, en relación al Fallo redactado en la sentencia apelada, una revocación parcial, pues aun manteniendo el pronunciamiento de condena a la cantidad de 25.418'19 € (por marzo 2020), procede modificar el de condena al pago de la cantidad de 50.844'73-€, por el de 82.614,89 euros (108.032,89-25.418 €).

QUINTO.-Costas procesales

La estimación parcial del recurso determina, conforme al art. 398 LEC, la no imposición de las costas de esta alzada a ninguna de las partes.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la devolución del depósito constituido, en su caso, para recurrir.

Fallo

Se estima parcialmente el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales Don Alejandro Silvestre Benedicto, en nombre y representación de CARMILA MALLORCA, S.L., contra la sentencia dictada el 12 de marzo de 2021 por el Juzgado de Primera Instancia núm. Dieciocho de esta capital en su procedimiento de Juicio Verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas tramitado con el número 815/2020, del que este rollo de apelación dimana.

En su virtud, se revoca parcialmente la sentencia apelada, en el único sentido de modificar la cantidad de condena establecida en parte de su Fallo por importe de 50.844'73 euros 'por el mismo concepto de deuda de deuda por las insatisfechas', estableciendo en su lugar dicho pronunciamiento de condena en la cantidad de 82.614,89 euros, manteniendo los restantes pronunciamientos de la sentencia.

No se hace condena en costas de esta alzada a ninguno de los litigantes.

Se acuerda la devolución del depósito constituido para recurrir.

Recursos. - Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, contra las sentenciasdictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesalo el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella. Órgano competente. - Es órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo lo es con carácter transitorio) la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo. Plazo y forma para interponerlos. - Ambos recursos deberán interponerse ante este tribunal, en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, mediante escrito firmado por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal. Aclaración y subsanación de defectos. - Las partes podrán pedir aclaración de la sentencia o la rectificación de errores materiales en el plazo de dos días; y la subsanación de otros defectos u omisiones en que aquella incurriere, en el de cinco días. No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno.Depósito. -En virtud de lo que establece la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, ha de aportar la parte el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta sección tercera de la Audiencia Provincial (0450), debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

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Extendida y firmada que ha sido la anterior resolución por los Ilmos. Sres. Magistrados indicados en el encabezamiento, procédase a su notificación y archivo en la Secretaría del Tribunal, dándosele publicidad en la forma permitida u ordenada por la Constitución y las leyes, todo ello de acuerdo con lo previsto en el art. 212 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Doy fe.