Sentencia Civil Nº 389/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 436/2010 de 15 de Julio de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 436/2010-1ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 337/2009

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 21 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 389

Ilmos. Sres.

D. JON CREMADES MORANT

Dª M. DELS ÀNGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a quince de julio de dos mil once.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 337/2009 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia 21 de Barcelona, a instancia de Moises y Oscar contra Tatiana ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 9 de diciembre de 2009, por el Sr/a. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimando la demanda interpuesta por D. Oscar y D. Moises contra Dª Tatiana condeno a la demandada a realizar en las viviendas de la CALLE000 nº NUM000 y nº NUM001 las obras de conservación necesarias para la reparación de las patologías señaladas por el perito Sr. Jose Manuel en el punto 4 de su informe (documento 9 de la demanda) debiendo iniciarlas en el plazo de dos meses desde la notificación de la resolución judicial, bajo apercibimiento de ejecutarlas a su costas.

Se imponen las costas a la parte demandada.".

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandada y admitido el mismo, se elevaron los autos a esta Superioridad, previo emplazamiento de las partes, y comparecidas , se siguieron los trámites legales y tuvo lugar la celebración de la votación y fallo el día 12 de abril de 2011.

TERCERO.- En el presente juicio se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. M. DELS ÀNGELS GOMIS MASQUE.

Fundamentos

PRIMERO. - Con la demanda inicial los actores, D. Oscar y D. Moises , arrendatarios respectivamente, en virtud de sendos contratos de arrendamiento suscritos en 1988 y 4.5.1970, de las viviendas sitas en los núms. NUM000 y NUM001 de la CALLE000 de esta ciudad, propiedad de la demandada Dª Tatiana , dirigen demanda contra la arrendadora, con fundamento en lo dispuesto en el arts. 107 y 110 TRLAU en relación con el 1098 y 1124 CC, solicitando que se condene a la misma a realizar de inmediato las urgentes obras de conservación detalladas en el demanda y especificadas en el informe pericial que se acompaña a la misma, con el fin de reparar los defectos que presentan las viviendas consistentes, según el mencionado informe, en: (1) ataques de insectos en las vigas de los techos de las viviendas, (2) manchas de humedad en los techos de la primera planta y en la parte baja de las paredes y (3) deterioro del acabado de la fachada, todo ello bajo el apercibimiento de ser llevadas a cabo a su costa y compensando el coste de la obra con el importe de las rentas futuras.

La demandada se opone a tal pretensión invocando, en primer término y respecto al Sr Oscar la excepción de cosa juzgada, al haber este interpuesto una demanda exigiendo, entre otros pronunciamientos, la realización de las obras que ahora reclama y que finalizó por acuerdo transaccional homologado judicialmente en fase de ejecución por el que el Sr. Oscar se obligaba a realizar las obras a su costa; respecto al fondo del asunto, niega la recepción del burofax requiriéndole para la realización de las obras, niega asimismo que puedan existir desperfectos que precisen una intervención urgente por falta de diligencia de Dª Tatiana y alega que de existir éstos es el Sr. Oscar el obligado a repararlos en virtud del acuerdo transaccional o bien ha de asumirlos al haberse causado precisamente por su negligencia en el cumplimiento del tan referido acuerdo. Por este mismo motivo entiende que es el Sr. Oscar quien ha de hacer frente a la reparación de los desperfectos existentes en la vivienda arrendada al Sr. Moises , y alega que en cualquier caso no puede exigirsele la reparación en esta vivienda ya que el propio Sr. Moises estaba autorizada para efectuarla.

La sentencia de primera instancia estima íntegramente la demanda.

Frente a dicha resolución se alza la parte demanda por medio del presente recurso y la impugna en todos sus pronunciamientos, reiterando los argumentos en los que basó su oposición.

En conscuencia, el debate en esta segunda instancia queda fijado en los mismos términos que en la primera, disponiéndose para su resolución del mismo material probatorio.

SEGUNDO. - La sentencia objeto de recurso ha de ser confirmada por sus propios fundamentos que este tribunal acepta y que no han sido desvirtuados por las alegaciones de la recurrente, en respuesta a las cuales han de efectuarse las consideraciones que siguen.

Como es sabido el contrato de arrendamiento es de naturaleza bilateral y generador por tanto de obligaciones recíprocas, de forma que si al arrendatario corresponde la de pagar la renta convenida, el arrendador debe, a cambio, procurarle el goce de la cosa arrendada durante todo el tiempo del contrato, obligación que se desenvuelve en tres distintas facetas, la primera consistente en la entrega del arrendatario de la cosa objeto del contrato (art. 1554.1 CC ) como condición indispensable para proporcionarle el uso y disfrute de la misma; la segunda, de conservar la cosa en estado de servir para el uso a que se destina y en consecuencia hacer en ella durante el arrendamiento las reparaciones necesarias a tal fin (art. 1554.2 ) y la tercera, dirigida a mantener al arrendatario en el goce pacifico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (art. 1554.3 ) por lo que el arrendador tiene prohibida toda desatención en perjuicio del arrendatario del estado posesorio útil del objeto arrendado, así como la realización de cualquier acto, incluido el ejercicio de un derecho independiente de la relación arrendaticia, y ha de responder de los hechos propios o ajenos que impidan a desmerezcan el pacifico disfrute de la cosa arrendada y de los vicios de la misma que impidan o dificulten ese goce, en contrapartida el arrendatario viene obligado (respondiendo por ello en caso de incumplimiento) a usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia .

Por ello, el contenido de la obligación del arrendador se inicia mediante la entrega al arrendatario del objeto del arriendo, para de esa forma propiciar el goce, y perpetuarse a través de su deber permanente de conservar el inmueble en condiciones para servir al uso convenido, o lo que es lo mismo, que no se agote aquella con la simple puesta a disposición de la cosa; sino que subsiste durante toda la existencia de la relación arrendaticia, merced a una serie de prestaciones sucesivas, de donde se configura, en suma, la obligación con un contenido positivo de hacer (art. 1088 ) cual es la de mantener, mediante las obras y reparaciones necesarias, el inmueble en estado de aptitud objetiva plena para su destino, sin derecho alguno a elevar la renta en obtener compensación alguna por ello (con las únicas salvedades, respecto de arrendamientos regidos en por el TRLAU 1964 de aquello que disponen el art. 108 y la DT2ª y 3ª LAU 29/1994 , disposiciones transitorias que han de ser interpretadas de acuerdo con la STS de 21.5.2009 ).

En consecuencia, tanto el art. 107 del TRLAU de 1964 como el artículo 21 de la LAU de 1994 (al que se remite el art. 30 en el caso de arrendamientos para uso distinto del de vivienda) pone a cargo del arrendador las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los arts. 1.563 y 1.564 del Código Civil (art. 111 TR64 y 21.1 último párrafo LAU ). Aunque ninguno de los dos precepto especifica lo que debe entenderse por «reparaciones necesarias» y tampoco se concreta en elart. 1554 C.C ., que impone la misma obligación al arrendador, la doctrina jurisprudencial ha venido considerando (SAP Barcelona de 13 de septiembre de 2001 ) que, según señalaba la Exposición de Motivos de la LAU de 1964 , son reparaciones necesarias la que por su naturaleza son indispensables para mantener la vivienda en uso, y las impuestas por la autoridad competente, entendiendo (SAP Cantabria de 12 de junio de 1996 ) que dicha obligación alcanza a cuantas sean precisas para lograr tal finalidad con sujeción al destino pactado en el contrato de arrendamiento , ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural de la cosa, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o, en definitiva provengan de sucesos con las notas del caso fortuito o de la fuerza mayor, o, como dice la SAP Salamanca de 9 de marzo de 1999 , se incluyen tanto las obras encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda como a la conservación de los mismos, es decir, aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada. En definitiva, el concepto de reparación hace referencia a aquel gasto u obra sin la cual quedaría la cosa arrendada inservible para su uso, e incluso llegaría a destruirse.

En este sentido, debiendo interpretarse las normas según el sentido propio de sus palabras, de acuerdo con el artículo 3,1 del Código Civil, según el Diccionario de la Lengua Española (21ª Edición, 1992 ) se entiende por "reparación", la acción y efecto de reparar cosas materiales mal hechas o estropeadas; y se entiende por "conservar" mantener una cosa o cuidar de su permanencia; es decir que la reparación y conservación implican la idea de preexistencia en el inmueble arrendado de los elementos mal hechos o estropeados que es necesario que el arrendador repare para que dicho inmueble pueda seguir sirviendo al uso convenido, de manera que reparar es reintegrar la cosa a su condicionamiento anterior (podría afirmase que los conceptos de conservación y reparación se implican de manera recíproca, aún siendo tal vez más amplio el primero: se repara porque no se conservó, o se conserva para no verse precisado de reparar), y van referidas no solo a la propia vivienda (elemento privativo), sino también a los elementos comunes del edificio en que esté ubicada, alcanzando a los elementos o servicios inherentes que fueron entregados con la misma.

El dato de la necesariedad de la obra para la conservación del inmueble se exige tanto en la derogada ley arrendaticia como en la vigente y habrá de entenderse referido a aquellas que sean de absoluta precisión para que se pueda mantener el uso y disfrute pactados sobre la finca arrendada, excluyéndose toda obra que suponga mejora del inmueble, y quedando, en consecuencia, asimismo, excluidas aquellas otras que lo sean de reconstrucción o reedificación. Piénsese que reparación y reconstrucción son conceptos cuantificables en base a la distinción que apunta el párrafo 2º del apartado 1º del art. 21, que remite para la segunda idea a la regulación prevista en el art. 28 . En suma, las obras que modifican el estado que la cosa presentaba cuando fue arrendada, introduciendo sensibles mejoras en ella, pierden el carácter de reparación para participar del de obras de mejora, quedando, pues, excluidas de tal concepto tanto las de mejora como las que suponen una auténtica rehabilitación, en consonancia tampoco podría exigirlas el arrendatario. Es decir, han de distinguirse, por un lado, las obras necesarias de las de mejora, comprendidas las primeras en el artículo 107 de la LAU de 1964 y 21 de la LAU de 1994 , entendiendo por tales aquellas que son de naturaleza indispensable para mantener la vivienda en el uso determinado en el contrato, y también las que son impuestas por la autoridad competente. Por el contrario, las obras de mejora han de definirse como las que contribuyen a la comodidad, recreo, embellecimiento o mayor valor de la vivienda.

Pero el problema vendrá planteado en la practica precisamente por la abundancia, variedad y dificultad de deslindar los matices cuantitativos, cual por ejemplo la necesidad de reconstrucción parcial. En definitiva, con los arts 107 TRLAU 64 y 21 LAU 94, en relación con el 1554 CC, se pretende dar adecuada finalidad al principio fundamental de conservar la cosa arrendada en estado de servir al uso a que ha sido destinada y, por tanto, a realizar en ella, mientras subsista el contrato, todas las reparaciones necesarias. Las características más significativas son, por tanto, las siguientes:

1ª) Configuran una obligación distinta de la que la propia ley impone al arrendador en el art. 1554-3 CC de "mantener al arrendatario en el goce pacifico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato", al referirse ésta a perturbaciones de hecho o de derecho que provengan de causas ajenas a las obras imputables a la conducta del arrendador, cuyo incumplimiento da lugar a causas también distintas de resolución del contrato, art. 27.3 a) y b).

2ª) Se refiere a las reparaciones necesarias entre las que se encuentran todas aquellas obras dirigidas a procurar una adecuada conservación de la finca o a corregir los desperfectos, ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del uso ordenado del arrendatario, del caso fortuito o de la fuerza mayor o desgaste natural de la cosa (SSTS 3-2-62 y 9-3-64 ).

3ª) Se autoriza al arrendatario a ejercitarlas, en todo momento y previa comunicación al arrendador, siempre que se refiere a obras, que sean urgentes para evitar un daño o una incomodidad grave", con el consecuente derecho de exigir de inmediato su importe al arrendador.

4ª) La obligación de reparar no se detiene cuando la destrucción en la vivienda es imputable al arrendador. Lo que se pretende es hacer efectiva la exigencia impuesta al arrendador cuando en conducta omisiva, consciente y voluntaria, impide llevar a cabo aquellas obras de reparación y seguridad necesarias para conservar el inmueble en condiciones de habitabilidad propias al destino para el que se arrendó el inmueble, siempre que las obras estuvieran catalogadas como de reparación.

5ª) Pueden venir ordenadas por la autoridad competente, distinta de la judicial y referidas no solo a obras de conservación, sino a cualquiera, como resulta del art. 26 , con el único limite impuesto por la destrucción de la vivienda.

Y por el contrario quedarán excluidas:

1º) Los deterioros causados en la vivienda por causa imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los arts. 1563 y 1564 CC . Debe recordarse que el art. 1563 establece una presunción de culpabilidad en contra del arrendatario, que le obligará acreditar que el daño o el deterioro no lo es imputable, respondiendo en caso contrario de todos los daños y perjuicios causados en la cosa arrendada, conforme a lo dispuesto en el art. 1566 ; presunción iuris tantum de culpabilidad que aparece recogida, entre otras, en STS. 9-11-93 , al imponer al arrendatario la obligación de acreditar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso.

2º) La destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador y, lógicamente, la perdida o la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente, en cuanto supone la extinción del contrato, conforme el art. 28 .

3º) Pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Competen al arrendatario, si bien el hecho de que la Ley se remita a la vivienda y no a los accesorios del art. 2.2 plantea el problema de la obligación alcanza solo a los pequeños deterioros de ésta o también a la instalaciones. Creemos que tanto en uno como en otro caso lo que se quiere es delimitar las obligaciones del arrendador en relación a la conservación de la vivienda, sobre la base de las obras de reparación, no de las demás, entre las que se encuentran las pequeñas deficiencias que, aún siendo de esta naturaleza, carecen de verdadera importancia cualitativa o cuantitativa. En este caso el obligado será el arrendatario.

Las reparaciones necesarias, según la doctrina, puede decirse que son aquellas que hacen referencia tanto a las obras u operaciones encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda o local arrendados, cuanto a la conservación de los mismos, es decir, aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada. En definitiva, el concepto de reparación hace referencia a aquel gasto u obra sin la cual quedaría la cosa arrendada inservible para su uso, e incluso llegaría a destruirse. En sintonía con tal criterio, la doctrina jurisprudencial (dictada en interpretación y aplicación del artículo 107 TRLAU ) declaró qué reparaciones necesarias son las indispensables para el disfrute de la casa» (STS de 7 de noviembre de 1961 ), encaminadas a corregir desperfectos notables en la cosa arrendada que la hacen inservible para el fin pactado en el contrato (STS de 2 de junio de 1951 ), las de conservación del techo de la casa objeto del arrendamiento en estado de servir para el uso a que se destina, subsanando los defectos de que adolece mediante las obras necesarias con el fin primordial de impedir filtraciones de agua (STS de 5 de octubre de 1951 ), las obras necesarias para que por la chimenea se realice de una manera normal la conducción de los humos producidos por el fogón de la cocina, aunque dichas obras consistan en la construcción de una chimenea nueva (STS de 22 de octubre de 1951 ), las consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe (STS de 30 de enero de 1970 ), y las de corrección y adaptación de la instalación de agua caliente y calefacción (STS de 4 de diciembre de 1992 ), entre otras. Por su parte, en la doctrina de las Audiencias Provinciales, se han considerado reparaciones necesarias las de reposición o reparación del canalón o bajante de aguas pluviales (SAP de Lugo de 27 de noviembre de 1980 ), las precisas para suprimir las goteras y restaurar los elementos interiores de la vivienda dañados por éstas (SAP de Orense de 12 de noviembre de 1979 ), y tendentes a mantener la cubierta del edificio de forma que se eviten las filtraciones de agua (SSAP de La Coruña de 6 de marzo y 27 de noviembre de 1980 ).

En definitiva, no hay distinción, en terminología jurídicamente trascendente, entre obras de conservación y reparación ("reparaciones que sean necesarias para conservar...") . Todas las obras de mantenimiento y las que se lleven a cabo a los efectos de mantener el inmueble en condiciones de servir al uso convenido "serán de cuenta y cargo del arrendador". Por lo tanto, es el arrendador el obligado a realizar la obra siendo la misma de su exclusivo cargo, y debemos entender que se refiere a reparaciones de la vivienda o local arrendado, como de sus elementos o servicios con los que cuenta y son arrendados, como los elementos comunes del inmueble que puedan afectar a la entidad arrendada, obras necesarias que, tanto en uno como en otro texto legal, tienen un régimen claramente diferenciado de las obras de mejora.

TERCERO. - Las obras cuya realización se exige por los arrendatarios con la demanda se ciñen, en esencia, a cuatro grupos: (1) Ataques de insectos -carcoma y termitas- que afectan a las vigas del techo de las viviendas, (2) Manchas de humedad que afectan a los techos de la primera planta y que derivan del defectuoso estado de la canal de recogida de aguas de la cubierta, (3) Manchas de humedad en la parte baja de las paredes de la planta baja producidas por capilaridad y (4) deterioro de la fachada.

Tales obras, relativas a estructuras y que afectan a la habitabilidad del inmueble, se han de calificar como obras de reparación necesarias para que la finca pueda ser destinada a su uso: servir de adecuada vivienda a los inquilinos y su familia.

La aplicación de la doctrina expuesta al supuesto de autos lleva a la conclusión de que las obras cuyo importe exige la arrendataria son encuadrables en el supuesto del art. 107 del TRLAU (aplicable por razones de vigencia temporal a ambos contratos), por lo que ha de correr a cargo del arrendador.

Esta conclusión comporta la estimación de la demanda, correspondiendo a la demandada la alegación (y prueba) de circunstancias que la excluyan, y a este respecto ha de concluirse, una vez valorada de manera definitiva por este tribunal la prueba aportada y practicada en autos, que las alegaciones o motivos de oposición planteados por la demandada no pueden ser acogidos, y ello por cuanto:

a) Reitera en esta segunda instancia la recurrente la excepción de cosa juzgada. Resulta indiscutido, y así se acredita, que en un pleito anterior en el que el Sr. Oscar solicitaba la condena de la arrendadora a realizar determinadas obras de reparación de la cubierta se alcanzaron sendos acuerdos transaccionales de fecha 13.1 y 8.10.2003 que pusieron fin respectivamente al proceso declarativo y al proceso de ejecución del auto aprobando la transacción. Ahora bien, al margen de que cabría discutir cual es el alcance de aquello a lo que se obliga el arrendatario en la ultima de dichas transacciones atendido su contenido y que el núcleo del pacto es una "autorización" para la realización de "obras de mejora", es lo cierto que no ha quedado en modo alguno probado que las obras que fueron objeto de aquél pleito sean las mismas que las que se pretenden exigir el en presente (aporta la arrendadora demandada los textos de los acuerdos transaccionales así como la demanda de ejecución, pero, por el contrario, no acompaña copia de la demanda que da origen al declarativo y que permitiría determinar cuales eran las deficiencias que se denunciaban y las obras de reparación cuya ejecución se pretendía). Es más, de los documentos que se han aportado resulta de manera evidente que ni la patologia provocada por la plaga de insectos ni las humedades en la planta baja ni los defectos en la fachada se contemplaban en aquel pleito y, si bien, en aquel pleito se hacía referencia a humedades en el techo, allí parecía referirse a humedades provinientes de defectos existentes en la propia cubierta o tejado y no en el canal de recogida de aguas a que se ciñe el presente. En cualquier caso, ante la falta de prueba de la identidad del objeto del pleito necesaria para que pudiera apreciarse la excepción de cosa juzgada, ésta no puede ser estimada, ya que es la demandada que la opone quien tiene la carga de probar la concurrencia de los presupuestos para su estimación, de manera que es ésta quien ha de soportar las consecuencias de tal insuficiencia probatoria

b) Mantiene asimismo la demandada apelante que las patologías que padecen sus fincas han sido originadas por la actitud negligente del Sr. Oscar , por lo que es éste quien ha de afrontar y asumir las obras de reparación. Dicho motivo de impugnación debe igualmente decaer. Efectivamente, de cuanto se ha actuado y en especial del peritaje del Sr. Jose Manuel , informe aportado por los actores y declaración del perito en el acto del juicio, resulta que las deficiencias cuya reparación se pretende derivan del normal deterioro de los materiales por el paso del tiempo y de la nula conservación (conservación que, segun se ha expuesto, es obligación del arrendador) sin que se haya acreditado que las mismas deriven de un mal uso o de un uso inadecuado o negligente de la finca por parte del arrendatario o de quienes con él ocupan la finca (el perito excluye tajantemente que las humedades que presenta la finca tengan su origen en una insuficiente ventilación) ni que ninguna de las patologías o deficiencias denunciadas pueda ser consecuencia de la falta de realización de las obras a que se refería el pleito anterior y para cuya realización el arrendatario se encontraba simplemente "autorizado". Por último, cabe unicamente señalar que no puede pretender la arrendadora haber cumplido con su obligación esencial de mantener la cosa en estado de servir a su destino con la simple "autorización" al arrendatario para que lleve a cabo, a su costa y en beneficio de la propiedad, aquellas obras que son por mandato legal obligación suya, trasladándosela a aquél.

CUARTO. - La desestimación del recurso comporta la condena a la parte apelante al pago de las costas de la segunda instancia (art. 394.1 por remisión del 398.1 LEC).

Fallo

DESESTIMANDO el recurso interpuesto por la representación procesal de Dª Tatiana contra la sentencia de fecha 9 de diciembre de 2009 dictada en el procedimiento ordinario núm. 337/2009 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 21 de Barcelona, SE CONFIRMA íntegramente dicha resolución, con imposición de las costas de esta segunda instancia a la citada apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.