Sentencia Civil Nº 39/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 118/2009 de 27 de Enero de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN Decimotercera

ROLLO Nº 118/2009-C

JUICIO VERBAL (DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO) NÚM. 281/2008

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 1 GAVÀ

S E N T E N C I A Nº39/2010

Ilmos. Sres.

D. JOAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. Mª DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

D. JAUME RODÉS FERRÁNDEZ

En la ciudad de Barcelona, a veintisiete de enero de dos mil diez.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal (desahucio por falta de pago) número 281/2008 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 1 Gavà, a instancia de Olga y Jesús , contra Clemencia ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 3 de noviembre de 2008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda de interpuesta por DON Jesús Y DOÑA Olga , representados por el Procurador de los Tribunales, Don Jordi Martínez Del Toro, contra DOÑA Clemencia representada por la Procuradora Doña Tabatha Puig Hernández, debo absolver y absuelvo a la misma de los pedimentos de la demanda. Con imposición de costas a la parte demandante.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 21 de enero de 2010.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado/a D. JOAN BAUTISTA CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- .Se insta la resolución y consiguiente desahucio por falta de pago de la renta correspondiente a parte del mes de marzo y a abril del 2008 (formulándose la demanda en 14 de abril) respecto del contrato de arrendamiento de 11.10.2007 sobre la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 , NUM000 - NUM001 , NUM002 , NUM002 de Gavá, consignándose en la demanda la posibilidad de enervar. A dicha pretensión se opuso la demandada alegando que, (1) al formularse la demanda, no debía ninguna cantidad por rentas, pues había abonado 5 meses de fianza, lo que suponía un pago anticipado de renta, así como que (2) existía un pacto con la propiedad en cuya virtud, las rentas las cobraría directamente de los Servicios sociales de la Generalitat.

La sentencia de instancia, en base a que al constituirse la fianza por tres meses de renta, el arrendador había percibido de forma anticipada dos mensualidades de renta que "compensa" con las rentas impagadas, por lo que la demandada no estaba en descubierto en dicho momento, por lo que el procedimiento "ya nació carente de objeto", y todo ello, con imposición de las costas a los actores. Frente a dicha resolución se alzan los actores por "error en la interpretación de las normas sobre la fianza", nunca compensable con las rentas, con lo que el debate se reproduce en esta alzada, disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio que en la instancia.

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato de arrendamiento aducido en apoyo de la demanda, concertado entre D. Jesús y Dª Olga como arrendadores/propietarios y Dª Clemencia como arrendataria, por un período de 1 año y una renta de 675 ? mensuales (f. 8 y ss), constituyéndose una fianza de 2.025 ? "correspondientes a tres mensualidades de renta en vigor, que responderán del pago de la renta, de los perjuicios causados por el incumplimiento de las obligaciones contractuales y de los daños originados en el inmueble" aunque "el importe equivalente a UNA mensualidad de renta, es decir 675 ? se depositará obligatoriamente en la Cámara de la Propiedad (y así consta al f. 13)....y en cuanto a los restantes 1.350 ?, se depositarán en la propiedad como garantía adicional...", cuya suma "será retenida por la arrendadora y le será devuelta a la arrendataria .... cuando finalice el contrato, pudiendo retener la arrendadora el importe hasta que se presenten todos los recibos satisfechos de suministros...". 2) La realidad del impago de las mensualidades en cuya inefectividad se basa la demanda (325 ? por marzo, y 675 por abril 2008). 3) No consta prueba alguna sobre el pacto alegado por cuya virtud la propiedad recibiese la renta de los servicios sociales, más allá de una solicitud por parte de la demandada de 23 de julio del 2008 en tal sentido (ayuda para el alquiler durante el 2008); sí, por el contrario, irregularidades y atrasos relevantes en el pago de la renta y reclamaciones extrajudiciales por la propiedad

TERCERO.- En principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones (art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2, 1559 y 1563 CC, 21 y 30 LAU, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC, 17 y 20 LAU), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la "exigencia" como de su "prestación", aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico (arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho "la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización"), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1 ), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4 ), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza).

La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ("el saldo...que deba ser restituido..."), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ("...al final del arriendo.") y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

Ciertamente su cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda, pero ello no supone un tope legal, sino que es el mínimo que "recibe" la CCAA; nada prohibe la exigencia de mayor suma como sistema adicional de garantía, como en el presente caso en que se pactó la entrega de dos mensualidades más de renta, y también se pactó el momento de su liquidación.

CUARTO.- Consecuentemente, no cabía ninguna posibilidad de compensación, ni podía configurarse como rentas "anticipadas", ni su constitución (por tres meses) excluía la fundamental obligación del arrendatario de abonar la renta durante la vigencia del contrato, ex art. 1555.1 CC ; por lo que, al formularse la demanda concurría la causa resolutoria, sin que con posterioridad haya hecho el demandado pago enervador alguno, ni acreditado el pacto alegado por cuya virtud la propiedad recibiese la renta de los servicios sociales, más allá de una solicitud por parte de la demandada de 23 de julio del 2008 en tal sentido según se ha expuesto, por lo que procede, con estimación del recurso, revocar la resolución recurrida y, en su lugar estimar la demanda formulada por D. Jesús y Dª Olga , y declarar resuelto el contrato de arrendamiento que ligaba a las partes condenando a la demandada a desalojar la vivienda arrendada con apercibimiento de lanzamiento, de no hacerlo en el plazo legal y con expresa imposición de las costas de 1ª Instancia a la demandada al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida (art. 394.1 LEC ) y sin declaración sobre las causadas en esta alzada.

Fallo

QUE estimando el recurso de apelación formulado por D. Jesús y Dª Olga , contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, revocamos dicha resolución y, en su lugar, estimando la demanda formulada por aquellos, declaramos resuelto el contrato de arrendamiento que ligaba a las partes, condenando a la demandada Dª Clemencia a desalojar la vivienda arrendada con apercibimiento de lanzamiento, de no hacerlo en el plazo legal y con expresa imposición de las costas de 1ª Instancia a la demandada, sin declaración sobre las causadas en esta alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.