Sentencia Civil Nº 39/2012, Audiencia Provincial de Granada, Sección 3, Rec 669/2011 de 27 de Enero de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCIÓN TERCERA

ROLLO Nº 669/11

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE GRANADA

ASUNTO: JUICIO VERBAL Nº 551/11

PONENTE: SR. JOSÉ REQUENA PAREDES

S E N T E N C I A N º 39

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. JOSÉ REQUENA PAREDES

MAGISTRADOS

D. ENRIQUE PINAZO TOBES

Dª ANGÉLICA AGUADO MAESTRO

En la Ciudad de Granada, a 27 de enero de 2012.

La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo nº 669/11- los autos de Juicio Verbal nº 551/11, del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Granada, seguidos en virtud de demanda de D. Carlos José representado por la procuradora Dª Africa Valenzuela Pérez y defendido por el letrado D. José Hernández Muñoz contra D. Belarmino y Dª Rafaela representado por la procuradora Dª Mª Luisa Alcalde Miranda y defendido por letrada Dª Pilar Flores Campaña.

Antecedentes

PRIMERO .- Que, por el mencionado Juzgado se dictó resolución en fecha 14 de junio de 2011, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda presentada por la procuradora Dª África Valenzuela Pérez en nombre y representación de D. Carlos José contra Dª Rafaela y D. Belarmino . debo condenar y condeno a los demandados a que satisfagan solidariamente al actor la cantidad de 2.167'06 Euros, con los intereses legales desde la interpelación judicial y con imposición a cada parte de las costas causadas a su instancia, y las comunes por mitad".

SEGUNDO .- Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, al que se opuso la parte actora, actuando ahora en este trámite en representación de 'Frutería Hermanos Morales, S.L.', solicitando la confirmación de la sentencia; una vez elevadas las actuaciones a esta Audiencia fueron turnadas a esta Sección Tercera el pasado día 3 de noviembre de 2011, y formado el rollo se señaló día para votación y fallo con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.

TERCERO .- Que, por este Tribunal se han observado las formalidades legales en esta alzada.

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ REQUENA PAREDES.

Fundamentos

PRIMERO.- Con base al contrato de arrendamiento de local de negocio, celebrado el 2 de julio de 2009 con vigencia hasta el 31 de mayo de 2014 por renta anualmente revisable de 400 €, del que la arrendataria desistió poniendo a disposición del arrendador las llaves el 11 de marzo de 2011 se formuló demanda por el propietario, en reclamación de 2.967'06 €, tanto contra la arrendataria como contra el fiador solidario en base a los siguientes conceptos:

a) Por renta de los meses de enero, febrero y marzo 1.243'20 €

b) Por intereses de demora del 20% sobre esa cantidad 240 €

c) Por gastos de comunidad por todos los meses de contrato, a razón de 7'53 €/mes: 150'04 €

d) Por indemnización a razón de tres años y cuatro meses que quedaban por cumplir como penalización pactada, la suma de 1.333'32 €.

A esa petición añadía, implícitamente, la de hacer propios los dos meses de fianza a razón de 400 € cada uno.

Opuesta la demandada que consideró justificada la decisión de resolver anticipadamente el contrato y, subsidiariamente, la moderación de la cantidad reclamada el Juzgado, deduciendo de esa suma el importe de la fianza, condenó a la demandada a abonar la cantidad de 2.167'06 €, sin hacer imposición de costas.

SEGUNDO .- Contra la sentencia de instancia se alzan los demandados reiterando los mismos motivos de oposición que ya hicieron valer ante el Juzgado.

El motivo nuclear del recurso, que combate la indemnización que por desistimiento anticipado del contrato pactaron las partes en el contrato, se desestima con rotundidad pues la parte convierte la frustración de las expectativas económicas que esperaba lograr con la explotación de su negocio en el local arrendado en causa justificada de resolución, lo que no tiene nada que ver pues ésta ni obedece a causas graves y de fuerza mayor, ni a hechos imputables al arrendador, ni a episodios que no pudieran ser previstos ni evitables. Al contrario, la situación de crisis que afecta a nuestra economía nacional a que alude la parte como motivo del cierre anticipado del local comercial no era dato desconocido a la fecha del contrato (julio de 2009) como tampoco la de decidir pasar a la situación de jubilación (parece en realidad que de baja en la licencia de actividades económicas y solicitante de empleo).

Así pues, al ser Doctrina Jurisprudencial consolidada la de aceptar este modo de resarcimiento ante el incumplimiento del contrato sin causa de justificación por la arrendataria que, desentendiéndose del plazo contractual pactado, desiste anticipada y voluntariamente del mismo frustrando las expectativas económicas de la arrendadora ( SSTS de 30 de octubre , 2 de octubre de 2008 ó 4 de marzo de 2009 ), la indemnización reclamada y concedida ha de ratificarse con base en la Doctrina legal del art. 56 de la LAU de 1964 y mantenida para los contratos de la actual LAU, sin que esta pueda ir más allá de la fecha del siguiente contrato -sea sobre la vivienda o local arrendado- y siempre con carácter modulable desde la ponderación del Tribunal en cada caso, en aras a evitar condenas desproporcionadas (por todas, SSTS de 15 de junio de 1993 , 25 de enero y 28 de febrero de 1996 , 17 de octubre de 1998 , 25 de marzo de 1999 , 11 de noviembre de 2002 , 20 de mayo y 15 de diciembre de 2004 ), y apreciable en los casos en que no ha mediado una resolución de mutuo acuerdo por voluntad concorde de las partes ( SSTS de 3 de julio de 1990 y 15 de marzo de 1997 ).

Todos estos presupuestos concurren en el caso de autos para reconocer el derecho a la indemnización exigida, que las partes ya modularon en términos económicos sumamente razonables y adecuados, a razón de un mes de renta por año, y la cuantía de la renta, además, proporcionada y nada excesiva para el objeto arrendado.

Es más, de facto, esa moderación inherente a toda cláusula penal, que fija por acuerdo de las partes y de manera anticipada la indemnización para el caso de resolución injustificada antes de la conclusión del plazo contractual en compensación a los perjuicios y expectativas generadas por el arrendador, se ha visto modulada o atenuada al rechazar, casi de oficio, el juzgador de instancia la pretensión de hacer propia la fianza como una penalización más añadida a la resolución y a modo de compensación judicial (por todas, STS de 5 de enero de 2007 ) que reduce el importe reclamado al que procede descontar, aún, algunas partidas en respuesta al resto de los motivos del recurso que combate la misma.

TERCERO.- Así, frente a la alegación de que el ahora apelado se había comprometido a no cobrar las mensualidades de enero y febrero y que conocía la voluntad resolutoria con efecto a partir del día 15 de ese mes y, sin embargo, demora la recepción de las llaves hasta mediados de marzo, lo que ha de señalar la Sala a la vista del documento aportado con la demanda a modo de contestación del arrendador a esa comunicación previa es que, con la contestación de fecha 14 de febrero, el demandante aceptaba la resolución a costa de aplicar la cláusula penal y exigir determinadas cantidades pendientes, además de la renta de esos meses que nunca reconoció en juicio haber condonado y menos en el caso que, finalmente, aconteció al decidir resolver el contrato.

Procede, pues, deducir la renta de marzo que no le era exigible y que ya se compensa con la cláusula penal en la fracción de los meses que aplica, que en realidad tenían que ser tres en lugar de cuatro -marzo a mayo-, así como reducir a 19 mensualidades los gastos de comunidad, lo que hacen 143'07 € en lugar de la cantidad exigida y, desde luego, los intereses de demora aplicados que, sin impugnación expresa en su exigibilidad, aritméticamente no alcanzan los 240 € que estimativamente calcula la actora, sino 35'61 desde el 6 de enero de 2011 al 7 de abril en que se interpuso la demanda.

En definitiva, la deuda procedente, compensados los 800 € por fianza, se fija en 1.540'80 € y en esos términos procede estimar en parte el presente recurso.

CUARTO.- Dado el sentir de esta resolución no procede hacer expresa imposición a ninguna de las partes de las costas de este recurso.

Y por lo que antecede,

Fallo

Estimar parcialmente el recurso interpuesto en nombre de Dña. Rafaela y D. Belarmino contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Granada en Juicio Verbal seguido con el nº 551/11 de fecha 14 de junio, que se revoca en parte en el sentido de fijar como cantidad a abonar, solidariamente por los apelantes a favor del demandante D. Carlos José , la de 1.541'80 €, con los intereses legales desde la fecha de la demanda, 7 de abril de 2011, incrementado en dos puntos ( art. 576 LEC ) desde la fecha de la sentencia de 1ª Instancia hasta su completo pago.

No se hace expresa condena de las costas de este recurso a ninguna de las partes, ni sobre el depósito al no haberse constituido.

Contra esta resolución cabe recurso de casación y/o extraordinario por infracción procesal a interponer ante este Tribunal en el plazo de VEINTE DÍAS , a contar desde el siguiente a su notificación, siendo resuelto por la Sala 1ª de lo Civil del Tribunal Supremo.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados y la Ilma. Sra. Magistrada que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico.