Sentencia Civil Nº 39/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 479/2011 de 24 de Enero de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00039/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91-4933964/6/3909/11 Fax: 91-493.39.10

N.I.G. 28000 1 0004793 /2011

Rollo: RECURSO DE APELACION 479 /2011

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1074 /2007

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 72 de MADRID

De: Pilar

Procurador: PABLO JOSE TRUJILLO CASTELLANO

Contra: Benita

Procurador: LUIS MELLADO AGUADO

Ponente: ILMO. SR. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. CARLOS CEZÓN GONZÁLEZ

Ilmo. Sr. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

SENTENCIA

En Madrid, a veinticuatro de enero de dos mil doce. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre resolución de contrato de arrendamiento, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 72 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelado DOÑA Benita , representado por el Procurador D. Luis Mellado Aguado y asistido del Letrado D. Raimundo Díaz Valentín, y de otra, como demandado-apelante DOÑA Pilar , representado por el Procurador D. Pablo José Trujillo Castellano y asistido del Letrado cuyo nombre y número de colegiación no consta en el escrito de interposición de recurso.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 72, de los de Madrid, en fecha treinta de diciembre de dos mil diez, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Se estima en parte la petición introducida por la actora en el procedimiento declarativo ordinario numero 1074/2007 y se condena la demandada Pilar a que realice las obras de reparación en la vivienda NUM000 NUM001 o letra NUM002 de la casa numero NUM003 , de la CALLE000 de Madrid, de conformidad a la pericial de D Claudio . Se estima la petición reconvencional deducida en el mismo procedimiento por la demandada reconviniente y se condena la demandada reconvenida Pilar a reponer al terminar el arriendo, los suelos de la vivienda a su estado original, con desestimación del resto de la pretensiones reconvencionales deducidas. Se desestima la pretensión formulada por la actora del procedimiento declarativo ordinario numero 658/2009 Pilar , frente a la Benita , por el que se instaba la resolución del contrato de arrendamiento. Todo ello sin expresa condena en costas.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha cuatro de julio de 2011 , para resolver el recurso.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO , la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día dieciocho de enero de dos mil doce .

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se rechaza la fundamentación jurídica de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- El presente recurso tiene por objeto dos pretensiones separadas, aunque interdependientes en régimen de subsidiariedad, ejercitadas en dos procedimientos distintos, aunque luego acumulados por auto de fecha 11 de enero de dos mil diez -folios 336 y 337-, con una base común cual es el contrato de arrendamiento de la vivienda NUM000 NUM001 , puerta NUM002 , sita en la CALLE000 , nº NUM003 , en Madrid; (finca inscrita en el Registro de la Propiedad nº 10 de Madrid con el nº NUM004 ); así como la titularidad dominical por la arrendataria del piso NUM000 NUM005 , puerta NUM006 , sita en la misma casa (finca inscrita también en el Registro de la Propiedad nº 10 de Madrid con el nº NUM007 ).

Para una mejor comprensión de la situación litigiosa planteada y poder emitir la respuesta demandada a los motivos que dan sustento al recurso de apelación interpuesto por Doña Pilar contra la sentencia que, desestimando la pretensión que formuló en el procedimiento nº 658/2009 y estimando parcialmente la que dedujo de modo principal Doña Benita y reconvencionalmente la Sra. Pilar en el juicio ordinario 1074/2007, puso fin al procedimiento acumulado en la precedente instancia, resulta necesario efectuar una relación de los hechos acreditados más relevantes, si bien de modo separado en lo que concierne a las dos fincas y juicios iniciados en razón a las distintas pretensiones, que son los siguientes:

Vivienda NUM000 NUM001 , letra NUM002 , finca registral nº NUM004 (arrendada).

Doña Pilar adquirió el dominio de esta vivienda, por título de herencia, en escritura pública otorgada el día 15 de mayo de 1981.

Aunque Doña Benita admitió en la prueba de interrogatorio que ocupa la vivienda desde el año 1974, sólo hay constancia cierta del contrato de arrendamiento suscrito el día 1 de abril de 1975 entre Doña Benita , como arrendataria, y Doña Modesta (madre de Doña Pilar ), como administrador-arrendador - folios 23 (original) y 249 y 250 (copia)-.

Doña Modesta falleció el día 1 de enero de 2002 -folio 248-, ostentando desde entonces su hija Doña Pilar la condición de arrendadora, lo que no es discutido.

El 28 de junio de 2007 Doña Benita presentó demanda de juicio ordinario arrendaticio por la que, al amparo de la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 29 de noviembre de 1994 , artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y artículo 1554-2º del Código Civil , solicitaba se condenase a la arrendadora demandada a la realización de las obras necesarias que relacionaba en el Suplico de la mencionada demanda. La arrendadora se opuso a tal pretensión y, aprovechando la existencia del procedimiento ya iniciado, formuló, a su vez, reconvención con la súplica de que la demandante fuese condenada a remodelar la instalación eléctrica, afianzase tal obligación de reponer y se acordase elevar la renta a la cantidad de 250 € mensuales. Petición que mereció la oposición de la demandante-reconvenida.

Estas pretensiones fueron objeto de tramitación en el procedimiento nº 1074/2007.

Vivienda NUM000 NUM005 , letra NUM006 , de la casa nº NUM003 sita en la CALLE000 en Madrid, finca registral nº NUM007 .

El día 31 de marzo de 1982 los cónyuges D. Armando y Doña Blanca (padres de Doña Benita ) compraron esta vivienda a Doña Modesta y a Doña Pilar (arrendadora inicial y actual, respectivamente, de la vivienda arrendada colindante NUM000 NUM001 , letra NUM002 ).

El 19 de noviembre de 1987 D. Armando y Doña Blanca vendieron y transmitieron la nuda propiedad de la vivienda a su hija Benita (arrendataria ya en ese momento del NUM000 NUM001 , letra NUM002 ), que la compró y adquirió, pagando 500.000 pesetas como precio. Los vendedores se reservaron el derecho de usufructo vitalicio simultáneo y sucesivo con derecho de acrecer -folios 293 a 299-.

Don Armando falleció el 22 de marzo de 1994 y Doña Blanca falleció el 27 de enero de 2009, fecha en la que, por tanto , se extinguió el derecho de usufructo que se habían reservado de la finca transmitida.

El 10 de enero de 2008 doña Benita y su hermana Doña Salome suscribieron el documento privado que figura unido a los folios 300 y 301, en virtud del cual Doña Benita vendió a su hermana Doña Salome una mitad indivisa de la nuda propiedad de la finca a que se refiere este apartado, fijando como precio la cantidad de 58.000 €, de la que en ese momento se dice, mas no se ha acreditado de otro distinto a la firma del referido documento, recibida por la vendedora la suma de 15.000 € (2.500.000 pesetas).

En la estipulación tercera se obligaron las contratantes a firmar la escritura pública de compraventa una vez hubiera fallecido su madre Doña Blanca y se hubiera extinguido, por tanto, el usufructo.

En el acto del juicio, al evacuar Doña Benita la prueba de interrogatorio manifestó no haber cobrado nada por la venta y Doña Salome , al declarar como testigo dijo "No ha habido dinero de por medio".

Aunque manifestaron que era deseo de ambas vender la vivienda añadieron que aún no lo habían hecho y que permanecía desocupada. Que el piso se puso a nombre de Benita por sus circunstancias familiares, pero que en realidad constituía la herencia de sus padres. No consta que este documento fuera liquidado fiscalmente ni que fuera presentado en ninguna oficina o registro público.

El 28 de julio de 2009 Doña Benita y Doña Salome otorgaron ante el notario de Madrid D. José Enrique Cachón Blanco escritura pública -nº 2593- de compraventa de una mitad indivisa de la misma, adquiriéndola Doña Salome para su sociedad de gananciales, lo que no se aviene con el carácter hereditario que manifestaron dar a la transmisión.

El precio de 58.000 € se declaró por la vendedora tenerlo recibido en efectivo metálico, no aportando otro dato o elemento bancario o de giro de la entrega -folios 302 a 308-.

El 6 de marzo de 2009, antes de que tuviera lugar el otorgamiento anterior, Doña Pilar presentó la demanda que dio origen al juicio ordinario nº 658/2009, sobre resolución de contrato de arrendamiento urbano frente a Doña Benita , por la que, al amparo de la Disposición Transitoria Segunda de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos , en relación con los artículos 114-regla 11 y 62-5 º y 4º de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , solicitaba se decretase:

"La resolución del contrato de arrendamiento de la vivienda NUM000 NUM001 o letra NUM002 , de la casa nº NUM003 , de la CALLE000 , de esta capital por cuanto la demandada desde el 28 de enero de 2009 ha tenido a su libre disposición, como propietaria, una vivienda desocupada, apta para satisfacer sus necesidades y de idénticas características a la arrendada (62.5 LAU 1964).

Subsidiariamente, para el improbable caso de no ser estimada la anterior petición, se decrete la resolución del contrato de arrendamiento de la vivienda NUM000 NUM001 o letra NUM002 , de la casa nº NUM003 , de la CALLE000 , de esta capital por cuanto la demandada desde el 28 de enero de 2009 ocupa, al menos, tanto la vivienda arrendada como la contigua ( NUM000 NUM005 o letra NUM006 , de la casa nº NUM003 , de la CALLE000 ) sin que el uso de ambas sea indispensable para atender sus necesidades (62.4 LAU 1964)".

La demanda fue admitida a trámite por auto de 14 de abril de 2009, siendo emplazada Doña Benita el día 7 de julio de 2009 -folio 273-, esto es, veintiún días antes de que aquélla transmitiera en escritura pública la mitad indivisa de la vivienda a su hermana Doña Salome .

La demandada se opuso a la demanda en escrito de contestación presentado el día 3 de septiembre de 2009.

Como ya se ha señalado el procedimiento 658/2009 se acumuló al número 1074/2007, en virtud de lo resuelto en auto de fecha 11 de enero de 2010.

Contra la sentencia dictada interpuso Doña Pilar el recurso de apelación que ahora decidimos y que, tras un sucinto antecedente, basó en los siguientes motivos:

Primero.- La Juzgadora de instancia ha valorado erróneamente la prueba con infracción de la doctrina jurisprudencial del artículo 114,11ª y 5ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , en relación con el artículo 1227 del Código Civil y 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Segundo.- Errónea valoración de la prueba con infracción de la doctrina jurisprudencial del artículo 114, 11ª y 4ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y en relación con el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Motivo que se refiere a la petición subsidiaria de la demanda (segunda causa de resolución del contrato) y que, por tanto, mantiene el mismo carácter subsidiario con relación al motivo anterior.

Tercero.- Errónea valoración de la prueba con infracción de la doctrina jurisprudencial de los artículos 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y 1554-2 del Código Civil , en relación con los artículos 7__h6_0007art>7 del Código Civil y 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 1964 , e igualmente en relación con los artículos 1562 , 1563 , 1564 y 1569 del Código Civil , con respecto a la condena emitida a la realización de determinadas obras.

La representación de Doña Benita se opuso al recurso y solicitó la confirmación de la sentencia.

TERCERO.- Dado los términos en que ha quedado planteado el litigio un lógico orden sustantivo y procesal exige el examen referente de la pretensión ejercitada en el procedimiento nº 658/2009, ya que su eventual acogimiento privaría de objeto al procedimiento primeramente iniciado pues la resolución del contrato de arrendamiento haría inexigible la obligación de la arrendadora de ejecutar las obras necesarias a fin de mantener la vivienda en estado de servir al uso convenido y permitir su habitabilidad.

El artículo 62.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , que es la aplicable al presente caso, prevé entre las causas que hacen decaer el derecho del inquilino a la prórroga legal, y por ende de resolución del contrato a instancia del arrendador según el artículo 114-11ª de la misma Ley , "cuando el inquilino, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda, hubiese tenido a su libre disposición, como titular de un derecho de goce o disfrute, una vivienda desocupada y apta para la satisfacción de sus necesidades y de características análogas a la arrendada."

La perdurabilidad del contrato de arrendamiento radica en la carencia por el inquilino de una vivienda propia y la situación de inferioridad en que por ello se encuentra ante el propietario, compensando así la desigualdad que se produce.

Cuando ésta desaparece carece de justificación que se proteja la permanencia del inquilino en la vivienda ajena arrendada, lo que acontece en el momento en que pasa a disponer de una propia de análogas características que aquélla y se restaura la igualdad en la posición de los contratantes. La continuidad forzosa del arriendo ya no responde a una necesidad del inquilino sino a su mera comodidad o conveniencia, que deja de merecer la protección legal, restaurándose en plenitud el derecho del arrendador a poner fin al contrato.

En las actuaciones ha quedado acreditado que Doña Benita , con independencia de que no viva de modo permanente en Madrid ni, por ello, ocupe con continuidad la vivienda arrendada, por haber contraído segundas nupcias con D. Joaquín y haber fijado el matrimonio su residencia en la localidad de Belalcazar (Córdoba), como así se tuvo por acreditado en la sentencia que dictó la Sección 19ª de esta Audiencia Provincial el día 6 de marzo de 2006 -folios 139 a 146-, siendo esporádicos sus desplazamientos a esta Capital; dispuso desde el día 27 de enero de 2009 del pleno dominio y libre disposición de la vivienda NUM000 NUM005 , letra NUM006 , sita en la casa nº NUM003 de la c/ CALLE000 de Madrid, cuya nuda propiedad había adquirido el 19 de noviembre de 1987 , desprendiéndose, por su interés o por los motivos personales que le asistieran, inoponibles al tercero arrendador, de una mitad indivisa de aquélla, por título de compraventa, a favor de su hermana, que adquirió para su sociedad de gananciales en escritura pública de 28 de julio de 2009 , cuando Doña Benita ya tenía conocimiento del contenido de la demanda de juicio ordinario que presentó Doña Pilar el día 6 de marzo de 2009 , por la que solicitaba la resolución del contrato de arrendamiento existente sobre la vivienda contigua NUM000 NUM001 , letra NUM002 , con base, precisamente, en la disponibilidad por la arrendataria de una vivienda de análogas características, desocupada y apta para la satisfacción de sus necesidades con anterioridad a que fuese presentada dicha demanda.

En la contestación se dice que, por motivos familiares, el 10 de enero de 2008 Doña Benita había dejado de ser titular dominical del cien por cien de la vivienda, por haber vendido a su hermana Doña Salome una mitad indivisa de la nuda propiedad. Negocio jurídico cuya naturaleza jurídica no cabe enjuiciar en este procedimiento e instancia.

Sin embargo, dicho contrato, al constar en documento privado, si bien produce todos sus efectos entre las partes que lo concertaron a tenor de cuanto se dispone en los artículos 1091 , 1257 , 1258 y 1262, entre otros, del Código Civil, no produce efecto alguno frente a terceros, y la arrendadora demandante lo es, puesto que el artículo 1227 del mismo Código dispone que la fecha de un documento privado no se contará respecto de terceros, sino desde el día en que hubiese sido incorporado o inscrito en un registro público, desde la muerte de cualquiera de los que lo firmaron o desde el día que se entregase a un funcionario público por razón de su oficio. Al no concurrir ninguno de estos supuestos dicho convenio no es oponible a Doña Pilar sino desde el día 28 de julio de 2009 en que se otorgó la escritura pública, pero en ese momento ya había ejercitado aquélla su derecho a resolver el contrato de arrendamiento por concurrir la causa prevista en el artículo 62.5º en relación con el artículo 114-11ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 . Entender de otro modo el precepto transcrito, cuando como aquí ocurre no existen otras pruebas objetivas y fiables que permitan apreciar sin duda alguna la veracidad de la fecha del documento privado y la autenticidad de su contenido, supondría dejar a la voluntad de los suscriptores del documento privado la oponibilidad frente a terceros de los efectos de los negocios que incorpora sin certeza de la veracidad de su firma con riesgo de defraudar y causar grave daño a los derechos y a los intereses de los terceros que ignoran su existencia y no tienen otro medio de conocerla. En tal sentido las sentencias del Tribunal Supremo de 4 y 22 de febrero de 2002 , s8 de junio de 2004, 21 de septiembre de 2006 y 6 de febrero de 2008 , entre otras muchas.

A tenor de todo lo expuesto acogeremos el primer motivo del recurso de apelación interpuesto por Doña Pilar y, en consecuencia, daremos lugar al pedimento primero y principal de su demanda, deviniendo inútil el examen de los restantes motivos por ser subsidiarios del primero. Así pues, al concurrir una causa de resolución del contrato y extinguido éste desaparecen los respectivos derechos y obligaciones que nacen del mismo, quedando hueros de contenido los pronunciamientos de la sentencia emitidos con relación al procedimiento número 1074/2007 , seguido a instancia de Doña Benita por carencia sobrevenida de su objeto, ya que no puede imponerse el cumplimiento de obligaciones ni ejercitarse derechos con causa en un contrato extinguido, lo que no empece a que la arrendataria deba dar cumplimiento a cuanto se dispone en los artículos 1561 , 1563 y 1564, entre otros del Código Civil , al devolver la finca en cumplimiento de esta resolución.

CUARTO.- Al estimarse el recurso de apelación no haremos condena al pago de las costas procesales generadas por su tramitación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Las costas generadas por el procedimiento acumulado seguido con el número 658/2009, serán impuestas a la parte que en él ostenta la posición de demanda (Doña Benita ), a tenor de lo ordenado en el artículo 394-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

No haremos imposición de las costas causadas por la tramitación del procedimiento número 1074/07, tanto por la demanda como por la reconvención, al haber quedado carente de objeto a resultas de lo decidido en el procedimiento acumulado, tal y como se dispone en el artículo 22.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que debemos estimar, y estimamos, el recurso de apelación interpuesto por Doña Pilar contra la sentencia dictada el 30 de diciembre de 2010 por la Sra. Jueza del Juzgado de Primera Instancia nº 72 de los de esta Capital en los procedimientos acumulados números 1074/2007 y 658/2009 , en los que ha sido parte Doña Benita ; resolución que se REVOCA, y estimando la demanda deducida por Doña Pilar , decretamos la resolución del contrato de arrendamiento de la vivienda NUM000 NUM001 o letra NUM002 , de la casa nº NUM003 de la CALLE000 de Madrid, concertado el 1 de abril de 1975 con Doña Benita .

Asimismo, dejamos sin efecto los pronunciamientos de la sentencia emitidos con relación al procedimiento nº 1074/2007 , iniciado por Doña Benita contra Doña Pilar , por carencia sobrevenida de su objeto.

Condenamos a Doña Benita al pago de las costas causadas en la primera instancia por la tramitación del procedimiento nº 658/2009.

No hacemos imposición de las costas generadas en la precedente instancia por el procedimiento 1074/2007, ni tampoco de las causadas por el recurso de apelación que estimamos.

Al notificarse esta resolución instrúyase a las partes si es o no firme y, en su caso, los recursos que pudieran caber contra la misma, de conformidad con lo dispuesto en al artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 479/11 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico