Sentencia Civil Nº 39/2015, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 209/2014 de 03 de Febrero de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 209/2014-I

Procedencia: Juicio Ordinario nº 1098/2012 del Juzgado Primera Instancia 53 Barcelona

S E N T E N C I A Nº 39/2015

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª . MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

D. RAMÓN FONCILLAS SOPENA

Dª . MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a tres de febrero de dos mil quince.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Ordinario sobre impugnación al incremento de renta y reclamación de cantidad nº 1098/2012, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 53 Barcelona, a instancia de D/Dª . Silvio , contra D/Dª . Agustina y Dª Guadalupe , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 16 de enero de 2014.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

F A L L O

ESTIMO PARCIALMENTE la demanda formulada a instancia de DON Silvio , representado por el Procurador de los Tribunales Don Jaime Lluch Mora y asistido por el Letrado Don Alejandro Góngora Gómez , contra DOÑA Agustina Y DOÑA Guadalupe , representadas por la Procuradora de los Tribunales Dª Silvia Alejandre Díaz y asistidas por el Letrado Don Pedro Jufresa Lluch, y en consecuencia , declaro procedentes y ajustadas a derecho y a las previsiones del contrato de arrendamiento las elevaciones y repercusiones imputadas a la parte arrendataria , condenando a ambas codemandadas , con carácter conjunto y solidario , a abonar a la parte actora la cantidad mensual de 106,85.- euros , desde el mes de septiembre de 2.013 , en el que se ingresó la subvención por parte del 'CONSORCI D'HABITATGE DE BARCELONA'en relación a las obras de rehabilitación y conservación ejecutadas en la finca, más los intereses legales correspondientes .Todo ello sin hacer expresa imposición de costas causadas en el presente procedimiento , debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia y las comunes por mitad .

Así, por esta mi Sentencia, de la que se expedirá testimonio literal para su unión a los autos de su razón, lo pronuncio, mando y firmo.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 13 de enero de 2015.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª . MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE.

Fundamentos

PRIMERO:Frente a la sentencia que estimó en parte la demanda, declarando ajustadas a derecho las elevaciones de renta practicadas, condenando a las demandas al abono al actor de la suma de 106,85 €, desde Septiembre de 2013, por la subvención recibida, sin costas, se interpone por el demandante el presente recurso, en el que , en síntesis, alega: que se había opuesto a los dos aumentos de renta, como preceptúan los artcs 101 y 109 de la LAU, no suponiendo el pago de la renta aceptación tácita, que la oposición fue por el total desconocimiento de la naturaleza de las obras, que en tal extremo no era aplicable la LAU de 1994, sino la de 1964, y la clausula 29 del contrato sólo se refería a la duración del contrato y por ello regía el T.Refundido de 1964, al que remite la transitoria 1ª, y la falta de información vulneró el artc 109 , no siendo suficiente la aportación de las facturas para entender que son obras de conservación, y que el importe no coincide en las mismas, burofax y hoja de cálculo, y así se alega en la contestación que las primeras ascienden a 79.479,68 €, más sumando docs 6 a 11 arroja 78.486,46 y en la remitida al actor, 84.451,72 €, doc 6 de la demanda. No se definen, sólo su importe, afectaron al patio de luces, claraboya, sustitución de los bajantes y derribo de caseta en el tejado, y en el presupuesto del arquitecto había obras interiores, piso cuarto, si la caseta sólo estorbaba no era necesaria, y los trabajos deben considerarse de mejora. Las segundas, fachada, no consta la orden del ayuntamiento para su rehabilitación, y las partidas más costosas son de pintura, lavado, aplicación cromática e implantación de elementos ornamentales en la planta cuarta y las pruebas testificales no eximían de su probanza, no se aportó el informe técnico, la subvención se aprobó en 2012, no teniendo acceso hasta el día del juicio, los aumentos no podían superar el 50%, de acuerdo con el artc 108, y en la base no podían incluirse otros conceptos, como impuestos, servicios o suministros, debiendo ser de 432,17 €, el ipc del 3% debe ser sobre la inicial, y el del 2012 fue del 2,9 no del 3%, el IBI también debe ser sobre la renta anterior a los aumentos, y también en la repercusión de la fachada se superaba aquel 50%. Finalmente , que la devolución de la subvención debía ser desde 2012.

En la oposición se recalcó que el recurrente olvidaba el contenido del artc 6, apartado 3, que en la clausula 27 se había renunciado a los derechos del capítulo X, no siendo aplicables los artcs 108 y 109, previstos para contratos anteriores a la entrada en vigor, tampoco el artc 101, existiendo la clausula 13, que los tres conceptos de incremento: repercusiones de conservación ( clausulas 21 y 27), IPC ( 13), e incremento Ibi, ( clausulas 12 y 22), sólo el IPC podría subsumirse en el capítulo IX, pero en la clausula 13 se pacta el mecanismo propio, que la sentencia no establece que la normativa sea la de 1994, sino la propia normativa del contrato, transcribía la clausula 21, que las obras eran de conservación y se facilitó información, que el administrador facilitó a los abogados del actor toda la información, que el de la subvención se aportó en el Juzgado el día 3 de Enero de 2014, citaba nuestras sentencias de 28 de Enero de 2011 y 27 de Junio de 2011 , que los docs 1 a 11 son facturas y recibos, y calculado el 31,75 % del 12% arrojaba la cifra de 252,35 , superior a la que se exige al arrendatario desde Mayo de 2010. Las de los docs 12 a 41, ascienden a 86.517,23 €, siendo la cantidad repercutible de 274,69 €, superior también a lo exigido. Defendió el incremento de IPC e IBI, y en relación a la subvención justifica que sea la fecha en que se recibe, no la que la aprueba.

SEGUNDO:La Sentencia del T Supremo de 29 octubre 2013 , se remite a la de 21 de mayo de 2009, recurso 1419/2004 , en la que expuso:

'Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el epígrafe 10.3 apartado c) de la Disposición Transitoria Segunda, por su referencia con el apartado d) 9 de la Disposición Transitoria Tercera, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos no se opone a que,cuando se trate de un contrato de arrendamiento de local de negocio, celebrado durante la vigencia del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobada por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, no es aplicable el artículo 108 de este ordenamiento, respecto a la repercusión de las obras necesarias en el arrendatario, dada la determinación de la liberalización de las rentas acordada en su artículo 97, ni en los contratos de esta naturaleza celebrados con cobertura en disposiciones legales posteriores, Real Decreto Ley de 2/1985, de 30 de abril , y Ley 29/1994, de 24 de noviembre , habida cuenta de que en las mismas se mantiene la libertad de las partes para determinar las rentas y sus sistemas de actualización '.

Añade que , en definitiva, el artículo 108 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos trata de equilibrar las prestaciones entre las partes, que no es necesario cuando éstas pudieron convenirse de forma libre, con la previsión de un sistema ordenado y equitativo de actualización de las rentas.

Continúa exponiendo la sentencia de esta Sala que , el equilibrio de prestaciones, que el artículo 108 representa, no es necesario en los contratos celebrados a partir de la entrada en vigor del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , que liberalizaba la determinación de las rentas en su artículo 97, ni tampoco en los contratos celebrados al amparo de normativas posteriores, Real Decreto Ley de 1985 y Ley 29/1994 , en las que se mantenía la libertad de las partes para determinar las rentas y sus sistemas de actualización .

El precepto cuya infracción se denuncia, a saber la Disposición transitoria primera, de la LAU de 1994 , en su párrafo segundo establece:

Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9º del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril , y por lo dispuesto en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 . En el caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1.566 del Código Civil , el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente ley relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda .

Si esta Sala en la sentencia de 21 de mayo de 2009 , declaró que no era necesario extender el proteccionismo a los arrendamientos posteriores a la LAU de 1964, puesto que las partes pudieron estabilizar la renta mediante la correspondiente cláusula, dicho razonamiento adquiere mayor vigor si cabe, para los contratos concertados durante la vigencia de RDL 2/1985 de 30 de abril que liberalizó la duración de los contratos de arrendamiento , suprimiendo la prórroga forzosa.

Por tanto, al ser un contrato posterior al RDL 2/85 le es de aplicación la LAU de 1964 y su art. 108 que establece:

1. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, en las viviendas y locales de negocio relacionados en el artículo 95 podrá exigir el arrendador del inquilino o arrendatario, en compensación parcial del importe de las obras de reparación comprendidas en el artículo 107 o de las que realice por determinación de cualquier organismo o autoridad competente, el abono del 12 % anual del capital invertido. Dicho porcentaje se distribuirá entre todos los inquilinos y arrendatarios, si aquéllas son comunes, o entre los afectados, si se limitan a la vivienda o local de negocio que ocupen, en proporción a las rentas que satisfagan, sin que en ningún caso pueda exceder el aumento, que no tendrá el concepto de renta y sí el de asimilado a ésta, del 50 % de la renta anual, el cual se hará efectivo por recibos complementarios mensuales.

2. Del mismo modo le asistirá al arrendador el derecho regulado en el número anterior sobre el importe de las contribuciones especiales establecidas por los ayuntamientos y abonadas por el arrendador.

3. Lo dispuesto en los números anteriores se entiende sin perjuicio de la aplicación de lo prevenido en los artículos 95, número 2 ; 96, número 6 ; 99, número 2 y 100, número 4 .

Es decir, solo se permite la repercusión de los gastos por obras en los locales relacionados en el art. 95 de la LAU de 1964 , que son los locales de negocio cuyo arrendamiento subsistiese el día en que comenzó a regir la LAU de 1964.

Esos contratos son los que ya estaban vigentes cuando se promulgó la LAU de 1964 y el contrato analizado no es uno de ellos, pues surge a la vida jurídica en 1989, por lo que procede estimar el motivo y casar la sentencia recurrida, entendiendo la Sala como ajustada la interpretación de la cláusula antes transcrita, efectuada por la Audiencia Provincial, la que a su vez mantenía la hermenéutica desarrollada en la sentencia del Juzgado, pese a lo que se estima el recurso por interpretación errónea de la D. T. Primera de la LAU 1994 .

Por consiguiente, aun cuando como defiende el apelante que la LAU aplicable era la de 1964, lo cierto es que por la fecha de celebración del contrato, los artcs que menciona el recurrente y, en concreto 108 y 109 no podrían aplicarse por ser el contrato de 1988.

Mas lo que la sentencia resuelve, como se dice en la oposición, es que su aplicación también hubiera estado vedada por la propia renuncia que se hacía en el contrato a las normas contenidas en el capítulo X, de conformidad con el artc 6.3 de la norma vigente en el momento de la celebración, y lo que acertadamente establece el Sr Juez, es que a lo que ha de estarse es al propio contenido contractual, en la que no se precian límites a la forma de comunicación o cuantía , salvo la referencia al 12%, ni la forma en que practicarse los incrementos y como bien indica también la resolución, en extensa y correcta fundamentación, los aumentos llevados a cabo encuentran acogida en las clausulas 13, 21 y 22( actualización de renta, impuestos y obras de conservación), lo que ya conlleva a que tengan que rechazarse todos los argumentos relativos al límite del 50% que no aparece, forma de notificar el incremento o contenido del mismo.

En cualquier caso y en lo relativo a las obras de conservación, no solo desde la primera comunicación consta que se remitió a la parte a la administración de fincas , a los fines de poder analizar el contenido de las facturas, sino que en el fundamento cuarto aparece que el administrador declaró que el despacho del Sr Fábregas le pidió información y se la proporcionó, éste no lo negó, sino que solo no le parecía conveniente, yendo a la sede en la que estaba en cajas, y también se le remitió el doc 6 de la demanda, sucediéndose otras comunicaciones ( 42 a 45). En relación a la naturaleza de las obras, se acompañaron en el pleito las correspondientes facturas , pagadas antes de la repercusión, y de su contenido, no solo nada hay que evidencie que puedan reputarse de mejora, sino que los testimonios de personas ajenas a la presente controversia, Sres Cerezo ( administrador de la finca, y el cualificado del Sr Azpeitia ( Arquitecto Superior), detallaron las mismas, en finca centenaria , así como su necesidad y que eran de conservación, pruebas suficientes para estimar la bondad de la repercusión, sin que tenga amparo alguno el exigir la aportación de los proyectos u órdenes del Ayuntamiento, que bien los pudo requerir la parte , bien del correspondiente organismo o a través de diligencias preliminares.

En cuanto a la primera repercusión y s.e.u.o se admiten las cuantías repercutidas, pues si bien sumadas las reflejadas en los docs 1 a 11 , serían de 78.486,47, en el propio doc 11 aparece que a los honorarios presupuestados debía adicionarse los del Colegio aproximadamente 150 € y el 16% de IVA.

TERCERO:En cuanto al incremento de renta practicado en fecha 14 de Enero de 2011, se centra el motivo de oposición en que no puede hacerse sobre la renta con el incremento de obras, sino sobre la renta inicial y que el IPC de 2012 era de 2,9. Centrándonos , por congruencia, en dichas causas , se rechazan, por cuanto siempre hemos mantenido en las actualizaciones de renta, que en la base para la actualización se comprenden los incrementos basados en la realización de obras, amen del pacto a que se refiere la sentencia y en el año 2010, al que se contraía la actualización, el IPC fue del 3%.

En cuanto al IBI, la renta previa nada tiene , ni tuvo que ver, sino que el incremento vino referido al aumento del propio impuesto, doc 13, folio 50, cuya reclamación está amparada por lo acordado en la clausula 22, y nunca se cuestionó el propio pago del impuesto, docs 20 y stes de la demanda.

Finalmente, el apelante entendía que la fecha de devolución de la subvención debía ser la de Septiembre de 2012, ya que en caso contrario, se producía un enriquecimiento injusto. Ello también ha de ser desestimado, ya que no justifica la causa de que tenga que estarse a la fecha de aprobación, y la sentencia precisamente fija aquella en que se recibe, 30 de Septiembre de 2013 , y si se percibe entonces y no antes, no se adivina en qué consistiría dicha enriquecimiento, que tampoco explica.

CUARTO:Consecuencia de lo anterior, es que la sentencia se confirme, lo que comporta que se impongan al apelante las costas de esta alzada.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación, interpuesto por la representación procesal de Silvio , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº53 de Barcelona, en los autos de juicio ordinario 1098-2012, de fecha 16 de Enero de 2014, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, con imposición al recurrente de las costas de esta alzada.

Se acuerda la pérdida del depósito constituído para recurrir.

Esta sentencia es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Notifíquese esta resolución a las partes y, una vez sea firme, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de la misma, para su conocimiento y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.