Sentencia CIVIL Nº 390/2017, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 3, Rec 813/2016 de 26 de Septiembre de 2017

Encabezamiento

SECCIÓN TERCERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL
Avda. Tres de Mayo nº3
Santa Cruz de Tenerife
Teléfono: 922 34 94 07
Fax.: 922 34 94 06
Email: s03audprov.tfe@justiciaencanarias.org
Rollo: Recurso de apelación
Nº Rollo: 0000813/2016
NIG: 3803842120150003348
Resolución:Sentencia 000390/2017
Proc. origen: Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) Nº proc. origen: 0000227/2015-00
Juzgado de Primera Instancia Nº 10 de Santa Cruz de Tenerife
Intervención: Interviniente: Abogado: Procurador:
Apelado Real Casino de Tenerife Jose Manuel Niederleytner Garcia Lliberos Maria Concepcion Collado
Lara
Apelante Valentina Gaspar De La Cruz Garcia Grondona Maria Jose Diez Cardellach
SENTENCIA
IIltmas. Sras.
Presidente:
Dª. Macarena González Delgado
Magistradas:
Dª. María Luisa Santos Sánchez
Dª Mónica García de Yzaguirre (Ponente)
En Santa Cruz de Tenerife, a 26 de septiembre de 2017.
VISTO, ante AUDIENCIA PROVINCIAL SECCIÓN TERCERA, el recurso de apelación admitido a la
parte demandada, en los reseñados autos, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº
10 de Santa Cruz de Tenerife, de fecha 25 de julio de 2016 , seguido el recurso a instancia de Doña Valentina
, representada por la Procuradora Dña. María José Díez Cardellach y dirigida por el Letrado Don Gaspar
García Grondona, contra la Asociación REAL CASINO DE TENERIFE, representada por la Procuradora Dña.
Concepción Collado Lara y asistida del Letrado José Manuel Niederleytner García-LLiberós.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada dice: 'Que estimando la demanda formulada por el demandante por REAL CASINO DE TENERIFE representado por la Procuradora de los Tribunales Doña Concepción Collado Lara bajo la dirección letrada de Don José Manuel Niederleytner García-LLiberos contra Doña Valentina representado por la Procuradora de los Tribunales Doña María José Díez Cardellach bajo la dirección letrada de Don Gaspar García Grondona que versan sobre Desahucio por expiración del plazo contractual y en consecuencia: 1.-DECLARAR y DECLARO resuelto el contrato de arrendamiento de fecha1 de marzo de 1948 del local de negocio denominado 'Bar Atlántico' sito en calle La Marina 1, Santa Cruz de Tenerife por expiración del plazo y se declara haber lugar al desahucio por extinción de la citada relación arrendaticia condenando a la demandada a desalojar y dejar libre el local y entregar la posesión del mismo al demandante ,apercibiéndole de lanzamiento de no verificarlo en el plazo legal .

2.- Sin condena a la demandada al pago de las costas de este pleito.

Dedúzcase testimonio literal de esta resolución, que quedará en estas actuaciones, con inclusión de la original en el Libro de Sentencias.

Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber que contra la misma podrá interponerse recurso de apelación a presentar por escrito en este Juzgado en el plazo de veinte días desde la notificación de la presente resolución .

Así por esta mi sentencia, definitivamente juzgando en primera instancia, lo pronuncio, mando y firmo.'

SEGUNDO.- La relacionada sentencia, se recurrió en apelación por la indicada parte de conformidad a lo dispuesto en el artículo 458 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y no habiéndose practicado prueba en esta segunda instancia prueba, se señaló para estudio votación y fallo para el día 20 de septiembre de 2017.



TERCERO.- Se ha tramitado el presente recurso conforme a derecho, y observando las prescripciones legales. Es Ponente de la sentencia la Iltma Sra. Dña. Mónica García de Yzaguirre, quien expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- Se alza la representación de la parte demandada frente a la sentencia dictada en la primera instancia alegando como cuestión previa la suspensión de la tramitación de este recurso de apelación por prejudicialidad civil respecto del incidente extraordinario de nulidad de actuaciones ante esta misma sección 3ª de la AP de Santa Cruz de Tenerife, en relación con el rollo de apelación 717/2015 .

Como quiera que el incidente fue resuelto por Auto de 6 de abril de 2017 dictado en el rollo 717/2015 de esta misma Sala , en el sentido de desestimar el incidente extraordinario de nulidad de actuaciones, siendo por ello firme el Auto de 11 de abril de 2016 que resolvió en el fondo el recurso de apelación y desestimó las excepciones procesales formuladas en su día, y más específicamente la de inadecuación del procedimiento, en el juicio verbal de desahucio 227/2015 tramitado ante el Juzgado de Primera instancia 10 de Santa Cruz de Tenerife -en el que ha recaído la sentencia hoy apelada-, ordenando la continuación del procedimiento, no existe a día de la fecha causa alguna de suspensión por prejudicialidad, razón por la cual no procede acoger la solicitud de suspensión aducida como cuestión previa en el recurso.



SEGUNDO.- Como cuestión de fondo impugna la parte apelante el fundamento jurídico segundo de la sentencia pues por su parte no se ha alegado en ningún momento la existencia de vencimiento contractual, siendo tal afirmación un error conceptual de la sentencia que debe rectificarse.

Aclara la parte recurrente que lo que realmente ha expuesto es que la subrogación inconsentida, que la actora llama 'alteración del elemento subjetivo del contrato', no es causa de expiración o vencimiento del plazo, que se tramita por el cauce del juicio verbal, sino que, en su caso, constituye causa de extinción o resolución contractual que debe tramitarse por el cauce del juicio ordinario, lo que es distinto que afirmar que esta parte alegara el vencimiento contractual, lo que es algo incluso contrario al escrito de contestación a la demanda en la que se manifiesta la oposición tanto a la expiración o vencimiento del plazo contractual como a la resolución o extinción por subrogación inconsentida.

En la alegación tercera del escrito de interposición del recurso de apelación aduce la parte la falta de litisconsorcio pasivo necesario y de nuevo la inadecuación del procedimiento por razón de la materia y por cuestiones complejas, puesto que en el Auto que dictó esta misma sección se indicó que las cuestiones planteadas deberían ser resueltas como cuestión de fondo en sentencia definitiva, en atención al resultado de la prueba y a las normas que se apliquen.

Considera la parte recurrente que los argumentos y circunstancias existentes en el momento del dictado del Auto de 15 de junio de 2015 no han variado hasta ahora, es decir, que la sentencia debía resolver la cuestión de fondo, lo que no ha hecho, por lo que la parte reproduce esta cuestión en la alzada.

Y así insiste esta parte en la concurrencia de una falta de litisconsorcio pasivo necesario al demandar la parte actora exclusivamente a Doña Valentina como subrogada por jubilación de su cónyuge Don Marcos , como único coheredero supérstite vivo y por tanto anterior cotitular arrendaticio, puesto que a tenor de los documentos 10 y 14 aportados por la actora con la demanda, no se reconoce la subrogación de Doña Valentina respecto del anterior titular arrendaticio por jubilación del mismo, por lo que entrando en la doctrina de los actos propios debió demandar indefectiblemente a ambos so pena de incurrir en indefensión respecto a la parte omitida no traída a la litis, existiendo por ello un litisconsorcio pasivo necesario.

E igualmente existe a su entender un problema de inadecuación del procedimiento por razón de la materia ya que el juicio verbal solo procede bien por falta de pago de las rentas, o bien por expiración del plazo fijado contractual o legalmente, excluyéndose claramente en el supuesto de una subrogación inconsentida en casos de fallecimiento o jubilación, tratándose un problema de extinción stricto sensu que debe tramitarse por los cauces del juicio ordinario conforme a lo que previene el artículo 249.1.6ª de la LEC , suponiendo en otro caso una merma de garantías para las partes.

Y finalmente como cuestión compleja ya que ello se admite en la demanda, en la contestación y hasta en la propia sentencia apelada en su fundamento jurídico quinto, entre ellas por la situación de cotitularidad entre los coarrendatarios y si es aplicable el principio de la mancomunidad entre coarrendatarios, como pretende la actora, o el de solidaridad entre los mismos, como lo hace valer la parte demandada como cuestión de fondo, cuestiones que exceden, al entender de la recurrente, del cauce del juicio verbal. A ello añade la parte apelante que precisamente las resoluciones que la parte actora cita como fundamento del principio de mancomunidad se plantean por la vía de la resolución del contrato de arrendamiento de finca urbana por cesión inconsentida, y no por la extinción del plazo. Concluye esta parte que como la resolución dictada previamente por esta Sala refiere que las cuestiones procesales invocadas deberán ser resueltas como cuestión de fondo en la sentencia definitiva en atención al resultado de la prueba y las normas que se apliquen, debe abordar esta Sala en este recurso las planteadas puesto que las normas que se aplican son causa de extinción y resolución contractual por jubilación o fallecimiento, a tramitar por un juicio declarativo ordinario, y no de expiración o vencimiento del plazo a tramitar como un juicio verbal de desahucio.



TERCERO.- Las cuestiones procesales que plantea la parte recurrente han de resolverse junto con el fondo en la presente sentencia, han de ser desestimadas.

Como quiera que es la parte demandada la que comunicó en su día a la parte arrendadora demandante la jubilación de Don Marcos y la subrogación en la posición de éste de su esposa Doña Valentina , no cabe argumentar por esta parte arrendataria demandada que existe un litisconsorcio pasivo necesario, toda vez que iría contra sus propios actos, sin que nadie discuta el hecho objetivo de la jubilación del señor Marcos , circunstancia que hace que se desligue del arrendamiento del local de negocio conforme a la Ley de una forma efectiva, continuando de facto su esposa, demandada y apelante, en la explotación del negocio como arrendataria, única que, por tanto, ha de ser demandada.

Cosa distinta, y que no afecta a la legitimación pasiva, es la postura de la actora que no ha 'aceptado' esta subrogación por entender que el contrato estaba extinguido, puesto que la extinción aducida por la arrendadora para ello lo es por el transcurso del plazo en momento anterior a esa notificación de subrogación, sin perjuicio de que, como quiera que le está vedado a la parte arrendadora recuperar por sí, sin auxilio ni pronunciamiento judicial, la posesión de la finca, debe acudir a los tribunales para obtener la declaración de la resolución del contrato por expiración del término del mismo, y es correcto que para ello demande a quien se encuentra en la posición de arrendatario y no a quien, por su jubilación, ya no se encuentra en dicha posición.

Se ha de tener en cuenta que el requerimiento para entrega de la finca por finalización del contrato, evitando con ello la tácita reconducción, se realizó mediante acta notarial de 14 de octubre de 2014, que precisamente se entendió con Don Marcos , y que la jubilación de éste se produce con posterioridad a dicho requerimiento, comunicándose ésta por acta notarial de 4 de febrero de 2015. La parte actora no es que no acepte la subrogación de la esposa hoy apelante en el contrato de arrendamiento por considerar que la misma es contraria a la Ley o inconsentida, sino porque sostiene que ha transcurrido el plazo legal del contrato, se ha requerido de desalojo y, por lo tanto, el contrato ha llegado a término. Ello no impide que, como se ha manifestado, la parte arrendadora, al no haber desalojado la arrendataria la finca pese a la expiración del plazo y el requerimiento efectuado, esté obligada al ejercicio de la acción de desahucio por expiración del término para obtener la recuperación posesoria del local, no pudiendo recuperarlo por sí, siendo adecuado dirigir la demanda frente a la esposa, que es quien se erige como arrendataria actual, regenta el local como empresaria individual autónoma y paga las rentas, por haber ocupado la posición de Marcos a su jubilación, pues su marido causó baja en el Régimen Especial de Autónomos con fecha 31 de enero de 2015, según se justifica documentalmente en la propia acta notarial de notificación y requerimiento de 4 de febrero de 2015, documento 10 de la demanda. No existe por ello un litisconsorcio pasivo necesario, y se encuentra correctamente entablada la relación jurídico procesal.

Y respecto a la inadecuación del procedimiento es correcto que el juicio verbal de desahucio no es apto para dilucidar la extinción del contrato por subrogación o cesión inconsentida, pero tal y como se resolvió por esta Sala en el recurso anterior, la demanda se plantea como de resolución del contrato por expiración del término contractual y legal del arrendamiento, y a ello se va a ceñir la resolución de esta Sala, sin entrar a analizar ninguna otra causa de resolución del contrato de arrendamiento diferente de la relativa a la expiración del plazo.

Ahora bien, el hecho de que la causa de resolución del contrato objeto de la litis sea la de expiración del plazo no impide en modo alguno al Tribunal la calificación del contrato y el análisis de la posición contractual de las partes, como sujetos del mismo, circunstancias éstas que, por muy complejas que puedan resultar en este concreto caso, son un prius lógico, como lo es la legitimación activa y pasiva, para abordar la cuestión litigiosa, y que en absoluto están vedadas en el análisis jurisdiccional en los procedimientos de juicio verbal.



CUARTO.- Como cuestión de fondo, en la alegación cuarta de su escrito, aduce la parte apelante la inviabilidad jurídica de la extinción del plazo y la tácita reconducción por existir prórroga forzosa, conforme al artículo 57 del Texto Refundido de la LAU de 1964 , al ser el contrato anterior al 9 de mayo de 1985.

Estima la recurrente que al carecer el contrato de vencimiento contractual y legal por la especialidad que implica la prórroga forzosa, el arrendador solo puede acudir a determinadas causas tasadas en el ordenamiento jurídico para resolver este tipo de contratos, ninguna de ellas por expiración del plazo, y así, a través de las causas de denegación de la prórroga previstas en el artículo 62 entre las cuales no está prevista la extinción del plazo; a través de alguna de las causas de resolución del contrato de arrendamiento previstas en el artículo 114 de la citada ley , entre las cuales tampoco se encuentra la expiración del plazo; y, finalmente, la causa alegada en la demanda a través de la D.T. 3ª de la Ley 29/94 , pero no como causa de expiración del plazo, sino como causa de extinción o resolución por jubilación o fallecimiento del arrendatario.

Al entender de la parte apelante la prórroga forzosa excluye la tácita reconducción y por tanto la posible expiración del plazo legal o contractual, y al carecer el contrato de vencimiento contractual solo cabe acudir, en su caso, a las causas de extinción contractual, como es la subrogación inconsentida y de la que también forma parte la denegación de prórroga.

Considera la parte recurrente que el contrato de esta litis, que data de 1948 y en el cual se estableció una duración pactada de cuatro años, no ha vencido jurídicamente hablando, pues continúa en vigor como consecuencia de dicha prórroga forzosa que solo puede ser atacada por alguno de los medios expuestos anteriormente que no son ejercitados por la contraparte en su demanda.

También como cuestión de fondo aborda la parte recurrente la alteración del elemento subjetivo del contrato y la subrogación inconsentida, mancomunidad versus solidaridad tácita pasiva. Entiende esta parte que esta es la auténtica cuestión de fondo planteada que no es otra que la relación entre coarrendatarios subrogados, una vez fallecido el arrendatario originario Don Abilio el 2 de abril de 1981, y causada la primera subrogación acaecida en autos, lo que fue reconocido al contestar a la demanda, que fue notificada a la propiedad mediante requerimiento notarial de 13 de julio de 1981 según documento 4 aportado de adverso.

La tesis de la actora es que es mancomunada, y la tesis de la parte apelante es que es solidaria, razón por la cual debe desestimarse la demanda.

Expone la apelante que la sentencia de instancia se linea con la tesis de la parte actora acogiendo la mancomunidad entre coarrendatarios, concluyendo en la existencia de dos subrogaciones que dan lugar a la extinción contractual, la primera al fallecer el arrendatario original, a favor de la comunidad hereditaria en 1981m y, la segunda, al fallecer su viuda Doña María Rosa en el año 1992, al establecer que era coarrendataria junto a sus hijos de manera mancomunada.

Frente a esta argumentación alega la parte apelante el error en la valoración de la prueba puesto que, a su entender, sí existe pacto expreso de solidaridad pasiva, y ello deriva de las estipulaciones 7.3 y 7.4 del documento 6 de la contestación, contrato de suministro con Cervecera de Canarias, en el que consta que los firmantes quedan obligados persona y solidariamente ante la Cervecera.

Al entender de esta parte el exigir un pacto expreso de solidaridad, como lo hace la sentencia de instancia apelada, se opone a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo sobre la materia que viene sentando lo contrario, la solidaridad tácita pasiva.

Insiste esta parte en la existencia de solidaridad entre coarrendatarios, lo que necesariamente ha de llevar a la íntegra desestimación de la demanda. Y así, en el requerimiento del año 1981 no es cierto que los herederos se subrogaran de forma mancomunada, pues nada se dice en el documento en cuestión, y en el apartado D) consta que 'TODOS los dichos requirentes sustituyen a su nombrado causante en los derechos y obligaciones que dimanan del expresado contrato de arrendamiento sobre el mencionado local'.

Esta expresión indica, al entender de esta representación, que todos los herederos, la viuda y sus tres hijos, como comunidad hereditaria que eran en su momento, se subrogaron de forma conjunta, indistinta y solidaria.

Respecto de las SSTS de 26/11/2008 y 30/07/2010 alegadas de adverso, a juicio de la recurrente estas sentencias no acogen la mancomunidad entre coarrendatarios como dice la actora, sino que acogen directamente la doctrina de la solidaridad tácita pasiva, y añade que los juicios se tramitaron como ordinarios y no como verbales.

Explica la parte recurrente que la solidaridad tácita pasiva implica que al fallecimiento o jubilación de uno de los coarrendatarios no supone extinción contractual ni cesión inconsentida, sino subrogación automática del resto de coarrendatarios a los cuales acrece con la cuota del fallecido o jubilado. Las referidas resoluciones establecen que si bien la solidaridad no se presume, tampoco se puede exigir un pacto expreso de solidaridad en el contrato, sino que cabe desprenderla del conjunto de antecedentes, finalidad del negocio, naturaleza de la obligación o de las pruebas que se practiquen en autos.

Y así, se presume más el carácter solidario que el mancomunado de los arrendatarios en una explotación conjunta del local comercial, pago de la renta por uno de ellos, aunque diga que obra en nombre de los tres, la no continuación de la parte que correspondiera a la arrendataria fallecida por sus herederos, sino que se integra en la explotación de los otros arrendatarios; datos que deducen la voluntad de los interesados de crear una obligación generadora de una relación solidaria, y de poder exigir íntegramente la cosa objeto de la obligación, como se desprende de la pluralidad de sujetos y la unidad de objeto que es la explotación conjunta del local de negocio arrendado.

Cita la parte recurrente varias sentencias de Audiencias Provinciales que apreciaron la solidaridad tácita en el caso de la obligación de abonar la renta por parte de los coarrendatarios.

Como elementos probatorios que constan en autos acreditativos de la solidaridad tácita pasiva expone la recurrente los siguientes: - El requerimiento notarial de 1981, en el que se subrogaron todos los herederos de manera conjunta e indistinta, los que, además, constituyeron una comunidad de bienes bajo el mismo régimen.

- Los herederos constituyeron una Comunidad de Bienes hereditaria para explotar el negocio de manera indistinta y solidaria que actúa de manera conjunta e indistinta frente a terceros en el tráfico empresarial y jurídico (documentos 1 al 13).

- La arrendadora expide un solo recibo de alquiler a favor de la Comunidad de bienes como un todo y no uno a cada comunero.

- Ninguno de los respectivos herederos de cada causante fallecido dentro de la Comunidad, es decir, ni los de Don Ezequias , ni Doña María Rosa , se subrogaron al fallecimiento de sus causahabientes, lo que confirma, a su entender, que la obligación fue y es 'in solidum', por tanto solo se ha transmitido la cuota de alquiler correspondiente entre los mismos partícipes subrogados en 1981 al fallecimiento del arrendatario originario, pues efectivamente la transmisión del derecho ha sido transversal, nunca vertical.

Teniendo en cuenta esta naturaleza, la parte apelante obtiene las conclusiones siguientes: a) En 1981 al fallecer Don Abilio , se produce una subrogación en favor de la comunidad de herederos formada por la viuda Doña María Rosa y los tres hijos, Don Ezequias , Doña Modesta y Don Marcos , como coarrendatarios solidarios e indistintos, constando el aquietamiento de la parte arrendadora, en virtud de lo previsto en el artículo 60 de la LAU de 1964 .

b) Al fallecer la viuda en el año 1992, vigente la LAU de 1964, no se produce subrogación ni transmisión alguna, ni alteración del elemento subjetivo, al existir solidaridad pasiva, continuando el arrendamiento con el resto de herederos o coarrendatarios en sus respectivas cuotas, incrementado con el porcentaje o participación que ya tenían con anterioridad.

c) Por la misma razón, al fallecimiento del otro coarrendatario Don Ezequias en el año 2008, no da lugar a la extinción, sino al acrecimiento en su cuota arrendaticia a los restantes coarrendatarios solidarios Doña María Rosa y Don Abilio en la totalidad del derecho arrendaticio; y, a su vez, el fallecimiento de Doña Valentina en 2012, hizo consolidar en Don Abilio la totalidad del derecho arrendaticio, pasando a ostenta el 100% hasta su jubilación el 31 de enero de 2015.

Añade la parte que en la STS de 30/7/2010 se concluye que no se daba la causa de resolución del artículo 114.5º de la LAU de 1964 al no ser necesaria la notificación a la parte arrendadora del fallecimiento de uno de los arrendatarios solidarios.

d) En fecha 1 de febrero de 2015 Doña Valentina hace uso, como cónyuge del único arrendatario existente hasta la fecha, del Derecho previsto a su favor en la Disposición Transitoria 3ª nº 3, dando lugar a la segunda y última subrogación por jubilación que permite tanto la legislación anterior como la actual.

Pone de relieve la apelante que la subrogación del cónyuge no está sometida al límite temporal de veinte años, continuando el arrendamiento hasta el fallecimiento o jubilación del cónyuge subrogado.

Como anexo al escrito aporta la recurrente un anexo con cita de jurisprudencia que estima aplicable y que acogen el principio de solidaridad tácita pasiva y no el de mancomunidad.

Termina suplicando a la Sala que con estimación del recurso interpuesto dicte sentencia en la que con revocación de la impugnada se desestime íntegramente la demanda, interesando que en el caso de que sea totalmente estimado este recurso, se condene en las costas de primera instancia a la parte actora.



QUINTO.- La primera cuestión de fondo planteada por la parte recurrente y que se ha expuesto en el fundamento anterior, debe rechazarse.

Considera la Sala que la Disposición Transitoria 3ª de la Ley 29/1994 hace referencia a la duración temporal de los contratos de arrendamiento de local de negocio suscritos con anterioridad al 9 de mayo de 1985, de tal forma que la aplicación de lo ordenado en la misma implica la expiración legal del plazo del contrato y puede pretenderse a través del Juicio Verbal de Desahucio por expiración del término.

La parte recurrente pretende realizar un juego de palabras para distinguir entre la 'extinción' del contrato, o la causa de extinción, que proviene del fallecimiento o jubilación del arrendatario del local de negocio persona física, respecto del trascurso del plazo de veinte años desde la entrada en vigor de la Ley para el caso de arrendatario del local de negocio persona jurídica, que sí es una expiración del término, y se basa en esta distinción (extinción-expiración) para defender que en el primer caso debe acudirse al juicio ordinario y en el segundo cabe acudir al juicio verbal.

Sin embargo, el Tribunal estima que no cabe realizar esta diferenciación y que el tratamiento es unitario, estando dedicada la Disposición Transitoria 3ª a la fijación de un término legal para la expiración de estos contratos de arrendamiento de local de negocio concertados antes del 9 de mayo de 1985, regulando su duración.

Ello resulta de forma inequívoca de la exposición de motivos de la LAU 29/1994 cuando indica: 'Teniendo en cuenta los perjudiciales efectos que ha tenido la prolongada vigencia de la prórroga obligatoria impuesta por la Ley de 1964, se aborda la necesidad de poner límite a la duración de esta prórroga obligatoria restableciendo la temporalidad de la relación arrendataria de conformidad con su propia naturaleza, pero esta modificación se realiza teniendo en cuenta los efectos sociales y económicos de la medida tomando en consideración la situación personal y familiar y la capacidad económica de los arrendatarios.' Y, más adelante, cuando señala: 'En el caso de los arrendamientos de locales de negocio, se ha optado por articular un calendario de resolución temporal de estos contratos, aunque distinguiendo entre los arrendamientos en los que el arrendatario sea una persona física de aquéllos en los que sea una persona jurídica, presumiendo mayor solvencia económica allí donde el entramado organizativo sea más complejo.

Por ello, se mantienen, aunque de forma limitada, derechos de subrogación mortis causa en el primer supuesto, garantizándose al grupo familiar vinculado al desarrollo de la actividad, un plazo mínimo de veinte años, que podrá superarse mientras el arrendatario y su cónyuge vivan y continúen el ejercicio de la actividad que se venga desarrollando en el local.' En consecuencia, tanto en el caso en el que la LAU señala un plazo temporal determinado de veinte, quince, diez o cinco años (DT 3ª apartado B ) 4.1ª y 4.2ª), como en el caso en que señala un plazo temporal cierto pero indeterminado, durante toda la vida, o, más específicamente, durante toda la vida laboral del arrendatario persona física (DT 3ª apartado B) 3), lo que la norma regula es una duración del contrato que no cabe exceder, y, por ello, cuando se da la circunstancia objetiva prevista en la norma, el transcurso del plazo cierto, o el advenimiento del suceso que necesariamente ha de acaecer en un futuro y que agota la temporalidad (fallecimiento o jubilación), se produce la extinción del contrato porque expira su duración, llega a término legalmente, de tal manera que el arrendador puede ejercitar la acción mediante el Juicio Verbal previsto en el artículo 250.1º de la LEC , por pretenderse en la demanda la recuperación posesoria del local dado en arrendamiento por expiración del plazo legal.

Y así por ejemplo la SAP Baleares, sec. 4ª, S 14-1-2016, nº 12/2016, rec. 485/2015 , dictada en Juicio Verbal de Desahucio, entre otras muchas.

En este caso, además, los hechos objetivos de fallecimiento del arrendatario originario Don Abilio , de su viuda Doña María Rosa , de sus hijos Don Ezequias y Doña Modesta , y, finalmente, la jubilación de Don Marcos , y las respectivas fechas de cada uno de estos acontecimientos sobrevenidos, son hechos plenamente acreditados y no controvertidos en autos, y no confieren ninguna complejidad a la materia examinada.

Como acertadamente indica la parte apelante, la verdadera cuestión litigiosa, y de la que deriva un efecto u otro en la aplicación de esta norma, es la determinación de la posición contractual de los coarrendatarios en el momento en que comunican a la arrendadora la subrogación en el contrato de arrendamiento del local de negocio al fallecimiento del arrendatario inicial, pero, como ya se ha indicado anteriormente, ello no implica ni la inadecuación del procedimiento, ni la existencia de cuestión compleja que exceda del margen del Juicio Verbal previsto en el artículo 250.1 de la LEC .



SEXTO.- Se aceptan los hechos y fundamentos de la sentencia apelada.

La Sala ha examinado íntegramente la prueba practicada, los documentos aportados, así como examinado el resultado del acto del juicio celebrado, alcanzando el mismo resultado que la Juez a quo.

En este caso se trata de dilucidar si, tras la subrogación operada al fallecimiento del arrendatario original en aplicación del artículo 60 de la LAU de 1964 , ha de considerarse que, tras la entrada en vigor de la LAU de 1994, la correcta aplicación de la D.T. 3 ª implica que el contrato de arrendamiento durará hasta el fallecimiento o jubilación de cualquiera de los arrendatarios personas físicas, herederos de quien fuera arrendatario inicial, o la duración se extenderá hasta que se produzca el fallecimiento o la jubilación de todos ellos, con la salvedad que prevé el precepto de la subrogación del cónyuge en cada caso respectivo.

Para ello considera la Sala que lo relevante es lo acaecido al fallecimiento del primer titular, es decir, la comunicación que los propios herederos efectúan a la arrendadora mediante acta de requerimiento notarial de 13 de julio de 1981. Se ha de recordar que es pacífica la doctrina.

Conviene a estos efectos recordar la doctrina del Tribunal Supremo interpretativa del artículo 60 de la LAU de 1964 , y así por ejemplo la Sentencia de la Sala 1ª, de 5-11-1991, rec. 2215/1989 , cuando indica: "El núcleo de la cuestión debatida se centra en la aplicación del art. 60 de la L.A.U ., en relación con la consideración de herederos sustituyentes del arrendatario fallecido para continuar el arrendamiento del local de negocio, junto con otros coherederos, hijos de la titular fallecida, también de los nietos, hijos, a su vez, de un hijo de la repetida titular, premuerto a la misma. En el caso examinado los hijos sobrevivientes llegan a un acuerdo transaccional con la firma propietaria del local, causa de una indemnización económica recibida por ellos. En síntesis se discute si la referida transacción es nula al no haberse celebrado el negocio jurídico con todos los que se estiman herederos o, supuesto, que no lo fuera, si los herederos postergados tienen derecho a recibir en compensación de su cuota de participación la cantidad que resulte a repartir entre los mismos.

En efecto, conforme a la doctrina jurisprudencia] de esta Sala (vide Sentencia de 20 de febrero de 1957 ) cuando no se adjudique a algún o algunos herederos determinadamente la propiedad del negocio instalado en el local arrendado (supuesto que no se ha probado haya ocurrido en el caso de autos),'heredero', en el sentido del art. 60, salvo que medie acuerdo entre los mismos (supuesto tampoco probado) es la comunidad proindiviso formada por todos los herederos, que es la que sucede en el disfrute del derecho de arrendamiento." Como recuerda la sentencia de la AP Barcelona, sec. 13ª, de 16-3-1999, rec. 1044/1997 , "La legislación especial de arrendamientos urbanos considera los derechos derivados en favor de los arrendatarios como consecuencia de las relaciones que regula como de carácter personalísimo vinculados a la persona del arrendatario que, por ello, se extinguen con su muerte, sin que formen parte de su haber hereditario - artículo 659 del Código Civil - sobre cuya suerte posterior a su fallecimiento pueda disponer mediante testamento, con las limitaciones representadas por las legitimas; pero la propia Ley prevé que ese fallecimiento del titular no signifique siempre la extinción de la relación y así, cuando de arrendamiento de viviendas se trata, en defensa del interés y estabilidad familiar en el disfrute de las mismas, organiza una subrogación en los derechos y obligaciones del arrendatario en favor de ciertas personas -Artículo 58- en las que concurra el próximo parentesco y la convivencia con el arrendatario difunto y si de locales de negocio se trata, para proteger y mantener el patrimonio comercial, el artículo 60 establece que a la muerte del arrendatario, vigente el contrato, aunque sea en situación de prórroga legal, el heredero sustituirá en todos sus derechos y obligaciones al arrendatario fallecido, previendo que si falta o no desea continuar podrá continuar en los mismos términos el socio; encontrándonos, pues, en ambas situaciones ante fenómenos que no son hereditarios comunes, sino que constituyen prerrogativas otorgadas por la Ley al heredero o al socio, siendo para aquél la cualidad de heredero no la causa de recibir un contenido patrimonial que no forma parte del haber del causante sino la condición para que se produzca la atribución 'ex lege', mediante la subrogación que la propia Ley organiza.

De lo expuesto se infiere que en la sustitución considerada para nada influye la voluntad del testador, que ya no puede disponer de lo que por su muerte se extingue, sino la previsión y decisión legal y que producido el fallecimiento el heredero único para poder recibir el contenido de la posición de arrendatario deberá aceptar la herencia, de forma expresa o tácita, porque sólo entonces habrá consolidado esa condición, perdiéndola, con carácter retroactivo, si la repudia; bien entendido que en el momento del fallecimiento del causante ocupará por subrogación el puesto que éste tenía en la mencionada relación arrendaticia de la que deviene arrendatario derivativo por el mero hecho del aludido óbito el heredero único, si uno solo es llamado a la sucesión, o el plural, en necesario conjunto de todos, si son varios los designados herederos, caso en el cual la mencionada relación con sujeto único, el causante, queda convertida en relación con arrendatario múltiple, el constituido por comunidad hereditaria, siquiera la sustitución de la comunidad hereditaria formada por el fallecimiento del causante no esta referida ni obstaculiza la fijación, por acuerdo de los herederos, de cual de ellos ha de subrogarse en el arrendamiento tras los pactos y convenios posibles entre ellos con otras miras o intereses que, como tales quedan al margen del proceso, sin que con esta tesis se esté invadiendo campo impropio de la jurisdicción por ser propio del legislador, porque esta situación transitoria ha sido reconocida por la jurisprudencia del Tribunal Supremo que la ha denominado, utilizando sus propios, términos, como comunidad hereditaria incidental necesaria, interpuesta, provisional y transitoria durante el tiempo en que se lleva a cabo la partición del patrimonio relicto, por la cuál, cada uno de sus miembros adquiere la titularidad exclusiva de lo que en ella se le adjudique singularmente, o la en comunidad con todos o alguno de sus coherederos la cotitularidad, si de esta manera se le paga su cuota o porción en la herencia, evento en el cual a aquel sujeto múltiple sustituye otro también múltiple, la comunidad voluntaria, libremente aceptada, de duración indefinida y de tipo romano o por parte proindivisa constituida por la voluntad de los partícipes en aquella ( STS de 18 de mayo de 1957 ), sin que, partiendo de dicha sucesión conjunta o comunitaria, se establezca plazo para designar al sustituto o subrogado, a diferencia de cuando del arriendo de vivienda se trata." Vemos por tanto que de acuerdo con la anterior legislación, la comunidad hereditaria se subrogaba ex lege en la posición del arrendatario del local de negocio fallecido, pero uno, varios o todos de los herederos podían renunciar, o, como producto de la división, podía adjudicarse a uno, varios o todos esta posición como parte de su haber para continuar en la explotación del negocio ubicado en el local arrendado. Como quiera que la Ley no imponía plazo para comunicar al arrendador la designación de sustituto o subrogado, podía diferirse tal comunicación a un momento posterior en el que, producida la aceptación o renuncia de los herederos, y la adjudicación de la herencia, ya no existe indivisión, y, aun cuando la subrogación fuere de varios o de todos, esta subrogación se produce como comunidad voluntaria, de carácter romano.

En este último caso, tiene resuelto el Tribunal Supremo el supuesto en 'que habiéndose subrogado uno o varios de los herederos, renuncie alguno de ellos en favor de los demás, caso en el que, según STS de 28 de octubre de 1972 , se modifica subjetivamente la obligación y no puede efectuarse sin el consentimiento del arrendador, por lo que será causa de resolución del arrendamiento;'.

En el presente supuesto existe una comunicación concreta y específica por parte de los herederos Don Ezequias , Don Marcos y Doña Modesta , como herederos testamentarios instituidos por iguales partes y Doña Modesta , que concurre con aquellos en la cuota vidual, respecto del causante arrendatario Don Abilio , de subrogación expresa en la forma establecida en el artículo 60 de la LAU , comunicando que 'todos los requirentes sustituyen a su nombrado causante en los derechos y obligaciones que dimanan del expresado contrato de arrendamiento recayente sobre el local'. Por lo tanto la comunicación parte de una aceptación de la herencia, y no existe una subrogación de la comunidad hereditaria pro indiviso, sino que, nominativamente, identificados individualmente, la subrogación se realiza por parte de los cuatro herederos, quienes, además, comunican la naturaleza de su participación, es decir que los tres hijos son herederos por iguales partes, y la viuda en su cuota vidual.

No se produce, como vemos, una situación prolongada en el tiempo de herencia yacente en indivisión, sin partición después de más de treinta y cinco años de fallecido el causante, circunstancia que, en todo caso, habría sido muy sencilla de probar por los herederos, quienes no facilitan dato alguno sobre el contenido de las operaciones divisorias de la herencia. Lo que sí consta es que la propia parte demandada aporta documentos bancarios de apertura de cuenta corriente a nombre de 'Comunidad de Bienes DIRECCION000 ', y que en tal carácter de Comunidad de Bienes se firman los contratos que aporta esta parte en el acto del juicio, aval bancario, contrato de suministro, etc.

De esta forma, los herederos constituyen una comunidad voluntaria, y de tipo romano, en la explotación del negocio, comunican expresamente la subrogación a la parte arrendadora de cada uno de sus miembros, y, por ello, la renuncia posterior de un heredero, a la que se refiere la STS de 28 de octubre de 1972 , es equiparable al fallecimiento -o jubilación- de cualquiera de los partícipes, pues se trata de una comunidad de bienes de tipo romano, provocando en ambos casos la alteración subjetiva de la relación arrendaticia.

Por lo tanto, la consideración en el supuesto de autos de la subrogación como comunidad de bienes de estos herederos, y, por tanto, con sus respectivas cuotas, no proviene únicamente de la doctrina reiterada del Tribunal Supremo sobre la presunción de mancomunidad, que se ocupa de repasar y exponer la muy reciente SAP Madrid, Civil, sección 14, del 24 de abril de 2017 , Sentencia número 150/2017, recurso 948/2016 , respecto a la confluencia como arrendatarios de una pluralidad de personas, sino más específicamente de la propia conducta de los arrendatarios subrogados.

De esta forma, el hecho de pagar las rentas y girar como 'Comunidad DIRECCION000 ', no es un elemento favorable a considerar la solidaridad de la posición de los subrogados coarrendatarios, sino que, de la propia documentación aportada por esta parte demandada, lo que resulta es que se constituyó de forma voluntaria por los herederos una comunidad de bienes, a la que llamaron 'Comunidad de Bienes DIRECCION000 ', como forma de partición de la herencia, de carácter romano y, en consecuencia, cualquier alteración en la composición de esta comunidad implica una variación subjetiva, y la aplicación al caso de autos de la D.T. 3ª de la LAU de 1994 supone que la duración del contrato de arrendamiento se extiende, tras la entrada en vigor de la referida LAU, hasta el fallecimiento o jubilación de cualquiera de los herederos subrogados, salvo que el cónyuge del fallecido o jubilado se subrogue a su vez.

En atención a cuanto se viene exponiendo, vemos que, tras la entrada en vigor de la LAU de 1994, se produce el fallecimiento de Don Ezequias el 23 de febrero de 2008, sin que su cónyuge se subrogara en su posición, llegando a término la duración del contrato ex lege, por aplicación de la D.T. 3ª de la Ley 29/1994 , entendiéndose por ello que la continuación del arrendamiento lo ha sido desde entonces por tácita reconducción, y que, tras el requerimiento efectuado por la parte arrendadora mediante acta notarial de 14 de octubre de 2014, documento 9 de la demanda, se ha enervado la posibilidad de reconducción del contrato, expirándose definitivamente su término, lo que lleva a la desestimación del recurso y a la confirmación de la sentencia apelada.

SÉPTIMO.- Al desestimarse el recurso de apelación, procede hacer expresa imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada por su sustanciación, conforme establece el artículo 398.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , decretándose la pérdida del depósito constituido, de acuerdo con lo que establece la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Doña Valentina , contra la sentencia de fecha 25 de julio de 2016, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Santa Cruz de Tenerife , en autos de Juicio Verbal 227/2015, CONFIRMAMOS la expresada resolución, con expresa imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada, y decretando la pérdida del depósito constituido.

Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán a Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse recibo.

Las sentencias dictadas en segunda instancia por las Audiencias Provinciales serán impugnables a través de los recursos regulados en los Capítulos IV y V, del Título IV, del Libro II, de la Ley 1/2000, cuando concurran los presupuestos allí exigidos, y previa consignación del depósito a que se refiere la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre que introduce la Disposición Adicional Decimoquinta en la LOPJ .

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por las Iltmas. Sras. Magistradas que la firman y leída por la Iltma. Magistrada Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Letrada de la Administración de Justicia certifico.