Sentencia CIVIL Nº 391/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 121/2019 de 10 de Diciembre de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimocuarta
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 6 - 28035
Tfno.: 914933893/28,3828
37007740
N.I.G.: 28.148.00.2-2016/0003766
Recurso de Apelación 121/2019
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Torrejón de Ardoz
Autos de Procedimiento Ordinario 579/2016
APELANTE: Dña. Claudia
PROCURADOR Dña. ANA MARIA APARICIO ALFARO
APELADO: Dña. Coro
PROCURADOR Dña. SONIA BENGOA GONZALEZ
SENTENCIA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. JUAN UCEDA OJEDA
Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO
D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA
En Madrid, a diez de diciembre de dos mil diecinueve.
Siendo Magistrado Ponente Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO
La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha
visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 579/2016 seguidos en el
Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Torrejón de Ardoz, en los que aparece como parte apelante Dña. Claudia
representada por la Procuradora Dña. ANA MARIA APARICIO ALFARO y defendida por el Letrado D. LUIS
MIGUEL MENCIA GUTIERREZ, y como parte apelada Dña. Coro representada por la Procuradora Dña. SONIA
BENGOA GONZALEZ y defendida por el Letrado D. BENJAMIN ROJO MERINO, todo ello en virtud del recurso
de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 01/06/2018.
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada
en cuanto se relacionan con la misma.

-

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Torrejón de Ardoz se dictó Sentencia de fecha 01/06/2018, cuyo fallo es del tenor siguiente: 'Estimando la demanda formulada por la procuradora Doña Sonia Bengoa González en representación de Doña Coro contra Doña Claudia representada por el procurador Doña Ana Aparicio Alfaro debo condenar a la demandada al pago de 9.000 euros intereses legales desde la reclamación extrajudicial de 20 de enero de 2016 con imposición de costas al parte demandada Se desestima la demanda reconvencional con expresa imposición de costas a la reconviniente'

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada Dña. Claudia , al que se opuso la parte apelada Dña. Coro , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 1 de octubre de 2019

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, excepto en el plazo para dictar sentencia, debido el cúmulo de asuntos pendientes de resolución.

Fundamentos

Se aceptan y se tienen por íntegramente reproducidos los fundamentos de derecho de la sentencia apelada.


PRIMERO.- La sentencia apelada.

La sentencia dictada en la primera instancia estima íntegramente la demanda presentada por doña Coro contra doña Claudia , condenando a la demandada al pago de 9.000 € como restitución de la fianza arrendaticia entregada por la actora al suscribir el contrato de arrendamiento de local de negocio concertado por las partes el 1 de Noviembre de 2012. Asimismo, desestima la demanda reconvencional formulada por doña Claudia , en reclamación de 8.500 € en concepto de daños causados intencionadamente en el local arrendado, más otros 9.500 € equivalentes al coste de sustitución de los bienes existentes en el local arrendado y que no han sido devueltos al restituir la posesión a la arrendadora.

Declara probado la sentencia que al suscribir las litigantes el contrato de arrendamiento de local de negocio, el 1 de Noviembre de 2012, pese a pactar que el mobiliario y elementos existentes en el inmueble se relacionaban en inventario aparte, no se firmó ni incorporó ningún inventario o relación de bienes. El 25 de Marzo de 2013 la arrendadora, doña Claudia , requirió a la arrendataria para la firma de inventario de mobiliario y enseres. El 28 de Octubre de 2014, doña Coro comunicó a la propiedad su deseo de resolver el contrato a 1 de Noviembre siguiente, poniendo a su disposición las llaves del local, que no fueron recogidas pese a que en esa fecha se personó en el local el hijo de la propietaria acompañado de la Guardia Civil. En el curso del procedimiento seguido por la arrendadora frente a la arrendataria en reclamación de rentas, esta última depositó las llaves en el Juzgado el 11 de Noviembre de 2014, que no fueron aceptadas por falta de vinculación con el objeto del procedimiento. En el acto de la audiencia previa, en Febrero de 2015, la arrendataria ofreció la entrega de llaves, rechazadas por la propiedad. El 1 de Octubre de 2015 se produjo la entrega de llaves en el local, levantándose acta notarial de estado, a la que se incorpora relación de enseres y objetos que la propiedad manifiesta faltar. El 24 de Noviembre de 2015 la arrendataria volvió a solicitar la devolución de la fianza y compensar las cantidades debidas por rentas. Se declara procedente la restitución de la fianza por la arrendadora demandada. Respecto de la demanda reconvencional, considerando que no se elaboró inventario de bienes y enseres existentes en el local, sólo se declara probada la preexistencia de determinados bienes cuyo mal funcionamiento o deficiencias fueron denunciadas por la arrendataria mediante burofax de 25 de Enero de 2013. Cotejando ese listado con el reflejado en el acta notarial levantada con motivo de restituir la posesión, ninguno de aquéllos se encuentra comprendido. En el acta notarial se recoge la manifestación de la arrendadora de faltar un castillo hinchable infantil y un televisor de 40 pulgadas, cuya preexistencia no está probada. No es determinante la negativa de la arrendataria a firmar el inventario propuesto de adverso, pues ninguna acción o actuación ejercitó la reconviniente ante esa negativa. Por lo que se desestima la pretensión cuantificada en 9.500 € de la demanda reconvencional. En cuanto a los daños que se dicen causados en el local por la arrendataria, se invocan los arts. 1554 a 1574 Cc., en especial los arts. 1555.2º, 1561 y 1563 Cc., en relación con el art. III de la Ley de Arrendamientos Urbanos. El informe pericial aportado alude a deficiencias valoradas en 8.500 €. Se significa que la arrendataria comunicó a la propiedad el deseo de resolver el contrato el 28 de Octubre de 2014, poniendo a su disposición las llaves que no fueron aceptadas. El 6 de Noviembre de 2014, a instancia de la arrendataria, se elabora acta de presencia notarial con fotografías que permiten constatar el buen estado del local. Mediante sentencia de 1 de Noviembre de 2014 se declaró resuelto el contrato de arrendamiento, intentándose por la arrendataria sin éxito la entrega de llaves, que no fueron recibidas hasta el 1 de Octubre de 2015. De ello resulta que el informe pericial de parte se elaboró cuando el local llevaba ya once meses cerrado, sin presencia de la arrendataria, bajo las indicaciones impartidas por la propiedad y sin posibilidad de la arrendataria de presentar al perito las fotografías realizadas en Noviembre de 2014 para contrastar o realizar manifestación alguna. Dicho informe incluye daños no imputables a la arrendataria, como los estructurales, o arreglo de la cubierta, servicios que corresponden a la propiedad como las condiciones del cuadro de luces, o posteriores a la resolución contractual como la limpieza, así como otros derivados de la mera manifestación de parte, como instalación de alarma desaparecida. Tampoco se hace desglose pormenorizado de daños que sí podrían imputarse a la arrendataria. Y la propiedad no aporta factura de desembolso de gastos para la reparación. El local en la actualidad ha sido objeto de obras realizadas por el nuevo arrendatario.



SEGUNDO.- Primer motivo de recurso. Error en la apreciación de la prueba sobre la pérdida de muebles y enseres.

Planteamiento: Frente al pronunciamiento desestimatorio de la reconvención interpone recurso de apelación doña Claudia , alegando que el contrato de arrendamiento litigioso se concertó como arrendamiento de industria, y ante la falta de inventario de maquinaria y enseres firmados por la arrendataria, y la correspondiente dificultad probatoria, no se declara probada en sentencia la existencia de ningún elemento de industria y enseres. Por lo que sólo se considera acreditado el arrendamiento del local. En el burofax enviado por el arrendador el 25 de Marzo de 2013 se contiene un inventario detallado, al que la arrendataria no opone alegación alguna, entendiéndose por ello que no niega la existencia de los enseres inventariados. Previamente, la arrendataria remitió burofax el 25 de Enero de 2013 denunciando deficiencias en determinados bienes. En el acta notarial de Octubre de 2015 se alude a expositores, que se corresponde con lo que en el anterior burofax se denominan vitrinas de postres y de aperitivos. De otro lado, el acta notarial de 6 de Noviembre de 2014 carece de valor, pues la arrendataria mantuvo la posesión del local hasta Octubre de 2015. No cabe atribuir a la parte arrendadora retraso alguno en la recogida de llaves, pues la realidad posterior muestra que tras la entrega de llaves el local estaba destrozado. Declara la sentencia que no coinciden el listado de bienes que faltan en el acta de Octubre de 2015, el inventario enviado por burofax y el listado de bienes defectuosos enviado por la arrendataria el 25 de Enero de 2013, pero existían en el local bienes suficientes para el ejercicio de la industria.

Resolución: Vistas las alegaciones del recurso, procede tener por reproducida en su integridad la fundamentación de la sentencia apelada.

Es cierto que en el contrato de arrendamiento se alude tanto al local como a la industria de bar-restaurante, de forma que tanto ese clausulado, como el propio desarrollo de la relación contractual sin que la parte arrendataria denunciase la falta de elementos necesarios para el ejercicio de la industria (con la salvedad del burofax de 25 de Enero de 2013), evidencia que en el local existían los elementos necesarios para el desempeño de la actividad. Pero ello no permite, sin más, aventurar suposiciones o hipótesis sobre los concretos enseres o maquinaria existentes en el local, ni sobre su calidad, cantidad o antigüedad. El mínimo rigor probatorio exigible a quien plantea una pretensión, en los términos del art. 217.2 L.E.c., definir con cierta aproximación, y además acreditar cumplidamente, el objeto de la reclamación.

Sin embargo, en el listado incorporado a la prueba pericial se reclaman bienes tan indefinidos como 'cámara de tres cuerpos en barra', 'tres estanterías de pie', 'tres mesas de madera', por citar sólo los tres primeros, cuya indeterminación implica que el arco de valoración posible es de tal amplitud, que impide asignarles precio con una mínima certidumbre.

En el presente caso, firmado el contrato sin incorporar inventario de maquinaria y enseres, se aporta por la parte reconviniente, como único elemento de prueba del listado de aquéllos, el inventario unilateralmente confeccionado por la parte arrendadora y enviado a la arrendataria en Marzo de 2013. Siendo controvertido el contenido de dicho inventario, carece de efectos probatorios. Y la pasividad de la arrendataria tras recibirlo no constituye acto propio de aceptación o reconocimiento. Máxime cuando la propia arrendadora se limitó a cursar ese envío, sin practicar ulterior requerimiento a la arrendataria, ni reiterar la exigencia de su aceptación.

En consecuencia, no surte efecto alguno.

Como acertadamente declara la sentencia apelada, el único medio de prueba que acredita la existencia de determinados bienes en el local, consiste en el escrito remitido por la arrendataria el 25 de Enero de 2013, indicando que determinados enseres no funcionaban correctamente, y que constituye un reconocimiento de su existencia en el local. Se trata de una cámara de refrescos Schweppes, lavavajillas, vitrina de aperitivos sobre mostrador, frigorífico grande, horno, plancha de fuegos y vitrina de postres del salón-comedor. Ahora bien, en el listado de bienes unilateralmente elaborado por la parte arrendadora en Octubre de 2015 no aparece ninguno de los indicados, por lo que debe entenderse que los únicos bienes cuya preexistencia resulta probada no desaparecieron del local.

Por lo demás, ese listado unilateral confeccionado a Octubre de 2015 tampoco despliega eficacia probatoria al resultar controvertido.

La afirmación del recurso de que las vitrinas de postres y aperitivos aludidas por la arrendataria coinciden con los expositores descritos por la arrendadora es una mera alegación de parte, no constatada.

En cuanto al retraso que la sentencia apelada atribuye a la parte actora en la recogida de las llaves del local, y recuperación de la posesión, se comparte plenamente la valoración de la sentencia apelada, y se estima que nada impidió que el mandatario de la arrendadora recogiera las llaves el 1 de Noviembre de 2014, al personarse en el local, o con motivo de cualquiera de los ulteriores intentos de la arrendataria de restituir las llaves y la posesión. Pero lo cierto es que esa circunstancia no es determinante en la demostración del inventario de bienes y enseres existentes en el local a 1 de Noviembre de 2012, que se debe fundamentalmente a la inexistencia de un inventario firmado por las partes.

A todo ello cabe añadir que, incluso en el caso de que se hubiera probado la preexistencia de uno o varios bienes o enseres, y acreditado igualmente su desaparición posterior, nos enfrentaríamos al problema de la falta de valoración o cuantificación independiente de cada uno de dichos bienes. Es decir, el perito se limita a relatar un listado de bienes, que además es genérico, sin identificación de marca o modelo, o de características, y no evalúa individualmente cada uno de ellos, sino que se limita a establecer una cifra de precio alzado para todos ellos, y con redondeo, de 9.500 €. El informe en dichos términos es inútil, pues impediría cuantificar el precio de uno o varios bienes o enseres desaparecidos (de haberse acreditado), y tampoco cabría diferir el cálculo a la fase de ejecución por la prohibición de sentencias con reserva de liquidación, ex art. 219 L.E.c.



TERCERO.- Segundo motivo de recurso. Error en la valoración de la prueba sobre daños en el local.

Planteamiento: El art. 1563 Cc. establece que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin su culpa. En este caso, la arrendataria mantuvo la posesión hasta el 1 de Octubre de 2015, soportando la obligación de conservar el inmueble. El acta notarial de 1 de Noviembre de 2014 carece de valor, pues la reconvenida no hizo entrega de las llaves hasta Octubre de 2015. La sentencia declara que determinados daños son estructurales, y no puede determinarse cuáles se corresponden con las partidas que deben correr a cargo del arrendador, ni aportarse factura de reparación de daños, lo que impide condenar a cantidad alguna, así como que esa prueba corresponde al reconviniente. Alega el apelante que ese razonamiento ' no es correcto al no considerar que dichos daños eran dolosos'. La falta de comunicación por el arrendatario sobre las grietas o la necesidad de impermeabilizar suelos ha impedido que el arrendador realizara reparaciones, lo que ha propiciado su agravación. Las humedades y goteras aparecen tras el cierre del local, y no es infrecuente que algunos arrendatarios realicen daños en el local tras abandonarlo.

Resolución: Es cierta la presunción legal establecida en el art. 1563 Cc. que atribuye los daños del inmueble al arrendatario, salvo prueba de ausencia de culpa, y de hecho así se refleja en la sentencia apelada.

El problema en el supuesto enjuiciado es previo, y radica en la falta de prueba sobre la realidad y alcance de los daños ocasionados en el local con causa en el disfrute y ocupación por el arrendatario. Pues así como el arrendatario asumiría la carga de la prueba de su ausencia de culpa por daños causalmente vinculados a la ocupación, por el contrario es el arrendador el que, previamente, soporta la carga de probar la existencia, realidad y alcance de esos daños vinculados a la ocupación. Y a ese respecto, como indica la sentencia de primera instancia, no cabe desconocer la actuación sostenida por la arrendataria dirigida a devolver las llaves del inmueble y restituir la posesión desde el 1 de Noviembre de 2014, y la correlativa actuación impeditiva de la parte arrendadora hasta Octubre de 2015, resultando que durante ese periodo el local permaneció desocupado y cerrado. Es cierto, como afirma la parte apelante, que en ese periodo doña Coro detentó la posesión, no por disfrutarla, sino por no restituirla. Pero a la vista de las circunstancias expuestas no cabe privar de toda eficacia al acta notarial de 6 de Noviembre de 2014, ni atribuir plena eficacia contradictoria al acta de Octubre de 2015, realizada sin intervención de la parte arrendataria.

Sobre la cuestión que se examina, alude el recurso a posibles daños dolosos, aunque no se comprende en qué aspecto se relacionan con los razonamientos de la sentencia. En todo caso, el arrendatario respondería tanto de los daños dolosos, como de los derivados de su actuación negligente, pero siempre previa demostración de la existencia, realidad y causa de dichos daños.

Existe un segundo problema que en todo caso impediría apreciar la pretensión indemnizatoria por daños, y es el mismo que el apuntado anteriormente, en relación con el art. 219 L.E.c. Es decir, el perito se limita a indicar un importe alzado, y redondeado, de 8.500 €, como valor de todos los daños, sin desglosar ni especificar la cuantía de cada uno de los daños que enuncia. Ese sistema de valoración únicamente permitiría acoger la pretensión indemnizatoria en bloque, pero no si quiere resarcirse por uno o varios daños materiales reclamados. Pues ni se conoce su valor individual, ni caben las sentencias con reserva de liquidación.

Y es lo cierto que algunas de las partidas de daño, incluso aunque se tengan por probadas, no resultan imputables al arrendatario, como ocurre significadamente con los daños de la cubierta de teja.

No puede dejar de añadirse que el listado de daños del informe pericial es de una imprecisión tal que resulta ineficaz. Así, cuando incluye 'baldosas rotas', sin especificar cantidad, o 'salón en mal estado' o 'madera en mal estado'.

Finalmente, se ratifica el razonamiento de la sentencia que destaca la pasividad del reconviniente al no aportar facturas de reparación de daños, que hubieran resultado eficaces a demostrar la realidad y el alcance de aquéllos, representando el medio de prueba idóneo y eficaz para justificar cualesquiera deterioros o desperfectos imputables al arrendatario.



CUARTO.- Costas.

Desestimando el recurso de apelación y de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 L.E.c., procede condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. EL REY

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Aparicio Alfaro en representación de doña Claudia , contra la sentencia dictada en autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Torrejón de Ardoz, bajo el número 579 de 2016, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución en todos sus pronunciamientos, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos de esta Sección 14 APM, abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid, con el número IBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274, que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: ' 2649-0000-00-0121-19' excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe En Madrid, a diecinueve de diciembre de dos mil diecinueve.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.