Sentencia CIVIL Nº 391/2022, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 352/2022 de 21 de Octubre de 2022

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimocuarta

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 6 - 28035

Tfno.: 914933893/28,3828

37007740

N.I.G.:28.106.00.2-2021/0000217

Recurso de Apelación 352/2022

O. Judicial Origen:Juzgado Mixto nº 07 de Parla

Autos de Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 24/2021

APELANTE:LAZORA, S.A.

PROCURADOR D. MANUEL DIAZ ALFONSO

APELADO / IMPUGNANTE:Dña. Piedad

PROCURADOR D. ANGEL FRANCISCO CODOSERO RODRIGUEZ

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

Dña. MARÍA DEL ROSARIO CAMPESINO TEMPRANO

D. JUAN UCEDA OJEDA

D. JESÚS MIGUEL ALEMANY EGUIDAZU

En Madrid, a veintiuno de octubre de dos mil veintidós.

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JUAN UCEDA OJEDA

La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 24/2021 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 7 de Parla, en los que aparece como parte apelante LAZORA, S.A. representada por el Procurador D. MANUEL DIAZ ALFONSO y defendido por la Letrada Dña. Mª DE LAS VICTORIAS TERLEIRA CASTELLO y como parte apelada- impugnante Dña. Piedad, representada por el Procurador D. ANGEL FRANCISCO CODOSERO RODRIGUEZ y defendida por el Letrado D. MARIANO RODEA BUTRAGUEÑO; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 11/11/2021 .

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 07 de Parla se dictó Sentencia de fecha 11/11/2021, cuyo fallo es del tenor siguiente:

'QUE DESESTIMANDO demanda interpuesta por la representación procesal de LAZORA S.A. DEBO ABSOLVER y ABSUELVO a Piedad de las pretensiones formuladas en su contra con condena en costas a la parte actora.'

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada LAZORA, S.A. al que se opuso la parte apelada Dña. Piedad quien también impugnó la sentencia en los términos que se dan aquí por reproducidos, a cuya impugnación, la parte, presentó alegaciones, que igualmente se dan aquí por reproducidas y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 11 de octubre de 2022.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sociedad anónima LAZORA presento contra doña Piedad demanda ejercitando acción resolutoria del contrato de arrendamiento concertado en fecha 5 de Junio de 2.012 sobre la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000, escalera NUM001, piso NUM001, puerta NUM002 de la localidad de Parla(Madrid), de la que dicha demandante afirma que es propietaria, y cuya resolución con el correspondiente desahucio de dicha arrendataria fundamenta en el impago de las rentas y cantidades cuyo pago corresponde al arrendatario devengadas a partir de agosto de 2020 debiendo por tales conceptos( renta, servicios y suministros comunes, seguro, IBI) la cantidad de 1.848,72 euros en el momento de interponerse la demanda. A la acción anterior acumulaba la de reclamación de tal cuantía, así como la del importe de las rentas que resulten impagadas durante la sustanciación del procedimiento hasta el momento de entrega de la vivienda por la demandada.

Por su parte la demandada se opuso a la demanda alegando, en primer lugar, que la demandante no es propietaria de la vivienda, sino que adquirió el derecho de superficie sobre la misma, y como elemento esencial de su oposición que discrepaba de la normativa que la actora consideraba aplicable ya que era de aplicación el Decreto 100/1986 de 22 de octubre por el que se regula la cesión en arrendamiento de viviendas de Protección Oficial de Promoción Pública y por el apartado 7 de la disposición adicional primera de la LAU vigente.

Por tal motivo debe quedar nula la cláusula tercera del contrato suscrito el día 5 de junio de 2012 que regula la normativa aplicable, la séptima que recoge el precio mensual para servicios y suministros comunes, la decimosegunda que establece un precio de renta anual de 2.907,36 euros cuando el mismo no podría ascender más allá de 1.116,30 euros( 3,5 del valor catastral de la construcción que asciende a 31.894,16 €) y la cláusula 1º del Anexo en cuanto determina el precio de compra de la vivienda y las bases de adjudicación para acceder en arrendamiento a la promociones de viviendas.

Aplicando tal normativa debe afirmarse que la arrendataria está al corriente del pago de sus obligaciones, debiendo la sociedad demandante haber comunicado a doña Piedad que opción escogía, si seguir en arrendamiento o ejecutar la compra de la vivienda por el precio de 15.795,78 €, que ya había sido cubierto con el pago de las rentas que se han ido satisfaciendo. Por tanto, doña Piedad no solo ha cumplido con el pago las rentas sino que ha satisfecho el precio de venta de la vivienda e incluso tiene saldo a su favor

SEGUNDO.- El Juzgador de instancia dictó sentencia desestimando la demanda, decisión que sustentó en los siguientes criterios. No ha de confundirse el régimen de las viviendas de protección oficial con el de protección pública que se encuentran sometidos a distintas normas, lo que es relevante a la vista de las alegaciones de nulidad realizadas por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda.

Nos encontramos ante un contrato de arrendamiento de vivienda con protección pública en régimen de arrendamiento con opción de compra, que se somete, según se establece en su cláusula tercera, al Decreto 11/2005 de la Comunidad de Madrid y en lo no previsto a la LAU y al Pliego de Cláusulas Económicas del Ayuntamiento de Parla de 3 de diciembre de 2004. La Vivienda de Protección Pública es una figura creada por la Ley 6/1997 de la Comunidad de Madrid, distinta de la Vivienda de Protección Oficial a la que si sería aplicable el Decreto 100/1986 invocado por la parte demandada

Dicho lo cual, debemos destacar que, en su demanda, la actora reclama mensualidades en las que de manera global se unen conceptos tales como las mensualidades y sus correspondientes actualizaciones, gastos de servicios, suministros comunes, la cuota del seguro particular de la vivienda, así como el IBI de la vivienda prorrateado, pero lo sorprendente es que no aporta ni un solo recibo sobre dichos conceptos, ni siquiera un desglose, esto es, este Juzgador desconoce, cuál sería el IBI de la vivienda, o los gastos del seguro, tampoco se justifican de modo alguno los gastos de devolución de los recibos, o la mensualidad aplicada y su correspondiente actualización, fluctuando por otra parte dichos conceptos, ello impide a la demandada y a este juzgador saber cuáles son los conceptos en concreto por el cual se le reclama, no habiendo ni un solo documento que acredite la cantidad de dichas partidas, así hubiera sido muy fácil aportar o cuantificar el IBI, los gastos del seguro, probar los gastos de devolución, o desglosar la mensualidad aplicada y su correspondiente actualización, nada de ello se ha hecho. Por todo ello, la demanda debe ser desestimada.

En un caso idéntico la Audiencia Provincial de Madrid, en la Sentencia 562/2017 de 26 Diciembre 2017 (Sección 8ª), desestimó asimismo la demanda.

TERCERO. La parte actora en su recurso de apelación, tras indicar que la Audiencia Provincial (Sentencia de 22 de noviembre de 2021 de la Sección 14ª, recurso 357/2021) había estimado el recurso presentado contra una sentencia dictada por el mismo juzgado de Parla en un caso prácticamente idéntico al que nos ocupa, solicitó la revocación de la sentencia fundamentando su impugnación en los siguientes motivos:

1.- Carga de la prueba en los procedimientos de desahucio por impago de rentas. Vulneración de los artículos 217 y 444 de la LEC. Esta representación procesal, desde el mismo escrito de demanda (Hecho Tercero), ha indicado qué obligaciones de pago asumió la demandada con la firma del contrato, a saber: renta en puridad (cláusula Decimosegunda del contrato), gastos comunes de la finca (cláusula Séptima) e I.B.I. (cláusula Séptima). Es por ello que sorprende a esta parte que se desestime la demanda cuando ni siquiera de contrario se ha discutido el importe de los recibos reclamados. De hecho, en el Hecho Cuarto de la oposición a la demanda simplemente se indica expresamente 'esta parte estaba al corriente de pago de sus obligaciones.' Pero no se discuten los importes reclamados por esta parte. La anterior afirmación de contrario sobre estar al corriente de pago se ha quedado en una frase vacía de contenido, una mera aseveración sin prueba alguna que la sustente. Y, como ya hemos explicado, corresponde precisamente a la parte demandada la carga probatoria sobre el pago de las cantidades reclamadas por la arrendadora.

El Juzgador de primera instancia ha infringido lo dispuesto en el art. 217 y concordantes de la LEC, dado que esta parte ha acreditado la realidad de la relación arrendaticia, mientras que la demandada no ha acreditado el pago de ni siquiera parte de la deuda que se le reclama

2.- Incorrecta valoración de la prueba en virtud del art. 456.1 y concordantes LEC. Vulneración del art. 444 LEC

Como ya hemos adelantado esta parte considera que se ha producido un claro y evidente error en lo que a la valoración de la prueba se refiere por parte del Juzgador de primera instancia.

Queda patente el error del Juez 'a quo' al dar por buena la tesis de la demandada, cuando de los documentos obrantes en autos se desprende claramente que la parte demandada no ha aportado justificante de pago alguno que acredite el pago de las cantidades reclamadas por LAZORA, S.A. (correspondiendo la carga probatoria a la demandada en su posición de arrendataria). Parece poco lógica y en parte arbitraria la valoración efectuada por el Juzgador de primera instancia al exigir a esta parte una carga probatoria imposible, que corresponde en todo caso a la demandada como arrendataria.

De hecho, la parte demandada no sólo no ha probado el pago de las cantidades reclamadas, sino que además se opuso a la demanda presentada por LAZORA, S.A. con toda una serie de argumentos que no tenían cabida en este procedimiento, a los efectos del artículo 444 LEC.

En conclusión, una correcta valoración dela prueba en primera instancia habría llevado al Juzgador a concluir que, demostrada la realidad de la relación arrendaticia por LAZORA, S.A., la parte demandada no ha probado en ningún momento el pago de las rentas y cantidades asimiladas (recordemos que ni siquiera ha discutido los importes reclamados), sino que ha tratado en todo momento de desvirtuar el objeto del procedimiento con otra serie de cuestiones que en este procedimiento sumario no tenían cabida. Por lo tanto, una correcta valoración probatoria habría derivado, sin lugar a dudas, en una Sentencia estimatoria de las pretensiones esgrimidas por la parte actora.

2.3.- De la vulneración del artículo 24.2 de la Constitución Española

Finalmente, debemos destacar la palmaria la falta de motivación de la resolución judicial que desestima la demanda presentada por LAZORA, S.A., toda vez que, como hemos explicado se ha valorado de forma totalmente errónea e ilógica la prueba admitida en autos. De este modo, se está produciendo una clara indefensión a esta parte al haberse dictado Sentencia íntegramente desestimatoria de nuestra demanda e impidiéndonos la obtención de la justa tutela judicial pretendida.

Ante la exigencia de una actividad probatoria imposible para esta representación procesal, mi mandante considera vulnerado su derecho a una resolución motivada en derecho, con la consiguiente indefensión que se está provocando a mi mandante.

Al contestar al recurso de apelación la parte arrendataria impugnóla sentencia alegando que indebidamente se había aplicado, cuando debía de haberse tenido en cuenta necesariamente el Decreto 100/1986 de 22 de octubre, el Decreto 11/2005 de la Comunidad de Madrid.

CUARTO.- Es indudable que existe notaria diferencia entre las viviendas de Protección Pública reguladas por el Decreto 11/2005 de las de Protección Oficial, que son las reguladas por el Decreto 100/1986 de 22 de octubre.

Las estipulaciones del contrato nos alejan del Decreto 100/86, el expositivo establece que la vivienda cedida en arrendamiento tiene la calificación de vivienda con protección pública, que es una calificación diferente a las viviendas de protección oficial, y en la cláusula tercera se indica que el contrato se celebra al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se somete al régimen jurídico previsto en la misma, con la sola excepción de las especificaciones derivadas del propio régimen de protección pública de la vivienda(Decreto 11/2005), sin que en ningún momento se haga referencia alguna al Decreto 100/86 ni a la normativa de las viviendas de Protección Oficial, en la cuarta se regula el plazo de duración que se separa de la regulación contenida en el Decreto 110/86 que se pretende aplicar y en la decimosegunda se establece que la renta anual asciende a la cantidad 2.907,36 euros que no se ajusta a las condiciones establecidas por el Decreto 100/86, pues de acuerdo con las mismas la renta ascendería a un precio inferior.

Además, la normativa de las viviendas de protección pública es la que se ha venido aplicando desde el principio de la relación arrendaticia, sin que en este momento, por las características del procedimiento que estamos analizando, podamos revisar tal normativa que no olvidemos es a la que las partes se sometieron al suscribir el contrato

QUINTO.- A la hora de analizar el recurso de apelación presentado por la sociedad anónima LAZORA, debemos recordar que esta Audiencia Provincial se ha pronunciado sobre la misma materia con criterios diversos, habiéndonos pronunciado esta Sección 14ª en la Sentencia de fecha 22 de noviembre de 2021 a favor de la tesis de la sociedad LAZORA, doctrina que volvemos a reproducir en este momento.

' A partir de estas premisas, por la demandada se alegó en primera instancia la falta de legitimación activa, al entender que la demandante-apelante no es propietaria de la vivienda, al ostentar solo un derecho de superficie, esta alegación, en la sentencia apelada, se puede deducir su desestimación, lo que debemos corroborar, por cuanto hemos de estar al contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, por lo que el ejercicio de la acción de desahucio con reclamación de cantidad, le viene dada a la demandante en su condición de arrendadora de la vivienda, por lo que tiene legitimación activa, y así se ha venido entendiendo por diversas resoluciones de esta Audiencia Provincial, pues aunque referidas al desahucio por expiración del plazo, también son aplicables al desahucio por falta de pago de las rentas, así, entre otras, podemos citar, la Sentencia de esta Sección 14ª 22 junio 2020 Recurso: 678/2019 , Sentencia Sección 10ª 12 de noviembre de 2020 Recurso: 120/2020 ' Entiende la Sala que el primer motivo de apelación no puede prosperar, la sentencia desestima el motivo por considerar legitimada a la parte actora al haber suscrito el contrato de arrendamiento con la demandada, por tanto, acreditada la condición de arrendador de la entidad actora, se encuentra legitimada para ejercitar la acción de resolución del contrato de arrendamiento, sin ser necesario que presente título dominical de la finca arrendada. En todo caso, la parte demandada habría reconocido la legitimidad de la actora, al venir pagando las rentas del arrendamiento a dicha parte actora, hasta que cesó en su pago' y Sentencia Sección 18ª 5 octubre de 2020 Recurso: 93/2020 ' Frente a las anteriores manifestaciones debe estimarse que en primer lugar, comenzando por el estudio del recurso de apelación, la excepción de falta de legitimación activa no puede prosperar en modo alguno, dado, que la misma parte hoy apelante, tal y como consta en autos, reconoció en la parte actora la cualidad de arrendadora, y así figura en el documento nº 2 de la demanda, contrato de alquiler, que fue firmado por la recurrente'.

Respecto de la primera cuestión que se suscita, la resolución del contrato por impago de las rentas, en contra de lo establecido en la sentencia apelada, no puede desestimarse por no haberse aportado los recibos de las rentas y gastos impagados, pues debemos de tener en cuenta que la demandada no ha justificado los hechos impeditivos o extintivos de la pretensión ejercitada en la demanda ( desahucio por falta de pago), a los efectos del artículo 217.3 LEC , por lo que resulta probado el incumplimiento del deber de pago de la renta y gastos repercutibles, determinante de la resolución del contrato de arrendamiento de conformidad con el artículo 27.2.a) LAU , llegamos a esta conclusión por cuanto si bien en el hecho cuarto de la contestación (folio 65 y vuelto de las actuaciones) se alega que la parte 'estaba' al corriente en el pago, sin aportarse justificación alguna respecto de los pagos efectuados, se hace referencia a cuestiones ajenas al pago de las rentas y gastos repercutibles,.........respecto de los cuales no se ha aportado prueba alguna para acreditar que a la fecha de la demanda se habían abonado los reclamados con la misma.

En cuanto a la reclamación de cantidad, la cuestión no puede ceñirse a si se han aportado los correspondientes recibos con el desglose de la renta y gastos repercutidos, pues lo que debemos de tener en cuenta es si se ha planteado por la parte demandada su discrepancia con la cuantía de la renta arrendaticia, así como respecto de los gastos repercutidos, pues el presente procedimiento no es cauce procesal idóneo para debatir cuál es la cantidad concreta de la renta, en los casos de diferencias por actualizaciones de renta, incrementos por servicios generales y otros. En el presente supuesto, en el hecho quinto de la demanda se fijan las cantidades adeudadas en cada mensualidad (folio 7), y en el hecho quinto de la contestación (folio 65 y vuelto), solo se recoge la disconformidad con las cantidades reclamadas, reseñando las que se le reclaman (aunque no se corresponden con las reseñadas en la demanda) y se fijan en 319,23 €/mes, sin embargo, pese a la discrepancia genérica, no se alega que exista disconformidad respecto de las mismas, sino que se efectúan alegaciones como que estaba al corriente en el pago (sin determinar a qué momento se refiere y si lo es con relación a las reclamadas en la demanda), el ofrecimiento de la renovación del contrato, el pago de la fianza y del depósito al que se refieren las estipulaciones decimoquinta y decimoséptima el contrato de arrendamiento, así como otras cuestiones distinta al impago de las rentas, la cuantía de las mismas y los gastos repercutibles.....

En consecuencia, al no haber discrepancia en cuanto a las cantidades reclamadas (pues por la demandada se alegan cuestiones ajenas al presente procedimiento), y acreditarse el impago de las mismas, el recurso ha de ser estimado, por lo que procede revocar la sentencia apelada, y dictar otra por la que procede estimar la demanda, declarando la resolución del contrato de arrendamiento por impago de las rentas, y condenar a la demandada a la cantidad reclamada en la demanda, más intereses legales, a los efectos de los artículos 1101 y 1108 CC , desde la fecha de la demanda, así como las posteriores, conforme a lo solicitado en el acto del juicio, más intereses legales desde la fecha del devengo de las mismas, así como las que se devenguen hasta la entrega de la vivienda arrendada y plaza de garaje anexa a la misma'.

Solamente al oponerse al recurso de apelación la parte arrendataria manifestó que no se acredita la deuda que viene a exigir LAZORA al no desglosarse los distintos conceptos que se vienen reclamando ( renta, gastos comunes, agua, IBI), pero nada se dijo al respecto en la primera instancia al contestar a la demanda presentada, por lo que no podremos tener en cuenta sus manifestaciones pues, como indica la sentencia de 25 de octubre de 2019, ' La segunda instancia no es un nuevo proceso en el que las partes puedan introducir nuevas peticiones, sino que se pretende que otro tribunal emita un nuevo juicio sobre lo ya pedido y decidido en primera instancia, a la vista de los hechos alegados y de las pruebas practicadas en ella.

Esta consecuencia viene impuesta por los términos de la ley, así el artículo 456.1 de la L.E.C., al regular el objeto de la segunda instancia, indica que el recurso debe sustentarse en 'los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia' y por principios básicos procesales, pues como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 20 noviembre 2006 ' la cuestión nueva alteraría el objeto de la controversia, atentando a los principios de preclusión e igualdad de partes y produciendo indefensión( Sentencias de 4 de junio , 22 de julio y 20 de septiembre de 1994, entre tantas otras)'.

SEXTO.- No debe hacerse pronunciamiento alguno sobre las costas procesales de esta segunda instancia al haberse estimado el recurso de apelación formulado por la parte demanda ( artículo 398. 2 de la LEC), mientras que las de la primera instancia, en virtud del principio de vencimiento objetivo establecido por nuestro sistema procesal para esta materia, deben correr a cargo de la parte demandada ( artículo 394 de la LEC).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por LAZORA S.A., representada por el Procurador DON MANUEL DIAZ ALFONSO, contra la Sentencia dictada en fecha 11 de noviembre de 2021 por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Parla en el procedimiento de juicio de desahucio con reclamación de cantidad registrado con el número 24/2021, DEBEMOS REVOCARla citada resolución y, en su lugar, estimar la demanda interpuesta por LAZORA S.A., contra doña Piedad, acordando:

1.- Declarar la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes con relación a la vivienda en la CALLE000 nº NUM000, escalera NUM001, piso NUM001, puerta NUM002 de la localidad de 28893 Parla (Madrid) y la plaza de garaje nº NUM003 aneja a la citada vivienda, así como el desahucio instado por falta de pago de las rentas, con apercibimiento de lanzamiento.

2.- Condenar a la demandada a pagar a la demandante la cantidad de 1.848,72 €, por rentas impagadas hasta enero inclusive del 2021, más las que se devenguen hasta la fecha de la entrega de la posesión, más intereses legales desde la fecha de la demanda, con relación a las cantidades reclamadas en la misma, y respecto de las posteriores los intereses legales desde su devengo.

3.- Con condena a la demandada a las costas de primera instancia y sin hacer declaración respecto de las costas de esta alzada.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos de esta Sección 14 APM, abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid,con el número IBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274,que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: '2649-0000-00-0352-22' excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.