Sentencia CIVIL Nº 391/2022, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 486/2022 de 30 de Septiembre de 2022

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Octava

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 1 - 28035

Tfno.: 914933929

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2021/0309372

Recurso de Apelación 486/2022 B

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 72 de Madrid

Autos de Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 1393/2021

APELANTE:Dña. María Cristina

PROCURADOR D. ANTONIO ANGEL SANCHEZ-JAUREGUI ALCAIDE

APELADO:D. Pedro

PROCURADORA Dña. MIRIAM RODRIGUEZ CRESPO

SENTENCIA Nº 391/2022

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

Dª MILAGROS DEL SAZ CASTRO

D. ALFONSO CARRIÓN MATAMOROS

Dª MARÍA DEL MAR ILUNDAIN MINONDO

En Madrid, a treinta de septiembre de dos mil veintidós. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, han visto en grado de apelación los autos de juicio Verbal número 1393/2021, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 72 de Madrid, seguidos entre partes, de una como demandante-apelado, D. Pedro,representado por la Procuradora Dña. Miriam Rodríguez Crespo., y de otra, como demandada-apelante, DÑA. María Cristina, representada por el Procurador D. Antonio Ángel Sánchez-Jáuregui Alcaida.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ALFONSO CARRIÓN MATAMOROS.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia número 72 de Madrid, en fecha 18 de enero de 2022, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

'Que ESTIMANDO la demanda presentada por la Procuradora Sra Rodríguez Crespo en nombre y representación de D. Pedro contra Dª María Cristina, representada por el Procurador Sr Sánchez- Jaúregui Alcaide debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento suscrito el 4 de mayo de 1980 sobre el inmueble sito en CALLE000 Nº NUM000 de Madrid, declarando haber lugar al desahucio de la demandada del referido inmueble apercibiéndola de lanzamiento si no lo desaloja dentro del término legalmente establecido, y condenando a la demandada al pago de DOSCIENTOS NOVENTA Y SEIS EUROS CON VEINTE CENTIMOS (296,20 €) más intereses legales desde la interposición de la demanda hasta su completo pago, y al pago de la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y NUEVE EUROS CON CINCUENTA CENTIMOS (159,50 €) por cada una de las mensualidades impagadas y cantidades asimiladas o la parte proporcional prorrateada, que se devenguen con posterioridad hasta la entrega de la posesión inmediata del inmueble a la parte demandante; todo ello con expresa imposición de las cotas del presente procedimiento a la parte demandada'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada DÑA. María Cristina, representada por el Procurador D. Antonio Ángel Sánchez-Jáuregui Alcaida, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-No estimándose necesaria la celebración de vista pública quedó en turno de deliberación, votación y fallo, lo que se ha cumplido el 28 de septiembre de 2022.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada.

PRIMERO.-ANTECEDENTES Y OBJETO DEL RECURSO:

Ejercita la parte actora D. Pedrouna acción de desahucio y reclamación de cantidades correspondiente a las rentas adeudadas por el arrendamiento de la vivienda sita en CALLE000 Nº NUM000 de Madrid .La finca se encontraba arrendada a la demandada Dª María Cristinadesde el 4 de mayo de 1980 por contrato suscrito por el padre del actor - D Juan Alberto -, quien falleció el 15 de agosto de 2018.

El 23 de marzo de 2021 el actor comunicó a la demandada la actualización de la renta a partir de abril de 2021 y la cuenta bancaria en la que realizar el abono. La demandada continuó pagando la renta en la cuenta bancaria del padre del actor y sin actualización.

El 29 de junio de 2021 se reclamó a la arrendataria las cantidades pendientes por renta y abono del IBI pues dicha señora dejó impagadas la cantidad de 267,70 € en concepto de IBI, más 28.50 € correspondiente a la diferencia entre lo abonados por la arrendataria en abril, mayo y junio de 2021 y la renta actualizada - 159,50 € / mes - .

La demandada Dª María Cristina se opuso alegando la falta de legitimación activa del actor, ya que la vivienda arrendada nunca perteneció en vida a D. Juan Alberto, por lo que tampoco pudo adquirirla el demandante por título de herencia. Igualmente, alega que el primer contrato de arrendamiento sobre la vivienda en la que reside desde hace 42 años, data de 3 de julio de 1975. La demandada nunca conoció al arrendador, limitándose a consignar la renta en una cuenta designada, y firmando los justificantes de pago D Pedro Enrique, propietario del inmueble.

En marzo de 2021 recibió un burofax del actor comunicándole su condición de propietario, como heredero de D Juan Alberto, y la actualización de las rentas desde 2017, a lo que se opuso por falta de legitimación activa para reclamar la actualización de rentas anteriores a 2019, además de estar mal calculada la actualización, debiendo tomarse como inicio el mes de mayo de cada anualidad, siendo la cantidad correcta la de 20,94 € .

Se opuso también al pago del Impuesto de Bienes Inmuebles en base a la doctrina de los actos propios, ya que el arrendador desde la promulgación de la LAU en 1995 pudo repercutir el IBI y no lo hizo por virtud de los acuerdos verbales. Entiende que es incompatible la actualización de la anualidad de la renta con la reclamación del IBI, según Disposición Transitoria Segunda LAU de 1994. Igualmente alegó que el burofax de reclamación remitido por el actor no identificaba a éste como propietario por lo que continuó ingresando la renta en la cuenta bancaria de D Juan Alberto sin que le haya sido devuelta.

Por último, alegaba que había procedido a consignar en el Juzgado el importe de las cantidades reclamadas junto con las supuestamente debidas hasta la fecha.

La sentencia de instancia valorando la prueba practicada en autos estima la demanda, entendiendo que el actor tiene legitimación para interponer el presente juicio y que se ha acreditado que la demandada no ha satisfecho las cantidades pendientes por renta y abono del IBI, pues dicha señora dejó impagadas la cantidad de 267,70 € en concepto de IBI , más 28.50 € correspondiente a la diferencia entre lo abonados por la arrendataria en abril , mayo y junio de 2021 y la renta actualizada - 159,50 € / mes, por lo que estima la acción de desahucio por falta de pago de las rentas y cantidades asimiladas a la misma, desestimado la petición de enervación de la acción ya que la demandada recepcionó el 30/06/2021 el requerimiento de pago, cumpliendo el plazo de 30 días antes de la presentación de la demanda que se produjo el 1/08/2021, sin que conste que a la fecha de presentación la demandada hubiera efectuado el pago de las cantidades reclamadas .

Recurre la demandada DOÑA María Cristina

SEGUNDO.- MOTIVOS DEL RECURSO:

ERROR EN LA VALORACION DE LA PRUEBA PRACTICADA.

Se alega, en primer lugar, una sentencia del Tribunal Supremo STS 731/2011 de 10 de octubre de 2011, con el fin de apoyar que el comportamiento de su representada carece de rebeldía, pues en ningún momento ha dejado de abonar la renta por arrendar el inmueble.

Vuelve a incidir en que han sido valorados de forma incorrecta los burofaxes enviados por la parte actora, así como los documentos a ellos adjuntos. En cuanto al fondo, entiende que las cantidades que pretendía actualizar el actor son completamente erróneas, tanto por una incorrecta actualización de la renta arrendaticia como por un importe inexacto en cuanto al Impuesto sobre Bienes Inmuebles; todo ello además de no contar con la legitimación activa necesaria para realizar dicha acción desde la fecha que éste pretendía, detalle que le hizo desconfiar a su representada sobre la veracidad del burofax recibido. Respecto del IBI, entiende que se trata de una obligación fiscal que corresponde su pago al propietario, y efectivamente sí puede ser exigida la cuota tributaria al inquilino con previo aviso, siempre y cuando no se exija el pago del impuesto con intereses debidos a la mala gestión del titular del derecho de propiedad. Por tanto, entiende que la cuantía indicada en el burofax enviado es errónea e invalida y hace inexacta la cantidad reclamada por el actor en dicho burofax. Por todo ello, alega que hay que partir de la base de que el requerimiento previo de pago llevado a efecto por el demandante, con la finalidad de evitar el derecho de la arrendataria de proceder a la enervación de la acción de desahucio, no reúne los requisitos legales para producir los pretendidos efectos, por lo que se debería haber estimado la misma.

El recurso debe ser desestimado. Por una parte, respecto a la legitimación activa del demandante ha quedado probado con la prueba documental practicada en autos que el actor D. Pedroes el propietario de la vivienda objeto de arrendamiento, quien sucedió a su padre D. Juan Alberto tras el fallecimiento el 15 de agosto de 2018, que había adquirido la vivienda mediante contrato privado de permuta de fecha de 1 de mayo de 1980 elevado a público el 28 de noviembre de 2019. Al respecto, el Juzgador de Instancia realiza una pormenorizada valoración de los documentos presentados por la parte actora al efecto, esto es, el contrato de arrendamiento suscrito en fecha de 3 de julio de 1975 por la demandada con el anterior propietario de la vivienda; el documento de fecha de 1 de mayo de 1980 por el que Dª María Cristina reconoce que el propietario de la vivienda le ha comunicado la permuta del piso a D. Juan Alberto, renunciando la arrendataria a los derechos de tanteo y retracto previsto en la LAU , al haber llegado a un acuerdo con el nuevo propietario suscribiendo el oportuno contrato de arrendamiento; el contrato de arrendamiento suscrito en fecha de 4 de mayo de 1980 entre la demandada como arrendataria, y D. Juan Alberto , como arrendador, en el que se establece la renta mensual en 7500 pesetas supeditada a revisión anual a partir de la fecha de su formalización de acuerdo al índice del coste de la vida; y la escritura pública , otorgada ante Notario el 28 de noviembre de 2019 de elevación a público del contrato privado de permuta que fue anotada en el Registro de la Propiedad Nº 33 de Madrid en el que figura inscrita la finca , haciendo constar que pertenece a D Pedro el 100 % del pleno dominio con carácter privativo por título de permuta.

En cuanto al fondo del recurso, la apelante aduce que no procede la actualización de la renta desde 2017 sino desde 2019; que además la actualización ha sido calculada de forma incorrecta ya que, en su caso, debería realizarse tomando como inicio el mes de mayo de cada anualidad al haber formalizado el último contrato de arrendamiento el 4 de mayo de 1980. Igualmente, considera incompatible la reclamación del Impuesto de Bienes Inmuebles por importe de 267,70 €, en primer lugar porque dicho importe conlleva un 20 % de porcentaje de recargo del IBI que no debe asumirse por el arrendatario; en segundo lugar por resultar incompatible la pretendida actualización de la renta y la reclamación de cantidades asimiladas - IBI - según la Disposición Transitoria Segunda de la LAU de 25 de noviembre de 1994. D) 3º que establece que la renta actualizada absorberá las cantidades asimiladas a la renta desde la primera anualidad de la revisión.

Al respecto constata la Sala que ha quedado debidamente probado que en fecha de 23 de marzo de 2021 el actor remitió a Dª María Cristina un burofax con el siguiente contenido: Notificación de nueva cuota de alquiler, cambio de cuenta y aportación de datos a efecto de contacto:

Estimada arrendataria :

Como heredero de las propiedades que pertenecen a mi padre, entre ellas el inmueble en el que usted figura como arrendataria , me dispongo a regularizar la situación , pero no dispongo de sus datos para contactar . He acudido dos veces ( finales de febrero y primero de marzo ) a su domicilio a entregarle la actualización de precios que corresponde según la cláusula DECIMA del contrato de arrendamiento firmado el 4 de mayo de 1980 , sin que nadie me conteste o abriese la puerta , siendo imposible y forzándome al envío del presente BUROFAX . Se ha tenido en cuenta los tiempos legales de prescripción en las actualizaciones de renta pendientes ( 5 años ) y no se va a reclamar ningún importe por IPFC de la cuotas pasadas y no actualizadas . En consecuencia se actualiza con los últimos 5 meses de enero ( IPC interanual ) sobre la renta que se venía pagando . Se adjunta el extracto del Instituto Nacional de Estadística que acredita los índices sobre los que se aplican cantidades y se resume en los datos siguientes:

Pago año 2016 : 150,00 €

Revisión para 2017 : 3,00 % Alquiler 2017: 154,50 €

Revisión para 2018 : 0,60 % Alquiler 2018: 155,43 €

Revisión para 2019 : 1,00 % Alquiler 2019 156,98 €

Revisión para 2020 : 1,10 % Alquiler 2020: 158,71 €

Revisión para 2021 : 0,50 % Alquiler 2021 : 159,50 € .

Por todo lo anterior , y con efectos de la próxima cuota , es decir , ABRIL de 2021, se solicita que se actualice el pago , y se abonen en una nueva cuenta corriente al estar próxima a cerrarse la cuenta que pertenecía a D Juan Alberto .

La nueva cuenta de abono sería la siguientes del BBVA :

Titular : Pedro

NUM001.

Asimismo, y debido a que no dispongo de datos suyos para notificaciones , ruego me aporte un número de teléfono o un email para facilitar la comunicación . Mis datos a efectos de comunicaciones son :

Pedro

Teléfono : NUM002

Email: DIRECCION000

Sin otro particular y en espera de sus noticias, reciba un cordial saludo.

El burofax fue entregado a D María Cristina el 24/03/2021 a las 0 9:36 horas. No consta respuesta de la arrendataria ni exteriorización de su oposición a la actualización de la renta comunicada.

Es evidente que al citado contrato le era de aplicación la Disposición transitoria segunda de la LAU de 1994 respecto de los Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, que según el Apartado A) continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.

Igualmente, como bien acierta exponer la Juzgadora de Instancia , debe tenerse en cuenta en orden a las notificaciones de actualización la STS 848/2010 de 27 de diciembre que unifica la doctrina , estableciendo ' A) Con carácter general, cuando en el marco de una relación jurídica preexistente, se lleva a cabo un acto concreto por una de las partes que debería obtener una respuesta de la otra, bien aceptándolo bien rechazándolo, si esta última, pudiendo y debiendo hablar, guarda silencio, ha de reputarse que consiente, en aras de la buena fe. ( SSTS 15/07/04 [RC n.º 2443/2008 ], 20/07/2006 [RC n.º 2534/1999 ] B) Como ya declaró esta Sala en STS de 23 de septiembre de 2008 [RC n.º 2836/2001 ] '[L]a incompleta y farragosa redacción de las normas examinadas conducen a una solución que tiene un momento de claridad y un desarrollo problemático: el inquilino dispone de treinta días naturales desde que recibe la notificación fehaciente del arrendador (y aquí tiene sentido que se exija la fehaciencia) para oponerse sin más, con los efectos de la regla 6ª, párrafos primero y segundo; o para demostrar, en caso de que se encuentre en la situación que describe la regla 7ª, que los ingresos percibidos por el conjunto de los convivientes hacen improcedente la actualización pretendida por el arrendador. Transcurrido tal plazo sin que se haya formulado oposición, se tendrá al arrendatario por aceptante tácito, pero, en el caso de que sea aplicable la regla 7ª, ello no impediría que cupiera la revisión que previene la regla 4ª del apartado 2 del artículo 101 TRLAU 1964 '. Tal y como se produce la composición de intereses en el seno de los preceptos que venimos comentando, la notificación del arrendador se ha de producir de modo que quede constancia de su fecha, y la respuesta del inquilino o del arrendatario parece también exigir certeza y claridad que, en el supuesto de la oposición formulada sin otra razón de apoyo que la mera voluntad del inquilino, se habría de traducir en la carga de comunicar también fehacientemente la oposición. La regla 7ª párrafo segundo se refiere a que el inquilino ha de 'acreditar' los ingresos y esta expresión parece referirse a algún medio o instrumento que permita adverar o comprobar el supuesto de hecho a que se contrae la regla 7ª, lo que claramente desborda la mera manifestación verbal. Pero no se está hablando de comunicación fehaciente en la regla 7ª (ni en la 8ª), y aunque no se está exactamente en la situación a que se refiere el artículo 101.2.2ª TRLAU 1964 (propuesta de elevación por escrito y aceptación o no por escrito en el plazo de 30 días, con aceptación tácita en caso de silencio), del tenor de las reglas 7ª, primero y segundo párrafo, podría deducirse que no se exige una notificación fehaciente, sino una suerte de principio de prueba por escrito, una respuesta escrita.'

En definitiva, es criterio de esta Sala que el silencio del arrendatario durante los treinta días siguientes a la notificación fehaciente del arrendador de su voluntad de iniciar, dentro del plazo legalmente previsto, la actualización de la renta, conforme a la DT 2ª LAU 1994 , equivale a un consentimiento tácito.

Ello no impide que conforme a lo dispuesto en el artículo 101.4ª en relación con el artículo 106 LAU 1964 pueda el arrendatario pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo de los tres meses siguientes, si considera que la fijación de la renta actualizada no se ciñe a los parámetros establecidos por la tan citada DT 2ª LAU 1994 '.

Conforme a lo expuesto y pese a lo alegado por la apelante, consideramos que no existe el error alegado en la valoración de la prueba por el Juez de Instancia puesto que el procedimiento realizado por el arrendador para llevar a cabo la actualización de la renta fue correcto, notificando de forma fehaciente el incremento de la renta y la arrendataria Dª María Cristina dejó transcurrir 30 días sin manifestar su oposición aceptó la subida .

De esta forma, consideramos correcto que el impago de las rentas por el importe actualizado de los meses de abril, mayo y junio de 2021 por una cantidad de 28.50 € correspondiente a la diferencia entre lo abonados por la arrendataria en abril, mayo y junio de 2021 y la renta actualizada, conlleva un incumplimiento de sus obligaciones que da lugar a la resolución del contrato .- art 114.1º de la LAU de 1964.

Por otra parte, respecto del pago del IBI que también se reclama a la arrendataria por importe de 267,70 €, hay que decir que tampoco existe error en la valoración de dicha prueba, dado que consta en el documento aportado como importe principal del IBI del año 2020 la cantidad de 267,70 €, sin el aducido recargo del 20% que dice la apelante. Igualmente, respecto a no estar previsto en el contrato su pago por el arrendatario y resultar incompatible esa reclamación como cantidad asimilada y la actualización de la renta, hay que decir que es evidente que aun cuando no estuviera previsto en el contrato de arrendamiento, el IBI es un impuesto que grava el inmueble y cuya repercusión al arrendatario es un excepción legal posibilitada por el número 10.2 del Apartado C) de la Disposición Transitoria Segunda de la LAU y como tal disposición legal no se incluye en los servicios y suministros a que se refiere el art. 102 de la LAU , por lo que su pago no queda incluido en la actualización de renta que le notificó el actor a la arrendataria .

Por último, la apelante reitera que se tenga por enervado el desahucio con las consignaciones realizadas.

Ante ello hay que decir que el art.22.4 de la LEC expone claramente que no cabe la enervación en los casos que el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

Consta debidamente acreditado en autos y así se ha expuesto anteriormente, que la demandada recepcionó el burofax el 30/06/2021, cumpliendo el plazo del requerimiento de pago de 30 días antes de la presentación de la demanda, que se produjo el 1/08/2021, sin que conste que a la referida fecha se hubiera efectuado el pago de las cantidades reclamadas, por lo que no procede la enervación de la acción de desahucio.

En virtud de todo lo expuesto debe ser desestimado íntegramente el recurso de apelación interpuesto y confirmar la sentencia de instancia

TERCERO.-COSTAS DEL PROCEDIMIENTO:

Conforme a lo dispuesto en el art.398 de la LEC se imponen las costas de la segunda instancia a la parte apelante.

Vistos, además de los citados, los artículos de general y pertinente aplicación.

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación de DOÑA María Cristinacontra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 72 de Madrid de fecha dieciocho de enero de dos mil veintidós en el Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 1393/2021 ,CONFIRMAMOS DICHA SENTENCIA, imponiendo las costas de esta segunda instancia a la parte apelante.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido por la parte apelante, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2.009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 208.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, póngase en conocimiento de las partes que contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 del texto legal antes citado, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutela o a la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda.

Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.