Sentencia Civil Nº 393/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 613/2007 de 19 de Junio de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN Decimotercera

ROLLO Nº 613/2007 A

JUICIO VERBAL (DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO) NÚM. 1470/2005

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 6 SABADELL (ANT.CI-8)

S E N T E N C I A Nº 393

Ilmos. Sres.

D.JOAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. Mª DELS ANGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a diecinueve de junio de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de

Juicio verbal (desahucio por falta de pago), número 1470/2005 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 6 Sabadell (ant.CI-8), a

instancia de D. Jose Ángel , contra D. Juan María ; los cuales penden ante esta

Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día

18 de mayo de 2006, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que, estimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador D. Enrique Nayach Torralba en nombre y representación de D. Jose Ángel declaro resuelto el contrato de arrendamiento establecido entre las partes en fecha 22 de abril de mil novecientos ochenta y cinco condenando al demandado D. Juan María a que desaloje la vivienda que ocupa dejándola libre, vacua y expedita dentro del plazo que se le señale, a disposición de la actora ajo apercibimiento si no lo verificase en tiempo legal, se procederá a su lanzamiento en el plazo legal, y condenando al demandado a que abone al actor en la cantidad de (5.788,52 euros) CINCO MIL SETECIENTOS OCHENTA Y OCHO EUROS CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS en concepto de rentas debidas y en la cantidad de (312,12) euros TRESCIENTOS DOCE EUROS CON DOCE CÉNTIMOS en concepto de rentas vencidas condenando al demandado al pago de las costas procesales.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 10 de junio de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia de primera instancia que, estimando la demanda formulada por D. Jose Ángel , en su condición de arrendador de la vivienda sita en Sabadell, C/ DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 , NUM001 , en virtud del contrato de arrendamiento de fecha 22 de abril de 1985, acordó la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de rentas, y condenó al arrendatario demandado D. Juan María , al pago de la cantidad de 5.788'52 € en concepto de rentas adeudadas de enero de 2001 a noviembre de 2005, opone la parte demanda el pago de parte de la renta por importe de 814'30 €; la compensación por el pago por el arrendatario de obras que eran a cargo del arrendador por importe de 1.603'90 €; y la consignación para pago de la cantidad de 4.710'56 €, con fecha 14 de marzo de 2006, después de la demanda, y antes del juicio.

Centrada así la cuestión discutida, es lo cierto que, opuesto por el demandado el pago parcial de las rentas en cuya inefectividad se sustenta la demanda, para la determinación de la parte a quien corresponde la carga de probar los hechos en que funda su pretensión, habrá que estar a la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , que recoge en parte la doctrina reiterada en este punto, según la cual (Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de marzo de 1991 ), si bien es cierta la vigencia de la conocida regla "incumbit probatio ei qui dicit,non qui negat", la misma no tiene un valor absoluto y axiomático, matizando la moderna doctrina el alcance del principio del "onus probandi" que el antiguo artículo 1214 del Código Civil sancionaba, en el sentido de que incumbe al actor la prueba de los hechos normalmente constitutivos de su pretensión, y al demandado, en general, la de los impeditivos o extintivos que alegue (Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de febrero de 1985 ),no pudiendo admitirse como norma absoluta, que los hechos negativos no puedan ser probados, pues pueden serlo por los hechos positivos contrarios; que si los demandados no se limitan a negar los hechos constitutivos de la acción o pretensión ejercitada, sino que alegan otros impeditivos, extintivos, u obstativos al efecto jurídico reclamado por el actor, tendrán que probarlos (Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de septiembre de 1986 y 13 de diciembre de 1989 ); y que finalmente, la norma distributiva de la carga de la prueba no responde a unos principios inflexibles, sino que se deben adaptar a cada caso, según la naturaleza de los hechos afirmados o negados, y la disponibilidad o facilidad para probar que tenga cada parte (Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 1986, 18 de mayo y 15 de julio de 1988, 17 de junio y 23 de septiembre de 1989 ).

En el presente caso, de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental (docs 7 y 8 de la contestación), de acuerdo con la reiterada doctrina que, en interpretación del antiguo artículo 1225 del Código Civil , no priva de todo valor al documento privado no reconocido, en la medida en que ello supondría dejar al arbitrio del perjudicado la eficacia del documento (Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de mayo de 1962, 2 de junio de 1966, y 27 de enero de 1987 ), y la ausencia de prueba en contrario, resulta el pago por el demandado, con fechas 17 de enero y 22 de agosto de 2001, de las cantidades de 58.488 pesetas (351'52 €), y 77.000 pesetas (462'78 €), a Dña. Estíbaliz , y Dña. Natalia , madre y hermana del actor, pagos que se producen en el período de renta que es objeto del proceso, y que son posteriores al fallecimiento del anterior propietario y arrendador en el contrato de arrendamiento, D. Jose Pedro , padre del actor, fallecido el 23 de junio de 1990, y anterior a la aceptación y adjudicación de su herencia por el actor en escritura pública de 17 de agosto de 2004 (doc 1 de la demanda), sin que haya constancia de la existencia de ninguna otra deuda a cargo del demandado, distinta de la nacida del contrato de arrendamiento, a la cual pudiera imputarse el pago por el demandado, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1172 y ss del Código Civil , por lo que es posible alcanzar la conclusión probatoria de la certeza del pago de la cantidad en conjunto de 814'30 € a cuenta de las rentas devengadas desde enero de 2001, quedando la cantidad adeudada en 4.974,22 € (5.788'52 - 814'30).

En cuanto la compensación de las cantidades pagadas por el arrendatario en concepto de obras que eran a cargo del arrendador, es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de junio de 1983, 11 de junio de 1987, y 16 de noviembre de 1993 ),la que admite que la compensación pueda operar como excepción sin necesidad de reconvenir, siempre que el crédito cuya compensación se invoca sea igual o inferior al del crédito del actor, de modo que la posición procesal del demandado tiende única y exclusivamente a que el crédito del actor se declare extinguido total o parcialmente con la consiguiente absolución en todo o en parte, sin pretender un pronunciamiento independiente, como ocurre cuando el crédito opuesto por el demandado es superior al reclamado por el actor, en cuyo caso el exceso sólo puede hacerse valer por vía reconvencional.

Entendiendo opuesta por el demandado, con fundamento en los artículos 1195 y siguientes del Código Civil , la compensación del crédito que pretende ostentar contra la actora, por razón del importe de las obras de conservación pagadas por el arrendatario, por vía de excepción, al no contener el "petitum" de la contestación sino la petición de desestimación de la demanda a consecuencia del crédito oponible a la actora con finalidad liberatoria, prevista en el artículo 1156 del Código Civil , es lo cierto que para que proceda la compensación, deben concurrir los presupuestos subjetivos y objetivos del artículo 1196 del Código Civil, y entre los segundos, que las dos deudas estén vencidas, exigibles, y líquidas, para que la compensación pueda operar "ipso iure", con los efectos del artículo 1202 del Código Civil .

Por otro lado, el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964,distingue tres tipos de obras, que son: 1.-Obras de conservación, a las que se refieren los artículos 107,y 115,segunda, y 116,segunda , en relación con el artículo 1554,2º del Código Civil , consistentes en las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio en estado de servir para el uso convenido, y que son obligación y a cargo del arrendador, con posibilidad de elevar la renta en determinados casos; 2.- Obras de mejora, a las que se refiere el artículo 112 ,que son facultad del arrendador y a su cargo, con posibilidad de elevar la renta cuando las efectúa de acuerdo con el inquilino; y 3.- Obras de adaptación o modificación, a las que se refiere el artículo 114,7 ,que son facultad del inquilino y a su cargo, en determinadas condiciones, con el consentimiento del arrendador o autorización judicial, y posibilidad de elevar la renta.

Es decir que el artículo 107 del Texto Refundido de 1964 pone a cargo del arrendador las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio en estado de servir para el uso convenido; y el artículo 1554,2º del Código Civil obliga igualmente al arrendador a hacer en la cosa arrendada todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso convenido.

En este caso, resulta de la prueba documental (docs 1 a 6 de la contestación), y la ausencia de prueba en contrario, que en la finca se ejecutaron obras urgentes de rehabilitación, y de cambio de bajantes, que por lo tanto son obras de conservación, a cargo del arrendador, y que, sin embargo fueron asumidas por el arrendatario, por un importe acreditado de, al menos, 1.603'90 €.

En consecuencia, se aprecia en este caso la concurrencia de los presupuestos subjetivos y objetivos de la compensación del artículo 1196 del Código Civil , por encontrase las deudas a cargo de ambas partes vencidas, exigibles, y líquidas, por lo que procede la compensación las rentas adeudadas con el importe de las obras de reparación asumidas por el arrendatario, quedando la cantidad adeudada por el demandado en 3.370'32 €( 4.974,22 - 1.603'90).

Fijada así la cantidad adeudada por el arrendatario, es lo cierto que, habiendo procedido el demandado a la consignación de la cantidad de 4.710'56 €, con fecha 14 de marzo de 2006, después de la demanda, presentada en el Decanato con fecha 23 de noviembre de 2005, y antes del juicio, celebrado el 27 de marzo de 2006, se plantea la cuestión jurídica acerca del momento procesal en que debe producirse el pago de las rentas adeudadas con efecto extintivo o enervatorio, siendo doctrina constante y reiterada, tanto de esta Sección Decimotercera, como de la Sección Cuarta, de la Audiencia Provincial de Barcelona, que, a diferencia de lo que preveía el artículo 1563 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 ,en la redacción introducida por la Ley 10/1992,de 30 de abril, de Medidas Urgentes de Reforma Procesal , según el cual el arrendatario podía enervar la acción de desahucio mediante la consignación de las rentas adeudadas durante el período comprendido entre su citación y el día señalado para la celebración del juicio verbal, en el artículo 22,4 de la Ley 1/2000, de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil , ha desaparecido cualquier referencia al inicio del cómputo del plazo para enervar la acción de desahucio, por lo que, de acuerdo con la norma general del artículo 410 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , según la cual el comienzo de la litispendencia se produce desde la presentación de la demanda, el proceso ha de resolverse en sentencia teniendo en cuenta la situación litigiosa en el momento de la presentación de la demanda, de modo que, en este caso, el pago posterior a la presentación de la demanda no podría tener efecto extintivo, sino únicamente, de ser procedente, efecto enervatorio.

En este caso, según lo expuesto, la cantidad adeudada en concepto de rentas, en el momento de la presentación de la demanda, devengadas de enero de 2001 a noviembre de 2005, ascendía a la cantidad de 3.370'32 €, a la cual debe añadirse el importe de las rentas posteriores devengadas de diciembre de 2005 a marzo de 2006, por importe conjunto de 416'16 € (docs I a IV de la demanda), en total 3.786'48 €, por lo que la cantidad consignada por el demandado el 14 de marzo de 2006, por importe de 4.710'56 €, supera el importe de las rentas adeudadas devengadas hasta el momento del juicio, por lo que, en principio, resultaría procedente la enervación de la acción de desahucio.

Concretada la cuestión jurídica litigiosa en la pretendida imposibilidad de la enervación, para lo que en este caso sería precisa la eficacia del requerimiento previo al demandado, es lo cierto que, atendida la novedad jurídica de la imposibilidad de la enervación mediando requerimiento previo de pago al arrendatario, introducida por la Disposición Adicional Quinta de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , y posteriormente por el artículo 22,4 de la Ley 1/2000, de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil , sin que estuviera prevista en el artículo 1563 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 ,ni en el artículo 147 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ,con la consiguiente posibilidad de desconocimiento por parte del arrendatario acerca de las consecuencias del impago de la renta, por no haber tenido intervención anteriormente en otro juicio de desahucio por falta de pago de rentas, enervando el desahucio en una ocasión anterior, atendido además que, en la medida en que la excepción a la facultad de enervación legalmente impuesta supone una limitación de derechos del arrendatario, debe ser interpretada restrictivamente, ha venido siendo doctrina constante y reiterada de esta Sala (Sentencias de la Sección Trece de la Audiencia Provincial de Barcelona de 9 de julio de 1998 ,dictada en el rollo de apelación nº 629/97, de 20 de marzo de 2001,dictada en el rollo de apelación nº 164/00, y de 30 de mayo de 2002,dictada en el rollo de apelación nº 184/01), la que ha venido manteniendo que no basta para impedir el beneficio de la enervación, junto con el transcurso del plazo legal, el simple requerimiento de pago de las rentas devengadas dirigido al arrendatario, sino que es necesario que se le advierta de una manera clara y terminante de todas las consecuencia jurídicas inherentes a su impago, de tal modo que el inquilino comprenda el alcance y fines de la intimación.

En este caso en el burofax, de fecha 18 de mayo de 2005 (docs 22 y 23 de la demanda), se contiene el requerimiento de pago "de la cantidad adeudada, correspondientes (sic) a los últimos cinco años. En caso de no hacer dicho pago, sirva el requerimiento de plazo para enervación de la acción (sic)", por lo que el requerimiento se hace sin reclamar una concreta cantidad determinada, y sin que se le hiciera al arrendatario una clara advertencia acerca de las consecuencias del impago, y concretamente que perdería el arrendatario la facultad de enervar si no procedía al pago en los dos meses posteriores, y antes de la presentación de la demanda, por lo que se hace preciso concluir que el burofax remitido en este caso por el arrendador carece, según la doctrina expuesta, de la virtualidad suficiente para provocar la pérdida de la facultad de enervación que asiste a la arrendataria.

A lo anterior se añade que, poco después de haber remitido el burofax requiriendo del pago de rentas, y en contradicción con su actuación anterior, el arrendador promovió demanda en ejercicio de la acción de desahucio por precario, que dio lugar a los autos nº 969/05 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Sabadell, y que concluyeron por Sentencia de 8 de noviembre de 2005 desestimatoria de la pretensión de desahucio por precario, precisamente por la existencia del título para la posesión consistente en el contrato de arrendamiento que es objeto de los presentes autos, procediendo el actor a continuación, y sin reiterar el requerimiento de pago, a presentar la demanda en ejercicio de la acción de desahucio por falta de pago de las rentas, con fecha 23 de noviembre de 2005, fundada en el incumplimiento del contrato cuya existencia había venido negando en el proceso que acababa de terminar.

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida (Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de marzo de 2001;RJA 2588/2001 ) que la exigencia de ajustar el ejercicio de los derechos a las pautas de la buena fe, según lo previsto artículo 7,1 del Código Civil , constituye un principio informador de todo el ordenamiento jurídico que exige rechazar aquellas actitudes que no se ajustan al comportamiento considerado como honrado y justo.

Y, es doctrina constante y reiterada (Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de enero de 1965, 21 de septiembre de 1987, 2 de febrero de 1996, y 4 de julio de 1997;RJA 2588/1965, 6186/1987, 1081/1996, 5842/1997 ) que se falta a la buena fe cuando se va contra la resultancia de los actos propios, se realiza un acto equívoco para beneficiarse intencionadamente de su dudosa significación, o se crea una apariencia jurídica para contradecirla después en perjuicio de quien puso su confianza en ella, de modo que actúa contra la buena fe el que ejercita un derecho en contradicción con su anterior conducta en la que hizo confiar a otro, vulnerando la contradicción con los actos propios las normas éticas que deben informar el ejercicio del derecho, las que, lejos de carecer de trascendencia, determinan el que el ejercicio del derecho se torne inadmisible, con la consiguiente posibilidad de impugnarlo por antijurídico.

En consecuencia, habiendo consignado el demandado con finalidad enervatoria, con fecha 14 de marzo de 2006, antes del juicio, señalado para el 27 de marzo de 2006, cantidad superior a la adeudada en el momento del comienzo del juicio, no pudiendo concederse eficacia al requerimiento previo de pago, se hace preciso acoger el motivo de apelación invocado, dando lugar a la enervación de la acción.

SEGUNDO.- De acuerdo con el artículo 394,2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución parcialmente estimatoria de las pretensiones de ambas partes, no procede hacer expresa imposición de las costas de la primera instancia.

TERCERO.- De acuerdo con el artículo 398,2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas del recurso.

Fallo

Que ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación formulado por el demandado D. Juan María , se REVOCA la Sentencia de 18 de mayo de 2006 dictada en los autos nº 1470/05 del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Sabadell , declarando la ENERVACIÓN de la acción de desahucio formulada por el demandante D. Jose Ángel por la falta de pago de la parte de las rentas reclamadas que eran adeudadas, y que han sido consignadas por el demandado, sin expresa imposición de las costas de la primera instancia, ni de las costas de la apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Barcelona, en la misma fecha. En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.