Sentencia Civil Nº 395/2013, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 201/2013 de 11 de Octubre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN

SECCIÓN TERCERA

Rollo de apelación civil número 201 de 2013

Juzgado de 1ª Instancia número 4 de Castellón

Juicio Ordinario número 1373 de 2011

SENTENCIA NÚM. 395 de 2013

Ilmos. Sres.:

Presidente:

Don JOSÉ MANUEL MARCO COS

Magistrados:

Don ENRIQUE EMILIO VIVES REUS

Don RAFAEL GIMÉNEZ RAMÓN

En la Ciudad de Castellón, a once de octubre de dos mil trece.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al margen, ha visto el presente recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada el día diecisiete de enero de dos mil trece por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 4 de Castellón en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 1373 de 2011.

Han sido partes en el recurso, como apelante, Marina D'Or Loger, S.A., representada por la Procuradora Doña María José Cruz Sorribes y defendida por el Letrado Don Juan Antonio Ramos Thirache, y como apelados, Don Luis Carlos , Doña Natalia , Don Basilio y Doña Adoracion , representados por la Procuradora Doña Mª Carmen Linares Beltrán y defendidos por la Letrada Doña Remedios Barona Novella.

Es Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. Don RAFAEL GIMÉNEZ RAMÓN.

Antecedentes

PRIMERO.-El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: 'Que estimando como estimo en lo sustancialla demanda interpuesta por la procuradora de los tribunales D.ª Carmen Linares Beltrán, en nombre y representación de D. Luis Carlos , D.ª Natalia , D. Basilio y D.ª Adoracion , contra Marina DŽOr Loger, S.A., condenoa la demanda a cumplir el contrato suscrito el día 28 de febrero de 2009 en sus propios términos, más los intereses legales de las cantidades que debía abonar la demandada desde la fecha de su vencimiento, con expresa condena en costas.-'

SEGUNDO.-Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Marina D'Or Loger, S.A., se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, solicitando se dicte Sentencia desestimando íntegramente la demanda.

Se dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito oponiéndose al recurso, solicitando se dicte sentencia confirmando la dictada en primera instancia, con imposición de costas a la parte apelante.

Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, en cuyo Registro General tuvieron entrada en fecha 2 de abril de 2013, correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera en virtud del turno de reparto de asuntos que devino aplicable.

Por Diligencia de Ordenación de fecha 11 de abril de 2013 se formó el presente Rollo y se designó Magistrado Ponente, se tuvieron por personadas las partes y por Providencia de fecha 2 de septiembre de 2013 se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 8 de octubre de 2013, llevándose a efecto lo acordado.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

Fundamentos

SE ACEPTANlos de la resolución recurrida y se resuelve el recurso conforme a los siguientes:

PRIMERO.-Constituye objeto del presente procedimiento la determinación de la duración de un contrato denominado 'de arrendamiento de apartamento turístico para su explotación' concertado entre las partes en fecha 28 de febrero de 2009.

La parte actora, a la sazón propietaria del apartamento, mantiene que se pactó una duración mínima de 4 años, que finalizaba el 4 de marzo de 2013, prórrogas al margen. Como ha recibido una comunicación de la arrendataria resolviendo dicho contrato al cumplirse dos años de vigencia del mismo, deduce demanda contra la misma en orden a que se cumpla en sus propios términos.

La parte demandada, que fue quien vendió el apartamento a los demandantes garantizándoles a la vez un alquiler del mismo en documento anexo al contrato privado de compraventa suscrito el 9 de febrero de 2008, defiende por el contrario que su proceder ha sido legítimo en tanto en cuanto el periodo mínimo pactado fue el de dos años, en consonancia con lo que se garantizó al formalizarse la compraventa.

La sentencia impugnada, partiendo de que se está en presencia de un contrato de los denominados de adhesión, ha estimado la demanda por considerar que fueron cuatro los años pactados como duración mínima, basándose en tres órdenes de argumentos que podemos resumir en los términos esenciales siguientes:

1.- No puede pretenderse que las condiciones en que se garantizó un alquiler al tiempo de la compraventa (anexo a dicho contrato que previamente hemos reseñado) gocen de eficacia a la hora de fijar la duración discutida al haberse producido una novación con cambio del contenido obligacional.

2.- Los términos del contrato suscrito no permiten otra interpretación que la defendida por los demandantes.

3.- De cualquier forma, por aplicación del art. 1.288 del C. Civil , al tener que atribuírsele la oscuridad del contrato por haberlo confeccionado, debe llegarse a la misma conclusión.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandada insistiendo en que la duración pactada no fue otra que la de dos años prorrogables, denunciando la infracción de diversas reglas hermenéuticas contenidas en los arts. 1.281 y ss. del C. Civil , y del art. 218 de la LEC por incongruencia interna.

SEGUNDO.-Sobre dicha base en relación con los arts. 456.1 y 465.5 de la LEC consideramos que debe confirmarse la resolución impugnada por sus propios argumentos, que suscribimos plenamente por estimar que el Juez de primer grado ha estado totalmente acertado en las consideraciones verificadas para resolver el conflicto sometido a conocimiento jurisdiccional en relación con las normas aplicables a la interpretación contractual, al margen de los términos en que los haya hecho constar y consecuencias que ello haya provocado a efectos de esta alzada,

La cuestión suscitada no es otra que la interpretación del pacto segundo contenido en el contrato litigioso concertado entre las partes en fecha 28 de febrero de 2009 y cuyo objeto es la cesión por los actores de un apartamento del que son propietarios a la demandada para su explotación como alojamiento turístico.

Reza literalmente dicho acuerdo que ' La cesión que se pacta es por 4 periodo/s de 12 meses que comenzará el 10 de 03 de 2009 y finalizará el día 09 de 03 de 2013, el contrato se prorrogará tácitamente a su vencimiento por periodos iguales al inicialmente pactado si al menos un mes antes de su finalización, ninguna de las partes notifica por escrito lo contrario a la otra.'

La labor exegética de la misma deberá tener presente que el art. 1281 del C. Civil dice que si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus clausulas, habiendo señalado el Tribunal Supremo (Sentencia de 5 de noviembre de 2010 con todas las que cita) que el punto de partida de la interpretación es la letra del contrato, debiendo estarse, por consiguiente, al sentido literal de las cláusulas cuando no dejan dudas sobre la intención de los contratantes, entrando en juego las demás reglas hermenéuticas únicamente cuando, por falta de claridad de los términos del contrato, no es posible aclarar, a través de ellos, cuál sea la verdadera intención de los contratantes. En la misma línea y de manera más reciente ha dicho el mismo Tribunal (Sentencia de 14 de noviembre de 2012 ) que aunque el ámbito de la interpretación gramatical, referida al - sentido literal - que dispone el artículo 1281 del Código Civil no supone, en rigor, una subordinación del criterio subjetivo manifestado por la voluntad o la intención de las partes, que siempre hay que buscar de manera preferente, (párrafo segundo del citado artículo), no obstante, desde su función como presupuesto impulsor del fenómeno interpretativo, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también debe ser el punto de llegada del curso interpretativo .

TERCERO.-Sobre dicha base, la lectura de la clausula contractual discutida consideramos que fija claramente que la duración pactada del contrato es de cuatro años, del 10 de marzo del 2009 al 9 de marzo del 2013, desglosándolos en cuatro periodos anuales, no apareciendo dicha fijación como divergente de la intención de las partes, por lo que no puede estarse más que a dicha clara y diáfana delimitación temporal en los términos consignados en el contrato, carente de sentido en otro caso.

Consecuentemente no apreciamos las infracciones normativas denunciadas en el recurso atinentes a la interpretación de dicho pacto negocial, de igual modo que excluimos la incongruencia interna también denunciada (basada en que la clausula discutida no puede ser oscura y evidente o unívoca al mismo tiempo) por mucho que su posible concurrencia tampoco nada hubiera cambiado desde la óptica de la resolución procedente sobre el fondo del asunto.

Empezando por este último punto, la lectura de la resolución impugnada revela como el Juez de primer grado ha estado claramente al tenor literal del contrato por no suscitársele ninguna otra posible alternativa, sin perjuicio de venir a añadir propiamente que en otro caso ('de cualquier forma' dice empezando el breve razonamiento que verifica) el resultado sería el mismo por aplicación de la regla 'contra proferentem' al operar en contra de la parte demandada toda oscuridad que quisiera verse en la misma sobre la base de estar ante un contrato de adhesión confeccionado por la misma, carácter éste que aunque la parte demandada se niega a admitir creemos que es bastante evidente por los términos en que está redactado el contrato, con un contenido predispuesto en papeles impresos por la propia demandada cuyo logotipo y datos de contacto aparecen en el encabezado y pie de página de todos los documentos que integran el contrato, con espacios en blanco atinentes a la fecha, renta, duración, parte arrendadora y representante de la arrendataria a completar, como aquí fácilmente se comprueba por su distinta tonalidad, sin rellenarse algunos por otro lado; baste por otro lado con comprobar como esta de antemano impreso el nombre de la apelante en el contrato en varias ocasiones (lo que ya no vino a pasar inadvertido en la instancia), con previsiones contractuales incluso para arrendamientos con periodos de ocupación inferiores a un año. No obstante recordar que la aplicación del art. 1.288 del C. Civil , aunque encuentra su campo más prolijo de aplicación en el ámbito de los denominados contratos de adhesión por su naturaleza, opera también fuera de los mismo en los casos en que los términos de una condición contractual oscura sean achacables a una de las partes, lo que en el presente caso por los términos en que está dispuesto el contenido del contrato y alegaciones de la parte apelante al respecto no podría más que concluirse.

En cuanto a las cuestiones hermenéuticas, pierden relevancia los criterios aducidos por la parte apelante al no poder entrar en juego por las consideraciones precedentes que conducen a la primacía y aplicabilidad de la norma contenida en el art. 1.281 del C. Civil .

En todo caso debe señalarse que dada la regulación convencional del contrato, toda vinculación que quisiera verse con los términos en que fue garantizado el alquiler del apartamento al tiempo de su enajenación en documento anexo al contrato de compraventa quedaría difuminada por el fenómeno novatorio que habría que entender producido cuanto menos en el punto relativo a la duración del contrato cualesquiera que fuere la calificación que quisiere darse a dicho pacto en su globalidad, como bien vino a sentar el Juez de primer grado, sin que nada cambie por el mero hecho de que se hable al fijar la duración de periodos anuales, en la medida en que ello no afecta a la consignación de una duración íntegra de cuatro años, máxime cuando aquella contemplación guarda coherencia con la que igualmente se verifica a afectos de fijación y pago de la renta, y a propósito de determinar los gastos y costes que debe asumir cada una de las partes (circunstancia que a diferencia de lo sostenido en el recurso no avala la posición mantenida en el mismo). De ahí que no podemos más que calificar de insostenible la posición de la parte apelante de que la duración de 4 años fijada era solo a los efectos de mantenimiento de las condiciones onerosas del contrato caso de extenderse vía prórrogas la vigencia del contrato hasta su conclusión (obviando por otro lado que la posibilidad de operar una prórroga tácitamente ya se preveía sin ninguna especialidad en cuanto al desarrollo del contrato durante la misma) y que el periodo mínimo pactado era solo el de dos años que se garantizó en documento anexo a la compraventa, en el que, por cierto, también se contemplan periodos anuales, lo que no deja de ser en cierto modo contradictorio con lo que ahora se pretende defender, de igual forma que lo es invocar la aplicación analógica de la Ley de Arrendamientos Urbanos cuando la relación se somete a otra normativa específica y concurre una primacía de la regulación convencional al respecto.

CUARTO.-En cuanto a las costas de la alzada, la desestimación del recurso de apelación determina que se impongan a la parte apelante, a tenor de lo establecido en los artículos 398-1 y 394-1 de la L.E.C .

Asimismo, pierde la parte apelante como consecuencia de dicha desestimación la suma depositada para apelar.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimandoel recurso de apelación formulado por la representación procesal de Marina D'Or Loger, S.A., contra la Sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Castellón en fecha diecisiete de enero de dos mil trece , en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 1373 de 2011, confirmamosla referida resolución, con imposición a la parte apelante reseñada de las costas procesales devengadas en esta alzada.

Se declara la pérdida de la cantidad consignada como depósito para recurrir al desestimar el recurso de apelación.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.