Sentencia CIVIL Nº 395/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 19, Rec 73/2017 de 20 de Septiembre de 2018

Encabezamiento

Sección nº 19 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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N.I.G.: 0809642120138056944
Recurso de apelación 73/2017 -E
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Granollers
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 407/2013
Parte recurrente/Solicitante: RESIDENCIAL STANDING HOME, S.L.
Procurador/a: Oscar Entrena Lloret
Abogado/a: Oscar Pages Forns
Parte recurrida: Guillermo , ARPARAR INMOBILIARIA S.L
Procurador/a: Anna Blancafort Camprodon
Abogado/a: ERNEST ORTH GARCIA
SENTENCIA Nº 395/2018
Magistrados:
Asuncion Claret Castany
Miguel Julian Collado Nuño
Jose Manuel Regadera Saenz
Barcelona, 20 de septiembre de 2018

Antecedentes

Primero. En fecha 6 de febrero de 2017 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 407/2013 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Granollers a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aOscar Entrena Lloret, en nombre y representación de RESIDENCIAL STANDING HOME, S.L. contra Sentencia - 09/02/2016 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/ a Anna Blancafort Camprodon, en nombre y representación de Guillermo , ARPARAR INMOBILIARIA S.L.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: Que desestimando íntegramente la pretensión formulada por la representación procesal de la mercantil RESIDENCIAL STANDING HOME S.L. debo absolver a las partes demandadas de las pretensiones contra ellas deducidas. Todo ello con expresa condena en costas a la parte actora.

Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 13/09/2018.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Asuncion Claret Castany .

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia dictada en la instancia que desestima la demanda interpuesta por RESIDENCIAL STANDING HOME SL, en adelante Residencial, frente a Guillermo en ejercicio de reclamación de cantidad, la suma de 27.848€, por el incumplimiento de la concedente de la opción ARPARAR INMOBILIARIA SL- de la que el demandado era su legal representante- de la condición esencial para poder ejercitar la opción: que la finca se encontrara libre de gravámenes, al no haber cancelado la concedente la carga de anotación preventiva de embargo que pesaba sobre la finca sobre la base de que a tenor de la interpretación de la clausula primera 2 de la escritura de opción de compra de 5 de julio de 2010 si bien se quiso por las partes que la finca estuviere libre de cargas al finalizar el plazo para el ejercicio de la opción de compra pero sin considerar dicha obligación como una condición dependiente de la voluntad solo del cedente, sin que además el optante ejercitara el derecho de opción de compra, se alza el recurrente interesando la revocación en base a una errónea valoración de la prueba e interpretación del articulo 1281CC pues entiende que era el cedente quien debía cancelar la carga antes del ejercicio de la opción de compra y el optante tenia la facultad de hacerlo pero una vez ya ejercitada la opción de compra.



SEGUNDO.- El eje del recurso de apelación descansa en la errónea interpretación que se hace de la clausula del contrato de opción de compra en cuanto entiende que tiene dos partes: una obligación de cancelación de cargas a cargo del concedente, y una facultad de cancelación a cargo del optante, de forma que sigue prevaleciendo la obligación del cedente y si no se cumple infringe el contrato, cuando además el optante tiene facultad de cancelar la carga una vez perfeccionada la compraventa mientras que el cedente tiene obligación de hacerlo antes de la perfección visto el precio además de la compra futura y el de la carga.

La opción de compra no está regulada en el Código Civil, aunque el artículo 14 del Reglamento Hipotecario le reconoce la posibilidad de ser inscrita en el Registro de la Propiedad.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha considerado la opción de compra como aquel contrato en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. Así pues, constituyen sus elementos principales la concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de una compra; la determinación del objeto; el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concesión de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima ( Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de noviembre de 1992 , 29 de octubre de 1993 , 18 de mayo de 2005 , 23 de abril de 2010 y 12 de abril de 2013 entre otras).

Dice el TS en sentencia de 18 de febrero de 2015: ' 1.- La opción de compra es una especie de precontrato (como dice la sentencia de 25 noviembre 2011 , reiterada por la de 1 de diciembre de 2011 ) entendido como una primera fase del 'iter contractus' en el que la relación jurídica obligacional nace en el precontrato y en un momento posterior se pone en vigor el contrato preparado: así lo ha entendido y conceptuado reiterada jurisprudencia: sentencias del 7 septiembre 2010 , 24 junio 2011 ; que ha sido especialmente abundante cuando se ha referido al precontrato de opción de compra, como concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir el poner en vigor el contrato principal de compraventa: así, sentencias de 21 noviembre 2000 , 5 junio 2003 , 3 abril 2006 , 12 mayo 2009 , 7 mayo 2010 , 6 abril 2011 , 25 noviembre 2011 .

Este precontrato de opción de compra puede ser otorgado por el concedente al optante sin precio, que sí lo habrá en la proyectada compraventa o bien se otorga por un precio, llamado también prima, que es el caso presente, que ha sido efectivamente recibido por la parte concedente y es objeto de la cláusula penal.

La opción de compra es esencialmente temporal; las sentencias del 9 febrero 2009 y 22 septiembre 2009 expresan literalmente que '... transcurrido el referido plazo, la opción queda extinguida y el comprador pierde su derecho' El TSJC también ha tenido ocasión de manifestarse acerca de la naturaleza jurídica del contrato de opción habiendo indicado en la Sentencia de 27 de febrero de 2009 que ' dicho contrato consiste en conceder al optante la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente señalado en la oferta de venta, que como consecuencia de la opción es vinculante para el promitente, que no puede retirarla durante el plazo pactado y que se perfecciona si se ejercita en el modo y condiciones convenidas'.

Actualmente la figura de la opción está regulada en el Codi Civil de Catalunya que en el artículo 568-12 indica los requisitos que deben cumplirse para poder ejercitar el expresado derecho que requiere siempre y en todo caso que se comunique a los concedentes y se pague o consigne el pago del precio o contraprestación pactados.

De conformidad con la normativa y jurisprudencia expuestas, el contrato de opción de compra precisa como requisitos esenciales que se pacte un precio o contraprestación (i), se señale un tiempo determinado para el ejercicio de la opción (ii), que tal ejercicio sea comunicado al concedente (iii), y que se pague o deposite notarialmente el precio convenido (iv).

Pues bien de un reexamen de la prueba practicada y en especial de la interpretación del contrato de opción de compra, y en especial de la clausula o estipulación 1.2 de la escritura de opción otorgada en fecha 5 de julio de 2010, no podemos sino confirmar la acertada valoración e interpretación arreglada a los artículos 1281 y ss. CC que hace el juzgador de instancia, no pudiendo asumirse la valoración e interpretación interesada, parcial y subjetiva que se hace por el recurrente.

Lo primero señalar que no se ejercitó por el recurrente optante el derecho de opción ni dentro del plazo estipulado en el contrato, 31 de enero de 2011, ni en la ampliación de dicho plazo según convenio de 28 de enero de 2011, por todo dentro de los tres o seis meses mas estipulados (por todo, julio de 2011), ni en ninguna otra fecha habiendo enviado comunicación la optante al concedente en fecha 12 de julio de 2012 reclamando cantidad sobre la base de no haber ejercido la opción por causas ajenas a la optante, según se dice por no haber obtenido el permiso de obras de construcción , lo que fue contestado por la concedente en fecha de 27 de julio de 2012 en los términos que son de ver al folios 102 y 103, y que ninguna relación tiene con el argumento que se sostiene en los autos sobre la obligación del cedente de cancelar la carga que pesaba sobre la finca, anotación preventiva de embargo de 146.527,47€ .Por lo que transcurrido cualquiera de los plazos señalados, y en todo caso a partir de julio de 2011, sin haber ejercitado la optante el derecho de opción ni desde luego pagado ni consignado el precio de la opción quedo extinguido el derecho.

Cuando además resulta a tenor de la propia estipulación segunda apartado segundo de la escritura de opción de compra que las partes convinieron que la optante podía-facultad que no obligación a diferencia de la concedente- igualmente cancelar dicha carga siéndole descontado el importe del precio de la compraventa, como así resulta de modo meridiano de la estipulación al folio 25., sin que tampoco lo efectuara. Pero sin que de ello pueda aceptarse la tesis de la recurrente cuando no se ejercito la opción en plazo ni se ejercitó nunca.

Y por ello debiéndose cancelar la carga en todo caso por la concedente, antes de la escritura de compraventa, pero una vez ejercitada la opción en plazo por la optante lo que no se hizo en momento alguno por la optante el recurso debe perecer. Sin que las disquisiciones que se hacen sobre la facultad o potestad que tenia de cancelar la carga la optante ni si era tras la perfección de la compraventa a diferencia del cedente que tenia la obligación antes de su ejercicio, tengan trascendencia ninguna al no haber ejercitado la opción nunca la optante ni en el plazo mas amplio convenido ni en otro inclusive extemporáneo posterior. Visto además la razón esgrimida en el burofax de 12 de julio de 2012 que ninguna relación guarda con la cancelación de la carga.

En definitiva, cualquiera interpretación que se haga de la estipulación en cuestión debía depender del ejercicio de la opción por la optante lo que no se ejercito nunca ni en el plazo inicial ni en el ampliado máximo ni con posterioridad una vez expirado el mas amplio.

Por todo ello, debe confirmarse la interpretación y valoración que se hace en la instancia.



TERCERO. - Con arreglo a lo dispuesto en el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se imponen a la recurrente las costas del recurso.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Por último, respecto al depósito que ha constituido la parte recurrente, debe acordarse lo que proceda conforme a lo dispuesto en la DA 15ª de la LOPJ.

Fallo

Acordamos: Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de RESIDENCIAL STANDING HOME SO frente a la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia numero 7 de los de Granollers de fecha 9 de febrero de 2016 la cual confirmamos en todos sus extremos, con expresa condena en costas de la alzada al recurrente.

Modo de impugnación: recurso de CASACIÓN en los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL ( regla 1.3 de la DF 16ª LEC) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTE días, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :