Sentencia Civil Nº 397/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 378/2007 de 23 de Junio de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 378/2007-C

JUICIO ORDINARIO Nº 625/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE SANT BOI DE LLOBREGAT

S E N T E N C I A Nº 397/2008

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPÍN

Dª. Mª ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veintitrés de Junio de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 625/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Sant Boi de Llobregat, a instancia de Dª. Isabel , contra Dª. Concepción ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 9 de Febrero de 2.007, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Se estima la demanda, que interpuso el Procurador de los Tribunales D. Pedro Vidal Bosch, en nombre y representación de Dª Isabel contra Dª Concepción y; en consecuencia se declara no haber lugar a la actualización de la renta efectuada el 5 de septiembre de 2.005, manteniéndose la misma en la suma de 69,47 euros, con los incrementos correspondientes anuales. Todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso al mismo; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 15 de Abril de 2.008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. Mª ÀNGELS GOMIS MASQUÉ.

Fundamentos

PRIMERO.- Con la demanda inicial la actora, arrendataria de una vivienda por subrogación de su esposo, se dirige contra la actual arrendadora de la misma interesando se dicte sentencia por la que se declare la improcedencia de la actualización de renta aplicada por ésta en fecha 5.9.2005, por haberse opuesto en forma debida a la misma la arrendataria y por haber existido una actualización anterior, y que la renta del contrato es de 69'47 €, incluidos los incrementos de IPC y gastos de facultativa repercusión (IBI y servicios de escalera), obligando a la arrendadora a estar y pasar por tal declaración, y, subsidiariamente, para el caso que no se estimen las anteriores, solicita se declare que la actualización no ha sido debidamente aplicada por incluir en su cómputo conceptos, como los gastos de comunidad y el IBI, que debían excluirse del mismo; por otra parte solicita que se declare que no ha sido debidamente comunicada la elevación de los gastos por servicios comunes y que el incremento notificado supera el límite fijado por la LAU por este concepto y, por último, que se condene a la demandada a reintegrar la diferencia entre la renta aplicada desde octubre de 2005 y la que hubiera sido aplicable, incluidas las diferencias por repercusiones.

La demanda se opone a tales pretensiones alegando, en esencia, que la actualización se efectuó mediante el requerimiento de 2005, y que, en cualquier caso, aunque hubiera existido un intento de actualización anterior, éste no invalidaría la actualización de 2005 que se realizó con las formalidades legales y que fue aceptada por la arrendataria, por lo que su oposición viene a contravenir sus propios actos; asimismo sostiene la corrección de las repercusiones en concepto de IBI y de gastos de comunidad de propietarios.

La sentencia de primera instancia estima la demanda y declara no haber lugar a la actualización de la renta efectuada el 5 de septiembre de 2005, manteniéndose la misma en al suma de 69'47 euros, con los incrementos correspondientes anuales.

Frente a dicha resolución se alza la parte actora por medio del presente recurso y la impugna al considerar que la misma incurre en error en la valoración de la prueba y que la sentencia aplica erróneamente el derecho y la doctrina jurisprudencial en que la misma se fundamenta.

En consecuencia, el debate en esta instancia queda fijado en los términos que anteceden, disponiéndose para su resolución del mismo material probatorio que en la primera instancia.

SEGUNDO.- En primer lugar es preciso determinar si existió o no una actualización anterior a la pretendida en 2005.

Tras un nuevo y definitivo análisis de cuanto se ha aportado y practicado en autos, el tribunal, teniendo en cuenta la documental acompañada puesta en relación con la testifical practicada en el acto de juicio, considera suficientemente acreditado que en fecha 18.11.2002 la administración de la finca, en representación de la propiedad, remitió a la arrendataria hoy actora requerimiento para proceder a la actualización de la renta de acuerdo con lo dispuesto en la Disposición Transitoria Segunda, apartado 11, de la LAU 29/94. Opuesta la arrendataria a la actualización, alegando insuficiencia de ingresos, en fecha 17.2.2003 la misma administración remitió a la arrendataria una notificación por la que le comunicaba que "después de estudiar su documentación y la normativa aplicable no es procedente aplicarle dicha actualización por no llegar al límite mínimo de ingresos" y que en consecuencia su renta seguiría actualizándose en función del IPC experimentado y con el pago de cualquier otro concepto que la propietaria pudiere repercutirle, procediendo en la misma misiva a incrementar la renta con el IPC y revisaba, aumentándola, la repercusión por cuota de comunidad de propietarios, ascendiendo la renta total a abonar por ambos conceptos a 69'5 €.

Partiendo de esta base fáctica, conviene recordar que la interpretación de la DT. 2ª.D.11 ha merecido dos posturas: la de quienes consideran la actualización de la renta como un proceso único o un solo acto que se desarrolla en sucesivas aplicaciones anuales (en base al principio de seguridad jurídica) y la de quienes entienden que se trata de sucesivas elevaciones anuales independientes las unas de las otras; en el primer caso, la consecuencia será que la sobreveniencia de circunstancias (así, que el arrendatario supere o "deje de superar" en alguno de los sucesivos períodos, el porcentaje del SMI previsto en la regla 7ª, que para nada se refiere a la alteración de las circunstancias), respecto de las tenidas en cuenta para la actualización iniciada (tanto, pues, en el caso de, en razón a los parámetros de la regla 7ª, que hubiera sido procedente conforme a las reglas generales y así se hubiere iniciado el desarrollo del proceso, como que no hubiera procedido y sí solo, la aplicación de la regla 8ª), no alterará el proceso en que se desarrolle (de forma que las circunstancias económicas del arrendatario, solo pueden tener incidencia, en el momento en que se va a proceder a la actualización, al margen de las sucesivas fases, tramos o períodos en que la misma se desarrolle); en el segundo, tales circunstancias, connaturales al arrendamiento, influyen en dicho proceso (aunque parece basarse en el derecho del arrendador de que la renta recupere su poder adquisitivo, debiendo tenerse en cuenta la situación económica del inquilino no solo en la "primera" actualización, sino también en las "sucesivas", es decir, en cada anualidad en que se proceda a revisar la renta, admitiéndose la paralización o suspensión del proceso de actualización una vez iniciado). Este tribunal ha mantenido la primera postura (el proceso de actualización es único, con la finalidad de que el arrendador pueda corregir los posibles perjuicios que al arrendador pudiera haber supuesto la congelación de la renta, y no puede paralizarse durante las anualidades sucesivas, en que se desarrolle, por alteración sobrevenida de las circunstancias económicas del arrendatario, todo ello en base a una interpretación literal de la DT 2ª.D.11, una interpretación sociológica " en base al desarrollo legislativo de tal norma, pues no prosperó la enmienda de IU, tanto en el Congreso como en el Senado, al respecto " y a razones de seguridad jurídica) en reiteradas resoluciones (así, las SS. de 3.7.1998, 14.12.1998, 10.2.1999, 16 y 21.4.1999, 3.2.2000, 18.10.2004 ....), partiendo de que, efectivamente, existió una notificación de la actualización que, por no oponerse el arrendatario o ser declarada procedente, inició su desarrollo e incluso el arrendatario abonó la renta actualizada por un período de tiempo, pues el primer presupuesto de la actualización es el requerimiento fehaciente del arrendador al arrendatario, en el que debe partirse de los ingresos obtenidos "durante el ejercicio impositivo anterior a aquel en que se promueva por el arrendador la actualización de la renta (bien para determinar que no es procedente la actualización conforme a las reglas generales en razón a dichos ingresos sino, en su caso y salvo renuncia del arrendador, por la regla 8ª, o bien para establecer la renta actualizada máxima, y los plazos o tramos en que, procediendo, se llevará a cabo), y "efectuado dicho requerimiento , en cada uno de los años en que se aplique esta actualización...", lo que se completa con la regla 9ª.

En el presente caso los términos de la comunicación de febrero de 2003, tanto en lo que se refiere a los cálculos como a las disposiciones en que se basa, confirmado por las notificación del año siguiente (notificación de 12.5.2004 , obrante a folio 93), no ofrecen duda a la Sala, en el sentido de que se "inició" el proceso conforme a la regla 8ª, por lo que, no puede variar con posterioridad, por alteración de las circunstancias, de manera que, no procede ahora, en principio, la actualización conforme a las reglas generales.

TERCERO.- A pesar de lo señalado en el fundamento anterior, lo que resulta decisivo en el presente caso es determinar si, practicado en el año 2005 un nuevo requerimiento con el fin de proceder a la actualización de la renta conforme a las reglas generales, la arrendataria aceptó, ya sea tácita o expresamente, dicha actualización, ya que en caso afirmativo, la nueva actualización resultaría indiscutible, en tanto aceptada la misma, la arrendataria no podría ahora cuestionarla en el presente pleito sin contravenir sus propios actos.

Para la resolución de esta cuestión es preciso partir de los siguientes datos fácticos:

- Mediante carta fechada el 5.9.2005 el letrado de la propiedad efectúa requerimiento de actualización de la renta conforme a lo dispuesto en la DT 2ª ap. 11 de la LEC. (doc 4 de la demanda y 1 de la contestación)

- La arrendataria se opuso a tal actualización alegando insuficiencia de ingresos mediante carta fechada el 4.10.2005 (doc. 4 de la contestación), a la que acompaña la documentación que estima oportuna en apoyo de su oposición.

- En respuesta a la misma la propiedad remite, igualmente por conducto de su letrado, carta a la letrada de la arrendataria de fecha 13.10.2005 (doc. 6 de la demanda y 9 de la contestación), en la que le solicita le remita determinada documentación relativa a los ingresos del hijo de la arrendataria, que convive con la misma, manifestando que "hasta tanto no disponga de tal acreditación no podré ultimar el expediente e informar al respecto a la cliente, en el sentido correspondiente". No obstante estas manifestaciones, la administración de fincas gira y pasa al cobro el recibo correspondiente a la mensualidad del mismo mes de octubre de 2005 aplicando el primer tramo de la actualización notificada.

- La arrendataria procede al pago, a través de domiciliación bancaria, de los recibos con la renta actualizada correspondiente a las mensualidades de octubre de 2005 a marzo de 2006, ambos inclusive, por un importe total de 90.22 €.

- Mediante nueva comunicación de fecha 20.3.2006 (doc 16 de la demanda y 12 de la contestación) se notifica a la arrendataria el segundo tramo de la actualización, que se aplicará en la mensualidad de abril.

- La arrendataria si bien hace pago del recibo girado en el mes de abril, al que se había aplicado el segundo tramo de la actualización, remite en fecha 18.4.2006, mediante burofax, carta oponiéndose a la actualización (doc. 35 de la demanda y 17 de la contestación). Y tras diversas comunicaciones entre los letrados de ambas partes, presenta la demanda origen del presente pleito en 19.6.2006.

A este respecto, este tribunal ha declarado en reiteradas ocasiones que el artículo 101 del Texto Refundido de la LAU de 1964 no ha resultado derogado expresamente y, por ello, seguirá siendo de aplicación como norma básica respecto a la mecánica de la notificación, de forma que la oposición que se deriva de la aplicación de este precepto tendrá los requisitos y resultados previstos en el mismo, no obstante ha de diferenciarse la oposición a la actualización por no ser la correcta o por no proceder por insuficiencia de ingresos (regla 7ª ), supuestos en los cuales se regulará por el citado art. 101, y la oposición a que se refiere de manera expresa la regla sexta , que es una oposición radical a la aplicación de la actualización, que solamente necesita como motivación la voluntad del arrendatario de no querer aceptar la actualización, regulando la propia regla tanto el plazo para formular dicha oposición como los efectos de la misma. Así pues, siendo aplicable al supuesto de autos el art. 101 TRLAU , del examen del mismo aparece que el inquilino o arrendatario ante la notificación del arrendador puede adoptar las siguientes posturas: 1ª ) aceptar expresamente el aumento, dentro de los treinta días; 2ª) callar, no diciendo absolutamente nada dentro de ese plazo; y 3ª) rechazar el aumento, en el mismo período. En el primer caso, el arrendador podrá, al siguiente período de renta, girar el recibo incrementándolo con la cantidad que hubiere propuesto, siendo su pago obligatorio para el inquilino, que no podrá tampoco pedir la revisión de la renta. En el segundo caso, habrá que interpretar que el silencio supone una aceptación tácita, por lo que también podrá el arrendador girar, al siguiente período de renta, el recibo incrementándolo con la cantidad propuesta, siendo su pago obligatorio para el inquilino, pero, a diferencia del caso anterior, dentro de los tres meses de haber realizado el primer pago, podrá pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado, y ello en aplicación de lo dispuesto en los arts. 101.4 en relación con el 106 del TRLAU de 1964 . En el tercer caso, el arrendador no podrá girar el aumento al mes siguiente, sino que se verá obligado a acudir a un juicio de revisión.

A esta última afirmación hay que puntualizar:

- La oposición expresa, manifestada dentro del plazo prevenido en el art. 101.2.2ª define la postura del arrendatario y supone que el arrendador no podrá girar el aumento al mes siguiente, sino que se verá obligado a acudir a un juicio de revisión, sin que tal oposición manifiesta y expresa pueda ser desvirtuada por el hecho de que, incluido por el arrendador el incremento a pesar de la oposición, éste sea abonado por las razones que sea (aunque sea únicamente para evitar la posibilidad de verse llamado a un juicio de desahucio) por el arrendatario. En definitiva, existe una oposición expresa, manifestada en tiempo y forma, por parte del arrendatario a la repercusión pretendida, por lo que no cabe hablar en modo alguno de aceptación o consentimiento tácito ni de caducidad de la acción del arrendatario, por cuanto tal oposición implica que sea el arrendador quien tiene la carga de acudir a los Tribunales en defensa de su derecho.

- En cuanto a la insuficiencia de ingresos y el momento de su acreditación, han de distinguirse dos momentos: a) para oponerse a la actualización, en base a la regla 7ª, con argumentos que alejen la oposición caprichosa o notoriamente injustificada, y b) para "acreditar" esa situación, que en cualquier caso será el procedimiento ordinario correspondiente (art. 249.1.6º LEC ), de considerarla insuficiente el arrendador y ello por varias razones: 1º) Porque el art, 101 TRLAU establece el plazo para oponerse, sin ninguna exigencia, no estableciéndose plazo alguno en la regla 7ª, a diferencia de la 6ª. 2º) Porque al arrendatario se le pide, como ya se ha dicho, prueba de ingresos, sin vincularla a una "cantidad" de prueba, y no puede quedar al arbitrio del arrendador o del administrador el juicio sobre la "suficiencia" de prueba. Debe tenerse en cuenta que la prueba (aparte de "instrumento" y "resultado") es aquella actividad procesal encaminada a convencer al juez sobre la veracidad de unos hechos que se afirman existentes y correlativamente a dicha actividad el juez en la sentencia. 3º) Por que el párrafo 3º de la examinada regla 7ª habla de "en defecto de acreditación", atribuyendo a dicha falta la "presunción"de que la actualización procede, por lo que cabe destruir tal presunción. En definitiva, es el arrendador, ante la oposición manifestada del arrendatario, quien debe acudir al procedimiento correspondiente, siendo función de los órganos judiciales la de valorar la suficiencia o no de la acreditación de la falta de ingresos y la aplicación de la presunción legal.

La aplicación de la doctrina expuesta al supuesto de autos nos lleva a afirmar que la arrendataria actora se opuso en tiempo a la actualización, sin que quepa, por tanto, hablar de una aceptación tácita de la actualización pretendida en 2005, por lo que no habiéndose consolidado ésta, mantiene plenamente su vigencia la operada en el año 2003 (por la regla 8º), que excluye como se ha razonado en el fundamento anterior, una segunda actualización, lo que ha de comportar la estimación de la demanda en su petición principal, no siendo óbice para ello que al tiempo de notificar la actualización no opusiera la arrendataria este argumento, ya que es en el proceso donde la parte puede desplegar todos los motivos que estime conducentes a la defensa de su derecho.

Por todo cuanto antecede, decae la impugnación deducida, debiendo confirmarse la sentencia.

CUARTO.- Ciertamente, en su demanda la actora interesaba, en pretensiones articuladas de núms. 4 y 5 respectivamente, que se declare que no ha sido debidamente comunicada la elevación de los gastos por servicios comunes y que el incremento notificado supera el límite fijado por la LAU por este concepto y que se condene a la demandada a reintegrar la diferencia entre la renta aplicada desde octubre de 2005 y la que hubiera sido aplicable, incluidas las diferencias por repercusiones; tales pretensiones no se estiman en el fallo de la sentencia, lo que, no conteniendo el cuerpo de la sentencia motivación al respecto, ha de considerarse una desestimación implícita. Por lo que, no habiendo interesado la actora el complemento de la sentencia, ex art. 215 LEC , ni habiendo denunciado una posible incongruencia omisiva de la resolución, ni impugnado, ni por la vía de la apelación directa o por la de la impugnación en la oposición a la apelación deducida por la contraria, tal desestimación supone una estimación parcial de la demanda.

En consecuencia, siendo parcial la estimación de la demanda, y de conformidad con lo dispuesto en el art. 394.2 LEC , no procede efectuar una especial imposición de las costas de la primera instancia, debiendo abonar cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad. Por ello, estimando en este particular el recurso de la demandada, procede revocar en este particular la resolución recurrida.

Idéntico pronunciamiento procede respecto de las costas devengadas en esta segunda instancia, al haber sido estimado, siquiera parcialmente el recurso de apelación (art. 398.2 LEC ).

Fallo

ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación deducido por la representación procesal de Dª Concepción contra la sentencia de fecha 9 de Febrero de 2.007 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Sant Boi de Llobregat en el procedimiento ordinario nº 625/2006, SE REVOCA la señalada resolución únicamente en el sentido de dejar sin efecto la condena en costas en ella contenida y confirmándola en sus restantes pronunciamientos. No se efectúa una especial imposición de las costas de la apelación.

Firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.